天津佛罗伦萨小镇市场调研

天津佛罗伦萨小镇

项目简介

项目概况

佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯是中国首座意

大利名品奥特莱斯，为中国消费者带来顶级的购物体验。小镇拥有超过200个意大利奢侈品牌以及国际及中国优

质时装品牌，全年均提供无可抗拒的购物折扣。自2011年6月开业以来，佛罗伦萨小镇以优美的意大利风格建

筑设计、正宗的意大利及国际美食，让消费者不须出国即可享受来自意大利的时尚、文化及风情。佛罗伦萨小镇的总占地面积逾7万平方米，可出租总面积4.9万平方米，集合了顶级意大利奢侈品牌及世界各地的优质时尚品牌。在四个各有特色的购物区内：奢侈品、国际名品、运动及户外、休闲，

各样的名品。截止2013

650万，营业额超过42亿人民币。

项目概况

佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯设计灵感源自意大利经典建筑，由一条运河贯穿整个小镇。贡多拉小舟在清澈的运河上漫游，圆形竞技场、石桥、喷泉、广场和门廊点缀着一座座意大利式经典建筑。在购物和游览之余，还可在超过10家不同风味的户外咖啡厅、餐厅品尝地道的意大利餐以及中西方美食。佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯为中国

消费者带来前所未有的

购物体验，为家人、朋

友和爱侣提供全日购物

享受的最佳选择。开发商：意大利RDM,美国威特

设计单位：意大利海缔雅公司

总投资额：10亿人民币

占地面积：18万平方米

建筑面积：6万平方米

租赁面积：4.9万平方米

店铺：250个

停车位：2800

商圈：武清商圈

开业时间：2011.6.9（一期）2011年底（二期）

定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、景观于一体的中国首座纯意大利风格奥特莱斯购物小镇

项目开发背景:

项目概况

作为武清区第三批重大项目和市级商贸文化旅游项目，佛罗伦萨小镇由意大利RDM 集团与美国威特集团共同投资10亿建成。RDM 集团在高端名品折扣中心的建设和经营管理方面有20多年的丰富经验。其母公司是意大利时尚、零售与房地产业巨子Fingen 集团。美国威特集团于1981年在纽约创办，在奢侈品零售和商业地产发展有25年以上的经验。目前已经发展成为含威特供应链服务、威特服装公司和威

特全球投资的全球化综合集团。

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项目交通

天津佛罗伦萨小镇位于武清区前进道北侧，是天津市的西北、武清区的黄金地段，东起翠亨路、

南起前进道、西至翠通路、北至强国道，距京津高

速杨村出口5公里，距京津城际铁路武清站前100米，距离北京约80公里，距离天津约30公里。

政府将武清区定为快速发展地区，将成为主要住宅区及商业中心，该区域6公里范围内，有3条高

速公路和多条国道经过。今年初，国家再次将实现

京津冀协同发展列为重大国家战略之一，武清由于

交通不断便利和大项目落户后知名度的进一步提升，

在空间和时间上拉近了京津冀三地居民。

项目交通

营业时间

冬季11月1日-3月31日10:00–20:00

APEC会议期间增加了北京班次夏季4月1日–10月31日10:00–21:00

周末与法定节假日提前至9:00开始营业

项目亮点

项目亮点

纯正意式风格，建筑设计经济、实用

1、重视空间的合理运用和高品质建筑材料的使用，无论是环境设计、

店面、门面还是公共娱乐区域都保持意大利传统小镇的设计风格。为了

重现16世纪意大利小镇的生活场景，不管是外观还是步行小径，甚至

廊柱和门廊的每一处都独具匠心，如仿古的屋瓦、装饰框，优质的木质、

铁艺家具。

2、临街部分为假二层设计，其它多为一层，既保持了整体商业形象，

又降低了建设成本；层高整体仅约4.5米，通过格子梁设计（梁高不大

于500mm），保证净高最大化。

3、建筑外墙均用彩色涂料简单粉刷，除部分广场地面外，其他街道地

面均用红、灰色砖块铺设而成，成本极低且色彩宜人。

项目亮点

街道尺度适宜，功能设计精细

1、街道净宽约7 米，与两侧建筑高度形成适宜的比例关系，既不觉得

压抑，又能够有效增强两侧商铺的人流互动；街边廊道净宽约3 米，3-

4 人并列行走不觉拥挤。

2、街道均为中间低、两侧高设计，雨水管井设于街道中央，便于排水，

与英国比斯特奥莱有异曲同工之妙。其他各类管井口多设于柱侧，减少

对行人的影响；廊道内柱下设有兼容式电源插座，方便商户及顾客。

3、街道两侧密集装置监控摄像头，保证街

区内安全；两侧绿植丰富，彩旗飘飘，商气

十足，景观宜人；垃圾桶密集，另有烟蒂收

集装置，方便顾客丢弃各类杂物。

项目解析

项目定位

整体定位

项定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、景观于一体的中

国首座纯意大利风格奥特莱斯购物小镇。以新型商业模

式和独特的人文环境，广泛吸引京津冀人群前来消费，

打造京津精品商业名城，带动武清“城铁商圈”的形成，

是武清乃至天津现代服务业发展的一大亮点。

档次定位

定位于大型高端奢侈品牌折扣中心，运用“购物+旅游”的

商业模式，将项目打造成包含零售、旅游景点、餐饮、娱

乐等多业态的“商业旅游综合体“。这种商业模式使产业

资源有机整合，客源共享，满足顾客多种需求，也使项目

与北京燕莎奥特莱斯等项目形成差异化。

项目定位

辐射区域

辐射区域1：30分钟汽车、10分钟火车——1000万人

辐射区域2：60分钟汽车、20分钟火车——1500万人

辐射区域3：90分钟汽车——2000万人

客群定位

1、主要面向中高端消费人群，平日以天津消费人群为主，节假日以北京客源为主。

2、形成多级客群梯度，并利用价格区分，满足不同消费者的需求，以带来销售增长。