北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则
北京市物业管理示范项目考评实施方案4.doc
北京市物业管理示范项目考评实施方案4 2009年度北京市物业管理示范项目考评实施方案为了充分发挥物业管理示范项目品牌效应，进一步深化和提高北京市物业管理示范项目考评工作，依据市住房城乡建设委颁布的《关于2009年度北京市物业管理示范项目考评工作的通知》，制定具体实施方案如下：一、职责分工和组织机构（一）职责分工市住房城乡建设委负责北京市物业管理示范项目考评工作的监督和指导，北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托负责物业管理示范项目考评工作的组织实施。
（二）组织机构物业管理示范项目考评工作成立领导小组，下设物业管理示范项目考评办公室（以下简称：考评办公室）。
1.领导小组负责示范项目考评工作的组织、协调、指导工作。
领导小组成员：市住房城乡建设委领导北京物协会长王守一北京物协第一副会长徐北风2.考评办公室设在北京物协，负责示范项目考评工作的具体组织实施。
考评办公室下设现场考评专家组、质询投诉专家组和专家顾问组。
（1）现场考评专家组由物业管理评标专家、物业服务企业专业技术骨干人员组成，负责参评项目现场考评工作。
（2）质询投诉专家组由物业管理相关社会人士、学者、北京物协领导组成，负责参评项目公示期内质询投诉问题的调查核实。
（3）专家顾问组由人大代表、政协委员、物业管理相关社会人士、学者组成，负责“北京市物业管理示范项目（五星级）”项目现场答辩的综合评议工作。
二、考评标准执行《北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）》（京国土房管物[2004]686号）及《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》（京建物[2008]29号）。
住宅小区现场考评所得分值在90分以上（含90分）、大厦和工业区现场考评总分值95分以上（含95分）且公示无异议获得“北京市物业管理示范（四星级）项目”称号；得分在98分以上（含98分）、住宅小区项目达到住宅物业服务等级规范（三级）标准、公示无异议并通过现场答辩的项目获得“北京市物业管理示范（五星级）项目”称号。
北京市物业服务标准(评分细则)
物业管理服务标准评分细则（一级）
物业管理服务标准评分细则（二级）
物业管理服务标准评分细则（三级）
备注：根据物业收费标准对应不同等级，标准评分需达85分以上，未达标需在一个月整改达标，逾期不能达标记入不良档案一次，并建议物价局要求企业降低收费标准；评分低于60分的企业记入不良档案一次，并在一个月整改达标，逾期不能达标，再记入不良档案一次，直至取消企业资质，并按有关法律法规进行行政处罚；物业收费标准低于三级收费标准的下限，标准评分需达70分以上。
北京市物业管理示范项目考评管理办法及评分细则
北京市物业管理示范项目考评管理办法及评分细则北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》的通知京建发〔2010〕507号各区县建委、房管局、各有关单位：为规范物业管理示范项目考评活动，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目示范效应，市住房城乡建设委制定了《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：附件1 北京市物业管理示范项目考评管理办法.doc附件2北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则.xls二〇一〇年九月四日附件1：北京市物业管理示范项目考评管理办法第一章总则第一条为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范(五星)项目。
第三条物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。
第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管理示范项目考评的监督管理工作。
北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公室。
各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等工作。
第二章申报条件第五条物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件：（一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。
1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
北京市物业管理示范项目考评管理办法
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》的通知各区县建委、房管局、各有关单位：为规范物业管理示范项目考评活动，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目示范效应，市住房城乡建设委制定了《》及《》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：1.北京市物业管理示范项目考评管理办法2.北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则附件1：北京市物业管理示范项目考评管理办法第一章总则第一条为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范（五星）项目。
第三条物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。
第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管理示范项目考评的监督管理工作。
北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公室。
各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等工作。
第二章申报条件第五条物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件：（一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。
1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
2．物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
（二）由一家物业服务企业实施统一专业化管理。
关于XXXX年度全国和北京市物业管理示范项目考评工作有关事项的通知
京建发〔2021〕400号关于2021年度全国和北京市物业管理示范工程考评工作有关事项的通知各区县住房城乡〔市〕建设委、房管局，各物业效劳企业：现将2021年度全国和北京市物业管理示范工程考评验收工作的有关事项通知如下：一、2021年度北京市物业管理示范工程的申报条件、考评程序和考评标准执行?关于印发〈北京市物业管理示范工程考评管理方法〉及〈北京市物业管理示范工程考评标准及评分细那么〉的通知?〔京建发[2021]507号〕规定。
二、各区县住房城乡〔市〕建设委、房管局负责申报条件、物业效劳合同备案、企业违法违规行为及重大投诉情况的核实工作，并在?北京市物业管理示范工程申报表?中出具意见。
申报参评全国和北京市物业管理示范工程的物业效劳企业，应提交该工程已备案的?办理结果通知书?，未完成物业效劳合同备案的物业工程不得参评。
三、物业效劳企业信用记分到达5分〔含5分〕以上的，本年度内不得参加全国和北京市物业管理示范工程考评。
四、2021年应复验的全国物业管理示范工程，物业效劳企业应申报本年度北京市物业管理示范〔五星〕工程，并通过现场考评。
五、北京市物业管理示范工程的申报时间为2011年8月22日至2011年9月23日。
请各物业效劳企业于2011年9月23日前持以下材料到考评办公室进行申报：〔一〕?北京市物业管理示范工程申报表?〔附表1〕一式两份〔填写后打印，不得手工填写〕；〔二〕?申报北京市物业管理示范工程征求意见结果?〔附表3〕一份；〔三〕物业效劳企业资质证书正、副本〔原件及复印件〕一份；〔四〕申报工程交通图。
六、考评办公室设在北京物业管理行业协会。
地址：西城区广安门外车站西街5-1号网信天诚宾馆一层联系：63397262、63397860、63396255传真：63397860邮箱：wyglkp@七、全国物业管理示范工程的申报时间为2011年11月15日至25日。
请各物业效劳企业于2011年11月25日前将一式三份全国物业管理示范工程达标申报表〔可登录北京建设网“〞下载〕报送市住房城乡建设委物业管理处，联系59958504。
《北京市物业管理示范项目考评管理办法》
为规范物业管理示范项目考评活动，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目示范效应，市住房城乡建设委制定了《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：1.北京市物业管理示范项目考评管理办法2.北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则二〇一〇年九月四日附件1：北京市物业管理示范项目考评管理办法第一章总则第一条为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范（五星）项目。
第三条物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。
第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管理示范项目考评的监督管理工作。
北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公室。
各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等工作。
第二章申报条件第五条物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件：（一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。
1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
2．物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
（二）由一家物业服务企业实施统一专业化管理。
（三）统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报，其中的一栋或几栋不得单独申报参评。
北京市物业管理示范大厦评分标准细则(保安)
5、无火灾安全隐患。
1、消防设施设备完好
符合1分，每发现一处安全 隐患扣0.5分
：2、物品堆放符合消防管理要求-0.1
五、保安及车辆管理9分
1、大厦基本实行封闭式 管理
；1、大厦平面示意图-0.2
符合1分，未封闭或无人值
守扣0.5分
2、现场已封闭
「3、各出入口有人员值守
6、治安保卫管理制度
完善1分，基本完善0.5分，1—3项缺一项扣0.5分，4
—8项每缺一项扣0.1分
7、车辆管理制度
：8、消防管理制度
11、大厦物业管理建立建 全各项管理制度（企业行 业管理制度）、各岗位工 作标准，并制定具体的落 实措施和考核办法。
9、消防设备管理制度
9、10项每缺一项扣0.1分， 缺14项的扣0.5分，缺15项的扣0.5分
符合1分，每发现一处不符
合扣0.2分
2、消防控制中心值班记录-0.1
3、消防设备台帐-0.2
4、消防设备分布图-0.2
5、消防设备运行记录-0.1
6、消防设备保养记录-0.1
7、消防设备测试记录-0.2
8、消防设备维修记录-0.2
2、消防管理人员掌握消 防设施设备的使用方法 并能及时处理各种问题。
：1、消防管理人员培训计划-0.2
北京市物业管理示范大厦评分标准细则
标准内容
检查内容
评分细则
一、基础管理22分
3、由一家物业管理企业 实施统一专业化管理
3、服务项目分承包方营业执照
符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、
5项不扣分-0.1
4、服务项目分承包方资质证书
：5、服务项目分承包合同、协议
北京市物业服务标准
物业管理服务标准评分细则（一级）
物业管理服务标准评分细则（二级）
物业管理服务标准评分细则（三级）
备注：根据物业收费标准对应不同等级，标准评分需达85分以上，未达标需在一个月整改达标，逾期不能达标记入不良档案一次，并建议物价局要求企业降低收费标准；评分低于60分的企业记入不良档案一次，并在一个月整改达标，逾期不能达标，再记入不良档案一次，直至取消企业资质，并按有关法律法规进行行政处罚；物业收费标准低于三级收费标准的下限，标准评分需达70分以上。
北京市实施全国物业管理示范大厦(国优大厦)标准评分细则
1、大厦名称及地名标识齐全 2、楼层标识及门牌号齐全、完整 3、大厦平面图 4、大厦内单位名录水牌 对照规划图现场查看 1、外墙清洁 2、外墙完好，无破损、脱落 3、外墙无张贴物 1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁 3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全 隐患 4、市政管委审批手续 1、安装位置统一（要求横平竖直） 2、有冷凝水收集管 3、空调支架无生锈现象 1、阳台统一封闭或不封闭 2、要求样式、色调、材质统一 3、除首层外，无安装防盗网现象 4、无伸出户外的安装物 1、装修协议 2、装修验收记录
北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则
检查标准 检查内容 一、基础管理 22分 1、按规划要求建设，房 1、建设用地规划许可证； 屋及配套设施投入使用 2、建设工程规划许可证； 3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现 状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图 、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细 规划说明书、环境预评价书 4、与规划部门往来文件； 5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）； 备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加 盖审批章 2、己办理接管验收手续 一、物业公司验收记录及问题处理情况 二、物业公司收集资料 1、大厦竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备安装竣工图 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资 5、各单项工程竣工验收证明材料 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7、房屋销售清单和产权资料 8、公共配套设施的产权及收益归属清单 9、供水、供暖的试压报告 1、物业管理企业统一管理 3、由一家物业管理企业 2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证 实施统一专业化管理 书） 4、建设单位在租售大厦 前，与选聘的物业管理 与开发单位签定的委托管理合同 企业签订物业管理合 同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订 时，购房人与物业管理 前期物业管理协议或物业管理公约 企业签订前期物业管理 服务协议，双方责权利 6、建立维修基金，其管 1、维修基金交纳单据记录 理、使用、续筹符合有 2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会 批准及使用的各类票据） 关规定 1、房屋使用手册 2、装饰装修管理规定 3、业主公约 7、房屋使用手册、装饰 4、绿化管理制度 装修管理规定及业主公 5、卫生保洁管理制度 约等各项公众制度完善 6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度） 7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理） 8、消防管理制度 1、成立管委会（业委会）的申请 8、业主委员会按规定程 2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则 序成立，并按章程履行 3、管委会（业委会）成立的批复 职责 4、会议记录 9、业主委员会与物业管 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 理企业签订物业管理合 同，双方责权利明确 10、物业管理企业制定 1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写） 争创规划和具体实施方 2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章
北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则
符合1分。每一处不符合扣0.5分。
符合3分。每一处不符合扣0.2分。
符合1分。每一处不符合扣0.2分。
17、24小时值班，设立服务电 话，接受业主和使用人对物业服 3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访； 务报修、问询、投诉等各类信息 4、有客户回访记录，入户维修回访率不低于60%、投 符合2分。每一处不符合扣0.1分。 的收集和反馈，并及时处理，有 诉回访率100%，并按月进行统计分析； 记录 5、接待人员使用服务语言，具有专业服务素质； 6、物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质 证书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片 。 1、征询内容应与物业服务合同中约定的服务内容相 符； 2、每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查， 18、定期进行满意度调查，对合 每次问卷率不低于85%； 理的建议及时整改，满意率达95% 3、满意率达到95%，有统计分析； 以上 4、对征询结果、整改措施及落实情况向业主公示， 不少于7天； 5、整改措施落实情况记录。
北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则 二、大厦
检查标准 一、基础管理 22分 1、建设用地规划许可证； 2、建设工程规划许可证； 3、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合 规划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人 防验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资 料； 4、规划变更批准文件； 1、按规划要求建设，房屋及配套 5、临建房屋批准文件； 设施投入使用 6、竣工备案表； 7、项目竣工总平面图； 8、单体建筑、结构、设备安装竣工图； 9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； 10、设施设备安装、使用和维修保养技术资料； 11、各单项工程竣工验收证明材料。 1、共用部位及共用设施设备承接查验资料； 2、业主专有部分分户承接查验资料； 3、遗留问题处理记录； 2、已办理承接查验手续 4、竣工资料移交记录； 5、房屋质量保证书和房屋使用说明书； 6、房屋销售合同及附件样本； 7、开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料 （销售承诺、设备售后服务资料等）。 1、物业服务企业营业执照、资质证书； 2、专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件； 3、由一家物业服务企业实施统一 3、专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要 专业化管理 求； 4、专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。 4、建设单位在租售大厦前，与选 聘的物业服务企业签订前期物业 与建设单位签订的前期物业服务合同 服务合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购房 人与物业服务企业签订前期物业 前期物业服务协议或临时管理规约承诺书 服务协议，双方责权利明确 符合0.3分。没有前期物业服务委托 合同扣0.3分。 符合0.3分。没有前期物业服务协议 或临时管理规约承诺书扣0.3分。 符合1分。每一处不符合扣0.2分。 符合1分。每一处不符合扣0.1分。 检查内容 评分细则
物业管理示范项目标准及评分细则
物业管理示范项目标准及评分细则一、引言物业管理示范项目旨在规范和提升物业管理水平，为居民提供优质的生活环境和服务。
本文将介绍物业管理示范项目的标准及评分细则，以便评估和认证物业管理示范项目的水平。
二、标准及评分细则1. 物业管理组织（占总分10%）- 物业管理组织结构合理，包括管理层、运营团队和工作人员的职责明确，并有相应的管理制度和流程（得分范围：0-10分）。
- 物业管理人员具备相关的专业知识和技能，并定期进行培训和考核（得分范围：0-10分）。
2. 物业服务质量（占总分30%）- 物业服务项目齐全，包括日常维修、保洁、绿化养护、安全管理等，并能及时响应居民的需求和投诉（得分范围：0-30分）。
- 物业服务态度友好、专业，并能提供满意的服务体验（得分范围：0-30分）。
3. 设施设备管理（占总分20%）- 设施设备运行正常，定期进行维护和检修，并有相应的管理制度和记录（得分范围：0-20分）。
- 设施设备的更新和升级符合居民的需求，并有相应的规划和预算（得分范围：0-20分）。
4. 社区安全管理（占总分20%）- 社区安全设施完善，包括门禁系统、监控设备等，并能有效防范和处理安全事件（得分范围：0-20分）。
- 物业管理人员具备应急处理能力，能够及时应对突发事件（得分范围：0-20分）。
5. 环境卫生管理（占总分10%）- 社区环境整洁，包括公共区域的清洁、垃圾分类处理等，并有相应的管理制度和执行情况记录（得分范围：0-10分）。
6. 居民满意度调查（占总分10%）- 定期进行居民满意度调查，了解居民对物业管理的评价，并采取相应的改进措施（得分范围：0-10分）。
三、评分等级根据总分的不同，物业管理示范项目将分为以下等级：- 优秀：90分及以上- 良好：80-89分- 合格：70-79分- 待提升：60-69分- 不合格：60分以下四、结论物业管理示范项目标准及评分细则的制定旨在推动物业管理水平的提升，为居民提供更好的生活环境和服务。
北京市物业管理服务标准评分细则(二级)
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
2
通畅平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2，发现一处堵塞或外溢扣0.2
7、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0
8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时接受业主和使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主急修一小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度和记录，满意率达80%以上
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
2、草坪生长整齐，发现杂草10日内清除；有效控制杂草孳生，无基本符合1.0，不符合0
3、定期喷洒药物预防病虫害，花草树木适时修剪，发现枯萎的植物10日内清除、补种，保持良好观赏效果
2
观赏效果不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分
2
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2
6、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主临时公约等各项公众制度完善
1
每发现一处不符合扣0.2
2
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0
2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
北京市物业管理示范大厦评分标准细则
3、对派工单的统计表
4、回访记录（见17条要求）
二、房屋管理及维修养护9分
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
1、大厦名称及地名标识齐全
符合1分，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣分
2、楼层标识及门牌号齐全、完整
3、大厦平面图
1、弱电系统分项巡视记录
符合1分，每发现一处不符合扣分
2、弱电系统维修记录
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1、系统运行正常
符合1分，每发现一处不符合扣分
2、监控录影带按规定保存
3、系统运行、测试记录
（四）消防系统5分
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好，可随时起用
2、外墙完好，无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损
符合1分，未按规定设置0分，按规定设置，但不整齐或有破损每处扣分，有安全隐患每处扣分
2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患
2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度（公共管理制度）完善
1、房屋使用手册
完善1分，基本完善分（第1—3项每缺一项扣分），第4—8项每缺一项扣分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、精神文明公约
5、卫生管理制度
6、治安保卫管理制度
北京市物业管理示范大厦评分标准细则
北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则
2、业主专属部分分户承接查验资料；
3、遗留问题处理记录；
4、竣工资料移交记录；
5、房屋质量保证书和房屋使用说明书；
6、房屋销售合同及附件样本；
7、开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料（如销售承诺、设备售后服务资料等）。
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1、物业服务企业营业执照、资质证书；
符合0.3分。每一处不符合扣0.1分。
9、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确
与业主委员会签订的物业服务合同
符合0.3分。没有委托合同扣0.3分。
10、物业服务企业制定争创计划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1、公示争创计划及实施方案；
符合1分。每一处不符合扣0.5分。
2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主同意的证明。
★11、安全生产管理制度；
★12、安全警示标志管理制度。
12、项目管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨
1、管理人员接受专业培训并取得证书；
符合2分。每一处不符合扣0.2分。
2、各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等；
3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理；
4、员工着装整齐，语言、行为规范；
5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。
13、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
1、配备对讲、监控、门禁等不少于3项智能化管理服务设施；
符合2分。每一处不符合扣0.2分。
2、配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求；
北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则
3、室外无架空管、线
现场符合要求
符合0.5分。每一处不符合扣0.1分。
4、排水、排污管道通畅，无堵 塞外溢现象
1、排水排污管道通畅； 2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录； 3、雨水井、排污管道巡检记录。
符合1分。每一处堵塞或外溢扣0.5 分，其他每一处不符合扣0.1分。
5、道路通畅，路面平整；井盖 1、道路无堆积物，路面无破损；
术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电
12、项目管理人员和专业技术人 工、公共卫生从业人员健康检查证明等；
员持证上岗；员工统一着装，佩 带明显标志，工作规范，作风严 3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理；
符合2分。每一处不符合扣0.2分。
谨 4、员工着装整齐，语言、行为规范；
5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记 录。
无缺损、无丢失
2、井盖完好。
符合0.5分。每一处不符合扣0.1分。
1、水箱清洗消毒记录；
6、供水设备运行正常，设施完 2、供水卫生许可证、水质化验报告；
好、无渗漏、无污染；二次生活 3、供水故障处理记录；
用水有严格的保障措施，水质符 合卫生标准
4、水箱间安全管理措施；
5、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期
3、由一家物业服务企业实施统 一专业化管理
2、专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件； 符合1分。每一处不符合扣0.2分。
3、专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求；
4、专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。
4、建设单位在销售房屋前，与 选聘的物业服务企业签订前期物 与建设单位签订的前期物业服务合同 业服务合同，双方责权利明确
和具体实施方案，并经业主委员 2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人 符合1分。每一处不符合扣0.5分。
北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则.xls
4、回访制度 5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度 8、保洁管理制度
9、消防管理制度
10、绿化管理制度
11、保安管理制度
12、车辆管理制度（机动车．非机动车） 13、收费管理制度 14、财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标 准、考核办法、考核记录
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员 持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工 作规范，作风严谨
1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人 员）
2、各类专业人员的专业上岗证书 、会计等）
3、员工统一着装
(电工、电梯司机 符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无 上岗证书扣0.1分; 着装及标志符合0.3分,发现1人
不符合扣0.1分，最多不得超过5人
4、员工佩戴工作牌
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等 现代化管理手段，提高管理效率
职责
3、管委会（业委会）成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合 同，双方责权利明确
与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同
符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符 合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的 不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采 取其他形式的可不扣分） 完善1分，每缺一项扣0.25分
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各 岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核 办法
一、各项管理制度 1、房屋管理制度 2、零维修管理制度 3、大中修工程管理制度
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分 (其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序 、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分， 发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分
北京市物业管理示范项目考评要点
2021年7月13日星期二
考评解释目录
考评目的 考评标准 考评标准修订依据 考评标准修改的原则 考评标准修改的内容 考评标准修改后特点 考评标准尚存的问题 考核标准及评分细则的使用
考评目的
激励物业服务企业不断提高服务品质，推广 先进物业服务经验，充分发挥优秀物业管理 项目示范效应 。
各专业部门工作协调 装修管理协调管理 违章事宜处理 服务质量检查 收费管理 有偿服务管理 外围联络及事务处理 商务活动管理
标志管理
标志是为客户提供方便、减少安全事 故，同时是物业管理企业宣传、展示 企业的载体，是企业自我保护的有效 手段
标志可分为专业性标志、警示性标志， 环保性标志，方向性标志，关怀性标 志等。
包括：保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理 三部分内容 第四模块：客户服务
包括：基础管理、管理效益二部分内容
各模块所占分值
考核内容解读
检查以大厦为例，从9大项、 89小项到检查 内容的257条是档案的编目序列
参评准备及检查考核的主要部位是“检查内容 ”的257条，其中不要受“检查标准”内容的 干扰
评分细则进行了大幅修改，但是受检查标准构架影响还 存在一定分值分配、取值的不合理。
适用法规、标准繁多并多滞留于宏观要求方面，具体微 观要求尚显不足，为参评及考核带来了困难。
对于物业管理服务的特殊性、考核标准的针对性、适应 性很难达到并满足项目需求。
虽然尽量增加考核标准的客观内容，但是物业服务特点 决定了考核标准的主观内容不可能没有并较难判定。
检查内容覆盖面较广并更具操作性、专业性， 较比贴近物业管理服务现实，尽量避免参评 与实操两层皮现象。
加强了物业管理服务不到位的扣分力度，减 少了非物业管理服务权限控制范围内的扣分 标准。
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1、共用配套设施完好，无随意 现场查看符合规划设计，配套设施完好 改变用途
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检查标准
检查内容 1、设施设备完好无损； 2、设施设备台帐，便于查阅； 3、绝缘、计量用具清单，按规定检测； 4、各专业岗位人员配置方案； 5、年度设施设备维修养护计划； 6、运行记录齐全，内容满足合同、规范要求； 7、设施设备标志管理符合规范，统一、完整，满足安 全运行需要；
符合0.3分。没有委托合同扣0.3分。
符合1分。每一处不符合扣0.5分。
符合5分。每一处不符合扣0.2分。
2、各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技 术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压 12、项目管理人员和专业技术人 电工、公共卫生从业人员健康检查证明等； 员持证上岗；员工统一着装，佩 符合2分。每一处不符合扣0.2分。 带明显标志，工作规范，作风严 3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理； 谨 4、员工着装整齐，语言、行为规范； 5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记 录。 1、配备对讲、监控、门禁等不少于3项智能化管理服 务设施； 13、应用计算机、智能化设备等 2、配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同 符合2分。每一处不符合扣0.2分。 现代化管理手段，提高管理效率 要求； 3、计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设施设备 、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。
1、排水排污管道通畅； 4、排水、排污管道通畅，无堵 2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录； 塞外溢现象 3、雨水井、排污管道巡检记录。 5、道路通畅，路面平整；井盖 1、道路无堆积物，路面无破损； 无缺损、无丢失 2、井盖完好。 1、水箱清洗消毒记录；
符合1分。每一处堵塞或外溢扣0.5 分，其他每一处不符合扣0.1分。
符合0.3分。每一处不符合扣0.1分。
符合2分，每一处不符合扣0.5分。
符合0.3分。每一处不符合扣0.1分。
9、业主委员会与物业服务企业 签订物业服务合同，双方责权利 与业主委员会签订的物业服务合同 明确 10、物业服务企业制定争创计划 1、公示争创计划及实施方案； 和具体实施方案，并经业主委员 2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总 会同意 人数1/2以上业主同意的证明。 1、行政管理制度； 2、人事管理制度； 3、财务管理制度； 4、工程管理制度； 5、客户服务管理制度； 11、建立健全各项管理制度、各 6、公共秩序管理制度； 岗位工作标准及应急预案，有落 7、公共环境清洁管理制度； 实措施及考核办法 8、园林绿化管理制度； 9、节能环保管理制度； 10、公众安全及突发事件应急制度； ★11、安全生产管理制度； ★12、安全警示标志管理制度。 1、管理人员接受专业培训并取得证书；
符合0.5分。每一处不符合扣0.1分。
2、供水卫生许可证、水质化验报告； 6、供水设备运行正常，设施完 好、无渗漏、无污染；二次生活 3、供水故障处理记录； 符合1.5分。每一处不符合扣0.5分。 用水有严格的保障措施，水质符 4、水箱间安全管理措施； 合卫生标准 5、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期 更换并记录。 1、高压用具配备齐全； 2、倒闸操作符合规范并记录； 7、严格执行供电系统管理措 施，记录完整；供电设备运行正 3、停电通知单； 常，配电室管理符合规定，路灯 4、配电室安全警示标志齐全； 、楼道灯等公共照明设备完好 5、临时用电、超负荷用电管理措施； 6、共用部位照明正常。
符合2.5分。每一处不符合扣0.2分。
符合2分。无示意图扣0.5分，主要路 口每一处无路标扣0.3分；幢、单元 、楼层标志每一处不符合扣0.1分。 符合1分。每一处不符合扣0.5分。
符合2分。每一处不符合扣0.2分。
4、室外广告牌、霓虹灯等按规 2、室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、规范，无安全隐 符合2分。有安全隐患每一处扣0.5 定设置，保持整洁统一美观，无 患，有巡视检查记录。存在安全隐患要书面告知，并 分；其他每一处不符合扣0.1分。 限期整改； 安全隐患或破损 3、对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定 。 1、对防盗网、遮阳篷安装进行监督管理； 5、阳台封闭统一有序，色调一 符合2分。有安全隐患每一处扣0.5 致；不得安装防盗网、遮阳篷等 2、对违反规定的行为进行劝阻、报告相关部门，存在 分；其他每一处不符合扣0.1分。 安全隐患要书面告知，并限期整改。 1、对空调安装位置进行监督管理； 6、空调安装位置统一，冷凝水 2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀； 集中收集，支架无锈蚀 3、存在安全隐患要书面告知并限期整改。 1、按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核； 2、装修管理协议、装修安全管理协议； 3、装修人员审核、备案记录； 4、告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项； 7、房屋装饰装修符合规定，禁 符合4分。未签协议或有安全隐患各 止拆改房屋承重结构及管线等行 5、每日巡视检查，对违反有关规定的行为进行劝阻、 扣1分；其他每一处不符合扣0.1分。 处理、报告相关部门； 为 6、装修查验记录； 7、装修管理资料分户存档； ★8、未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安 全的行为。 三、共用设施设备管理 15分 符合1分。每发现一处不符合扣0.5分 。 符合1分。有安全隐患每一处扣0.5 分；其他每一处不符合扣0.1分。
附件2：
北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则 一、住宅
检查标准 一、基础管理 32分 1、建设用地规划许可证； 2、建设工程规划许可证； 3、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规 划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人防 验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资 料； 4、规划变更批准文件； 1、按规划要求建设，住宅及配 5、临建房屋批准文件； 套设施投入使用 6、竣工备案表； 7、项目竣工总平面图； 8、单体建筑、结构、设备安装竣工图； 9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； 10、设施设备安装、使用和维修保养技术资料； 11、各单项工程竣工验收证明材料。 1、公共区域及共用设施设备承接查验资料； 2、业主专属部分分户承接查验资料； 3、遗留问题处理记录； 2、已办理承接查验手续 4、竣工资料移交记录； 5、房屋质量保证书和房屋使用说明书； 6、房屋销售合同及附件样本； 7、开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料（如 销售承诺、设备售后服务资料等）。 1、物业服务企业营业执照、资质证书； 3、由一家物业服务企业实施统 2、专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件； 符合1分。每一处不符合扣0.2分。 一专业化管理 3、专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求； 4、专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。 4、建设单位在销售房屋前，与 选聘的物业服务企业签订前期物 与建设单位签订的前期物业服务合同 业服务合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购 房人与物业服务企业签订前期物 前期物业服务协议或临时管理规约承诺书 业服务协议，双方责权利明确 符合0.3分。没有前期物业服务委托 合同扣0.3分。 符合1分。每一处不符合扣0.1分。 符合1分。每一处不符合扣0.1分。 检查内容 评分细则
符合0.3分。没有前期物业服务协议 或临时管理规约承诺书扣0.3分。
第 1 页，共 8 页
检查标准
检查内容
评分细则
1、专项维修资金缴纳记录； 6、建立专项维修资金，其管理 2、专项维修资金使用记录， 包括申请、批准、备案 、使用、续筹符合有关规定 、施工管理及验收记录。 1、房屋使用手册； 7、房屋使用手册、装饰装修管 理规定及管理规约等各项公众制 2、装饰装修管理规定； 度 3、管理规约。 8、业主委员会按规定程序成 立，并按章程履行职责 业主委员会成立的备案资料及履行职责的记录
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检查标准
检查内容 1、按合同及相关规定收取各类费用；
评分细则
14、在收费、财务管理等方面执 2、费用收支凭证； 行有关规定；至少每半年公开一 符合2分。每一处不符合扣0.5分。 次物业服务费收支情况 3、物业服务费收支情况每半年公示一次，公示内容符 合法规要求及合同约定。 一、房屋及设施设备管理资料 ★1、上年度房屋、设施设备安全检查表； ★2、房屋完损等级评定记录； 3、共用部位及共用设施设备月/年度维修养护计划； 4、共用部位及共用设施设备巡视检查、维修养护记 录； 15、房屋及其共用设施设备等档 案资料齐全，分类成册，管理完 5、使用环保、节能材料的实施记录； 善，查阅方便 6、有限空间管理记录； 7、空置房管理记录。 二、档案管理 1、资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便； 2、档案使用管理记录； 3、档案保管环境、用具符合档案管理规定。 16、分户档案、房屋及其配套设 1、建立业主分户档案，基本信息齐全； 施权属清册，查阅方便 2、共用部位及共用设施设备的产权清册。 1、值班表、值班/交班记录； 2、公示服务电话，24小时受理客户信息，有处理记 录，按月进行统计分析； 17、24小时值班，设立服务电 话，接受业主和使用人对物业服 3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访； 务报修、问询、投诉等各类信息 4、有客户回访记录，入户维修回访率不低于30%、投 的收集和反馈，并及时处理，有 诉回访率100%，并按月进行统计分析； 记录 5、接待人员使用服务语言，具有专业服务素质； 6、物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证 书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片。 1、征询内容应与物业服务合同中约定的服务内容相 符； ★2、每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查， 18、定期进行满意度调查，对合 每次问卷率不低于85%； 理的意见及时整改，满意率达 符合2分。每一处不符合扣0.5分。 3、满意率达到95%，有统计分析； 95%以上 4、征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少 于7天； 5、整改措施落实情况记录。 符合1分。每一处不符合扣0.2分。 符合4分。每一处不符合扣0.1分。
评分细则
8、能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位； 2、共用设施设备运行、使用及 维护按规定要求有记录，无事故 9、设施设备巡检、运行、维修养护记录； 符合6分。每一处不符合扣0.2分。 隐患，专业技术人员和维护人员 10、设施设备安全检查、评定记录； 严格遵守操作规程与保养规范 11、排班、交接班记录； 12、操作运行分级检查记录； 13、记录定期进行统计分析、归档； 14、突发事件应急物资； 15、专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操 作人员持证件上岗； 16、弱电、避雷等安全系统运行正常； 17、设备机房有防小动物、防火等安全措施；张贴设 备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书 。 3、室外无架空管、线 现场符合要求 符合0.5分。每一处不符合扣0.1分。