房地产估价之假设开发法

第七章假设开发法

教学时数：6课时

教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤

教学重点：假设开发法的基本公式

教学难点：投资利息的计算

教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：

第一节基本原理

一、定义

假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。

二、理论依据

假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

三、假设开发法的特点、适用条件与对象

1、假设开发法的特点

1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；

2）以种种假定或限制条件为前提；

（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或

分段均匀投入的）

3）有动态和静态两种计算方式。

静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。

动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。

2、适用条件与对象

假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。

——待开发土地的评估

—— 改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。

——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。

——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。

第二节 公式及方法

一、假设开发法的计算公式

假设开发法的几种基本计算公式

（1）适用于预期售价的理论公式：

当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：

)(C B A V +-=

式中 ：V ：购置开发场地价格； A ：开发项目预期建成后售价；

B ：开发项目预期的开发费用；

C ：开发商利润（包括风险金、税金）。

（2）适用于预期租金的理论公式：

当开发项目建成后出租情形下假设开发法理论公式为： C V V =—(B+C)

式中 ：V ：购置场地费用； C V ：表示开发项目预期建成后的资本化价值；r a

V C =

a ：开发项目建成后每年预期的平均年纯收益（平均纯租金）；C ：开发利润；

r ：表示资本化率（预期投资收益率）； B ：开发项目预期的开发费用。

2．待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费

3．香港的假设开发法的特点及公式

香港梁振英测量行介绍的假设开发法，常称为剩余法，计算公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-开发商利润

地价=总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的费用

其中，专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费，约为建筑费的6%，利息为建筑费的8%，发展商利润按总成本（建筑费、专业费用、利息三项之和）的15%—20%计算。

4．台湾的假设开发法的特点及计算公式

台湾林英彦教授介绍的假设开发法，是对于尚未开发基地的土地所适用的估价方法。该方法首先预估开发后所能出售的土地单价，其计算公式如下：

V=P-C-O-R

式中：V：最适土地价格； P：销售总价； C：营建成本；

O：其他费用； R：利润。

第三节假设开发法评估的程序

一、调查待估土地的基本情况

1、调查土地的位置

掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，了解土地周围的环境条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。

2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据

3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等

4、调查此地块的权利状况

包括权属性质、使用年限、能否延期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定。查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。

二、确定最有效的开发利用方式

根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置，这种用途的现实社会需要成都、未来的发展趋势等。

三、确定开发完成后的不动产销售总价

根据土地条件和所确定的开发利用方式，确定开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、