淮安市房地产市场研究报告

淮安市房地产市场调研报告

一、土地成交情况——

2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55 亿元，合算土地成交平均价格为104.1 万元/亩。

2008年土地出让总面积约为6238亩，成交总额约为53.07亿元，平均地价85.07万元/亩。合算土地成交平均价格为85.07万元/亩。

对比分析：

2008年淮安市土地成交总量略有增加，但增幅并不明显，仅为0.6%。

2008年淮安市土地成交价格相对于2007年出现明显下降，降幅达18.3%。

土地成交均价下降的原因是，一方面中心城区可供开发的土地存量有限，另一方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块，以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃，带动了土地成交的活跃。说明淮安市房地产市场热点板块有所转移，郊区及下属县市土地成交活跃。

二、房地产市场施、工情况

2007年，全市新开工549.22万平方米，比上年增长53.7%；竣工292.37万平米，同比增长20.6%。投资113.89亿元，同比增长72%；

2008年，全市新开工525.75万平米，比上年降低4.3%；竣工409.07万平米，比上年增长39.9%。投资142.76亿元，比上年增长25.3%。

分析：相对于07年，08年新开工面积出现了微幅减少；但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长，竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。

2008年4-8月份，淮安市房地产开工、竣工面积出现大幅下降，而进入9-10月份后双双出现明显回升，尤其竣工面积的大幅增加，直接导致了市场上商品房源存量的大幅增加。

三、供应和销售情况对比分析

中心城区

2007年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积为81.63万平米；实际登记销售面积75.32万平米。供销比为1.08：1。

2008年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积145.91万平米；实际登记销售面积57.83万平米，供销比达2.52：1，为全市各区最高。

分析：2008年中心城区的商品房供应量相对于2007年出现大幅提升，增幅达78.7%。与此同时，登记销售面积的降幅缺达23.22%。供求比由2007年的1.08：1，骤然调整到2.52：1，供求关系急剧恶化。中心城区商品住宅存量达到66.86平米，超过了当年全年的实际成交量，这反应了淮安市中心城区的房产市场存在巨大的销售压力。

开发区：

2007年，开发区1-12月批准商品房预售面积32.38万平米，实际登记销售27.84万平方米。供销比为1.16：1。

2008年，开发区1-12月批准预售商品房78.03万平米，实际登记销售32.45万平米。供销比为2.40：1。

分析：2008年，开发区商品房供应增幅超过了100%，达141%；而成交量仅增长了16.5%。供求缺口达45万多平米，约为区域全年成交量的1.4倍。表明淮安市开发区房地产市场存在巨大的销售压力。对区域内及临近板块内项目的开发和销售将行程巨大的竞争压力。

主城区的另外两个板块：淮阴区、楚州区的情形均与上述两区相似。其中，淮阴区08年批准预售49.47万平米，实际成交27.69万平米，仅略微超过供应量的一半。楚州区08年批准预售39.61万平米，实际成交25.12万平米，情况也不甚乐观。

由上述对比分析可以看出，2008年淮安主城区房地产供应量出现了急剧放大，但需求方面未能跟上节奏，甚至比07年还略有萎缩。从而导致了供求关系的严重失衡，最后形成了目前存量大、去化慢的局面。目前全市的住宅存量为233.68万平米，相当于淮安市房地产的全年实际成交量，即235.37万平米，是淮安市住宅全年实际成交量（169.91万平米）的1.375倍。

上图分别展示了淮安市商品住房、商业用房2008年1-12月份的上市供应量和实际签约成交量的对比情况。

如图，商品住房除2月份外，全年各月份上市量均明显高于实际成交量，说明供过于求的现象比较严重。多余供应的累计效应导致了存量房房源数量的迅速增加。全年新增商品住房供应363.37万平米，实际成交175.12万平米，不足供应量的一半。供求失衡现象比较严重。年终商品住房存量房源为233.68万平米，商品住房的销售压力凸显。

在商业用房方面，除2、3、7月份外，其他月份也都出现了供过于求现象。全年商业用房供应量为90.86万平米，而实际成交量为30.23万平米，仅为供应量的1/3，供求差达60.63万平米，为全年实际成交量的2倍。供求关系失衡现象比较严重。

四、淮安市房地产市场价格走势分析

2007年12月-2008年12月淮安市市区各版块商品住房价格一览表

五、个案资料及价格的区域分布

2008年1-4月

开发竣工面积60.32万平方米，同比增长101.9%，其中住宅面积56.54万平方米,同比增长94.7%；商品房销售面积39.4万平方米，同比下降59.8%，其中住宅销售37.52万平方米,同比下降57.9%。2008年9月—2009年2月初

近六个月销售均价为2730元；总销售面积为790379.4平方米；总销售套数为7023套。

如上图（表），2008年4-12月，淮安主城区、及全市基本呈现同样的走势，4-9月份房地产开工量逐渐下滑，并在9月份达到全年最低。而进入10月份以后出现大幅回升，并在11月份达到全年最高。

开发区5-10月份连续6个月开工量为零。全年累计开工面积为83.15万平米，占市区的23.4%。

如上图，4-8月份，淮安市房地产竣工面积总量相对较少，9-12月份出现放量增长。对照开工面积走势图，发现开竣工面积均在9-12月份出现放量增长，表现为房地产供应量在9月份后出现爆发性增长。

而开发区的情况也是如此，4-8月份5个月的竣工量仅9.32万平米，进相当于10和11月份的1/4。全年累计竣工面积53.82万平米，为市区的18.85%。