项目3连锁门店开发选址详解

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连锁店选址讲义(PPT 40页)

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店型确定后的竞争店分析 ◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同种业态
竞争店情况调查
商品能力调查（ABC分类法与20/80法则）店铺调查（选址、内部陈列等）店铺运营调查
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商圈饱和度分析
商圈容量法饱和指数法
小 120-399 步行10分钟之内
中 400-2499 步行10分钟外或开车5分钟
大 2500
驱车20分钟
5、消费者的购物出行方式（沃尔玛5公里死亡圈的原因） 6、购物频率不同，商圈的范围不同
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（二）定量测量法——西方零售专业的商圈理论
赖利法则 ◆假设前提：两城市（或地区）的交通同样便利；两城市的商店竞争力（知名度等）相同。 ◆内容：（1）两城市之间（或地区）之间存在一个分界点，这个分界点是无差点。（2）人口越多，商圈越大（3）商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。 ◆公式：
户数*每户每月生活费用支出*来店可能性=某分店的营
业额
◆划分商圈层次
30%
70%
10-30% 25%
5-10%
5%
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第三节商圈的调查与分析
选址是一个需要花费相当长时间的系统工程。最终选择的位置到底怎么样？我们还需要对具体的位置进行评价。
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1 商圈的调查内容 2 商店的投资回报率
◆商圈容量法—开多大面积的店
（1）预测选择的店址所形成的商圈内的销售额（如何预测？）
（2）预测该商店各级商圈的营业额=（1）*市场占有率（各级商圈市场占有率不同）

【企业文档】项目3 连锁企业商业网点扩张及选址管理技术PPT课件

❖ 我们都知道，苹果树之所以每年都会结出丰硕的果实，是因为园艺师们每年都对其进行适当的修枝。连锁企业的商业网点也是如此，由于种种原因，可能会出现调整和规范这就是网点修枝战略。
❖ 网点修枝战略，也称SB(scrap and bulid)战略，即裁剪与重建，是关于撤除某一家、某一地区的门店或者对某个旧门店进行重新装修改造以使其更符合公司长远发展方向的战略。SB战略兴起于20世纪70年代末，尤其是石油危机之后，最初的作用是精简机构，进行合理化经营。
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⑶ 市场危机
❖ 由于市场差距显著化，商店和楼面结构不合时宜而采取SB战略。造成市场差距的原因是：消费者停止流动，结果形成具有不同特性和购买力的区域划分；居民或商圈的年龄人口结构，呈现极端化的倾向；流动性强的消费者，如青年人、新建家庭等集中到某一地区。上述三种情形都会使门店的商品结构和楼面结构不能适应顾客的需要，结果形成市场差距。这时的SB战略，重点在于以变更业态的方式，重建商店网络，如将超级市场改为集中专卖店型的百货商店。
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⑸ 管理危机
❖ 由于连锁企业过度扩张和盲目扩张后，发现自己没有足够的资源和管理能力支持或控制所有的门店，对于一些地域分布较远的门店进行裁剪。如有些连锁企业发现，他们专注于地方性市场而不是全国性市场，可能会干得更好，或现在尚未有能力进军全国市场，于是对原来的盲目扩张予以修正。
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⑵ 经营危机
❖ 由于门店本身经营不善，出于成本合理化的要求，为整顿亏损店而实施SB战略。一方面，撤除缺乏竞争力的店铺，如缺少停车场的大型店，销售额难以提高的小型店，或地段欠妥的店铺等等。另一方面，由于投资成本增大，这些成本有防火设施、防止环境污染设备的投资，以及店租等等。裁撤旧店或投资新店之后，企业能够获得更为合理的投资回报率。当然，借着裁撤亏损店，还可以改装店铺，发展新的业态。

浅谈连锁门店选址

（二）第二种情况是导致客源不足的错误
由于位置不好顾客进入不便或因为竞争对手拦截导致客源不足，虽然外面客流量很大，但对门店的实际贡献却不大，很多快餐店所犯错误都属于这种类型。例如安贞华联三层的玄生日本料理隐藏在商场的深处，顾客很难看到和找到。再如双安北面的馄饨侯（现已关闭），顾客主要来自超市发方向，中间经过麦当劳、永和大王、半亩园、吉野家等品牌的重重拦截，最后前来用餐的只是“漏网之鱼”和一些偏好者。对那些可见度低、进出不便、被拦截程度很高的店址来说，除非租金特别低，足以弥补位置不好所带来的不良影响，否则根本不值得选择。
（三）
如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的门店店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到门店的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使质量下降，形成恶性循环，导致企业经营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。
(
一般门店能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同(通常是20年-30年)。
五、选址常犯的错误有如下两种
（一）
目前商业竞争激烈，新开业的商场生意一般不会太好，客流量很小，一般需要养一段时间才能达到不错的客流量和营业水平。新商场开在成熟商圈内客流培养时间相对短一些，如果新商场作为主力店开在新商圈里，客流培养时间会更长，风险相当大。例如，快餐店是依托主力店（大型商场等）生存的附着店，顾客来源主要依赖商场的客流。如果快餐店开在不成熟的主力店及商圈内，通常会象商场一样遇到客源不足的问题，开业初期赔钱的可能性极大。例如望京商圈几年前开过中福等大型商场，但后来都倒闭或转型，在其内开设的餐厅自然也难逃厄运。因此中小快餐品牌要有心理准备，如果资金不足以支撑店铺赔一年的就不要选择不成熟商圈开店。

第4章：连锁门店扩张与选址

例：日本7－11便利店开店模式沃尔玛开店模式
日本7-11便利店开店模式
日本7-11便利店通过特许经营方式拓展分店，其中一个重要策略是集中开店。当它在一个地区取得市场支配地位之后，在进入下一个地区，而不是追求全面开花，从而能降低经营成本，迅速实现盈利。与日本同行业比较，在销售额、毛利率、总资本周转率、单位面积销售额、人均销售额等诸多经营指标中，7-11都居于日本便利店之首，而销售管理费用、设备费用率、库存、工资占费用比率等指标却低于同行业平均水平，这使得7-11 便利店有更多的优势参与同行业竞争，并从中脱颖而出。
经验法
指根据以往经验来设定商圈，包括以往经营过程中获得的各种经验、数据、体会等，作为商圈划分的基本范围，同时综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因素的影响。
如：业态位置规模顾客出行方式顾客购物频率
案例学习：家乐福的商圈调查
家乐福的商圈调查
家乐福自己的一份资料显示，有60%的顾客在34岁以下，70%是女性，28%的人走路，45%通过公共汽车而来。所以很明显，家乐福可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在上海的每家分店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40%，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各类葡萄酒，各类香肠、奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散，干脆开了一个迷你shopping mall，在商场里开了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15%的顾客是韩国人，干脆就制作了许多韩文招牌。
问题：沃尔玛初创时采取了那些区域扩张战略？

连锁超市选址分析

三、超市店址的确定
1）便利店 1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地 2、营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。 3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。 4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。 5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8O％顾客为有目的的购物。 2）食品超市 1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。 2、营业面积在5OO至1000平方米。 3、商品结构：以购买频率高的商品为主。 4、营业时间不低于16小时。 5、以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。
2）店铺位置条件包括：店铺位置条件包括：（1）商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。（2）人口数及住户数。了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。（3）竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。（4）客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量. （5）道路状况。包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。（7）场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。（8）法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。（9）租金。（10）必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。（11）投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。（12）员工配置。以卖卖面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。
万家丽路步步高超市的选址
步步高属于本地企业，所以本身具有很明显的优势。接下来就要我们具体对其的优势进行分析：人流朝向根据观察分析，万家丽的步步高的位置处在十字路的左上角。交通便利是其建立的重要因素。无论是物流还是客流，都很方便。加上靠近当地的农贸市场，所以人流量的朝向一般往左上角的步步高经过。便利的交通工具为其吸引客流成为可能…… 单位时间人流量针对万家丽的步步高周边的人流量观察，我们以万家丽路为主体，依照每分钟的不包括车流量而言，分时间短来说：早上和下午的下半时间人流量高达50人/分钟，而其他时间人数一般控制在25人/分钟总有。人流穿过可能性能性针对步步高周边的人流量，步步高附近主要是居民区和一些类别商业城。在不考虑步步高后面的居住群体的情况下，远大路的右侧及上半部分、万家丽路的右侧部分而言，这些路段大多数依靠于步步高靠近的地下通道。人口的流动性就得到了满足。

连锁经营网点布局与选址.pptx

指各项立地条件的优先顺序。主要有三种顺序：全面布点、中心放射及包围布点。
(三) 不同商业形态的选择
(1)独立式。特色为可放置较大型而醒目的招牌，且可设停车场和较具弹性的活动空间，但是必须具备独立吸引客源的能力。 (2)商业街。此类商店大部分位于商业区的街道上，型态上可能会与许多他种商店一起营业。如餐饮、精品店、服饰品等。 (3)百货公司、百货大楼。拥有较为固定的客源，节假日的人较多，因此交易次数较高，营业额也会相对随之提升。 (4)大专院校。这类连锁店大部分设于学校内，主要顾客均来自于学生及教职员工，·营业时间和学校上课时间也相适应。 (5)交通枢纽。主要指机场、车站、码头等为旅客服务的场所。由于客源量大，有固定的客源，顾客群初步可认为以中、老年龄层居多，且淡旺季分明。须权衡店面面积较少、客源流量大、停留时间短等。 (6)写字楼。底商多半设立于地下或最初几层以吸引大楼本身及过往人为主。 (7)医院。速度、品质、卫生等是医院内店面的常规。因拥有固定客源，较不易产生同业竞争的情形，但需考虑产品配合顾客导向的需求问题。 (8)公园、动物园、博物纪念馆、游乐区、古迹区。此类地点是封闭式的商业区形态，仅节假日呈现颠峰营业状况，因此淡旺季区别大，而且多半。
店铺的面积、交通、招牌、内外卖场、装潢设计、楼层、建筑材料、店宽、水电等需要。 4．商业区选择
依店铺、商品、服务内容、客层来找有特定功能或属性的商业区。
5 立地布点战术立地条件指店铺所在地周围的环境条件。如交通状况、公共设施、停
车空间、商店密集度、办公室、住宅密集度、社会稳定状况等。
6 ．开店布点顺序
(二) 开发新店的布点战术
确定年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立地选择及零售网络联结等方面，是主要的布点战术要求。 1．年度开店数量

商业连锁店选址评估与拓展规划策略方案

商业连锁店选址评估与拓展规划策略方案第一章商业连锁店选址概述 (3)1.1 商业连锁店选址的重要性 (3)1.2 商业连锁店选址的基本原则 (3)1.3 商业连锁店选址的流程与方法 (3)第二章市场环境分析 (4)2.1 宏观市场环境分析 (4)2.1.1 政策法规环境 (4)2.1.2 经济环境 (4)2.1.3 社会文化环境 (4)2.1.4 技术环境 (4)2.2 微观市场环境分析 (5)2.2.1 市场需求分析 (5)2.2.2 竞争对手分析 (5)2.2.3 供应链分析 (5)2.2.4 人力资源分析 (5)2.3 市场竞争态势分析 (5)2.3.1 行业竞争格局 (5)2.3.2 市场竞争策略 (5)2.3.3 市场竞争风险 (5)第三章目标客户群体分析 (6)3.1 目标客户群体的确定 (6)3.2 目标客户群体的需求分析 (6)3.3 目标客户群体的消费行为分析 (6)第四章选址评估指标体系构建 (7)4.1 选址评估指标体系概述 (7)4.2 重要性指标筛选 (7)4.3 指标权重确定方法 (8)第五章选址评估方法与模型 (8)5.1 定性评估方法 (8)5.2 定量评估方法 (9)5.3 综合评估模型 (9)第六章实地考察与数据收集 (9)6.1 实地考察流程与方法 (9)6.1.1 考察前准备 (9)6.1.2 考察流程 (9)6.1.3 考察方法 (10)6.2 数据收集渠道与要求 (10)6.2.1 数据收集渠道 (10)6.2.2 数据要求 (10)6.3 数据整理与分析 (10)6.3.1 数据整理 (10)6.3.2 数据分析 (11)第七章选址决策与优化 (11)7.1 选址决策流程 (11)7.2 选址优化策略 (11)7.3 选址决策风险分析 (12)第八章商业连锁店拓展规划策略 (12)8.1 商业连锁店拓展模式选择 (12)8.2 商业连锁店拓展时机与节奏 (13)8.3 商业连锁店拓展区域布局 (13)第九章商业连锁店品牌推广与营销 (14)9.1 品牌推广策略 (14)9.1.1 品牌定位 (14)9.1.2 品牌传播渠道 (14)9.1.3 品牌推广活动 (14)9.2 营销策划与执行 (14)9.2.1 营销策划 (14)9.2.2 营销执行 (15)9.3 营销效果评估与优化 (15)9.3.1 营销效果评估指标 (15)9.3.2 营销效果优化 (15)第十章商业连锁店选址与拓展规划的实施与监控 (15)10.1 实施流程与方法 (15)10.1.1 前期调研 (15)10.1.2 目标设定 (15)10.1.3 选址评估 (16)10.1.4 方案制定 (16)10.1.5 实施推进 (16)10.1.6 跟踪调整 (16)10.2 监控指标体系构建 (16)10.2.1 市场指标 (16)10.2.2 运营指标 (16)10.2.3 竞争指标 (16)10.2.4 社会效益指标 (16)10.2.5 环境指标 (16)10.3 监控结果的处理与应用 (16)10.3.1 数据收集与整理 (16)10.3.2 结果评价 (17)10.3.3 调整策略 (17)10.3.4 经验总结 (17)10.3.5 信息化管理 (17)10.3.6 持续改进 (17)第一章商业连锁店选址概述1.1 商业连锁店选址的重要性商业连锁店选址作为企业发展战略的重要组成部分，直接关系到企业的生存与发展。

三零售商圈与选址

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这些基本原则主要有四点，即鲜度管理（确保销售期限）、单品管理（单品控制，防止出现滞销）、清洁明亮（有污垢立即清扫，保持整洁明亮的店铺）和友好服务（热情、微笑待客）。个人因素是7－11公司在店铺设立过程中十分注重的因素，这也构成了7-11店铺管理的一大特色。这些因素包括加盟者的身体健康状况、对便利店的了解程度、性格、夫妻关系融洽与否、孩子的大小以及本人的年龄等等。
a
s A ij
j b
D ij
A店铺的吸引力 60402 01 375
B店铺的吸引力= 80702 01 163.3 C店铺的吸引力= 5032001 555.56
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∑Aij =３75+163.3+555.56 =1093.86
顾客到A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.34
顾客到B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149
21
• 计算公式：
a
s A ij
j b
D ij
Aij为店铺j对顾客I的吸引力；
Sj为店铺的规模;
Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;
a为顾客对店铺规模的敏感性参数;
b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
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店铺j对顾客的吸引力
Pij ＝
该地区所有同类店铺对顾客的吸引力之和
sa j
p D s ij
B地 10 200 30000
C地 8
150 25000
38
A地区： IRS 1500 20 40 10.5 27 8 35000
B地区： IRS 1000 200 66.667 30000
C地区： IRS80001050480 25000

连锁分店选址

连锁分店选址汇报人：2024-01-09•连锁经营概述•连锁分店选址的重要性•连锁分店选址的步骤目录•连锁分店选址的策略•连锁分店选址的注意事项•连锁分店选址的成功案例01连锁经营概述0102连锁经营的核心是复制成功模式，通过快速扩张占据市场份额，提高经营效率和盈利能力。

连锁经营是一种商业组织形式，通过集中采购、标准化管理和统一品牌形象，实现规模经济和品牌效应。

通过集中采购和标准化管理，降低单店运营成本，提高整体盈利能力。

统一品牌形象和营销策略，提高品牌知名度和美誉度，增强消费者忠诚度。

复制成功模式，快速占领市场，提高市场份额和竞争力。

共享总部资源，如采购、物流、财务、人力资源等，降低运营成本和风险。

规模经济品牌效应快速扩张资源共享总部拥有全部或多数门店产权，统一管理和运营。

直营连锁特许连锁自由连锁总部授权加盟商在特定区域内经营，收取加盟费和品牌使用费。

各门店保持独立经营，但共同采购、共享品牌资源。

03020102连锁分店选址的重要性优越的地理位置能够吸引更多的潜在客户，提高分店的曝光度和知名度。

客流量合适的地理位置有助于塑造连锁品牌的形象和定位，提升品牌价值。

品牌形象地理位置的差异会影响租金、人力成本等，从而影响分店的运营成本。

运营成本地理位置对分店的影响人流量大的地方能够吸引更多回头客，提高客源稳定性。

客源稳定性人流量直接决定了分店的潜在客户基数，从而影响销售量。

销售量人流量大的地方有助于提高分店的宣传效果，扩大品牌知名度。

宣传效果人流量对分店的影响竞争环境对分店的影响竞争程度了解当地竞争情况有助于评估分店的竞争压力，制定合理的经营策略。

竞争对手类型了解竞争对手的类型和特点，有助于制定针对性的营销策略。

市场空间竞争环境有助于评估当地市场空间和发展潜力，为连锁分店的发展提供参考。

03连锁分店选址的步骤区域分析分析目标市场的地理位置、人口分布、交通状况等，以评估潜在的商业价值。

目标市场分析了解目标市场的需求、消费者行为、竞争状况等，以确定潜在的商业机会。

连锁门店选址的原则

连锁门店选址的原则随着社会经济发展水平的不断提高,连锁企业发展的也越来越迅速,因此企业需要大量的拥有连锁门店运营管理能力的人才。

那么连锁门店选址的原则是怎样的呢？接下来请欣赏店铺给大家网络收集整理的连锁门店选址的原则。

连锁门店选址的原则1.便利原则便利原则包括顾客利用便利与企业货物配送便利两方面内容。

具体来说，一方面要方便顾客购物，满足顾客就近购买的要求，并且地理位置上要方便顾客的出入;另一方面要方便商品配送。

连锁店要达到规模效应，如何降低运输成本、保证各连锁店的商品供应极为关键。

因此，连锁门店选址要求符合以下条件。

(1)交通方便。

公交车、地铁车站附近人群流动性强，是过往人流的集中地段;如果是交通枢纽，则该地段的商业价值更高。

一般来说，顾客步行不到20分钟的路程可以到达的连锁店是最好的。

考虑到企业货物配送，在门店位置上的选择应尽可能地靠近运输线，这样既节约了成本，又利于确保及时组织货物采购与供应。

另外，要注意城市规划对交通设施的影响。

如街道开发计划、道路拓宽计划、地铁、轻轨、高速、高架公路建设计划、区域开发规划等，都对未来的交通条件产生影响。

企业必须及时捕捉、准确把握其发展动态。

(2)有“聚集效应”。

方便顾客随机购物的人群聚集场所，如商业街、影剧院、公园等，这些地方容易吸引休闲娱乐的人，是门店开业的较佳地点。

但是，此种地段往往地价高、投资大、竞争性强，所以一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业点发展，并非适合所有商场经营。

2.最大效益原则衡量门店选址优劣的标准是门店的经营效益，因此，门店的选址一定要有利于经营。

(1)商业活动频率高的地区。

一般商业中心、闹市区等所谓的“寸金之地”，商业活动频繁，营业成绩容易提高。

相反，在一些冷僻的街道开店，人迹稀罕，营业成绩很难提高。

(2)人口密度高的地区。

在人口密集的地方，消费者光顾连锁店的频率相对较高，生意自然好做。

另外，由于此地段的人口流量大，需求较稳定，因此销售额也较有保证，并且很容易培养忠实的消费者群。

连锁店选址五步法

连锁店选址五步法连锁店选址是经营者的一项长期投资，如何选店址关系着连锁店未来的经济效益和发展前景，不同行业，开店选址方法有所区别，两个同行业同规模的商店，即使商品构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但仅仅由于所处的地址不同，经营效益就可能有较大区别，那么如何选店址呢，必须考虑以下几个方面因素：一、选择符合连锁店性质的设店区域每一行业连锁店，其顾客对象是不同的消费群体;而不同的设店区域和场所，经营者一定要知道自己的顾客是属于哪一类型，哪一地点能吸引哪些消费者，做到心中有数，才不会盲目选择，下面是不同区域和消费者关系的一些分类，可作参考：1、位于居民区的店铺这些地区只能吸引狭小范围的顾客，适合经营一些消费者选择性不强而又经常需求的日常生活用品的行业，如便利店、超级市场、小食店等。

经营这类商品和服务的商店要尽量接近顾客，如以顾客步行的距离计算，一般选择半径在300米之内，步行约10-20分钟的辐射范围为宜。

2、位于商业街的店铺由于该地区的顾客来自不同地方，且这些人的目的性很强，就是为了购物，所购买的多是挑选性较强的商品，故这个区域适合于经营一些较为高档的商品，如服装、电器、钟表及餐厅等。

3、位于繁华商业中心的店铺由于这些地区租金极贵，故绝对不适宜经营小本生意，而适宜经营一些价格较高，顾客需要考虑再三才决定购买的高档消费品，如珠宝首饰、钢琴及高级家具等。

所以，并不是越繁华的地方越适合开店，要看你经营的连锁店是什么性质，你经营的若是一家时装店，最好设在人来人往的闹市中，因为时装人人品味不同，一个较高水平，相反，家庭用品，薄利多销，顾客对象多为一般家庭，故没有必要设在闹市区。

即使你经营的连锁店在甲地和乙地都可以设店，生意相差无几，但甲地和乙地的租金可能相去甚远，连锁者若盲目选择在旺地开店，则必须付出多几倍的租金，怎么会有预期的利润呢?二、分析潜在顾客数量和客流规律所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客，经营者在选择店址时必须了解当地的人口总数，人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等，据国外调查资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自商店250米内的区域，因此，在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居。

项目3-连锁门店开发选址

◆ 学习&技能目标
对门店选址重要性和程序有清晰的认识；能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算；能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析；能够掌握门店选址的基本知识，写出门店选址报告
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本章安排
3-1 连锁门店开发规划 3-2 商圈与商圈调查 3-3 连锁门店选址技术
2022/1/14
商圈示意图
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现实中的同心圆商圈。图中所示是某大型超市
的同心圆商圈，三个同心圆的半径分别为1.5 公里、3公里和5公里。
2022/1/14
39
认识真实商圈
同心多边形商圈在河流、山脉、海岸线等天然地
然而，生意开张几个月后，一直没有起色。曾试过请人去广州火车站附近的服装城拉客人前来，但没有一个愿意来，生怕上当受骗。苦撑半年，仍然没有好转。
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2022/1/14
开服装店案例：选址失败的模仿者
败因解析：形似而神离
小李的失败主要是因为选址不善，对消费群的研究不足。表面上都在车站，但实际上却存在很大的差异。
边缘商圈：是位于次级商圈之外的区域，此区域内的顾客过于分散，顾客比例有限，约为总顾客数的 5%—10%。
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2022/1/14
同心圆商圈
传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈。
核心商圈 55%－70％次级商边圈缘15商%业圈--25% 边缘商圈 5%-10%
广告讲究。
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七、仓储商店
2022/1/14
✓１、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。 ✓２、主要的商圈人口为5—7万人。 ✓３、商店营业面积大，一般在6000平方米以上。 ✓４、商店设施简单化。 ✓５、设有一定规模的停车场。

连锁经营网点布局与选址

连锁经营网点布局与选址连锁经营是指一个企业将其旗下的多个分店或网点统一管理和运营的经营模式。

在连锁经营中，网点布局与选址是至关重要的环节。

正确的网点布局和选址能够带来更高的销售额和盈利能力，对于企业长期发展至关重要。

下面将从连锁经营网点布局和选址的重要性、影响网点布局和选址的因素、以及合理的网点布局和选址策略等几个方面进行论述。

连锁经营网点布局与选址的重要性是显而易见的。

一个企业的网点布局和选址直接关系到其市场覆盖面和销售额。

合理的网点布局可以使企业在不同地区具有更广阔的市场覆盖面，提高产品的知名度和销售量。

而正确选址则能够将企业的网点布置在人口密集、交通便利、消费水平高的地方，更容易吸引消费者。

另外，正确的网点布局和选址还能够降低企业的运营成本，提高运作效率。

影响连锁经营网点布局和选址的因素多种多样。

首先是人口因素。

企业应该根据人口的密度、分布和消费水平等因素进行网点布局和选址，将网点建立在人口较多、经济较发达的地区。

其次是交通因素。

交通是否便利、交通工具是否便捷，都会影响消费者选择购物的网点。

因此，企业在选择网点时应该考虑到交通的便利性。

再次，是竞争因素。

企业应该选取竞争不激烈、市场空白的地区开设网点，以避免与竞争对手过于直接地竞争，提升自身的竞争力。

最后，是资源因素。

企业应该选择资源丰富的地区开设网点，如人力资源、物流资源等，以保证网点的顺利运营。

在连锁经营网点布局和选址的策略方面，企业可以采取以下几个方面的策略。

首先是多点扩张的策略。

通过在不同地区开设网点，可以增加产品的覆盖面，提高产品的知名度和销售量。

其次是集中布局的策略。

将网点集中在一个地区，可以形成规模效应，提高运营效率和盈利能力。

再次是分散布局的策略。

分散布局可以在不同地区降低风险，防止受到某个地区经济环境的影响。

最后是差异化布局的策略。

不同地区的消费需求和消费习惯有所不同，企业可以根据不同地区的特点进行差异化的网点布局，以满足不同地区消费者的需求。

开连锁店应如何选址

一个店面经营成功的第一要素是选址，第二要素还是选址，第三要素仍然是选址。

连锁店筹建时，作好商团分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。

在西方国家，选址被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了连锁店店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了连锁店可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大校店址选择的重要性主要表现在以下几点。

(1)店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。

连锁店的店址不管是租借的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。

一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。

当外部环境发生变化时，它不保人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点。

(2)店址是连锁店确定经营目标和制定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的顾客来源及特点和连锁店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。

(3)店址选择是否合适，是影响连锁店经济效益的一个重要因素。

企业的店址选择得当，就意味着其享有地利优势。

在同行业商店之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。

(4)店址选择要坚持方便顾客的原则，以节省顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持，企业也就失去生存的基矗那么，一个连锁店在店址选择方面应具备那些条件呢？一般来讲，以下三个条件与三个要素应是不可或缺的。

一优良店址的三个条件1、未来十年以上的持续经营力店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。

当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而店址一经确定就难以变动。

因此，企业在选址时，必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。

因为网点所在地区的状况时刻都在变化交通条件在改善，竞争越来越激烈，周围环境更是在不断变化和发展。

连锁门店选址与开店秘诀讲义

连锁门店选址与开店秘诀讲义连锁门店选址与开店秘诀讲义一、选址的重要性选址是影响门店运营成败的重要因素之一，一个好的选址可以为门店带来客流量和销售额，而一个不理想的选址则可能导致门店无法吸引顾客和达到经营目标。

因此，选址是连锁门店开店过程中最重要的一步。

二、选址的要素1. 人口密度：选择人口密度较高的区域能够为门店提供更多的潜在客户。

这些潜在客户可以增加门店的客流量和销售额。

2. 交通便利性：门店的交通便利性是吸引顾客的重要因素之一。

门店应该位于交通繁忙的地段，方便顾客前往。

3. 竞争环境：选择一个竞争环境较为有利的区域可以避免与竞争对手直接竞争。

这样可以降低门店的竞争压力，提高门店的生存和发展机会。

4. 租金成本：租金成本是连锁门店运营成本的一部分，一般来说，门店应尽量选择租金成本较低，但位置较好的区域。

5. 周边配套设施：门店周边的配套设施如商场、学校、医院等是门店客流量的重要来源之一。

门店应选择周边配套设施齐全的区域，以吸引更多顾客。

6. 人群消费习惯：不同地区的人群消费习惯有所不同，门店应根据目标顾客群体的消费习惯选择合适的区域。

例如，如果目标顾客群体是年轻人，可以选择位于青年文化集中的地区。

7. 行业规模：门店不应与同行业的竞争者聚集在同一地区，这样可能导致门店间的竞争加剧。

应选择行业规模较小的地区，以减小竞争压力。

三、选址策略1. 调研分析：在选址前，应进行充分的调研和分析。

了解市场需求、竞争情况、人口流动等因素，利用数据进行科学分析，选择合适的区域。

2. 网络布点：连锁门店应根据自身的经营规模和目标市场制定网络布点策略。

在城市中心区域和人口密集区域布点，以便更好地吸引顾客。

3. 与房东沟通：与房东进行充分的沟通，了解租赁合同的条款和租金等细节。

同时，协商租金优惠和租期等条件，以减少门店成本。

4. 考虑未来发展：在选址时，应预先考虑门店的未来发展潜力，选择有潜力的区域。

例如，选择正在发展中的区域或规划中的商业区域。

连锁企业选址分析

连锁企业选址分析开店选址需要科学的调研和分析，店面选址不当常常是导致亏损的最大因素，连锁企业选址分析从选址方法以及案例分析上，告诉你如何选址。

很多连锁企业选址，往往采用欧美企业在上个世纪70年代使用的市场调研法，即只对几个微观的市场因素进行调查。

这种方法忽略了几个重要的选址细节，导致门店失败。

城市分类在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，是战略层和拓展人员首先遇到的问题。

传统做法一般看人均收入、城市的发展状况等，但一上来就进入细节，实际上往往使一线人员忽略了一个宏观大前提：城市的类型。

城市大概可分为3类：1、工业化城市：这种城市的功能单一，人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。

根据工业项目不同，又可分为：矿业城市（如大庆、克拉玛依、抚顺），重工业城市（如鞍山、本溪），轻工业城市（如东莞、番禺）。

到了80年代开始还出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城。

工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔型”消费结构，一线工人的数量大，收入稳定，当然绝对值不高，而且居民对购物时尚的追求不会太超前。

那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成巩而由于这类城市中很少有极贫困阶层，因此低价、散乱的业态也很难成功。

2、交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。

它们的建城时间都很早，大多有百年的历史，是商品和信息的集散地，又可分为：门户型（进入某个地区的必经之地，如山海关），交叉型（几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑州），港口型（一个主要的出海港或内陆港，如大连、秦皇岛），地区核心型（某个地区的核心城市，如沈阳、西安）。

这类城市的居民有典型的“纺锤型”消费结构，即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民，而中层部分占大多数，而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。

这类城市积极吸纳的业态都比较先进，传统业态不占优。

虽然某些城市中层的收入也不高，但在跟风驱使下，会把价格带往上烘托。

连锁门店选址策略分析

连锁门店选址策略分析连锁经营是我国当前发展经济，培育新的经济增长点的战略选择，是商业企业寻求规模效益、构筑21世纪大商业、大贸易持续发展战略的必由之路。

我国连锁商业在取得巨大成绩的同时，也有许多企业由于经营不善而倒闭。

这里固然有很多原因，其中一个重要的原因是门店拓展中选址不当，导致门店经营业绩达不到预期目标。

在西方有观点认为，零售业成功的关键是“Place一Place一Place”，即选址、选址还是选址，可以说零售业是“地点位置产业”。

有资料表明国外零售商在开设新店之前，会花一年左右时间进行立地调查，其重视程度和严谨性可见一般。

而我国有不少连锁企业在门店开设过程中仅作一些笼统的可行性分析，不作详细的立项调查，简单的模仿国外企业的做法，使得新开门店的地址不甚理想，直接影响了门店的经营效益和正常运行。

1、连锁企业新开门店选址过程中存在的问题店址的选择还停留在依靠管理人员的经验，随意性较强，考虑的因素也很单一，从而出现选择的地址不甚理想，影响门店的预期利益。

（1）寻找商铺渠道过于狭窄从目前实际情况看，公司选择店铺的渠道目前只局限于报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网来寻求商铺。

而实际上，这些租赁信息只占租赁市场很小的一部分。

连锁企业忽视了其他更多形式的店铺招租信息，导致掌握的信息不够全面或者买卖双方的信息不对称，错失了很多好的店铺和机会。

（2）单纯重视地段的客流量，但客流细分不够明确选址过程中，对客流量进行了调研，但是对客流的内部细分不够明确。

客流量没有做到细分，只是大致地了解本店铺周围的客流。

没有了解客流组成，客流量的大小仅是一个指标，客流量的具体构成则是表明在总的客流量里有多少是本店的目标顾客。

如果对客流细分不明确，则不能预测在店铺在日常经营中进入店内并有购买行为的顾客的数量，也不能有效地了解周边的顾客群。

导致该店在正式营业后会面临在庞大的客流量但自己顾客却很少的局面，使店铺在此地较难立足，大大影响企业的业绩。