学习单元1 个人住房贷款

租房族：沉甸甸的购房梦
• 在记者采访的多个租房族案例中，几乎所 有的人最终都会选择买房，只是时间早晚 的问题。在他们看来，不断攀高的房价和 房租一直在刺激着他们脆弱的神经，通货 膨胀大环境中生活成本日益沉重，买房似 乎成为对抗通胀、成家立业的唯一通道。
租房族：沉甸甸的购房梦
• 对刚毕业两年的郝英（化名）来说，在广州买房 似乎是一件不可能完成的任务。现在她与朋友一 起租住在客村一套160㎡的四房一厅里，自己的 房间最小，月租780元。“如果房租超过一千就 会比较吃力，所幸这房子很大，装修也不错，唯 一不满意就是室友抽烟，天天要吸二手烟。”郝 英说，自己还是希望未来能有个家，不再租房。 她对这个家的要求是“在地铁附近，周围设施齐 全，不是城中村，面积在100-150㎡之间”，但 目前来说，实现的难度很大，“我身边的不少同 学都买房结婚了，但几乎每一个都是啃老，毕业 一两年想靠自己买房根本不可能。”
商业银行银行产品 学习情境3：零售银行产品
贷款
• 贷款是银行或其它金融机构按一定利率和必须归 还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。 • 银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金 投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金 的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由 此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。 • 贷款的要素包括贷款对象、品种、金额、期限、 利率/费率（价格）、担保方式、使用方式、清偿 方式、约束条件等。
等额本金还款的特点： (1)前期支付的本金和利息较多； (2)后期还款负担逐月递减； (3)总的利息支出较低。
等额本金还款的适用：
收入较高或想提前还款的人群，或者适合生活负担 会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。 ///
一、每月还款额的计算
1.等额本息偿还方式
P
0
R
1
R
2
R
3
R
4
……
R
R
R
n-2 n-1 n
一、个人住房贷款介绍
• 1、按照资金来源划分 • 自营性个人住房贷款：银行运用信贷资金 发放的贷款。 • 公积金个人住房贷款：指银行接受住房公 积金管理部门的委托，以职工缴存的住房 公积金存款为主要资金来源发放的贷款。 • 个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷
一、个人住房贷款介绍
2.按照所购房屋的形态划分 • 首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向 一级市场购买住房人发放的贷款。 • 再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指 向二级市场购买住房人发放的贷款。 • 个人住房转让贷款：即转按揭贷款，是指 尚未结清个人住房贷款的客户出售已经抵 押的住房时，银行用信贷资金向购买该住 房的个人发放的个人住房贷款。
发展个人住房抵押贷款业务的好处：
(1)对个人：提前改善居住条件。
(2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。 (3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。//
按照房地产类型划分 (1)“一手房”抵押贷款
“一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现 房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。
6.还款方式
个人住房贷款可采用一次还本付息法、等额本息还 款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还 款法、减按还款法、组合还款法等多种方法。
一般来说，贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，借款 人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还 清贷款本息。 贷款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法和等 额本金还款法等。
• 而对同样毕业两年的陈火华（化名）来说，在经 历过漫长的租房历程后，买房终于正式被提上日 程，100万以下的地铁小两房就是他在艰辛寻觅 的房子。按照广州目前的房价，市中心的一手房 肯定少，只能到番禺、金沙洲等稍微偏的区域找。 “看了不少房子，感觉100万在广州只能找很差 的房子，”陈火华说，“但无论怎么难，房还是 要买的，因为房租很贵，通胀也厉害。”目前他 与朋友合租一套88㎡的三房，每月房租1000元。 买房的首付大部分靠父母支持，考虑到月供压力， 还是想买总价低于100万的房子。“看着那么破 旧偏远的房子，居然也那么贵，未来10年中国房 价肯定还是涨，还是早买早安心”。
• 32岁的陈晓明（化名）来自广东的一个二线城市， 硕士毕业后在广州一家IT公司打拼了七八年。对 于年收入10多万的陈晓明来说，无论面对公司繁 杂的工作压力，还是赡养父母的压力，他都能坦 然面对，唯独对于房子，始终是一道难过的槛。 2011年，他经相亲认识了现在的妻子，经过一年 的相处，买房结婚被提上议程。看了几个月的房 子，最终他在白云买了一套二手房，房子不大， 只有60多㎡，但首付和前期的装修费用就花了32 万了，这里面有父亲给的10万和向妻子借的10万。 即使目前每月3200元的房贷尚算可以承担，但陈 晓明还是感觉压力很大。因为马上面临着买车生 孩子养孩子，“到时候可能每个月工资都会花到 一毛不剩了。”
等额本息还款的特点： (1)客户还贷压力均衡； (3)贷款人操作相对简单，方便安排收支； (4)还款总利息较其他还款法要高。
等额本息还款的适用：
经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经 济状况有信心的购房者。//
2.等额本金还款方式 等额本金还款法即 借款人每月按相等的 金额偿还贷款本金， 每月贷款利息按月初 剩余贷款本金计算并 逐月结清，两者合计 即为每月的还款额。 每期还款额中的本 金都相同，偿还的利 息逐月减少。//
(2)“二手房”抵押贷款 “二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用 权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。 //
相关概念——期房和现房
期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可 证至取得房地产权证 ( 大产证 ) 期间的商品房。期 房在港澳地区被称做为“楼花”。 现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品 房，即开发商已办妥所售房屋的大产证 (房产证和 土地使用证)的商品房。 //
一、个人住房贷款介绍
• 3.按照贷款利率的确定方式划分 • 固定利率贷款 • 浮动利率贷款
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(三)特征
1.贷款金额大、期限长 2.以抵押为前提建立的借贷关系 3.以缴纳一定比例的首付款作为贷款的前提条件 4.风险具有系统性特点
学习单元1 个人住房贷款
(四)产品要素
学习单元1 个人住房贷款
• 学习任务
1.个人住房贷款的基本知识。 2.个人住房贷款的办理手续。 3.个人住房贷款的经营流程。 4.个人住房贷款的风险。 5.关于个人住房贷款的相关法律法规和银 行 政策规定。
一、个人住房贷款介绍
(一)定义 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购 买自用普通住房的贷款。 (二)种类 1.按照资金来源划分 2.按照所购房屋的形态划分 3.按照贷款利率的确定方式划分
买房族：房贷压力大未来想换房 有 房无贷生活也不轻松
• 在租房一族眼中，已经买了房的无疑是幸 福的一群人。然而在记者采访的多个案例 中，大多数人都觉得房贷压力大，不敢轻 易换工作，害怕银行涨息，担心生病、失 业，更没时间好好享受生活。甚至那些已 经还清贷款、脱掉房奴帽子的人，也直言 压力一样存在，为孩子购买学位房、为家 人换房改善住房条件等，也一样需要攒钱， 生活并不轻松。但对他们来说，买了房才 有归属感，当房奴是痛并快乐着。
【解】 (1)每期还款额R
=P×[i×(1+i)n]÷[(1+i)n-1]
=500000×[5‰×(1+5‰)120]÷[(1+5‰)120-1] =5551.03(元) //
(2)第一期应还利息 =期初贷款本金余额×贷款月利率i =500000×(6%/12)=2500(元) 第一期应还本金
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。 抵押贷款购房的优点： (1) 提前消费； (2) 可 将资金用于其他投资。 抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
1.贷款对象 2.贷款利率 3.贷款期限 4.贷款额度 5.担保方式 6.还款方式
1.贷款对象
• 有合法的身份 • 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息 的能力 • 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协 议以及贷款行要求提供的其他证明文件 • 有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹 资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付 款 • 能提供有贷款行认可的有效担保 • 贷款行规定的其他条件
• 5、担保方式
保证贷款
担保贷款
贷款
质押贷款 抵押贷款
信用贷款
个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地 产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地 产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。
个人住房抵押贷款的特点：
(1)抵押物就是其所要购买的房地产 (2)抵押贷款只能用于购买房地产 (3)办理抵押的房地产不转移占有关系 //
• 如今在一线城市，白领早已脱去了头上的 光环，更多的是众多忙忙碌碌兢兢业业的 劳动者中的一员。那他们现在的住房状态 如何？是买房还是租房？房租或房贷的压 力大吗？收入足够买房吗？ • 36.1%的受访网友认为自己的房贷或月租压 力大，22.9%买不起首套住房；但未来5-10 年仍有高达79.4%的受访网友希望买房或换 房，仅14.7%表示不买房。
RP
i (1 i ) n (1 i ) n 1
式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率 (年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。 //
【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款金额为 50万，贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6% ， 若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2 期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。
Βιβλιοθήκη Baidu
个人住房贷款利率
商业贷款
个人住房公积金贷款
• 3、贷款期限
个人住房抵押贷款的期限最长不超过 30年，目前贷 款期限10-20年的较为常见。
此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款 期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常 不超过其法定退休年龄 ( 男性 60 周岁，女性 55 周岁 ) 。 //
个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵 押，后于20 世纪 90 年代从香港引入内地房地产市场并 逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”， “揭”的意思是“解押”。 //
2.贷款利率
• 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上 限放开，实行下限管理。 • 个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协 商确定。个人住房贷款的期限在1年以内（含1年） 的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段 计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利 率调整时，可由借贷双方按合同约定，可在合同 期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率 的确定方式。 • 实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率 档次执行新的利率规定。
• 4、贷款额度
个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的 80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。 个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调 整。中国人民银行规定从 2008 年 10 月 27 日起，商业性 个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑 制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房的首 付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以上住 房的，要求首付比例不得低于50%。 //
银监会规定借款人的房地产支出 ( 月还款额 + 物业管理费 ) 占其可 支配收入的50%以下，否则应增加共同借款人或延长贷款期限或减 少贷款额度等。 //
1.等额本息还款方式 等额本息还款法即 借款人每月按相等的 金额偿还贷款本息， 其中每月贷款利息按 月初剩余贷款本金计 算并逐月结清。
每月还款额固定，但 本金比重逐月递增、 利息比重逐月递减。 //