房地产估价理论与方法第一章试题

一、单选

1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估『正确答案』C

『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。参见教材P4-5。

2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920 『正确答案』C

『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。

3.高层建筑物地价分摊，属于（）。 A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值提升评估业务 D.房地产价值减损评估业务『正确答案』B

『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。

4.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.确定『正确答案』B

『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P6。

5.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A.掌握的有关信息不同

B.做出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同『正确答案』A

『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。参见教材P8。

6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。 A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价值 D.合格估价师的重新估价结果『正确答案』D

『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为答案。参见教材P9。

7.在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。 A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算

C.抵押房地产价值动态评估

D.房地产贷款项目评价『正确答案』C

『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。

8.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。 A.确定保险标的的价值和保险

金额 B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额 C.确定保险事故发生后的保险标的的价值 D.确定保险期间保险标的的价值『正确答案』A

『答案解析』BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P18。

9.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911 『正确答案』B

『答案解析』损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000+3000×（1－15%）×1/0.5%×【1－1/（1+0.5%）3】＝12574.13275参见教材P22。

10.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额『正确答案』D

『答案解析』前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。

11.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。

A.估价报告的使用者

B.估价服务的需求者

C.估价委托人

D.房地产估价师和估价机构『正确答案』D

『答案解析』估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

12.下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是（）。 A.估价委托人一定是估价对象权利人 B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人 C.估价报告使用人一定是估价利害关系人 D.估价委托人一定是估价报告使用人『正确答案』B

『答案解析』可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D；估价委托人可能是，也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。参见教材P28。

13.一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要『正确答案』D 『答案解析』估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。

14.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价