新加坡裕廊及圣克拉拉案例研究

园区东北部：新兴工 业和无污染工业区 裕廊河两岸：社会生 活设施及住宅 园区中部：轻工业和 一般工业区 园区西南部沿海区域 ：港口和重工业区 沿海岛屿：炼油、石 化业
上下游一体化产业 模式： 上游产业： 炼油、乙烯（代表 企业：埃克森美孚、 壳牌）； 下游产业： 石油化学工业（代 表企业：伊斯曼公 司、杜邦、帝人、 塞拉尼斯、三井化 学）； 物流业，仓储： 码头和仓储设施经 营者，化学品仓库 和化工储罐和管道 经营者（代表企业： 孚宝、欧德油储和 Tankstore。
修建中的BART
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【物业构成】圣克拉拉站点凭借硅谷带来的产业及人口，发展人居商 业配套功能，逐步周边区域的发展与成熟
硅谷工业区
住宅区 公园
商业/住宅/公寓/餐饮
周边区域功能主要分为两大类： 一部分发展产业区， 一部分发展人居商业配套 物业比例： 商业约57% 住宅约35% 其他配套约8%
发展模式
物业构成 成功因素



商业与人居服务并举，提供完善商业服务与居住条件
达到产城融合，形成产、城、人良性闭环，高速发展

案例借鉴
物业构成/KPI

本项目紧邻一期产业区域，处于长江新城规划区域， 随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口 必将集聚 未来可借鉴其开发节奏与物业构成，提供片区完善的 商业服务与人居配套，形成产、城、人良性发展闭环
产业升级产业升级和转型引入了更多高收入技 术蓝领与管理者：
一般综合工业区： 化学化工园区 电子晶片和显示器 制造园区 食品工业园区和物 流服务园区 三星电子和德国世 创电子晶片生产厂 科技工业和商务园区： 电子、生命科学等 技术密集型产业 国际商务园区 Changi商务区（软 件、研发等知识密 集型企业） One-north园区 （创新基地） Start-up中心（服 务于新生企业）
石化区拉动 区域发展 工业和高新区 发展推动区域 城市化
1968.6设立裕廊镇管理局（JTC），专门负责园区的开发管理 国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地
产业转型 1990-1997
新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展 园区设立专门的科技工业园区和国际商务区 面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理 转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位 改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高 园区竞争力 整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创 新的源泉
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案例二：新加坡裕廊工业园
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【新加坡裕廊工业园】位于新加坡岛西南部，是世界闻名且较为成功 的产业新城，是新加坡最大的现代化工业基地
地理位置 位于新加坡岛西南部的海滨地带， 距市区约10多公里，面积约为70平 方公里，占全国的面积十分之一 资源优势 有水深近12米的良港；临新加坡 到马来西亚的铁路干线和公路干线； 新加坡南部最大的河流——裕廊河 流，横贯整个园区内部，提供工业 用水 园区的发展 从1961年10月开始兴建，目前已 发展成为新加坡最大的现代化工业 基地，工业产值占全国的2/3以上， 区内约有7000家本土及跨国公司进 驻，从初期的出口加工制造等逐步 向通讯技术、生命科学等众多高新 技术企业演化，推动了新加坡进入 新兴工业国家
西近50公里的一条狭长地带，是美
国重要的电子工业基地，世界最为 知名的电子工业集中地，它是随着 20世纪60年代中期以来，微电子技
术的发展而逐步形成的，以斯坦福、
伯克利、加州理工等知名大学为科 研依托
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【开发节奏】产业先行发展，带动周边商住逐渐发展，开发次序由产 业区周边向外围扩展，通过区域开发，成功打造成为产城融合的典范
商业/教育配套/宗教场所 /住宅区/绿化带
圣克拉拉大学
圣克拉拉大学
硅谷工业区
圣克拉拉住宅区
轨道交通站点
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【案例借鉴】对标本项目，在政策引导、产业优势的前提下，未来可 借鉴其开发节奏及物业构成，完善商业服务与人居服务，打造高度产 城融合的产业新城

特征
产业集聚导致区域人口迅速扩大，树立了片区的产业 基地形象；商业及居住配套随之而起，区域逐渐走向 成熟；待片区成熟后，逐渐向外围扩张 商业约57%；住宅约35%；其他配套约8% 高端产业集聚（产业及人口推动区域发展） 政府投入力度较大（重视产业区发展及区域规划）
管理转型 1997-2001
区域配套完善 宜居城市形成
区域城市化 发展成熟
创新发展机制 2001-至今
裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多 依靠复合工业区，特别是产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。
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【规划分区】功能分明、结构有致的分区是园区的一大特点，区内形 成了生态高效的“内生循环系统”，并成为整个城市的有机组成部分

特征 发展模式 物业构成 成功因素


人才公寓32%；办公21%；商业35%；其他配套12%
科学规划，合理布局，综合发展


完善的产业链，放大经济效益，增加了产业人口，带 动区域城市化发展
人才安居计划实施，合理的生活区规划，吸引了大量 外来高级人才 本项目紧邻一期产业区域，并处长江新城规划区域， 随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口 必将集聚 未来可借鉴其整体规划思路及人才引进措施，科学合 理地规划布局，提供片区完善的商业服务与人才居住 配套，推进区域良性发展
开发时间序列
1970年
物业开发次序
硅谷的发展
物业开发情况
硅谷的发起，使该区域成为高科技产业集中地， 带了大量的人口与就业机会 淘金热带来的人口转移、硅谷产业发展带来的 人口为本地区住宅的发展提供了强大的客户支持 社区内绿化带、商业配套（零售、餐饮、休闲、 酒店等）、教育配套、教堂等的完善进一步加快 了区域的成熟 Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通便 利，BART(湾区捷运)规划在硅谷设站，进一步缩 减城市间的距离 圣荷西与圣克拉拉政府规划在两地进行432英 亩的综合体项目，包括住宅、公寓、商铺、餐馆 等，体量近100万平米
连接硅谷的BART还在不断建设 当中：
2000年
住宅/社区商业
2009年-至今
交通发展
规划中
住宅/商业
近年来，圣克拉拉在先期产业与住宅带来的经 济与人口带动下，积极发展公共交通，同时与住 宅商业配建并举，形成“产-居-人-城”的良性 发展闭环，成功构建一座极具生命力的产城融合 科技新城。
圣பைடு நூலகம்拉拉 硅谷工业区
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案例借鉴
整体规划思路/ 人才引进措施

人才公寓：实施国外人才安居计划，吸引外来 高级人才，为园区内企业提供住宅服务，区内 有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿 舍； 生活配套：提供综合生活、休闲环境，如公园、 学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综 合体。
企业管理层
工业蓝领
产业技术工人
高科技人才 白领 高级管理人员
利用最初石化的带动，中期石化产业链形成， 中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成 熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居 住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业 区
裕廊工业园
【发展历程】裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设，石化带 动，复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市
开发时间序列
起步阶段 1961-1968
物业发展阶段 基础建设
物业开发情况
政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施 兴建一批标准厂房
初具规模 1968-1990
居住区 市中心
科学规划：新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区； 合理布局：根据园区内不同区域的地理环境、区域特性进行规划布局；
综合发展：“化工簇群”完善了产业链条，将石化区的经济效益放大，增加了产业人口。加上
居住、生活配套设施的合理规划，推动了区域的城市化发展。
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【园区配套】产业升级和转型引入了更多高收入人才，其作为长期固 定工作人员对居住与配套的更高要求更好地刺激了区域的城市化发展
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【案例借鉴】对标本项目，未来可借鉴其整体规划思路，人才引进措 施，开发时不仅要考虑整个园区的社会功能和经济功能，更应考虑如 何推动园区发展，成为整个城市的有机组成部分
功能分明、结构有致的分区，生态高效的产业“内生 循环系统” 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需
案例一：Santa Clara美国圣克拉拉县
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【圣克拉拉县】毗临圣荷西国际机场和圣克拉拉大学，距离圣荷西市 区4公里，因硅谷位于其中而成为加州的高科技工业集中地
旧金山湾区 斯坦福大学 21公里 客流量：1500人次/天 圣克拉拉周边物业随着硅谷的发 展而发展 人口：圣克拉拉县10.2万 交通便利：毗临圣荷西国际机场 （1965年开放），Caltrain、VTA、 圣荷西 国际机场 1.4公里 圣克拉拉政府 圣克拉拉大学 4公里 圣荷西 ACE等均经过该区域，交通发达 硅谷：旧金山经圣克拉拉至圣荷
• 圣克拉拉大学：1851年建校，是一所私利的天 主教大学，历史悠久，居美国西部第二； • 成熟的住宅区：商业配套、教育配套、教堂等 设施的完善，同时临近圣克拉拉大学，区域居住 、文化氛围较浓； • 便利的交通：毗临圣荷西国际机场（1965年开 放），Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域， 交通发达； • 规划中的综合物业：圣荷西与圣克拉拉政府规 划了未来432英亩的综合物业区，包含了住宅、 公寓、商铺、餐饮等综合功能。