物业管理总费用构成明细

总费用构成明细

单位：元

4、测算过程

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；

4、1本项费用明细构成

单位：元

4、2费用细项测算

（1）管理服务人员的工资

管理人员共计15人。年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250元。人均平均工资18563元/年

（2）管理服务人员的社会保险

昆明社会保险投保比率40%计算

278450 ×40%= 111380元

（3）管理服务人员福利费、职员教育经费

单位：元

5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用

5、1本项费用明细构成

单位：元

5、2费用细项测算

（1）技工工资、福利、社会保险费用

单位：元

（2）设备设施维护费

①房屋本体维护费：13100元/年

②1#～46#电梯系统维护费（外包）：259900元/年

③供配电系统维护费：12500元/年

④供水排水系统维护费：4000元/年

⑤消防系统维护费：8700元/年

⑥智能化系统维护费：5000元/年；

⑦其他公共设施维护费：2500元/年；

（3）维修工具更新费： 600元/年；

（4）技工服装费： 300元/人.年×8 人=2400元

6、清洁卫生费用

6、1本项费用明细构成

单位：元

6、2费用细项测算

（1）保洁人员工资、福利、社会保险费用

单位：元

（2）服装费： 300元/人.年×27人= 8100元；

（3）保洁材料费： 50 元/人.月×27人×12月= 16200元（按保洁员人头估算）；

（4）化粪池清理费：10000元/年；

（5）环境消杀费：17800元

（6）垃圾清运费： 130000 元

7、绿化养护费用

7、1本项费用明细构成

单位：元

7、2绿化人员工资、福利、社会保险费用

单位：元

8、秩序维护费用

8、1本项费用明细构成

单位：元

8、2安管人员工资、福利、社会保险费用；

单位：元

9、办公费用

753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）10、固定资产折旧

估算为 50000元/年；管理处筹备费用预计25万分五年折旧

11、经开发商/业主同意的其他费用

42669元/年

社区交流活动费： 5000元/年；

不可遇见费： 37669元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）

12、物业管理服务酬金

162071元/年

应收服务费3114373元/年，

小高层应收服务费1808395元/年

花园洋房应收服务费211488元/年

别墅应收服务费930657元/年

商铺应收服务费121536元/年

《根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法》第八款第八条规定即设定收缴率97%计算

（1808395+211488）元/年×97%×3%=58778元/年

（1930657+121536）元/年×97%×10%=102062元/年

58778+102062=160840元/年

注：（四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/年；

13、营业税金

营业税金为 :172193元/年/,(按法定税金提取-总收入乘5.7﹪)；

四、管理费单价

由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为3128591元，年总收入达到3128591元时，方能实现盈亏平衡。

1、住宅物业管理服务费单价定价分析

由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。经过粗略测算。综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在 1.2 元/㎡.月、洋房物业管理服务费单价定在 1.0 元/㎡.月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/㎡较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。

2、临街商业物业管理服务费单价

由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为 2.0元/㎡.月，

若收支平衡则：

总收入=总支出

总收入=物业管理服务费收入×97﹪收缴

总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费

因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。根据我司以往对

28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费110000元/年，临时停车费5000元/年）。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。

经推导，小高层住宅物业服务费单价(Y)；、洋房住宅物业服务费单价(h)；别墅物业服务收费单价(Z)；商业物业服务费单价(X)组合关系如下：

第一种；若y= 1.3元/㎡.月，，z=2元/㎡.月,

x=2.5元/㎡.月；h=1.0元/㎡.月

物业服务费3313887元/年(收缴率97﹪)

第二种；若y= 1.2元/㎡.月，z=1.8元/㎡.月,

x=2 元/㎡.月； h=1.0元/㎡.月

物业服务费3017417元/年(收缴率97﹪)

第三种；若y= 1.1元/㎡.月，z=1.5元/㎡.月,

x=1.8 元/㎡.月。h=1.0元/㎡.月

物业服务费2688472元/年(收缴率97﹪)

注:小高层及花园洋房住宅建筑面积:143207平方米；商业面积:5064平方米；别墅面积43086平方米。

盈亏情况: (总收入-总支出)

第一种；300296元/年=（3313887+115000）-3128591

第二种；3826元/年=（3017417+115000）-3128591

第三种；—325119元/年=（2688472+115000）-3128591

根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种测算依据，小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，至于具体单价可由甲方从商业营销角度最终确定。

3、综述

物业管理服务费定价我司建议如下：

1、小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，

2、洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，

3、别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，