综合体四种模式及案例
【分享】城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析 117页)
城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页) 城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析)，PDF格式，共117页。
随着众多开发商涌向商业地产，瞄准城市综合体开发，部分企业进行连锁复制，本讲义就哪些开发商发展城市综合体连锁、其连锁模式的特点（资本运营两强模式、快速标准化复制模式、央企精稳模式、三四线商娱主导模式、大盘沉淀模式、文化主导模式、高端城市地标模式、零售主导型模式）及其背后的规律及典型案例进行了详细分析，可供参考：
一、城市综合体特征
二、连锁模式与要求
三、典型企事业与案例
完整版请看：城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页)。
综合体四种开发模式收益分析总结
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场 功能构成
购物中心——东方新天地
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场 各功能规模构成
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场 项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
都市综合体的四种发展模式@都市综合体
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综合体发展模式
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
--销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
模式三： 以酒店为核 心功能的发 展模式
外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核 心功能的发 展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
内因
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模式一的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响，有可长期收益的， 也有可短期回收资金的。
特征
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模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
特征
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
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四种模式KPI体系的总结
模式一： 酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功 能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
商业综合体案例
商业综合体案例商业综合体是一种将购物、娱乐、文化、餐饮等多种业态集于一体的新型商业模式。
随着城市化进程的不断推进，商业综合体已成为城市商业发展的主流形式之一。
下面介绍两个商业综合体案例。
一、华润万象城华润万象城位于深圳福田CBD核心区，是华润置地全资打造的高端商业综合体。
万象城的开发面积达14万平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐、康体健身、地下停车场等多个业态。
万象城独特的设计和功能布局赋予了其良好的商业氛围和用户体验。
万象城的设计灵感来自金字塔，融合了现代科技元素，体现了科技感和时尚感。
购物中心拥有五层楼高，共有360家品牌商户，涵盖了时装、配饰、美妆、家居、文化艺术等品类，是深圳最具规模和品质的购物中心之一。
购物中心的外立面完全采用钢化玻璃幕墙及青铜色金属屏风，这一独特的设计让建筑看上去更加高大上。
除了购物中心外，万象城还拥有优质的餐饮和娱乐业态。
万象城的“美食之城”集中了来自世界各地的美食，包括松茸料理、法式下午茶、意大利特色披萨、私房菜等。
娱乐方面，万象城的VR游戏、电影院、KTV等也吸引了大量的年轻人前往体验。
二、梅溪湖国际文化艺术中心梅溪湖国际文化艺术中心位于长沙市岳麓区的梅溪湖畔，由扬子江地产集团投资打造。
这座建筑是由扬子江地产集团与建筑大师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）联手打造的，建筑规模庞大，总建筑面积达到12.58万平方米。
梅溪湖国际文化艺术中心包括数个建筑群，包括展览中心、大剧院、小剧院、多功能厅、艺术博物馆等多个文化艺术场馆。
这些场馆分别由不同的建筑师设计，每个建筑都是独特的，又具有一定的固有联系。
其中最引人注目的要属“彼岸花”，这是一个由扎哈·哈迪德设计的艺术博物馆。
彼岸花的外观形似不规则的石头，内部则是一个曲折的通道，穿过不同的形状和高度，体现出哈迪德渐变的设计思路。
彼岸花内部共设有三层，展示了梅溪湖国际文化艺术中心的艺术品收藏。
总体来说，梅溪湖国际文化艺术中心是一个集艺术、文化、娱乐和商业于一体的综合体，除了文化设施外，这里还设有酒店、高端餐饮等配套设施。
商业综合体案例分析
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地理位置
建筑规模
商业定位
成功因素
案例一：万达广场
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位于北京市朝阳区，紧邻CBD核心区。
总建筑面积超过50万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
高端、时尚、国际化的商业中心，吸引国内外知名品牌入驻。
地理位置优越，品牌组合丰富，业态规划合理，营销策略得当。
位于成都市锦江区，紧邻春熙路商圈。
商业业态
成功因素
案例二：太古里
太古里位于成都市核心商圈，紧邻春熙路，交通便利，人流量大。
太古里以高端品牌为主打，涵盖了时尚服饰、餐饮、休闲等多种业态，同时还有艺术展览和文化活动。
太古里的成功在于其独特的建筑风格、高端的品牌定位、优质的服务和良好的文化氛围。
太古里是成都知名的商业综合体，以其独特的建筑风格和高端的品牌定位吸引了众多消费者。
概述
万达广场通常位于城市核心商圈或新兴区域的核心位置，交通便利，人流量大。
地理位置
万达广场涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，包括国际品牌旗舰店、时尚服饰、餐饮美食、电影院等。
商业业态
万达广场的成功在于其精准的市场定位、丰富的业态组合、优质的服务和良好的品牌形象。
成功因素
案例一：万达广场
概述
地理位置
概述：华润万象城是深圳知名的商业综合体，以其丰富的业态和创新的商业模式吸引了大量消费者。
案例三：华润万象城
商业综合体发展趋势与展望
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智能化升级
运用互联网、大数据、人工智能等技术手段，提升商业综合体的运营效率和消费者体验。
文化创意元素
将文化创意元素融入商业综合体设计，打造具有独特魅力和文化内涵的消费空间。
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析
商业综合体是指由商业、娱乐、餐饮、办公等多种功能组合在一起的综合性建筑群，是当今城市发展中的重要组成部分。
商业综合体的成功案例分析，对于了解商业运营模式、城市规划和建筑设计具有重要意义。
下面我们将以某商业综合体为例，进行案例分析。
该商业综合体位于城市中心地段，占地面积较大，包括购物中心、写字楼、酒店和影院等多种功能。
首先，该商业综合体在选址上就具有优势，周边人流量大，交通便利，为商业运营提供了良好的条件。
其次，在规划设计上，商业综合体充分考虑了人性化的布局，将购物、娱乐、餐饮等功能有机地结合在一起，为消费者提供了便利的购物体验。
同时，商业综合体还注重绿化和景观设计，营造出宜人的环境氛围，吸引了众多消费者和游客。
在商业运营方面，该商业综合体注重引进国际知名品牌，举办各类文化活动和促销活动，吸引了大量消费者。
同时，商业综合体还引入了众多特色餐饮和娱乐项目，为消费者提供了丰富多样的消费选择。
此外，商业综合体还通过大数据分析和精准营销，提升了消费者的消费体验和忠诚度。
在建筑设计方面，该商业综合体注重建筑风格和空间布局的统一性，同时充分考虑了建筑的节能环保和可持续发展，体现了现代城市建筑的理念。
总的来说，该商业综合体通过优越的选址、人性化的规划设计、多样化的商业运营和现代化的建筑设计，取得了良好的经济效益和社会效益。
这一成功案例为其他商业综合体的规划建设和运营管理提供了有益的借鉴和启示。
商业综合体作为城市发展的重要组成部分，应当注重提升消费者的消费体验，推动商业模式的创新，促进城市的可持续发展。
相信在不久的将来，会有更多的商业综合体成功案例涌现，为城市的繁荣发展贡献力量。
综合体操盘手法及成功案例(美城机构)
专业的管理团队——物业管理/经营管理
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模式二 以写字搂为核心的模式
成功关键因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客 户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次
配套完善——商场、公寓
改善区域交通
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综合体特性
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
客户活动
客户综合使用成本
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于内部
体验式的
较小
单功能物业
单一性 根据功能确定
单一 较大 相对较小 较小
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模式一 各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
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城市综合体城市价值（3）
城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间 关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在 以下两点：
商业价值
城市综合体的四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 【案例实操】香港太古广场 太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中 心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级 酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
定位
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+ 豪华公寓+写字楼+商场 五星级酒店为主导，以五星级 酒店带动高档公寓、写字楼及 商业 酒店：公寓：写字楼：商业 约 为45%：30%：15%：10%
核心功能
功能配比
关键驱动因素
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西 路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模 及档次 内因 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方 米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中 1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包 含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由 超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜 冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期 规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个 车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
城市商业综合体研究与案例分析
城市商业综合体研究与案例分析城市商业综合体是一种针对城市居民生活需求的综合性商业建筑群体，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体。
城市商业综合体通常由商业街、购物中心、娱乐设施、餐饮区域等组成，旨在为城市居民提供便捷的消费场所。
近年来，随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，城市商业综合体在各大城市中越来越普遍。
这种商业综合体的出现，改变了传统的商业经营模式，提供了更为便利的购物、娱乐和休闲空间。
以下将通过对其中一城市商业综合体的研究与案例分析，来探讨其运营模式和对城市发展的影响。
以城市的ABC商业综合体为例，该综合体位于市中心的繁华地段，总建筑面积约20万平方米。
综合体内包含了多个楼层的商业街、大型购物中心、影院、餐饮广场等多个功能区域。
首先，该商业综合体的运营模式是以租赁为主。
商业街的店铺多为独立经营者，通过租赁店铺的方式进驻商业综合体。
购物中心则主要以大型连锁店为主，通过与品牌商签署合作协议的方式，引入国内外知名品牌，提供多样化的商品选择。
影院和餐饮区域则由商业综合体自主经营。
其次，ABC商业综合体的经营策略是多元化发展。
综合体内的商业街和购物中心提供了各类商品和服务，满足了不同消费者的需求。
同时，商业综合体还引入其他娱乐设施，如影院和游乐场，为消费者提供多样化的娱乐选择。
此外，综合体还定期组织各类促销活动和文化活动，增加消费者的粘性。
再次，该商业综合体对该城市的发展产生了积极影响。
首先，商业综合体为该城市带来了大量的就业机会，提高了居民的收入和生活水平。
其次，商业综合体的运营为城市带来了巨大的税收收入。
同时，商业综合体的出现也提升了城市的形象和吸引力，吸引了更多的游客和投资者前来。
最后，商业综合体的运营还带动了周边地区的经济发展，促进了城市的全面发展。
综上所述，城市商业综合体是一种针对城市居民生活需求的综合性商业建筑群体，通过多元化的经营策略和租赁模式，为消费者提供方便的购物、娱乐和休闲场所。
MALL商业综合体案例分析
•
四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等
• •
一至三层： 商业主体，内街式分布。
•
•
高档商业，以精品店为主。
楼层越高，铺面划分越小。
•
负一层
•
•
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临 地铁出口设一圈商业。
楼层分布3-4
楼层分布1-2
楼层分布-1
甲级写字楼部分
45 23%
51 26%
77 39%
1 1%
100%
2、深圳华润万象城
•
•
概况：
建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念： 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店
•
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商业规划设计：
对环境作出贡献的同时也得到环境的回报
街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群—人文符号）
营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合
强调建筑空间影响人们行为方式的原则
地下停车场空间的畅通
建筑类别 公寓
计算单位 每户车位
标准车位 0.5
商业
一类
二类
每1000㎡建面
2.5
2
•商业停车：120个 •公寓车位：大于450个 设计时需要考虑商业车流与住宅车 流的分离，并分别设出入口 -1、-2F -1F—2F -2F—1F 地下空间
规划设计： • 1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其 面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； • 2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不 同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、 拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间； • 3、商业区（3）与酒店（4） 位于用地的中部，由写字楼和 酒店共同围合成一个在北京独 具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为 酒店提供了广阔的城市公园性 空间。通过建筑空间与元素的 组织，使公共空间富有人情味， 使北京华贸中心紧紧融入CBD 的商业氛围中。 • 4、商城和广场以"水主题"贯 穿，是为整个华贸中心项目的 公共共享空间而设计的
商业综合体优秀案例
商业综合体优秀案例商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它集合了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能，成为了人们生活中不可或缺的一部分。
在众多商业综合体中，有一些优秀的案例，它们在商业运营、空间设计、服务体验等方面都有着突出的表现，成为了行业的典范。
本文将介绍一些商业综合体优秀案例，希望能够为相关领域的从业者提供一些借鉴和启发。
首先，值得一提的是上海环贸广场。
作为上海市中心地段的商业综合体，上海环贸广场以其独特的设计理念和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
广场内部的空间设计充分考虑了人流、采光和空气流通等因素，使得整个环境显得明亮、宽敞、舒适。
同时，广场内引入了众多国际知名品牌，为消费者提供了丰富的购物选择。
此外，环贸广场还注重文化艺术的融入，经常举办各种展览和活动，为消费者带来全方位的消费体验。
其次，北京三里屯SOHO也是一个备受瞩目的商业综合体。
作为北京市中心地段的标志性建筑，三里屯SOHO以其独特的建筑设计和多元化的业态组合成为了城市的一道风景线。
建筑群内部采用了流线型的设计，使得整个空间显得流畅而富有动感。
商业业态上，三里屯SOHO汇集了众多时尚品牌和特色餐饮，吸引了大量年轻消费者。
同时，建筑内还设有众多文化艺术空间，经常举办各种展览和演出，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
除此之外，广州天河城也是一个不容忽视的商业综合体。
作为广州市的地标性建筑，天河城以其独特的建筑风格和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
建筑外立面采用了现代简约的设计风格，使得整个建筑显得大气而现代。
商业业态上，天河城引入了众多国际一线品牌和时尚潮流，为消费者提供了高品质的购物选择。
同时，商场内还设有多个主题文化空间，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
综上所述，商业综合体在城市发展中扮演着重要的角色，而优秀的商业综合体案例则为行业的发展提供了宝贵的经验和启发。
希望我们可以从这些优秀案例中汲取经验，不断提升商业综合体的设计理念和服务水平，为城市的发展和人民的生活带来更多的美好和便利。
城市综合体的城市价值和商业模式(世界13个项目案例)(75p)
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
各物业形态在混合开发中的增值 索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱
颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地
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加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的 主体，也是蒙特利尔的事务活动中心
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、 居住等多种功能的综合性项目
整个基地呈标准的直角三角形
从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的 相对安静的城市主干道布置，而商业则分 布于热闹的城市主干道和中心广场内；住 宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形 成了在市中心地区闹中取静的效果；停车 库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口 处附近，将不同性质的车流有效分离
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
旅游综合体四大模式、优劣势分析
旅游综合体四大模式、优劣势分析旅游综合体的核心在于旅游产品，针对不同的客群、地域、资源而产生了丰富多样的旅游产品模式，如同沙场上的不同兵器，各有所长。
综合研究，目前国内旅游综合体的开发模式，大体可以分为四大类型——主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。
这是一个群雄角逐的新沙场，不管是有着正统血脉的旅游企业，还是生于草莽的土豪地产商，抑或是半官半商的城市文化投资公司，甚至是精耕一方的农场或私家酒庄，都从旅游综合体新江湖的一隅崛起，并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。
一、主题游乐型主题游乐型旅游综合体模式诞生于人们对外界充满无限向往的八九十年代，在改革开放的窗口深圳，深圳欢乐谷和世界之窗的出现，正迎合了人们改革开放走出去的心理需求，随后，华侨城开始了一二线城市的全国布局，并有了越来越多的仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。
不过，由于往往规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。
效仿华侨城模式的深圳华强集团，目前距离前者还有较大差距。
而一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团至今仍是国内的龙头巨无霸，但相比较自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游综合体仍是小巫见大巫。
用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动项目也与此有异曲同工之处，融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体的“观澜湖模式”即为其中的典型代表。
在国民收入不断提高、文体休闲需求越来越旺盛的今天，这一类文体休闲主题的旅游综合体有望获得新的爆发。
1、优势这种模式曾经一度深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。
2012年，华侨城甚至凭借良好的运营能力，成功实现了未来门票收益资产证券化，成为旅游行业第一单。
888都市综合体经典案例作者：阳光海岸
都市综合体经典案例作者：阳光海岸都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：（1）、“独立”开发模式这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。
（2）、“合资—公共财政补贴”模式这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。
这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。
如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。
这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。
（3）、“合作链” 开发模式现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
十个水主题商业综合体项目案例
购物中心水与灯光形成的夜景，成为一道风景线
1、德国NOVA EVENTIS购物中心
内部水元素应用
购物中心圆顶大厅的喷泉也是这个
购
购物中心的一大亮点
物
中
心
内
部
随
处
可
见
水
景
的
应
用
1、德国NOVA EVENTIS购物中心
内部水元素应用
与停车楼连廊运用水主题设计
室内植被别具地中海风情
1、德国NOVA EVENTIS购物中心
1、德国NOVA EVENTIS购物中心
项目多样化的运动、休闲和冒险体验适合家庭娱乐，成为整个区域家庭聚会及娱乐场所
Nova Eventis 的核心区是两层楼高的，玻璃屋 顶的购物区。两个平行的购物区，共有3000 米 长的商店橱窗，以及三个椭圆形活动大厅。
购物中心除了拥有一个超过500个座位的美食天 堂，还设计了许多吸引人的地方，例如一个多元 化的电影院还有餐厅，冒险乐园、儿童乐园、骑 自行车运动、划船、水上高尔夫、滑板课程、攀 岩、溜冰场，等等。
除了拥有东南亚首个且唯一一个环球影城主题 乐园、全球最大规模的海洋生物园、新加坡首 个海事博物馆外，还建有娱乐场、豪华水疗中 心、6家风格迥异的度假酒店、名胜世界会议 中心和多家名厨餐厅及零售精品店等。
圣淘沙名胜世界一期项目开业后，游客量达到 了1500万/年。
4、新加坡圣淘沙度假胜地
4、新加坡圣淘沙度假胜地
1972年/2002年/2005年三项重大战略确定了圣淘沙的发展方向
4、新加坡圣淘沙度假胜地
全球最大的水族世界（观赏+体验+教育），东南亚唯一融入海洋生物元素的水上探险乐园。
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太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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案例（1/3）
——香港太古广场
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
北京东方广场
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北京华贸中心
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案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
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案例研究
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案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
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模式一案例
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事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其 同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源
“我们能否做对”
本报告所有权归世联房地产顾问（上海位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
内因
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而 非直面竞争建立其核心地位
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
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不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展
的模式
模式二：
以写字楼为核心 功能的发展模式
模式三：
以酒店为核心 功能的发展模
式
外包经营
---
外包经营
销售/出租
销售/出租
出租
自行经营/出租 一般出租
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
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模式三以酒店为核心的模式
成功关键因素 外因
模式四以商业为核心的模式
成功关键因素 外因
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
内因
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
规划设计 经营管理
项目定位与发展战略确定； 物业发展模式； 商业资源获取与整合； 营销与经营；
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世联研究：综合体四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 例如：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 例如：广州中信广场、深圳信兴广场
自行经营/出租
销售/出租
销售/出租
一般出租
各功能可自营、 销售、出租，且 各功能可销售或 互不依赖和影响， 出租，公寓收益 有可长期收益的， 受写字楼租售情 也有可短期回收 况的影响 资金的
全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核心功 能的发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
定位为
香港最顶级的综合体物业
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
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案例（1/3）
——香港太古广场
谨呈：XX集团
综合体项目模式及案例
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项目的界定
公司背景： 项目情况： 客户的战略性思考：
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开发商经常会有的疑问
我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项 目？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带 动整体项目的销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 如何通过本项目建立企业品牌？ 。。。。。。
模式三：以酒店为核心功能的发展模式 例如：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
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模式一各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部
体验式的
较小
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单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
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综合体项目的操作执行内容
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
专业的管理团队——物业管理/经营管理
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模式二以写字楼为核心的模式
成功关键因素 外因
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
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案例（1/3）
——香港太古广场