2019年7月19日陕西白水县房地产市场分析报告整理版

目标客户归类分析
第五章 客群分析
为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业
对价格比较敏感
关心楼体的朝向，偏爱南北通透的户型
大部分潜在客户都持有观望态度，认为房价仍有下跌余地
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
综合分析
第六章 总 结
由于白水县属于贫困县，人均收入较低，人民思想观念陈旧，缺 乏置业能力。各大售楼部情况皆不景气，尤其是到了现在的淡季。售 楼部门前冷落，上客量偏低，而最终可以成交的更是寥寥无几。
截止2月底，全县固定资产 投资完成14527万元，同比增 长36.9%，增速比全市平均水 平高5.5个百分点。分产业看 ，第一产业投资完成17万元 ，同比下降5.6%，第二产业 投资完成3300万元，同比增 长32.0%，第三产业投资完成 11210万元，同比增长1.7倍
前两个月，全县地方财 政收入累计完成2131万元 ，同比增长69.8%。全县金 融机构存款余额470726万 元，同比增长13.9%，各项 贷款余额154466万元，同 比增长23.0%。
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
经济指标
第三章：白水县经济状况
工业生产快速增长， 企业效益有待提高
固定资产投资增长 较快
财政收入快速增长 金融形势稳定
前两个月，全县规模以上 工业企业完成产值18510万元 ，同比增长70.2%，增速比全 市平均水平高64个百分点。 主要工业产品产量：原煤 10.32万吨，同比增长14.2％ ；发电量10201万度，同比增 长64.9％；白酒790吨，同比 增长29.5％。
；3-2-
2:121㎡
3-2-
1:111.92 ㎡、
116.58㎡ 、105.58 ㎡；2-21:87.77
3-2-
1:105.58
㎡；2-2- 2600元
-
1:87.77
㎡
㎡
2-1-
1:79.78
㎡；1-1- 2-1-1占
1:39.89
90%
2700-2800 不到50%
㎡
（10套）
客群类 型、比 优 势
高层住宅
全部户型、面 积
3-2-1:111.92㎡ 、116.58㎡、 105.58㎡；22-1:87.77㎡
第四章 房地产概况
户型比例
热销户型、面 积
3-2-1:105.58㎡ ；2-2-1:87.77 ㎡
幸福居
高层住宅、公 2-1-1:79.78㎡
寓
；1-1-1:39.89
㎡（10套）
2-1-1占90% 二室2-11:79.78㎡
（元/平 米）
未定价
2760元
2600元（
7商二0铺0室0售-21-价万1-1:7228970.07008元-㎡
2）
2000元
2680元 2800元
销售情况 未售
40%
在售
不到 50%
70%
50%- 10%（前 60% 期排号）
白水县这七个楼盘除去张坡安居小区这一保障性住房项目定价在2000元起价，一个 项目尚未开盘以外，其他项目均定价为2600-2800之间。
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
区域行政规划图
▪ ▪ 城区空间发展方向是“加
强内整，做好外限，营造 绿心，东扩北进，西延南 控”。规划主城区将形成 “两心、三轴、五大功能 区”的发展格局。
第二章：白水县城镇规划
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
推广情况分析
楼盘名称
第四章 房地产概况 推广主题
居苑华城
白水首席高档住宅社区
白水县部分项目调查情况
元木秀城
城市新门户·百亩生态城
幸福居Ⅱ期
白水首座活性创富公寓
瑞都花园
绿色健康居住小区，健康全能城市生活
推广情况分析
第四章 房地产概况
➢售楼部都比较简易。（元木秀城和居苑华城算是当地较大项目）
➢楼盘的宣传力度并不到位，方式单一，宣传单页缺乏创意。
2-2-1:106㎡、 102㎡；3-21:114.62㎡、 114.04㎡；32-2:128.84㎡、 120.82㎡、 127.46㎡
户型比例 3-2-1中112㎡ 占40%
3-2-1:114㎡占 20%多
热销户型、面 积
3-2-1:114㎡左 右
个案基本信息—户型配比
项目名称
建筑类别
瑞都花园
户型图展示
▪ 居苑华城户型图
第四章 房地产概况
户型图展示
第四章 房地产概况
居苑华城户型图
户型图展示
幸福居Ⅱ户型图
第四章 房地产概况
户型图展示
第四章 房地产概况
瑞都花园户型图
各楼盘实收均价
第四章 房地产概况
楼盘名称 元木秀城 居苑华城 瑞都花园
幸福居
张坡安居 小区（保 泉鑫御苑
障性）
泉馨苑
销售价格
积累多，经济实力较强，看重安全，对价格相当敏感
目标客户分析
第五章 客群分析
白水县城所开楼盘的针对受众分为农民、公务员、教师、 私企、和个体户这几方面。
第一次置业的比重占有相当大的比例。（80%：20%） 年龄都主要集中在30-40岁左右。
县城相对落后，人均收入不高，因此来询问的人群最注重最关心的问题就是价格，而 且房地产市场持有观望态度。
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
白水县房地产市场供应量及去化率情况
第四章 房地产概况
名称
总占地 总建面 平均容积率 总户数 平均面积（户） 均价 去化率
供 应量
22 万平 55 万平
2.5 5000 户 110 ㎡ 2700 元/㎡ 35%左右
备注
1:112.98
㎡、
111.85㎡
；2-21:96.8㎡ 、106.92
3-22:129.59 ㎡占50%
2-21:96.8㎡
2680元
50%-60%
㎡；3-2-
2:133.52
㎡、
129.59㎡
2-1-
1:85.5㎡
；3-1-
1:108.45 ㎡；3-2-
2-11:85.5㎡
2000元
70%
1:105㎡
、 102㎡；
3-21:114.62
㎡、 114.04㎡
；3-22:128.84
㎡、 120.82㎡ 、127.46
㎡
户型比 例
3-2-1中 112㎡占
40%
3-21:114㎡ 占20%多
热销户 型/面积 （销售 周期、 销售均
价）
-
2-11:93.81
㎡
3-21:114㎡
左右
均价 -
2800元
2760元
白水县区域图
第一章：白水县概况
小结
第一章：白水县概况
根据实地的调查发现，白水县属于国家级的贫困县城。 白水县的地理环境很差，比较偏僻。从进入县城的主要干道来说， 道路极其不平整，泥泞不堪。而主街道仓颉路也并不繁华。而整 个县城建设的情况来看，各项基础设施都比较缺乏，也无大型的 项目建设。
县城共有人口30万，人均收入很低，该县农民收入大大低于 国家的平均水平，也低于渭南市的人均收入。而且白水县人民的 思想比较守旧，观念陈旧，对于较大的支出，不仅缺乏购买欲望， 也完全没有购买能力。
县城各楼盘类型
泉馨苑
居苑华城
项目名称
第四章 房地产概况
泉鑫御苑
项目楼盘比较密集，主要集中在仓颉路两边。 县城一共有7个在售楼盘、6个住宅商品房项目，一个是廉租房项目。楼盘比较 密集，主要集中在仓颉路两边。比较密集，主要集中在仓颉路两边。
个案基本信息
第四章 房地产概况
项目名 称
开发商
物业类别 建筑类别 规 模
例
教师、农 民
中低收入 者
价格低
临近广 农民居多 场，地位
优势
村镇一次 置业，刚
需（婚 房）
从目前销售状况来看，定价越低的项目去化率会相对较高一些。
第四章 房地产概况
个案基本信息—户型配比
项目名称 元木秀城
居苑华城
建筑类别 高层、小高层
住宅
高层住宅
全部户型、面 积
3-2-1：112㎡ 、116㎡、117 ㎡、2-2-1:85 ㎡、90㎡、93 ㎡118㎡、121 ㎡
层住宅
张坡安居小区
-
住宅（70年） 高层
-
瑞都花园
遂宁市经
济实业房 地产开发
住宅（70年）
公司
高层
幸福居
白水县德 洪房地产 开发有限
公司
住宅（70年）
住宅、公 寓
二栋15Fra Baidu bibliotek层，15层为商
铺， 1T13
占地面 积
6000㎡
-
热销户
型/面积
全部户 户型比 （销售
型/面积
例
周期、
均价
去化率
销售均
价）
2-1-
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
客户类型
第五章 客群分析
客户分类 公务员 教师等
私营企业主 商铺店主、生意人
农民 镇区客户、投资客
特征 追求稳定，有住房公积金及稳定收入，对价格不太敏感
积累多，经济实力强，对仓颉路区域物业前景看好 经济实力强，对价格不太敏感，需求户型较大 改善居住环境，看好仓颉路区域物业 对价格相当敏感，对朝向很看重
总户数 200 1800
全部户 型/面积
3-2-1： 112㎡、 116㎡、 117㎡、 2-2-1:85 ㎡、90㎡ 、93㎡ 118㎡、
121㎡ 4-22:163.8 ㎡、 145.39㎡ ；3-21:125.49 ㎡、 113.98㎡ ,2-11:108.08 ㎡,93.81
㎡ 2-21:106㎡
去化率
客群类 型、比 优 势
例
独立水
电，双回
路供电
个体、公 （自己的
-
务员、农 电厂），
民 24小时热
水，暖气
多供一个
月
10%
私企、农 底商，地 民 下车库
40%
农民、公 老带新， 务员 南北朝向
个案基本信息
第四章 房地产概况
项目名称 开发商 物业类别 建筑类别 规 模
泉鑫御苑
高层、小
-
住宅（70年） 高层、多 二栋
白水县房地产市场供应量自2019年11月-2019年之间共供应建筑用地22万平、总建 面达到55万平、平均容积率在2.5、共供应房屋5000套、户型平均面积在110 ㎡左右， 均价在2700元/㎡。整体去化情况不是很乐观，除了廉租房去化率能达到70%以外，其 他项目去化率均在50%以下，平均去化率为35%。按以上数据分析，市场供应量远远 大于市场去化量。
元木秀城属于该地最大的项目，配套设施也相对齐全，但是售楼 部成立将近一年却迟迟未开盘就是因为当地的房地产市场不景气，没 有发展的潜力。
所以经过调查可以认定，该县城的楼盘缺乏市场，并不能带来利
润，目前也没有升值的潜力。
谢谢观赏
➢宣传方式主要集中为：各乡镇派单，散发彩页，部分项目会在仓颉广场做
外展。
小结
第四章 房地产概况
白水县的房地产市场仍处于培育期，没有引入很好的 开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手 段。
对于县城部分楼盘在调研时发现，除了幸福居Ⅱ项目 主要是以80㎡面积为主，其他几个项目均是以110㎡以上的 大户型为主。但是每个楼盘的热销房源又是以80㎡-100㎡ 的小户型主，所以在规划及户型配比上也存在一定问题。
占地面 积
绿化率
二期（一
元木秀城 元木地产
住宅（70年）
高层、小 高层住宅
期七栋： 11、12、 18、
120亩
40%
24层）
一期
2栋；1号
泉馨苑
-
住宅（70年）
高层住宅
楼16层， 1-4层底
-
-
商；二号
楼18层
居苑华城
海润天成 地产
住宅（70年）
二期 高层住宅 12栋，18
层
80亩（二 期）
40%
白水县市场分析报告
陕西齐月置业市场部 2019年7月19日
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
目录
一
白水县概况
二
白水县城镇规划
三
白水县经济状况
四
房地产市场概况
五
客群分析
六
总结
白水县简介
第一章：白水县概况
白水县位于陕西省东北部，处于关中平原与陕北高原的过 渡地带，县联结关中与陕北的咽喉要地，因境内白水河而得名 。白水县地处东经109°16′－109°45′，北纬35°4′－ 35°27′之间，东隔洛河与澄城县相望，南接蒲城县有五龙山 相隔，西接铜川市郊区与渭北黑腰带相连，北以黄龙山、雁门 山为界，与宜君、黄龙、洛川三县毗邻。全县总面积986.6平方 公里，其中耕地面积72万亩，辖7镇3乡，194个行政村，总人口 30万人。