开发间接费与期间费用在会计核算时的区别
会计成本核算步骤(精)
步骤成本核算程序一般分为以下几个步骤：(1)生产费用支出的审核.对发生的各项生产费用支出，应根据国家、上级主管部门和本企业的有关制度、规定进行严格审核,以便对不符合制度和规定的费用，以及各种浪费，损失等加以制止或追究经济责任.（2）确定成本计算对象和成本项目,开设产品成本明细账。
企业的生产类型不同，对成本管理的要求不同，成本计算对象和成本项目也就有所不同，应根据企业生产类型的特点和对成本管理的要求，确定成本计算对象和成本项目，并根据确定的成本计算对象开设产品成本明细账。
(3)进行要素费用的分配。
对发生的各项要素费用进行汇总，编制各种要素费用分配表，按其用途分配计入有关的生产成本明细账。
对能确认某一成本计算对象耗用的直接计入费用，如直接材料、直接工资，应直接记入“生产成本-—基本生产成本”账户及其有关的产品成本明细账；对于不能确认某一费用,则应按其发生的地噗或用途进行归集分配，分别记入“制造费用”、“生产成本——辅助生产成本”和“废品损失”等综合费用账户.（4)进行综合费用的分配。
对记入“制造费用"、“生产成本-—辅助生产成本"和“废品损失”等账户的综合费用,月终采用一定的分配方法进行分配,并记入“生产成本——基本生产成本”以及有关的产品成本明细账。
（5）进行完工产品成本与在产品成本的划分。
通过要素费用和综合费用的分配，所发生的各项生产费用的分配，所发生的各项生产费用均已归集在“生产成本—-基本生产成本”账户及有关的产品本明细账中。
在没有在产品的情况下，产品成本明细账所归集的生产费用即为完工产品总成本；在有在产品的情况下，就需将产品成本明细账所归集的生产费用按一定的划分方法在完工产品和月末在产品之间进行划分，从而计算出完工产品成本和月末在产品成本。
（6）计算产品的总成本和单位成本.在品种法、分批法下,产品成本明细账中计算出的完工产品成本即为产品的总成本；分步法下，则需根据各生产步骤成本明细账进行顺序逐步结转或平行汇总，才能计算出产品的总成本。
开发间接费与期间费用 (中税网)
开发间接费与期间费用
尊敬的老师：我公司为某房地产开发项目（工业地产项目）专门成立项目公司进行项目开发建设管理，该项目公司设置了以下工作部门：工程部、材设部、外联部、财务部、行政人事部等相关部门。
项目公司的这些部门均是为项目开发建设服务，请问，这些部门发生的一切费用是否都应在开发成本-开发间接费中核算
专家回复：
如果您公司是房地产开发企业，开发工业地产项目后出售，这些部门发生的一切费用是否都应在“开发成本-开发间接费”核算；如果您公司不是房地产开发企业，该开发工业地产项目完工后由您企业自己使用，则这些部门发生的一切费用是否都应计入“在建工程-开发间接费”，完工后转入固定资产。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
国税发2009 31 解读
解读：国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》张国林第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
〖解读〗本条表明立法基础。
本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括很多程序性问题。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
〖解读〗适用范围：“从事”二字说明主营或兼营均适用，只要营业执照经营范围中有此内容；同时，对内资、外资均有效。
（2008年1月1日以前，内资企业执行原31号文件，而外资企业则执行国税发[2001]142号文件。
）第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
〖解读〗1、土地开发是指一级开发，即房地产企业受政府委托，把毛地开发为净地，土地使用权不移交，开发取得的收入属工程劳务（建筑业）收入；房地产开发是土地的二级开发，开发程度必须达到25%以上才允许转让。
2、本条有关开发产品是否完工的法定要点。
有以下作用1）区别“在建”与“完工”，是界定预售和销售的前提，即是确认销售收入的拐点。
2）也是对开发产品达到预定可销售状态具体界定条件：可以出售，应停止利息资本化3）完工条件采用了孰先的原则，满足一个条件即成立：已报备案、投入使用、初始产权证。
4）“开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用”（国税函[2009]342）3、本条对土地开发的完工条件没有进一步明确，应参考建筑业有关规定执行。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
房地产成本核算规范
房地产成本核算规范第一章总则1-1 为了加强成本管理, 规范企业房地产生产成本核算, 对旳计算库存商品成本, 便于成本资料旳比较和分析, 根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定, 制定本规范。
1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是: 建立和完善成本核算基础工作, 合理确定成本计算对象, 对旳归集和分派生产成本及费用, 及时、精确、完整地提供成本核算资料, 以便及时发现成本管理中存在旳问题, 寻求减少成本旳途径。
1-3 各房地产开发企业, 应建立成本核算责任制, 不停完善成本核算基础工作, 改善成本核算措施, 严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定, 对旳组织成本核算工作, 并自觉接受集团企业旳监督。
第二章成本核算旳基本程序成本核算旳一般环节:第一步: 根据成本核算对象确实定原则和项目特点, 确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目, 核算和归集生产成本费用。
第三步: 按受益原则和配比原则, 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。
第四步: 将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。
第五步: 编制项目生产成本计算表, 计算各成本核算对象旳开发总成本。
第六步: 对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本, 分别结转竣工库存商品成本。
第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供), 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本, 对旳结转竣工库存商品旳销售成本。
第八步：编制成本报表, 根据成本核算和管理规定, 总括反应各成本核算对象旳成本状况。
第三章成本核算对象确实定3-1 成本核算对象确实定原则: 应满足成本计算旳需要；便于成本费用旳归集；利于成本旳及时结算；适应成本监控旳规定。
3-2 各单位可根据上述原则, 参照下列条件, 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况, 确定详细成本核算对象。
第8章期间费用与施工间接费用
8.1 施工间接费用与期间费用的核算
⑤ 根据“职工福利费计提分配表”，计提管理人员福利费420元、工 程保修人员福利费7元。会计分录为： 借：工程施工——间接费用 427 贷：应付职工薪酬 427 ⑥ 本月该施工队行政管理用固定资产折旧费为2000，会计分录为： 借：工程成本——间接费用 2000 贷：累计折旧 2000
全部对外销售产品（或劳务、作业） 本期应分配的间接费用总额
×100%
某产品（或劳务、 产品（或劳务、 该产品（或劳务、作业） 作业）应分配的间 = 本期实际发生的直接费成 × 作业）间接费用 接费用 分配率 本（或人工费）
2. 施工间接费用分配的核算
施工企业根据本企业实际情况和施工间接费用分配的计算方法，计 算出各受益对象应分摊的间接费用额，借记“工程施工—合同成本 (××工程或产品等)”等科目，贷记“工程施工—间接费用”科目。
8.1.1 施工间接费用的组成
施工间接费用分为以下内容： 1)管理人员工资 4)办公费 7)修理费 10)工程保修费 2)职工福利费 5)差旅交通费 8)低值易耗品使用费 11)物料消耗费 3)劳动保护费 6)折旧费 9)保险费 12)其他费用
随着工程数量的变动成反比例的变动，即完成工程数量增加，单位 工程分摊的费用随之减少；反之，完成工程数量减少，单位工程分摊 的费用随之增加。因此，超额完成工程任务，也可降低工程成本。
工程成本会计
Project Cost Accounting
第8章 期间费用与施工间接费用
8.1 施工间接费用与期间费用的核算
施工间接费用是指施工企业所属各施工单位(如工区、工程处、施工 队、项目经理部等)为组织和管理施工生产活动所发生的各项费用。 施工间接费用核算的任务是：正确归集与合理分配施工间接费用， 从而保证工程成本计算的准确性。
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业对房地产项目开发经营过程中，在销售开发产品时经常代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费等，还有代政府收取的大配套费、人防费、白蚁费、基金等规费。
这些收费中有是全额上缴给相关部门，有的是部分结缴到相关单位。
而这些费用怎样核算？怎样缴纳相关的营业税、所得税和土地增值税等税款涉及的政策较多，业务较为复杂。
对此，笔者从会计核算记及涉税处理的角度来分析处理相关问题。
一、会计核算规定房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。
在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。
可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。
它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
土地增值税中关于间接费用的规定
由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计
算土地增值税时，可以作为加计 20%扣除的基数，从而
达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的
目的。
因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的
第二，将开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品装修为样板间，并在以后年度销售
的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一
致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。
第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售
作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固
定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地
规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界
定。
房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围
比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范
围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接
费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成
本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征
除。
（5）交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开
发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接
相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（6）保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断
是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费
入账，不相关不能计入开发间接费。
（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能
开发间接费用的会计核算与税务处理
纳税类纳税与会计28开发间接费组成企业开发成本的一项重要内容，《施工、房地产开发企业财务制度》（〔1993〕财预字第6号）规定：“开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”“开发间接费”作为一级会计科目，主要核算房地产开发企业为多项目开发而发生的费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
所以，房地产企业发生的开发间接费用应先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本下的“开发成本-开发间接费”二级科目（期末该科目无余额）。
直接为某项目开发发生的费用，如现场办公费、生活费等，直接计入各开发成本项目“开发成本-开发间接费”科目。
只有一个开发项目而发生的开发间接费用，则直接记入“开发成本-开发间接费”科目。
开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行。
企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房--周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。
举例：某房地产开发企业某内部独立核算单位在2008年5月份共发生开发间接费用41600元，各开发产品实际发生的直接成本如下：101商品房50000元；102商品房120000元；151出租房75000元；181周转房70000元；201配套设施80000元；301商品性土地125000元。
合计直接成本520000元。
由此计算开发间接费用的分配比例为41600÷520000=8%，5月份各开发产品应分配的开发间接费：101商品房：50000×8%＝4000元；102商品房：120000元×8%＝9600元；151出租房：75000元×8％＝6000元；181周转房：70000元×8％＝5600元；201大配套设施：80000元×8％＝6400元；301商品性土地；125000元×8％＝10000元。
土地增值税中开发间接费用的范围
目的。因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的“开
发间接费用”是有一定的范围界定。房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”
的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围
地增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，实践
中的房地产企业租用房屋安置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管
第二，将开发商品装修为样板间，并在以后年度销售的情况下，其装修费支出
与销售精装修商品房核算一致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。 第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况
下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土
等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发
生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其
他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租
房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：第一、土地费用(土地获得价款)房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费;二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费.根据支出计入相应会计科目：借：开发成本—-土地——土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷:银行存款待整个项目竣工后,再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路)费用、七通一平或三通一平费用等。
主要包括: 一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别
房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别来源：税屋综合作者：税屋综合人气：17992 时间：2022-08-31摘要：开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这一类费用属于直接为房地产开发而发生的，但是很难精准归集于某一项具体的开发产品，因而无法将它直接记入各项开发产品成本当中。
房地产企业的开发间接费和管理费用如何划分?在检查企业的财务工作中发现，部分房地产企业的财务人员将公司发生的全部的费用计入到开发间接费科目中，和财务人员沟通，得知房地产企业开发成本能够加计扣除，计入开发间接费对企业有利，那么这种处理方式是否可行呢?今天和大家讨论分析。
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。
包括的具体项目有:企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的,或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。
根据以上描述，顾名思义开发间接费是为直接组织和管理开发项目而发生的费用，而管理费用是为企业生产经营活动而发生的各种费用。
但是在实务操作中，两者并没有严格的区分，导致财务人员在财务核算中也是摸棱两可，完全凭感觉入账。
谨慎的财务人员会将与项目直接有关的费用计入开发间接费，而将大部分的费用计入管理费用。
很大一部分“好心”的财务人员，认为房地产企业开发成本可以享受加计扣除的利好政策，因此将少量的费用计入管理费用，而将大部分费用计入开发间接费科目。
这两种处理方式实务中均存在，那么企业究竟应该选择哪种方式呢，通过以下分析可以得出结论：财务、账务的处理是由相关的合同、凭据和文件决定的。
开发间接费与期间费用在会计核算时的区别
开发间接费与期间费用在会计核算时的区别开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
A、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(7) 工程保险费。
B、营销设施建造费(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
“开发间接费”科目最少设置“行政管理费”、“资本化利息”、“物业基金”、“营销推广费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费”。
4．1．1.管理费用4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
房地产开发费用与房地产开发间接费用的区别
房地产开发费用与房地产开发间接费用的区别刘焱【摘要】在具体实务中,房地产企业通常容易将房地产开发费用即通常所说的期间费用与房地产开发间接费用有意或无意中相互混淆,其结果不仅影响会计信息质量,同时还会带来税收的风险.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号,以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第七条第二款的规定,开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等.而房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)006【总页数】5页(P6-10)【关键词】房地产开发项目;间接费用;开发费用;增值税暂行条例;中华人民共和国;会计信息质量;房地产企业;职工福利费【作者】刘焱【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F293.3在具体实务中，房地产企业通常容易将房地产开发费用即通常所说的期间费用与房地产开发间接费用有意或无意中相互混淆，其结果不仅影响会计信息质量，同时还会带来税收的风险。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号，以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第七条第二款的规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
而房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
从会计核算上，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任，同时造成一定的税收风险，尤其是对土地增值税的影响。
万科集团房地产开发成本核算及科目设置
万科集团房地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3。
职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4。
方法和过程控制4。
1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1。
1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象.4。
1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4。
1。
3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1。
4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.4.1。
5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本.4.1。
6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1。
7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1。
8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4。
2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2。
1。
1 满足成本计算的需要；4.2。
1.2 便于成本费用的归集；4。
2.1。
3 利于成本的及时结算；4.2。
1.4 适应成本监控的要求.4.2。
2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
房地产开发企业开发成本与期间费用的核算.
房地产开发企业开发成本与期间费用的核算字体：大中小打印：省纸版>> 清晰版>> 自定义>>第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—土地开发开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本—土地开发—A土地—B土地开发成本—房屋开发—A房屋—B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
期间费用包括哪些
期间费用包括哪些期间费用包括哪些？一、期间费用期间费用是指不能直接归属于某个特定产品成本的费用。
它是随着时间推移而发生的与当期产品的管理和产品销售直接相关，而与产品的产量、产品的制造过程无直接关系，即容易确定其发生的期间，而难以判别其所应归属的产品，因而是不能列入产品制造成本，而在发生的当期从损益中扣除。
期间费用包括直接从企业的当期产品销售收入中扣除的销售费用、管理费用和财务费用。
二、期间费用的分类期间费用一般包括销售费用、管理费用和财务费用三类。
（一）销售费用企业在销售过程中所发生的费用。
对工业企业而言，销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和工业性劳务等过程中发生的各项费用以及销售本企业产品而专设销售机构的各项费用。
具体包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费、销售佣金、委托代销手续费、广告费、租赁费和销售服务费用，专设销售机构人员工资、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、材料消耗、低值易耗品摊销及其他费用。
但企业内部销售部门属于行政管理部门，所发生的经费开支，不包括在销售费用之内，而应列入管理费用。
（二）管理费用企业管理和组织生产经营活动所发生的各项费用。
管理费用包括的内容较多，以工业企业为例具体包括：1、公司经费，即企业管理人员工资、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销和其他经费；工会经费，即按职工工资总额的一定比例计提拨交给工会的经费；2、职工教育经费，即按职工工资总额的一定比例计提，用于职工培训学习以提高文化技术水平的费用；3、劳动保险费，即企业支付离退休职工的退休金或按规定交纳的离退休统筹金、价格补贴、医药费或医疗保险费、退职金、6个月以病假人员工资、职工死亡丧葬补助费及抚恤费、按规定支付离休人员的其他经费；4、待业保险费，即企业董事会或较高权力机构及其成员为执行职能而发生的差旅费、会议费等；咨询费，即企业向有关咨询机构进行科学技术经营管理咨询所支付的费用；5、审计费，即企业聘请注册会计师进行查账、验资、资产评估等发生的费用；6、诉讼费，即企业因起诉或应诉而支付的各项费用；税金，即企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等；7、土地使用费，即企业使用土地或海域而支付的费用；8、土地损失补偿费，即企业在生产经营过程中破坏土地而支付的土地损失补偿费；9、技术转让费，即企业购买或使用专有技术而支付的技术转让费用；技术开发费，即企业开发新产品、新技术所发生的新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未获得专项经费的中间试验费及其他有关费用；10、无形资产摊销，即场地使用权、工业产权及专有技术和其他无形资产的摊销；11、递延资产摊销，即开办费和其他资产的摊销；12、坏账损失，即企业按年末应收账款损失；业务招待费，即企业为业务经营的合理需要在年销售净额一定比例之内支付的费用；13、其他费用，即不包括在上述项目中的其他管理费用，其他费用，即不包括在上述项目中的其他管理费用，如绿化费、排污费等。
房地产企业会计核算论文
房地产企业会计核算论⽂房地产企业会计核算论⽂（通⽤5篇） 在学习和⼯作的⽇常⾥，⼤家都尝试过写论⽂吧，论⽂是对某些学术问题进⾏研究的⼿段。
那么，怎么去写论⽂呢？以下是⼩编收集整理的房地产企业会计核算论⽂（通⽤5篇），欢迎阅读与收藏。
房地产企业会计核算论⽂1 ⼀、房地产开发企业会计核算的现状 （⼀）会计科⽬不完善，会计核算准确性有待提⾼ 现如今我国有关房地产⾏业的会计处理的制度准则很多，如：《⼩企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。
虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科⽬账户、⽅法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统⼀的执⾏标准。
另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他⾏业的产品相⽐，具有⼀定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引⽤其他会计制度的会计科⽬对其会计要素反应和核算的准确性不⾼。
房地产开发企业会计核算⽅法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可⽐性、准确性。
（⼆）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩 对于房地产⾏业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现⾦流量状况俱佳，盈利能⼒较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产⽣经营利润较⼩，甚⾄出现负数的现象。
主要是由于房地产开发企业⽣产经营的特殊性，其⽣产投⼊的资⾦额度⼤、周期长，相关的⼀笔会计核算业务处理对会计报表往往会产⽣⼤幅度的波动影响。
另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收⼊时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在⼀定的差异，不能明确体现企业经营⽣产活动的业绩。
房地产开发企业除了受到施⼯质量等问题所引发的⼀系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策⽅针的影响，在⼀定程度上也造成了企业业绩不同单⼀依靠收益评价指标来反应。
⼆、规范房地产开发企业会计核算的建议 （⼀）合理选⽤准则，完善会计科⽬ 合理选⽤会计准则，完善会计科⽬，规范提⾼房地产开发企业会计核算处理的流程和⽅法，进⽽提⾼会计信息的真实性、完整性。
成本核算存在的问题
成本核算存在的问题一、房地产行业成本核算中存在的问题房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。
具体表现为：1、成本对象设立的随意性。
成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。
但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。
2、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。
动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收入应补交营业税金及附加。
3、成本不进行分配或随意分配。
用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。
凡此，都造成成本严重不实。
4、实物与帐面成本结转不一致。
在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。
5、成本末打足。
就房地产行业而言，成本未打足的原因有：（1）因不能及时取得发票，应计入而未入的成本。
承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。
对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，造成成本低于实际数以（2）公建配套设施不按预算计提。
按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。
6、不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。
在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。
在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。
7、结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。
由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。
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开发间接费与期间费用在会计核算时的区别
开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
A、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(7) 工程保险费。
B、营销设施建造费(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
“开发间接费”科目最少设置“行政管理费”、“资本化利息”、“物业基金”、“营销推广费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费”。
4．1．1.管理费用
4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
4．1．1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：
◆公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；
4．1．1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：
◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；
◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；
4．1．2 营业（销售）费用
4．1．2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；
4．1．2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：
◆项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；
◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；
◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；
◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承
诺费；
◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。
4．1．3. 下列费用不属于“营业费用”：
4．1．3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费”）；
4．1．3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4．1．3.3 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；
4．1．3.4开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。
4．1．4. 财务费用
4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；
4．1．4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；
4．1．5. 开发间接费
4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。
4．1．5.2下列费用属于“开发间接费”：
◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；
◆可资本化利息；
◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；
◆固定资产投资方向调节税；
◆项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；
◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。
4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；
4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。
4．2费用的划分及分摊
4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：
◆项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项
目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；
◆比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；
◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；
◆汇兑损益及银行手续费不可以资本化。
4．2．2“应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：
◆公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；
◆过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中不得在“应付福利费”中开支；
◆若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，
则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。