成本管理各阶段实施细则

成本管理各阶段实施细则

一、成本管理各阶段划分

1.土地投资论证阶段

2.项目启动阶段

3.方案设计阶段

4.初步设计阶段

5.工程实施阶段

6.项目竣工成本确认阶段

7.项目竣工结算阶段

二、土地投资论证阶段的成本管理实施细则

1.根据发展部提供的土地信息，由总经理主持，公司成员参加，对拟取得的地块进行项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）；

2.根据地块的项目定位，研发部负责完成《项目预案》，发展部负责提供土地信息及项目周边市政配套情况；

3.根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况，由造价采购部门负责完成土地投资论证阶段的《项目目标成本（土地版）》；

4.《项目目标成本（土地版）》由公司会审，由总经理最后审定。如不能满足拿地成本要求，由总经理给定一个成本限值，造价采购部和研发部按此限值进行重新规划和测算；

5.《项目目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会审核；

6.若土地中标，《项目目标成本（土地版）》将作为设计阶段目标成本的参照依据。若未中标，则由造价采购部存档。

三、项目启动阶段的成本实施管理细则

1.在项目启动阶段，项目团队成员应当明确，至少包括项目负责人、项目成本经理、项目研发经理、项目营销经理；

2.项目的启动会议由项目负责人组织准备会议、启动会议，会议上应明确项目经济计数指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要涉的档次或品牌、市政接口。由项目负责人负责组织项目团队成员、造价采购部、研发部、工程部、营销部完成《项目目标成本（启动版）》的编制，并在在项目启动会上正式下达。

3.项目目标成本启动版带人经济模型测算后应达到或超过土地版的收益指标；

4.经济技术指标中应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、赠送建筑面积、灰空间建筑面积、配套设施面积、车库面积、绿化面积、硬景面积、软景面积、水晶面积、道路面积、围墙长度、市政接入长度等成本测算的基础数据；

5.启动版目标成本主要参考公司的历史经验数据、市场变化预期、项目的特点（基础形式、市政接驳口等），根据配置标准进行测算；

6.根据《项目目标成本（启动版）》，项目成本经理负责组织项目团队成员进行研讨，最后项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核，PMO负责人、地区公司总经理审批，送达地区公司PMO成员；

7.根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》，经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后，作为《方案设计任务书》的附件。

四、方案设计阶段的成本实施管理细则

1.方案设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理依据上述方案，完成《项目目标成本（方案版）》；

2.方案设计完成后，应做好造价咨询单位的委托，以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较；

3.方案设计完成后，应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；（在方案阶段，政府测绘单位根本不会介入，并且这些东西设计院也能完成）

4.项目目标成本方案版中单体的建筑指标应由成本经理测算完成，至少应包括：外墙面积指标、外保温面积指标、外装不同饰材的面积指

标、外装线条指标、门窗面积指标、屋面饰材指标、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共部分装修面积指标、室内精装修面积指标（精装修交房项目）；

5.基础工程成本应结合地质勘察报告，计算基础工程，应结合历史数据、市场预期测算；

6.主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据、单价，结合先合同条件以及市场预期进行计算；

7.景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成，至少应包括：景观面积、软景面积、硬景面积、水体面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积；

8.三通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图（或平场图）、原始地貌图进行计算，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算；

9.基础设施工程成本根据综合管网图（方案版）测算工程量，至少应包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量；

10.若《项目目标成本（方案版）》未超过《项目目标成本（启动版）》中的预设总成本（出土地外开发成本）的3%，则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和

审核。

11.根据审核通过的《项目目标成本（方案版）》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《初步设计任务书》的附件。

五、初步设计阶段的成本实施管理细则

1.初步设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》。如无初步设计，可省略此项工作。

2.初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》；

3.初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价的计算，并提出技术经济优化措施建议；（个人的看法是在社会寻求专业的设计优化公司对图纸进行优化。从以上的土地投资论证阶段到初步设计阶段的一系列成本控制实施细则办法中，也解决了个人的一个问题，就是如何在委托设计优化公司进行图纸优化前，对项目成本进行有效控制）

4.根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；