星河丹堤经典案例总结
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现场安排VERTU手机展示环节，通过品牌嫁接提升星河丹堤的价值； 送VERTU手机成为重要逼定工具，部分诚意客户因此提前下定；
本报告是严格保密的。
核心——少量多 频次的推售策略
E区的少量多频次推售： 不同时段聚焦不同产品，且不断刷新形象，引爆市场
与旺市时，大量单位一次推出也能消化大部分相比 淡市时，大量单位的推出很可能造成多数单位滞销
2008.9
星河丹堤九仰91套别墅面市 44000元/平米 开盘销售率80%
2008.11
星河丹堤E区88-172平米，临南坪 路小户型价格调整入市，两周成交 近250套，全城抢购
本报告是严格保密的。
项目基本情况介绍
08年销售情况 项目操作关键
本报告是严格保密的。
持续贴金 ——推广
主推E1/E2/E5中 130-160平米产 品线
配合新品推出 不断刷新形象 客户认为总有 新货，上门量 大，促成成交 双湾复式高层新区
本报告是严格保密的。
堤上峰景
林湖三房
核心——少量多 频次的推售策略
D区的少量多频次推售： 短期内，精细化推售，同类产品分批组合推出
首批推出23套别墅，中等质素，较低价格对市场进行试探，引发市场抢购； 即刻加推第二批，强势景观单位和景观较弱的单位组合推售，在第一批中等质 素价格筑底的基础上，拔升后面几批单位的实收均价； 连续少量（每批不足20套）多频次的加推，保证每批单位稀缺性的同时，不断 提升价格，且实现快速消化；
星河丹堤经典 案例总结
本报告是严格保密的。
项目基本情况介绍 08年销售情况 项目操作关键
本报告是严格保密的。
一、项目基本情况介绍
项目基础数据
地理位臵：彩田路北/银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋+联排TH+叠TH+高层
总用地面积： 20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8
星河丹堤E区开盘 29399元/平米的实收均价 开盘销售率23%
同期市场情况
同期推出豪宅项目开盘销 售率均在15%以下 每周成交0-3套，且多个项 目销售停滞 水榭山132套别墅同时间面 市，28000-30000元/平米， 开盘当日不足10套
2008.3-2008.7
每周成交3-5套
让星河的资源成为丹堤业主能享受到的价值
“九仰金钻卡”打包星河资源，含星河丽思卡尔顿酒店免费入住1晚，劳斯莱斯礼宾车市 内免费接送一次，星河地产机场贵宾厅次卡1张等权益； 现场安排向认购客户赠送“九仰金钻卡”的环节，让客户感受到业主能享受到的价值；
品牌嫁接（成交客户送VERTU手机），重要逼定工具，且提升项目价值
——星河丹堤多位业务员语录
大型活动维系：
星河丹堤举办的所有大型事件营销，均会主动邀请业主带朋友参与；
包括：
星河丹堤“无国界的爱与行”星光连心慈善环保音乐会（2007年10月） 星河丹堤“华灯盛宴”三大配套签约仪式（2007年11月） 星河丹堤喜迎新春官邸家宴大盆菜活动（2007年12月） 星河丹堤善待自然，善待家园植树活动（2008年3月） 星河丹堤九仰别墅样板区盛大开放暨星河地产机场贵宾厅签约仪式（2008年9月） ……………………
本报告是严格保密的。
节点突破 ——造场策略
D区“九仰丹堤产品发布会”根据顶级别墅客户需求， 突破传统产品发布会室内模式，突破样板房概念，首创 “别墅样板区”，以体验式营销最大化丹堤别墅价值！
传统的产品发布会都是在室内举行，难以让客户对产品和居住环境有深刻体验
D区“九仰丹堤产品发布会”突破性的将产品发布会分为“内场”和“外场”两 个部分； 第一部分“内场篇”通过影视篇（视觉冲击）、领导讲话（情感感召）、星河 地产机场贵宾厅签约仪式（星河资源SHOW）、VERTU定制款手机展示和赠送给 成交业主的信息释放（品牌嫁接）等环节调动客户情绪，激发客户购买欲望； 第二部分“ 外场篇”通过“别墅样板区”的开放，将客户尽可能聚集在即将推 售的首批单位，并使客户实地体验未来居住后能拥有的湖山和生活方式，现场人 头攒动，成功引发客户抢购热潮；
本报告是严格保密的。
the end，thanks
本报告是严格保密的。
2007年 2006年
令资本折服的高度 银湖山 城市别墅 CEO官邸
(以圈层感引起客户共鸣,突出居 住者的地位和身份感) (升级到CEO官邸,极致地位)
西银湖 城市原生别墅群
2005年
向上的力量 城市中产
本报告是严格保密的。
(贴豪宅区位标签,突出对资源的占有)
(向更高客户圈层过渡) (与客户形成精神对位，建立市场影响力及 项目的文化气息)
节点突破——业主 圈层营销、联动
E区：（2008年1月12日开盘）
E区开盘节点、九仰（D区）产品发布会节点时，利 用业主圈层营销和联动，带动大量目标客户上门， 与前期积累诚意客户一同，营造出抢购的场面
2007年12月28日，举办“喜迎新春官邸家宴大盆菜活动”，边吃边算价； 共389批业主携家人和朋友参与，期间，业主积极向朋友和到场的诚意客户推 介星河丹堤； E区开盘时，老带新成交占53%； D区：（2008年9月28日开盘） 2008年9月20日，举办“九仰丹堤产品发布会”并可同时诚意金定房号； 共45位业主携家人和朋友（目标客群）到场参与； 世联行联动111批客户； 现场到场250余批客户，人头攒动，成功营造出抢购23套首批别墅的场面，促 进首批单位迅速消化；
E区：高层组团 7栋732套
本报告是严格保密的。
D区： 别墅+联排TH103套 9.1万平方米天 然原生活水湖
C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套 F区： 高层组团518套
A区： 联排TH111套
B区：叠 TH154套
二、08年项目销售情况一览
时间
2008.1.12
星河丹堤的成绩
星河丹堤在淡市中迅速扭转推售策略，由F区（07.5）的518套全部推出，改为E区 （08.1）的将不同户型不同景观单位分批打包后，少量多频次推出；
2008.1月12日
E区开盘 推E1/E2/E5 88-172平米，268 平米两种产品线
2008.3月—5月
主推E3/E4 245平米山景复 式产品线
2008.6月—7月
日常维系：
值节日、业主生日等，星河丹堤以星河会名义赠送业主礼品（如月饼、贺卡等） 周末旺场活动，积极邀请业主家人和朋友参与；
本报告是严格保密的。
阶段性聚焦 ——事件营销
2007-10-27
在E区销售节点前，以“星光连心”、“三大配套进驻星 河丹堤”等重大事件，配合全方位推广，迅速将市场注 意力吸引至本项目，并保证客户长时间持续关注本项目
2007-11-17 2007-12 2008-1-12
“无国界的爱与 行”星光连心慈 善环保音乐会
邀请近1000名客户 到场，获得极佳口碑， 客户表示将持续关注 星河丹堤； 借助“李连杰壹基 金”、“马修连恩” 等明星的知名度； 报广、户外、网络、 电台全方位推广；深 圳电视台全程录播；
本报告是严格保密的。
一、项目基本情况介绍
项目基础数据
一期概况（A+B+C区） 独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）； 二期F区概况：已入伙 套数：518套； 主力户型：90-275平米； 二期E区概况：目前在售 套数：732套； 主力户型：88-298平米； 三期概况（D区）：基本售罄 套数：103套 独栋+联排TH+叠层TH；
“华灯盛宴”三 大配套签约仪式
借助“丹桂轩、中 航健身会、华润万家” 的品牌知名度； 坚定客户购买星河 丹堤的决心； 报广、户外、网络、 电台全方位推广；
E区储客
E区开盘
星光连心音乐会
事件营销有 效的使得目标 客户持续关注 星河丹堤； 为储客的顺 利进行奠定良 好基础；
华灯盛宴
本报告是严格保密的。
自05年推广以来，项目已建立“CEO官邸”的极致地位； 08年，项目延续“CEO官邸”，通过高调推广，以“圈层感” 引起目标客户共鸣，实现了定义客户阶层\项目市场影响力\ 项目居住者的尊贵地位的三重目的，为销售奠定基础;
2008年
来自百度文库
CBD山水别墅巅峰 凌驾资本的层峰远见 三大配套进驻 (品牌的嫁接，扩大项目 影响力，匹配客户需求)
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节点突破 ——造场策略
现售水平展示，不同主题包装，体验式营销推向极致 让星河的资源成为丹堤业主能享受到的价值 品牌嫁接（高品质成交礼品），重要逼定工具
以现售的水准展示，以不同主题包装，将体验式营销推向极致
以现售的水准展示“首批推售别墅”，使客户感知入住后的生活； 选择“首批推售别墅”中部分清水房，根据别墅前庭后院、高厅等产品特点，并结合别 墅客户的生活方式，用儿童乐园、BBQ、PARTY餐会等主题对清水房的庭院、客厅等进行 包装，展现购买丹堤别墅后，可能拥有的不同别墅生活，激发客户高度参与；
持续老带新 ——业主维系
07-08年，星河丹堤将业主维系推向极致，业主与销售人 员间建立良好的朋友关系，并积极的为丹堤老带新，实质 性带动销售；08年11月前，老带新成交（业主介绍、业 主重复购买、朋友介绍等）占整个E区成交的64%
“客户帮你（向他朋友）说一句好话，顶我们说一百句（项目的）好话。”
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核心——少量多 频次的推售策略
E区的少量多频次推售： 不同时段聚焦不同产品，且不断刷新形象，引爆市场
与旺市时，大量单位一次推出也能消化大部分相比 淡市时，大量单位的推出很可能造成多数单位滞销
2008.9
星河丹堤九仰91套别墅面市 44000元/平米 开盘销售率80%
2008.11
星河丹堤E区88-172平米，临南坪 路小户型价格调整入市，两周成交 近250套，全城抢购
本报告是严格保密的。
项目基本情况介绍
08年销售情况 项目操作关键
本报告是严格保密的。
持续贴金 ——推广
主推E1/E2/E5中 130-160平米产 品线
配合新品推出 不断刷新形象 客户认为总有 新货，上门量 大，促成成交 双湾复式高层新区
本报告是严格保密的。
堤上峰景
林湖三房
核心——少量多 频次的推售策略
D区的少量多频次推售： 短期内，精细化推售，同类产品分批组合推出
首批推出23套别墅，中等质素，较低价格对市场进行试探，引发市场抢购； 即刻加推第二批，强势景观单位和景观较弱的单位组合推售，在第一批中等质 素价格筑底的基础上，拔升后面几批单位的实收均价； 连续少量（每批不足20套）多频次的加推，保证每批单位稀缺性的同时，不断 提升价格，且实现快速消化；
星河丹堤经典 案例总结
本报告是严格保密的。
项目基本情况介绍 08年销售情况 项目操作关键
本报告是严格保密的。
一、项目基本情况介绍
项目基础数据
地理位臵：彩田路北/银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋+联排TH+叠TH+高层
总用地面积： 20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8
星河丹堤E区开盘 29399元/平米的实收均价 开盘销售率23%
同期市场情况
同期推出豪宅项目开盘销 售率均在15%以下 每周成交0-3套，且多个项 目销售停滞 水榭山132套别墅同时间面 市，28000-30000元/平米， 开盘当日不足10套
2008.3-2008.7
每周成交3-5套
让星河的资源成为丹堤业主能享受到的价值
“九仰金钻卡”打包星河资源，含星河丽思卡尔顿酒店免费入住1晚，劳斯莱斯礼宾车市 内免费接送一次，星河地产机场贵宾厅次卡1张等权益； 现场安排向认购客户赠送“九仰金钻卡”的环节，让客户感受到业主能享受到的价值；
品牌嫁接（成交客户送VERTU手机），重要逼定工具，且提升项目价值
——星河丹堤多位业务员语录
大型活动维系：
星河丹堤举办的所有大型事件营销，均会主动邀请业主带朋友参与；
包括：
星河丹堤“无国界的爱与行”星光连心慈善环保音乐会（2007年10月） 星河丹堤“华灯盛宴”三大配套签约仪式（2007年11月） 星河丹堤喜迎新春官邸家宴大盆菜活动（2007年12月） 星河丹堤善待自然，善待家园植树活动（2008年3月） 星河丹堤九仰别墅样板区盛大开放暨星河地产机场贵宾厅签约仪式（2008年9月） ……………………
本报告是严格保密的。
节点突破 ——造场策略
D区“九仰丹堤产品发布会”根据顶级别墅客户需求， 突破传统产品发布会室内模式，突破样板房概念，首创 “别墅样板区”，以体验式营销最大化丹堤别墅价值！
传统的产品发布会都是在室内举行，难以让客户对产品和居住环境有深刻体验
D区“九仰丹堤产品发布会”突破性的将产品发布会分为“内场”和“外场”两 个部分； 第一部分“内场篇”通过影视篇（视觉冲击）、领导讲话（情感感召）、星河 地产机场贵宾厅签约仪式（星河资源SHOW）、VERTU定制款手机展示和赠送给 成交业主的信息释放（品牌嫁接）等环节调动客户情绪，激发客户购买欲望； 第二部分“ 外场篇”通过“别墅样板区”的开放，将客户尽可能聚集在即将推 售的首批单位，并使客户实地体验未来居住后能拥有的湖山和生活方式，现场人 头攒动，成功引发客户抢购热潮；
本报告是严格保密的。
the end，thanks
本报告是严格保密的。
2007年 2006年
令资本折服的高度 银湖山 城市别墅 CEO官邸
(以圈层感引起客户共鸣,突出居 住者的地位和身份感) (升级到CEO官邸,极致地位)
西银湖 城市原生别墅群
2005年
向上的力量 城市中产
本报告是严格保密的。
(贴豪宅区位标签,突出对资源的占有)
(向更高客户圈层过渡) (与客户形成精神对位，建立市场影响力及 项目的文化气息)
节点突破——业主 圈层营销、联动
E区：（2008年1月12日开盘）
E区开盘节点、九仰（D区）产品发布会节点时，利 用业主圈层营销和联动，带动大量目标客户上门， 与前期积累诚意客户一同，营造出抢购的场面
2007年12月28日，举办“喜迎新春官邸家宴大盆菜活动”，边吃边算价； 共389批业主携家人和朋友参与，期间，业主积极向朋友和到场的诚意客户推 介星河丹堤； E区开盘时，老带新成交占53%； D区：（2008年9月28日开盘） 2008年9月20日，举办“九仰丹堤产品发布会”并可同时诚意金定房号； 共45位业主携家人和朋友（目标客群）到场参与； 世联行联动111批客户； 现场到场250余批客户，人头攒动，成功营造出抢购23套首批别墅的场面，促 进首批单位迅速消化；
E区：高层组团 7栋732套
本报告是严格保密的。
D区： 别墅+联排TH103套 9.1万平方米天 然原生活水湖
C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套 F区： 高层组团518套
A区： 联排TH111套
B区：叠 TH154套
二、08年项目销售情况一览
时间
2008.1.12
星河丹堤的成绩
星河丹堤在淡市中迅速扭转推售策略，由F区（07.5）的518套全部推出，改为E区 （08.1）的将不同户型不同景观单位分批打包后，少量多频次推出；
2008.1月12日
E区开盘 推E1/E2/E5 88-172平米，268 平米两种产品线
2008.3月—5月
主推E3/E4 245平米山景复 式产品线
2008.6月—7月
日常维系：
值节日、业主生日等，星河丹堤以星河会名义赠送业主礼品（如月饼、贺卡等） 周末旺场活动，积极邀请业主家人和朋友参与；
本报告是严格保密的。
阶段性聚焦 ——事件营销
2007-10-27
在E区销售节点前，以“星光连心”、“三大配套进驻星 河丹堤”等重大事件，配合全方位推广，迅速将市场注 意力吸引至本项目，并保证客户长时间持续关注本项目
2007-11-17 2007-12 2008-1-12
“无国界的爱与 行”星光连心慈 善环保音乐会
邀请近1000名客户 到场，获得极佳口碑， 客户表示将持续关注 星河丹堤； 借助“李连杰壹基 金”、“马修连恩” 等明星的知名度； 报广、户外、网络、 电台全方位推广；深 圳电视台全程录播；
本报告是严格保密的。
一、项目基本情况介绍
项目基础数据
一期概况（A+B+C区） 独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）； 二期F区概况：已入伙 套数：518套； 主力户型：90-275平米； 二期E区概况：目前在售 套数：732套； 主力户型：88-298平米； 三期概况（D区）：基本售罄 套数：103套 独栋+联排TH+叠层TH；
“华灯盛宴”三 大配套签约仪式
借助“丹桂轩、中 航健身会、华润万家” 的品牌知名度； 坚定客户购买星河 丹堤的决心； 报广、户外、网络、 电台全方位推广；
E区储客
E区开盘
星光连心音乐会
事件营销有 效的使得目标 客户持续关注 星河丹堤； 为储客的顺 利进行奠定良 好基础；
华灯盛宴
本报告是严格保密的。
自05年推广以来，项目已建立“CEO官邸”的极致地位； 08年，项目延续“CEO官邸”，通过高调推广，以“圈层感” 引起目标客户共鸣，实现了定义客户阶层\项目市场影响力\ 项目居住者的尊贵地位的三重目的，为销售奠定基础;
2008年
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CBD山水别墅巅峰 凌驾资本的层峰远见 三大配套进驻 (品牌的嫁接，扩大项目 影响力，匹配客户需求)
本报告是严格保密的。
节点突破 ——造场策略
现售水平展示，不同主题包装，体验式营销推向极致 让星河的资源成为丹堤业主能享受到的价值 品牌嫁接（高品质成交礼品），重要逼定工具
以现售的水准展示，以不同主题包装，将体验式营销推向极致
以现售的水准展示“首批推售别墅”，使客户感知入住后的生活； 选择“首批推售别墅”中部分清水房，根据别墅前庭后院、高厅等产品特点，并结合别 墅客户的生活方式，用儿童乐园、BBQ、PARTY餐会等主题对清水房的庭院、客厅等进行 包装，展现购买丹堤别墅后，可能拥有的不同别墅生活，激发客户高度参与；
持续老带新 ——业主维系
07-08年，星河丹堤将业主维系推向极致，业主与销售人 员间建立良好的朋友关系，并积极的为丹堤老带新，实质 性带动销售；08年11月前，老带新成交（业主介绍、业 主重复购买、朋友介绍等）占整个E区成交的64%
“客户帮你（向他朋友）说一句好话，顶我们说一百句（项目的）好话。”