城市综合体案例研究——上海海上海共30页
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海上海(精品文档)
房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一,具有很强的产业综合性和关联性,对宏观经济的敏感度极高.近几年上海 宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机. 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 —— 90 年代以来,上海市 GDP 增长在稳定 11%—13%之间,高于全国平均增长水平 2—3 个百分点. 2003 年上海市实现国内生产总值(GDP)6250.81 亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.8%,是上海市经济连续第 12 年 保持两位数增长,也是自 1997 年以来 6 年中增长最快的一年. 2003 年上海市人均国内生产总值达到 46585 元,折合 5600 美元,较 2002 年增加 15%.区域经济呈现增速发展的趋势日益 明显.
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1.1.2.
项目周边环境分析
周边环境 项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房,路况有待改善. 项目北部辽源西路为一条机动车单行道,两边的建筑以老式公房为主,沿街有小型的便利店等生活商业配套. 项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好,是通往虹口及浦东区域的必经之路.
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上实海上海项目
提案报告
策源商办事业部 市场研究部
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1.1.2.
项目周边环境分析
周边环境 项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房,路况有待改善. 项目北部辽源西路为一条机动车单行道,两边的建筑以老式公房为主,沿街有小型的便利店等生活商业配套. 项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好,是通往虹口及浦东区域的必经之路.
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上实海上海项目
提案报告
策源商办事业部 市场研究部
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0530海上海弘基休闲广场
工程西南角主入口沿大连路与飞 虹路都没有公交车站，这影响了 消费者导入及疏散。
9
停车场出入口 停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块 的西南角，办公地块占据了整块 地块全部的商业展示面。与商业 人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形 式为开放式街区，建筑以2-3层 商业为主，商业街整体形象全部 被三幢办公塔楼遮挡，在大连路 任何角度只能看到工程办公局部 塔楼及老式公房小区。这样设置 完全终止了商业局部随机消费的 可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业 态，但其整体品质较差。
23
业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依 靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现 为金逸影城
原海上展馆现为 老刘野生大鱼坊
24
• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
17
建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法 形成有效人流。
18
建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用， 外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
19
建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求 也较高。
29
工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进 展改造，增加了地面提车位，同 时这样设置可以带活办公楼沿大 连路一侧底商，提升工程整体的 租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下 相结合，办公与商业公用，停车 位为800元/月，地面10元/小时， 商家消费者停车5元/3小时。
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停车场出入口 停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块 的西南角，办公地块占据了整块 地块全部的商业展示面。与商业 人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形 式为开放式街区，建筑以2-3层 商业为主，商业街整体形象全部 被三幢办公塔楼遮挡，在大连路 任何角度只能看到工程办公局部 塔楼及老式公房小区。这样设置 完全终止了商业局部随机消费的 可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业 态，但其整体品质较差。
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业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依 靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现 为金逸影城
原海上展馆现为 老刘野生大鱼坊
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• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
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建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法 形成有效人流。
18
建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用， 外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
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建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求 也较高。
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工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进 展改造，增加了地面提车位，同 时这样设置可以带活办公楼沿大 连路一侧底商，提升工程整体的 租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下 相结合，办公与商业公用，停车 位为800元/月，地面10元/小时， 商家消费者停车5元/3小时。
海上海个案
开盘时间
交房时间
2013年5月
2014年底
海上海 项目规划
南北苑分布，十里洋场商业街区环绕住宅呈围合式布局
南苑体量统计
住宅 商业 南苑 约6万方 2.3万方
4栋住宅 4栋独栋
北苑
住宅5栋，分别为1#25层、3#19
层、5#32层、7#22层、9#26层。 住宅2T6，面积区间67-122㎡； 商业除住宅地商外，有2、4、6、
街道绿化 凯德广场 省医院东区
洋场商业街
十里洋场
社区底商
幼儿园
3
海上海 建筑及园林
组团围合布局，海派坡地园林，新古典主义建筑立面
组团布局
自然陂景
布局：大围合，分组团的排布方式，最 大楼间距近200m；最大程度保证住户享 受到中庭景观； 景观：近3万方的自然坡地景观，近10 米的高差坡地，形成差异化观景平台； 建筑风格：ARTDECO建筑风格，海派 风情的坡地公馆。
月 去 化 面 积 情 况
海上海 营销展示
主推海派风格，处处展示出整个楼盘的定位及主题，营 销专业度较高
售楼部
沙盘
售楼部内景
精神堡垒
道旗
售楼部打造高端大气，内有样板间； 售楼部内景装饰高档，海派风格浓厚； 售楼部销售人员较多，整体形象好； 相关宣传到位，广告道旗等教为完善。 门口有安保人员，且职业素养高；
主力面积段集中在30-60㎡，独栋考虑整栋出售
商铺一层开间集中为4-5米， 进深7-11米，主力面积段30-60 ㎡； 商铺二层为大铺子，面积区间 167-500㎡ 独栋考虑整栋出售；
4m
8
海上海 商业销售信息
商业去年3月开售，独栋仅推出一栋，目前去化以50 平米小户型为主，月均去化90㎡/月
海上海项目提案报告案例
上实海上海项目提案报告策源商办事业部·市场研究部二00四年六月前言市场篇1、项目市场分析1.1项目立地条件分析1.1.1.项目概况用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年规划指标：规划总用地面积：平方米总建筑面积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：,绿化率：%地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。
飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅 大连路沿线商铺1.1.2. 项目周边环境分析周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。
项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。
项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。
周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。
同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。
但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。
周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。
沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。
其他的小马路上有一些便利店和面包房等。
整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。
同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。
因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。
小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。
上海市海上海
639 627 128 449 709 475 286 625 243 552 625 456 1029 556 933 308 372 10291
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项目定位——新兴时尚休闲的聚集地 消费层次和消费能力较其他同类型项目高 商业、办公、住宅的完美结合
14
绝对保密
商业定位准确，业态搭配合理 以餐饮、休闲娱乐为主 经营模式灵活、多样
15
绝对保密
六、项目总结
6.1 项目优势
项目独创性——项目在本市较少的直接新建商业步行街的案例， 其作为办公的独特 配套。
商业街位于内街，以步行街的形式处于住宅与办公楼之间。但从其商业情况来看，其主 要服务的对象是商务人群及时上消费者， 以中高档餐饮 （包括茶餐厅、 咖啡吧、 商务餐饮等） 为主。但项目周边办公物业较少，其商业街主要的客户群便是项目内自身 7 万平方米的办 公人群，致使消费人群较少。
13
绝对保密
五、营销分析
3 4 5
辽源西路 辽源西路
出租 小吃
45 16 30
5200 2500 2400
3.8 5.2 2.7
飞 虹 路 飞 虹 支 烧烤 路
9
绝对保密
项目周边商铺租金相差较大，靠近本案附近商业租金在 3.5~5.2 之间，位于大连 路面积较大的商铺为 3.6 元 /平方米 /日。
项目租金水平明显高于周边商业产品的整体租金水平。 项目为内街产品且面积均在 100 平方米以上的两层，其 5 元 /平方米 /日的平均租 金水平相比周边中大面积的商铺有 32%~39%的增值。
6.2 项目劣势
商业有竞争，项目位于两大重要商圈之内，对其商业具有明显的排挤性，商业面积 无法做大。
《城市综合体案例》课件
面对市场竞争和运营管理等问题与挑战，持续创新和提高综合体的竞争力。
4
对开发商的启示
成为市场领导者，需要具备战略眼光、创新精神和协作能力。
城市综合体发展现状
规模 数量 地域分布 主要城市
不断扩大 呈现爆发式增长 全国范围内 上海、北京、广州等
为什么要开发城市综合体？
满足人们多样化需 求
城市综合体可以提供住宅、 商业、文化等多种功能，满 足人们多样化的生活需求。
促进城市发展
城市综合体可以提升城市形 象，吸引人流、资金流和物 流，促进城市的经济和社会 发展。
案例三：新世界广场
位于上海的一家综合性商业中 心，以引入国际高端品牌和时 尚潮流为特色。
成功因素分析
商业模式
选择适合的商业模式，提供多元化的服务和 产品。
定位与准确性
准确定位目标市场，并满足市场需求。
商业环境
提供良好的商业环境和设施，吸引消费者和 品牌入驻。
品牌效应
打造独特的品牌形象，增强品牌影响力。
打造综合性社区
城市综合体创造一个集居住、 工作、购物、娱乐于一体的 完整社区，提供便利和舒适 的生活环境。
案例分享
案例一：华侨城广场
在深圳市华侨城区域建设的综 合性商业中心，拥有完善的商 业布局和社区配套设施。
案例二：万达广场
万达集团在全国范围内开发的 综合性商业项目，以商业、娱 乐和文化为主题，拥有丰富的 商业布局。
消费者需求
了解消费者需求，提供个性化的产品和服务。
产业链合作
与各个环节的合作伙伴建立良好的合作关系， 共同发展。
未来展望
1
城市综合体的未来发展
随着城市化进程的加快，城市综合体将继续发展壮大，成为城市发展的重要组成部分。
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城市综合体案例研究——上海海上海
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联