西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告_92PPT_XXXX年
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新城
网点为支撑的商贸集散区。
Hale Waihona Puke Baidu
碑
■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特
林
色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换
代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信 息发布、产品展示、电子商务等综合功能的
雁塔
新型市场集群和良好的产业发展环境，完成
由目前都市小商品采购圈的再次升级。
从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展， 新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。
第二部分 对大环境新市场的理解
价格环境
客户分析
市场特点
2.1城市背景 遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向
■在新一轮的城市规划中此次总体规划从 宏观层面和战略发展角度出发，深入研究 了如何在西部大开发战略中加强我市对区 域的辐射和带动作用 ，未来城市将遵循 “南北拓展空间，东西延伸发展的城市布 局原则，城市未来主要向西南、东北方向 发展 ”的整体发展思路，在东北方向形成 以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向 形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处 于城市未来发展的主要方向。
2.1城市背景
地块编号
XC3-5-6-9
BL1-9-7 XC5-7-3-2 XC4-6-10-4 XC3-9-7-1 XC3-6-27-2
成交时间
2007.4.9
2007.9.29 2008.10.23
2008.9.3 2009.9.30 2010。3.17
用地性质
竞得人
地理位置
住宅
办公 商住 商住
恒基兆业
东二环中段东侧（原金花北 路 61 号），东、南方向分别 连通石棉路（原东站路）和 长缨路，西临东二环路，北
邻“紫昕花庭”
余仙
西安爱家商贸有限公 司
陕西亚达房地产开发 有限责任公司
金花北路7号 长乐西路166号 长乐中路38号
住宅 住宅
西安汉和房地产开发 有限公司
陕西广晖置业有限公 司
长缨东路14号
阎良新城 高陵县城
泾渭新城 新筑组团 临潼新城
洪庆组团 蓝田县城
2.1城市背景 在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群
■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路 经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架， 以“西北第一市“康复路综合批发市场、西 北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸
未央
商贸
地块周边交通状况分析
可视性方面东站路最好，其次为长缨路，再次为兴工路和 距离较近的东二环
• 周边路网分析：
• 项目西侧东站路，直 通连接长缨路路和兴工路， 是南北主干道之一，可视 性次佳。
• 项目南侧为含光静里 项目现场可视性最差。
• 项目东侧的长缨路： 是片区东西主干道之 一， ，可视性最佳，公 交线路有未来地铁3号线、 402、410、43、227等
• 项目地块处于处于 长缨路和东站路交汇处
• 项目所在的胡家庙 片区处于东郊商贸集散 区和浐灞生态区的插建 型区域。
• 项目所在区域是商 业次中心，同时也是位 于发展主轴和发展次轴 的交汇处，地理位置优 越。
（市钟中楼心）主区城
胡家 庙区
车程15分 钟
市中 心
西高新
地块四至及内部情况
地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻，南侧
第一部分 对项目地块的认识
区位分析
地块分析
项目属性
地块经济指标分析
小规模、高容积率，产品发展受限制
项目基础指标： 占地面积 项目总占地9亩 建筑面积
本项目建筑面积 36000平米
容积率 本项目容积率6
占地面积：9亩 高容积率：6.0
项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈，规划中的次中心区 域，同时位于以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架 地块四至及内部情况 的轴线上
地块南侧
地块西侧
地块东侧
地块周边配套状况
地块位于胡家庙中心地带，周边金融配套和生活配套都比较 齐全
• 金融配套：农业银 行，工商银行，邮政储 蓄，商业银行等
• 商业：易初莲花、 华润万家、长缨宾馆、 康复路批发市场、胡家 庙蔬菜批发市场、水产 市场、干货调料市场等。
• 教育：黄河中学、 西光中学
• 医院：第四军医大、 西京医院。电力医院。 胡家庙医院
• 项目北侧为唐韵三坊 项目施工现场，可塑性比 较差。
地块北侧 地块西侧
地块南侧 地块东侧
项目属性
区域事实
区域界定
大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的 片区商业氛围最浓
商业次中心
东站路与长缨路
交通相对便利
项目周边人口相对较少
消费力相对十足
占地面积为9亩，容积率为6
小规模项目的开发
项目界定：片区商业中心，规划次中心，消 费力相对十足，小规模项目的开发
西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告
关于我们对项目定位的解决方案
项目地块研究 项目市场研究 项目定位研究 启动策略研究
经济指标 交通分析 配套分析 地块分析 项目界定
城市背景 开发现状 价格环境 客户分析 市场特点
项目研判 功能定位 规划建议 价格定位 客户定位
营销安排 节奏划分 准备工作 执行纲领 推广策略
位于西安市新城区东站路以 东，长缨东路以北
楼面地价
1109元/平米
—— 697元/平米 521元/平米 235元/平米
176元/平米
从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩 张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词
2.2开发分析——项目分布
序 号
项目名称
1 骏景园3期天第
2
祥林铭邸
3
含光静里
4 恒基碧翠锦华
5
唐韵三坊
目前项目开发热区主要在城市中心和偏北偏东位置，区域紧邻康复路大商圈 和浐灞生态区，交通相对便捷；享有老城内优等教育资源和商业资源
2.2开发分析——发展方向
城市发展难题
地块开发资源有限：位置寸 土寸金，部分开发已经参与到 旧城改造， 旧城改造缺乏经营 城市意识 。 缺乏城市形象： 老城市的面 貌处处可见，始终脱不开老城 的面貌和气息，城市建设品位 低，建筑相对没有档次 城市交通压力： 大量对外交 通从区域的长缨路和东站路经 过、交通流量增大，严重损坏 城市路面，破坏城市交通秩序
紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊 项目。内部处于厂房区，还没有进行拆迁
• 地块位于唐韵三坊项 目和含光静里项目中间区 位
• 东至东站路
• 西至东站路，紧靠交 通干道
• 南至含光静里项目
• 北至唐韵三坊项目， 距离街面约50米
• 地块目前现状处于厂 房区，还没有进行拆迁。
地块北侧
网点为支撑的商贸集散区。
Hale Waihona Puke Baidu
碑
■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特
林
色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换
代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信 息发布、产品展示、电子商务等综合功能的
雁塔
新型市场集群和良好的产业发展环境，完成
由目前都市小商品采购圈的再次升级。
从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展， 新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。
第二部分 对大环境新市场的理解
价格环境
客户分析
市场特点
2.1城市背景 遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向
■在新一轮的城市规划中此次总体规划从 宏观层面和战略发展角度出发，深入研究 了如何在西部大开发战略中加强我市对区 域的辐射和带动作用 ，未来城市将遵循 “南北拓展空间，东西延伸发展的城市布 局原则，城市未来主要向西南、东北方向 发展 ”的整体发展思路，在东北方向形成 以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向 形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处 于城市未来发展的主要方向。
2.1城市背景
地块编号
XC3-5-6-9
BL1-9-7 XC5-7-3-2 XC4-6-10-4 XC3-9-7-1 XC3-6-27-2
成交时间
2007.4.9
2007.9.29 2008.10.23
2008.9.3 2009.9.30 2010。3.17
用地性质
竞得人
地理位置
住宅
办公 商住 商住
恒基兆业
东二环中段东侧（原金花北 路 61 号），东、南方向分别 连通石棉路（原东站路）和 长缨路，西临东二环路，北
邻“紫昕花庭”
余仙
西安爱家商贸有限公 司
陕西亚达房地产开发 有限责任公司
金花北路7号 长乐西路166号 长乐中路38号
住宅 住宅
西安汉和房地产开发 有限公司
陕西广晖置业有限公 司
长缨东路14号
阎良新城 高陵县城
泾渭新城 新筑组团 临潼新城
洪庆组团 蓝田县城
2.1城市背景 在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群
■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路 经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架， 以“西北第一市“康复路综合批发市场、西 北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸
未央
商贸
地块周边交通状况分析
可视性方面东站路最好，其次为长缨路，再次为兴工路和 距离较近的东二环
• 周边路网分析：
• 项目西侧东站路，直 通连接长缨路路和兴工路， 是南北主干道之一，可视 性次佳。
• 项目南侧为含光静里 项目现场可视性最差。
• 项目东侧的长缨路： 是片区东西主干道之 一， ，可视性最佳，公 交线路有未来地铁3号线、 402、410、43、227等
• 项目地块处于处于 长缨路和东站路交汇处
• 项目所在的胡家庙 片区处于东郊商贸集散 区和浐灞生态区的插建 型区域。
• 项目所在区域是商 业次中心，同时也是位 于发展主轴和发展次轴 的交汇处，地理位置优 越。
（市钟中楼心）主区城
胡家 庙区
车程15分 钟
市中 心
西高新
地块四至及内部情况
地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻，南侧
第一部分 对项目地块的认识
区位分析
地块分析
项目属性
地块经济指标分析
小规模、高容积率，产品发展受限制
项目基础指标： 占地面积 项目总占地9亩 建筑面积
本项目建筑面积 36000平米
容积率 本项目容积率6
占地面积：9亩 高容积率：6.0
项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈，规划中的次中心区 域，同时位于以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架 地块四至及内部情况 的轴线上
地块南侧
地块西侧
地块东侧
地块周边配套状况
地块位于胡家庙中心地带，周边金融配套和生活配套都比较 齐全
• 金融配套：农业银 行，工商银行，邮政储 蓄，商业银行等
• 商业：易初莲花、 华润万家、长缨宾馆、 康复路批发市场、胡家 庙蔬菜批发市场、水产 市场、干货调料市场等。
• 教育：黄河中学、 西光中学
• 医院：第四军医大、 西京医院。电力医院。 胡家庙医院
• 项目北侧为唐韵三坊 项目施工现场，可塑性比 较差。
地块北侧 地块西侧
地块南侧 地块东侧
项目属性
区域事实
区域界定
大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的 片区商业氛围最浓
商业次中心
东站路与长缨路
交通相对便利
项目周边人口相对较少
消费力相对十足
占地面积为9亩，容积率为6
小规模项目的开发
项目界定：片区商业中心，规划次中心，消 费力相对十足，小规模项目的开发
西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告
关于我们对项目定位的解决方案
项目地块研究 项目市场研究 项目定位研究 启动策略研究
经济指标 交通分析 配套分析 地块分析 项目界定
城市背景 开发现状 价格环境 客户分析 市场特点
项目研判 功能定位 规划建议 价格定位 客户定位
营销安排 节奏划分 准备工作 执行纲领 推广策略
位于西安市新城区东站路以 东，长缨东路以北
楼面地价
1109元/平米
—— 697元/平米 521元/平米 235元/平米
176元/平米
从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩 张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词
2.2开发分析——项目分布
序 号
项目名称
1 骏景园3期天第
2
祥林铭邸
3
含光静里
4 恒基碧翠锦华
5
唐韵三坊
目前项目开发热区主要在城市中心和偏北偏东位置，区域紧邻康复路大商圈 和浐灞生态区，交通相对便捷；享有老城内优等教育资源和商业资源
2.2开发分析——发展方向
城市发展难题
地块开发资源有限：位置寸 土寸金，部分开发已经参与到 旧城改造， 旧城改造缺乏经营 城市意识 。 缺乏城市形象： 老城市的面 貌处处可见，始终脱不开老城 的面貌和气息，城市建设品位 低，建筑相对没有档次 城市交通压力： 大量对外交 通从区域的长缨路和东站路经 过、交通流量增大，严重损坏 城市路面，破坏城市交通秩序
紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊 项目。内部处于厂房区，还没有进行拆迁
• 地块位于唐韵三坊项 目和含光静里项目中间区 位
• 东至东站路
• 西至东站路，紧靠交 通干道
• 南至含光静里项目
• 北至唐韵三坊项目， 距离街面约50米
• 地块目前现状处于厂 房区，还没有进行拆迁。
地块北侧