三盛项目物业发展建议报告

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Leabharlann Baidu
核心 问题
1、基于市场考虑，迎合市场需求的畅销产品市 场放量如何？我们可以占有什么样的市场机会？
2、基于产品考虑，打造什么样的产品，确保项 目持续快速去化？
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Content 目录
1
项目本体解读及核心问题界定
2
竞争格局分析
3
客户分析
4
项目定位
5
项目物业发展建议
1616
竞争区域： 项目主要竞品位于汉峪片区、高新区，竞争强度高。 2大片区在售、待售项目10余个，片区竞争激烈
0 25600 3.73
车位 建筑密度
总车位：740
机械车位：86 10.45%
S4
总规划用地（㎡） 总建筑面积（㎡）
地上总建筑面积（㎡）
15900 67400
51500
住宅（33F高层）（㎡） 49500
底商（㎡） 地下建筑面积（㎡）
2000 15900
地上容积率
3.24
车位 建筑密度
总车位：423
车位
建筑密度
51000 234622 183622 161260 18480
3882 51000 3.60 总车位：1408 机械车位：191 16.47%
33层T4
22层T4
总规划用地（㎡） 总建筑面积（㎡） 地上总建筑面积（㎡）
33F（㎡） 底商（㎡）
地下建筑面积（㎡）
地上容积率
S3
25600 120970 95370 95370
成
区域外客户 奥体片区
高新片区高新产业中高端管理层
26
竞品项目客户分析 本项目客户方向
金
省高院
广
部
奥体片区
场
奥体中心
龙奥大厦
人民银行 喜来登
总 部 基
草山岭旧经改项十目路 地
诚基地产 质监所
电监会
重 汽
总汉峪片区
部
建行分行
市检查院
市武警
山东高速
奥龙官邸
政务配套 商务办公
居住社区 酒店配套
项目策略：
全运村
借势—共享奥体片区的配套资源、城市资源；
分流—吸引和承接奥体片区的高端客群转移。
8
万科麓山
奥林逸城
舜奥华府
中铁逸都 国际
重汽1956
中海天悦 府
21
区域潜在供应：预计2015年区域内竞品供应量约240万㎡，竞争 更加激烈。
2011
2012
2013
2014
2015
2016
万科麓山，预计2015年剩余体量为7.5万㎡ 奥林逸城，预计2015年剩余体量18万㎡。
舜奥华府，预计2015年剩余体量为7.8万㎡
40
8700
423
4.48
295
舜奥华府
57
9600
1062
14.89
147
18
户型供应结构：区域市场供应以90-130 ㎡两室及三室为主力供 应户型，90㎡以下两室和130 ㎡以上四室供应较少
区域市场对标项目户型供应结构分析
150㎡以上
140-150㎡
500
130-140㎡
120-130㎡
110-120㎡
项目 战略 意义
从集团层面来讲，为集团提供现金流，保证其他项目正常开发，在此 基础上最大化项目开发利润
效益目标： “短、平、快”的操作 思路，快速开发，快速销 售，为集团提供现金流
基于企业战略目标 的项目要求
战略目标： 通过本项目的快速开发， 证明企业的开发实例， 提高政府对小汉峪开发 信心，以便顺利拿到小 汉峪约1000亩用地
重汽1956，预计2015年 剩余体量为10万㎡。
中海天悦府，预计2015年剩余体 量为20万㎡。
潜在供应，预计2015年 入市
金汇地块，约50万㎡ 德润天玺，约35万㎡。
22
世联观点：区域竞争强度持续上升，紧凑型三室产品最为畅销； 140㎡以上产品去化相对缓慢，未来竞争激烈
竞争区域： 项目主要竞品位于汉峪片区、高新区，竞争强度高。 区域量价平台：区域竞品成交均价集中在8600-8800元/㎡，平台去化速度月均40-60套。 户型供应结构：区域市场供应以90-130 ㎡两室及三室为主力供应户型，90㎡以下两室 和130 ㎡以上四室供应较少 走量特征：区域市场以80--90㎡两室、90-120㎡三室产品为走量主力，140㎡以上产品 去化困难 总价特征：区域市场内，总价区间主力两室集中在75-90万之间，主力三室集中在110150万。 区域潜在市场供应：区域在售及待售项目总存量约240万㎡，未来竞争激烈。
S1、S2地块正在平整
舜 华 路
S1、S2地块西高东低
S1
S1现状高压线，未 S3地块地势与旅游路存在高
来将入地
差，达10米
S4 S3
S2
S3地块
10
经济技术指标：项目共分为4个地块，总建筑面积56㎡，容积率范
围为3.24-3.9。
S1
总规划用地（㎡）
总建筑面积（㎡）
地上总建筑面积（㎡）
住宅
33F（㎡） 22F（㎡）
谨呈：济南三盛置业
三盛项目 物业发展建议报告
山东世联怡高物业顾问有限公司 2014年10月
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Content 目录
1
项目本体解读及核心问题界定
2
竞争格局分析
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客户分析
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项目定位
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项目物业发展建议
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1
本体条件
本体。
项目资源条件如何？项目属性是什么？
3
区位：项目位于奥体东、汉峪片区中心中高端住宅区内，居住环境 好，居住价值高。
功能定位——商务科研总部基地，集商业、金融、 居住等多种城市功能为—体的综合性服务新区。
人口规划——未来汉峪片区规划商务人口达14万 人；
配套规划——规划提出这里还要建设中医院、急 救中心、社区医院等医疗生设施；小学、初中、高 中和国际学校等普教设施；图书馆、文化广场等文 化体育设施。同时以奥体加压站和东湖水厂为给水 水源；以莲花山热源厂为热源，以经十路城市天然 气干管为气源，满足市民居住需求。
4
交通：项目周边交通路网发达，通达性极强，出行便捷。
经十路
舜 华 路 旅游路
现状路 规划路
规
凤
划
凰
十
路
一
号
路
路网体系
项目位于旅游路南侧，舜 华路向南延长线上，通达 性良好；
项目周边有多条规划道路 ，未来路网体系健全，交 通便利；
公共交通
目前项目周边旅游路上有 312路、323路等四条城际 快速公交路线，出行便捷 。
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竞品项目客户分析 本项目客户方向
本项目客户方向：区域内及区域外两部分客户构成
区域内客户
奥体片区商务、政务中高层（大型国企、上市
私企中层管理者，中小企业高层、政府机关中高层）
奥体片区普通商务、政务阶层（企业白领，泛
公务员群体等）
项目周边现有居民
项
目
客
户
高新区
构
历下历城 外溢客户
历下区高端外溢客户
区域竞品存量及潜在供应
项目名称
在售项目 待售项目
中海天悦府
万科麓山
逸都国际 重汽1956 奥林逸城 舜奥华府 德润天玺 金汇地块
体量
（万㎡） 30
27
100 15 40 57 35 15
2015年后房源 供应量（万㎡）
20
7.5
26 10 18 7.8 13 15
中铁逸都国际，预计2015年剩余体量为26万㎡
二
环
东
老城区
路
东部新城
工业北路 低
工业南路
居
住
高新技术开
价
发区
值
评
析
经十路
奥体 中心
汉峪片区 (核心居住 涵玉翠区岭)
旅游路 高
省直宿舍
地块位于济南市东部 新区，顺华路与旅游 路交叉口，是市政府 重点发展区域；地块 位于奥体中心东侧， 居住环境良好，是未 来政府重点打造的居 住区；项目位于汉峪 核心居住区，产业价 值高，人员素质普遍 较高。
5
配套：项目可享受奥体片区、汉峪片区配套体系，但项目位于旅游 路南，尚未进行大规模开发，价值兑现周期较长。
奥体片区 （发展较 成熟区域）
发展即将 成熟区域
待开发区域
奥体片区 东部核心区域，济南市政府办公 所在地，政务导向新城核心区， 周边综合体开发项目众多，高楼 林立；住宅项目多为城市顶级豪 宅产品，居住价值高，周边商业 配套已经投入使用，发展较为成 熟； 汉峪片区 旅游路北：回迁社区已经入住； 三个住宅项目在售，多个项目已 经动工；汉峪金谷写字楼马上封 顶，区域正在进行进行入火如图 建设 旅游路南：片区为待开发区域， 其中大汉峪片区基本确定开发单 位
一级竞品项目锁定：逸都国 际、奥林逸城、舜奥华府、重 汽1956
一级竞品项目锁定：金域国 际、国华印象、中海天悦府
待售项目：齐鲁证券项目、 德润天玺等。
一级竞品 二级竞品 待售项目
高新区
金域国际
天悦府 国华印象
舜奥华府
奥林逸城
德润天玺 重汽1956
本案
逸都国际
齐鲁证券
项目汉峪片区 区
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区域市场量价平台：平台去化速度月均40-60套，成交均价集中 在8600-8800元/㎡。
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Content 目录
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项目本体解读及核心问题界定
2
竞争格局分析
3
客户分析
4
项目定位
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项目物业发展建议
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竞品项目客户分析 本项目客户方向
竞品项目客户来源：立足区域，辐射全市。集中在二环东路以东区 域，海尔绿城全运村作为豪宅标杆，客户辐射全市。
中铁逸都国际成交客户地图
万科·金域国际2期成交客户地图
项目为三盛进入济南首个项目，总规划用地面积12.1万 ㎡
具有一定景观资源丰富 品牌企业、中小规模住宅项目
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目标。
开发商目标是什么？ 项目在三盛集团承担的地位是什么？
2
目标解读
13
目标解读：“短、平、快”的操作思路，一方面证明企业开发实 力；另一方面为集团提供现金流，快速去化的基础上实现最大化 利润
机械：33 13.9%
11
属性界定：
奥体片区，旅游路南 具有一定山体 资源优势 中等体量的住宅开发项目
区域事实 项目位济南东部奥体以东，旅游路以南，汉峪核心片区
区域属性界定 未来高端居住区
当前商业教育配套匮乏，居民以回迁户为主
价值尚未显现
路网发达，通达性好，但当前公交线路较少
交通便捷，通达性好
S2地块紧邻山体资源
400
100-110㎡
90-100㎡
400
80-90㎡
面积
万科麓山
20
40
20
190
10
50
400
250
390
30 主力户20 型供38应0 结构12
410
奥林逸城
132
350
230
舜奥华府
中铁逸都国际
重汽1956
88 560 192 404 60
中海天悦府
330 80
70
国华印象
19
走量特征：区域市场以80--90㎡两室、90-120㎡三室产品为走量 主力，140㎡以上产品去化困难
150㎡以上
140-150㎡
500
130-140㎡
120-130㎡
110-120㎡
400
100-110㎡
90-100㎡
400
80-90㎡
面积
万科麓山
2014年上半年区域市场对标项目走量分析
20
40
20
190
10
50
400
250
390
30
20
380
12
主力走量户型
410
132
350
230
奥林逸城
舜奥华府
6
资源：S2地块东侧紧靠山体，具有一定的山体资源优势。
舜 华 路
S1
S2
S4 S3
7
项目规划利好—奥体：本片区是政府近年来着力打造的形象标志区， 政务中心和商务中心的优势聚集显现，区域价值已处于城市峰值。
经贸中心
城建局
CBD鲁
文博中心
邦
大
厦
武警总队
燕山新居
省国资委 省交通局
浪
潮
黄
银座集团
省军区 总
项目规划利好—汉峪金谷：总部经济是汉峪片区核心属性，肩负着 东部新城发展产业升级的重任，是新CBD的重要组成部分，预计会 带来14万以上的高端就业人口。
城市规划——汉峪片区位于高新区中心区南部， 奥体文博片区以东，北临经十路，总用地面积13.3 平方公里。规划建设用地面积6.7平方公里，开发建 设总建筑面积约1000万平方米。
中铁逸都国际
重汽1956
88 560 192 404 60
中海天悦府
330 80
70
国华印象
20
总价特征：区域市场内，总价区间主力两室集中在75-90万之间， 主力三室集中在110-150万
190以上
180
170
160
150
140
130
主力三室价格
120
110
100
90 80
主力两室价格
70
总价 （万）
9
地块现状：地块形似“刀”状，S1、S2地块已进行平整，易于开发 启动;S3、S4地块狭长，且S3地块与旅游路存在较大高差
项目共分为四个地 块，S1、S2、S3、
S4 地块现状 S1、S2地块已经进
行场地平整，原泄 洪沟东西两侧存在1 米左右高差，整体 西高东低；S2地块 有高压线穿过，未 来将入地 S3、S4地块尚未进 行场地平整， S4地 块相对平整，S3地 块与旅游路存在高 差，高差达10余米
底商（㎡）
地下建筑面积（㎡）
地上容积率
车位
建筑密度
28600 132570 111610 79530 27280
4800
20960
3.90 总车位：845 机械车位：246
26.7%
S2
总规划用地（㎡）
总建筑面积（㎡）
地上总建筑面积（㎡）
住宅
33F（㎡） 22F（㎡）
底商（㎡）
地下建筑面积（㎡）
地上容积率
项目名称
中海天悦府
体量 （万㎡）
30
区域量价平台
成交均价 （元/㎡）
9500
2013年销售套数 2013年销售面积 2014年1-6月走量
（套）
（万㎡ ）
（套）
—
—
400
万科麓山
27
12500（含精准）
640
7.4
356
逸都国际
100
8800
761
8.85
369
重汽1956
15
8600
—
—
41
奥林逸城