商业项目可行性分析1

商业项目可行性分析

目录

一、沈阳市的商业环境分析

二、项目片区商业形式分析这样的城市和片区需要什么样

的商业与之匹配----提升到案名的由来

三、项目商业运作策略-----我们的商业业态该怎么定位—定

位通路是什么

四、项目商业运作手法---我们的商业经营什么—项目业态安

置说明—先招商后销售还是先销售后招商

分析：1、先销售后招商可能出现的问题：

⑴项目定价方面不能保证准确，很难保证利益最大化。

⑵投资回报不明朗，客户的信心受搓。

⑶无法进行品牌的整全经营。

⑷后期物业管理无法规范。

2、先招商后销售出现的问题：

⑴衡量售价较准确；

⑵增加了购买客户的信心；

⑶在规划的业态上实现了规范化、合理化、最优化；

⑷通过统的运营管理，有利于本项目的推广；

结论：是什么；以上为市场通用策略

五、片区住宅市场环境分析

六、项目住宅产品定位

七、推广策略

八、销售策略

九、销售周期

十、总述

大报告的起点一般都是从宏观开始到微观结止；

提出问题—分析问题—解决问题

一、地块概述

（一）概述

项目地处大东区观泉路，临近二环，交通便利，距东北最大的陶瓷洁具批发市场和宝马整车厂仅一路之隔。扼守长春，本溪等高速公路下道口。在沈阳东部交通地理位置优越。

（二）地块周边环境

1、东北地区重要的陆路口岸——沈阳东站，距本项目仅1000余米，东站拥有独立的货场、仓储场地等，是沈阳重要货运交通枢纽之一。

2、在东北地区享有盛誉陶瓷城。

3、区内有四大整车制造厂－－沈阳金杯客车制造有限公司、金客Ｍ１中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂－－沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；汽车改装厂４家以及汽车零部件生产厂２８家，汽车贸易、维修服务企业２０家，形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。

4、东北最大汽车汽配交易市场国瑞汽配城。

5、大型连锁建材家具卖场-居然之家大东店。

二、地块SWOT分析

优势（S）

➢位于大东区一级马路与二环路交汇处交通极为便利；

➢周边商业、工业气氛较浓；

➢有稳定意向客户群体：陶瓷城业主、汽配市场业户等；

劣势（W）

➢商业氛围相对略差，生活配套设施不全；

➢临近二环，人流繁杂，不易管理；

➢区域临街市场发展滞后，配套不健全，影响投资性商户；

机会（O）

➢竞品项目较少，区域缺少此类产品，属市场空白点：

➢周边民营企业，厂家代理商户集中，需要建立办事处或代理商铺。➢城市发展快速，1-2层商业房源稀缺，价格不断攀升；

➢政府对于房地产调控对商业网点影响不大；

威胁（T）

➢项目周边空地目前已相继挂牌，性质大部分为居住、商业用地，如项目工期较慢会增加竟品威胁的可能性；

➢国瑞沿街门市也规划为汽配业态。

三、项目总体招商建议

在准确把握市场的基础上，找准项目的核心定位，营造创新差异化和高端形象力，提高产品附加值，拉升心理价位,从而将项目成功推向市场。

（一）单栋商业楼，由于周边缺少宾馆酒店，适合引进经济型酒店。或销售给单位用于办公；

（二）底商销售可以考虑面对三个行业：

1、汽配行业

依据周边的汽车氛围，突出行业卖点，国瑞汽配城经过五年多的运营，已经初具规模，但它毕竟是较为封闭的市场经营模式，我们的销售是临街开放式的店面，而且小有规模，一定会成为国瑞汽配城的延伸和补充。可设计为5个区域；

➢配件交易区

功能：用于大、小汽车配件展示、少部分仓储、办公。

➢汽车用品区

功能：主要为汽车日常养护用品的展示、销售区。

以整租或整售的形式引进汽车用品超市、汽车百货等知名连锁企业进场经营；

➢快修保养区

功能：作为项目的功能性配套项目，以临时性、急性汽车修配及长期保养为业务内容。

➢物流仓储区

功能：

1、仓储功能，作为业户储货的集中场所；

2、物流功能，引进物流公司，作为业户发、配货的收货场。➢餐饮休闲区

功能：用于汽车汽配城的配套服务，满足市场内业户及采购者的饮食、休闲之用。

2、建材行业

依据陶瓷城的丰厚资源，划定以陶瓷为主的建材区域。还有一个值得关注的太阳能产品企业，也可以作为招商的重点。

3、其他行业

引进数码电子品牌企业，比如苹果电子专卖店。国瑞、万科、金地项目的生活配套都很缺失，高档餐饮娱乐企业有发展空间。

4、投资散户

为坚定重点行业投资者信心，招商中控制投资散户的数量。

四、运营管理

为了提升项目的商业价值，提升50号公馆的市场知名度，打造品牌知名度，在科学合理确定市场定位的基础上，要对底商运营采取统一管理。

➢统一商业规划

➢统一商业运营

➢统一店面规划

➢统一策划推广

➢统一信息管理

➢统一物业管理

五、营销模式

1、与住宅销售整合营销，利用报纸杂志，网络推广，展会推广，车体广告，电视媒体，电台媒体，户外媒体，展览会等多种形式。

2、结合招商定位召开重点行业招商推介会。

3、更多的采用行销方式。

六、销售形式：

（一）产权销售为主。

（二）开发及销售策略尽量短、平、快，以求尽少占用企业资金和快速回笼资金；可以产权销售并代租形式。

七、项目发展前景预测

（一）项目自身发展前景预测

我们做有行业特点的销售，也是在做无名而有型的市场，品牌知名度和价值必然得到提升，与之相关的行业广告也会增加，这对我们项目的户外广告收入也有长期的回报。

（二）社会效益预测

区域经济发展及沈抚同城的带动效益预测。随着沈抚立交改建、沈抚大道建设、沈抚客运公共交通3项工程的启动，“沈抚同城化”迈出实质性步伐，我们项目所处区位是沈阳与抚顺的联结点，在此形