干货｜REITs深度研究报告
2021年REITs行业发展研究报告
REITs行业发展研究报告第一章行业概况REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，主要以能够产生相对稳定收益的不动产为投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源，并且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。
自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
按照GICS行业分类标准（2016年8月31日休市前），房地产投资信托（REITs）包括抵押房地产投资信托和股权房地产投资信托。
进一步可细分为四级行业包括多样化房地产投资信托、工业房地产投资信托、抵押房地产投资信托、酒店及度假村房地产投资信托、办公房地产投资信托、医疗保健房地产投资信托、住宅房地产投资信托、零售业房地产投资信托、特种房地产投资信托。
抵押房地产投资信托，从事提供、发起、购买住宅和或商业抵押贷款，及相关资产证券化业务的公司或信托公司。
包括投资抵押担保证券和其他相关抵押相关资产的信托公司。
根据投资对象的不同，REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种。
权益型REITs拥有并经营收益类房地产。
其经营范围相当广泛，包括房地产开发和租赁,并提供物业管理服务。
权益型REITs的主要特点在于其必须自己收购和开发房地产，并纳入投资组合中进行管理,而不是像其它房地产公司那样完成开发后即可出售。
抵押型REITs的功能相当于金融中介,将募集的资金用于房地产抵押贷款或购买抵押证券。
投资收益主要来源于发放抵押贷款收取的手续费、抵押贷款利息以及通过发放参与型抵押贷款所获得的抵押房地产的部分租金和增值收益。
通常来说，抵押型REITs的投资收益低于权益型REITs，但由于其不直接参与房地产经营,因此风险也低于权益型房地产投资信托，而且投资者无法参与房地产的经营管理。
中国reits行业报告
中国reits行业报告中国REITs行业报告。
中国的房地产投资信托基金（REITs）行业近年来发展迅速，吸引了大量投资者的关注。
本报告将对中国REITs行业的发展现状、市场前景以及存在的挑战进行分析，为投资者提供全面的了解和参考。
一、行业发展现状。
中国的REITs行业起步较晚，但在政策支持和市场需求的推动下，近年来取得了长足的发展。
2019年，中国证监会发布了《关于开展不动产投资信托基金试点工作的指导意见》，为REITs的发展提供了政策支持。
截至目前，中国已有多家房地产开发企业成立了REITs基金，并成功在资本市场上市。
二、市场前景分析。
中国的REITs市场前景广阔。
首先，中国房地产市场庞大，有着巨大的不动产资产规模，为REITs提供了丰富的投资标的。
其次，中国经济持续增长，城市化进程加快，对基础设施和商业地产的需求不断增加，为REITs的发展提供了有力支撑。
再者，政府对REITs的支持力度不断加大，为行业的健康发展创造了良好的环境。
因此，可以预见，中国REITs市场未来将迎来快速增长。
三、存在的挑战。
尽管中国REITs市场前景广阔，但也面临着一些挑战。
首先，REITs产品的创新和设计仍需进一步完善，以满足不同投资者的需求。
其次，市场监管和规范建设亟待加强，以防范市场风险和保护投资者权益。
再者，REITs市场的认知度和接受度相对较低，需要加大宣传和推广力度，提升市场知名度。
四、发展建议。
为了促进中国REITs行业的健康发展，我们提出以下建议，一是加大政策支持力度，为REITs市场创造更加宽松的政策环境；二是加强市场监管，规范市场秩序，保护投资者权益；三是加强行业宣传和推广，提升市场认知度和接受度；四是鼓励创新，完善REITs产品设计，满足不同投资者的需求。
总之，中国的REITs行业发展潜力巨大，市场前景广阔。
随着政策支持的不断加大和市场需求的不断增加，相信中国REITs市场将迎来更加繁荣的发展。
REITs市场发展研究报告
REITs市场发展研究报告一、引言随着金融市场的不断发展和创新，房地产投资信托(REITs)作为一种全球性的投资工具，已经在许多国家得到广泛应用。
本报告旨在对REITs市场的发展进行研究，并分析其对房地产领域以及整体经济的影响。
二、REITs的概念与特点1. REITs的定义REITs是指在证券交易所上市的房地产投资信托。
它通过收集来自投资者的资金，并将其投资于不动产领域，以获得稳定的租金收益。
2. REITs的特点a) 高度流动性：REITs的交易与普通股票类似，投资者可以随时买卖REITs份额，提高了投资的流动性；b) 分散化投资风险：REITs通过投资多个房地产项目，有效降低了投资风险；c) 稳定的收益分配：REITs的租金收益以及房地产销售的收益都会分配给投资者，提供稳定的现金流；d) 透明度与监管：REITs市场受到严格的监管与透明度要求，保障投资者权益。
三、REITs市场的全球发展状况1. 美国REITs市场美国是REITs市场的发源地和最大市场，拥有成熟的法规与监管机制。
根据数据显示，美国REITs市场规模持续扩大，吸引了大量的投资者。
2. 亚洲REITs市场亚洲地区的REITs市场也在近年来迅速发展。
香港、日本和新加坡等地的REITs市场规模不断扩大，成为亚洲地区的重要投资工具。
3. 欧洲REITs市场欧洲各国的REITs市场发展程度不一。
英国、法国和德国等国家拥有较成熟的REITs市场，而其他国家的发展相对较慢。
四、REITs市场对房地产及经济的影响1. 推动房地产市场发展REITs市场为房地产提供了一种新的融资渠道，为开发商和投资者提供了更多的投资和融资机会，推动了房地产市场的发展。
2. 促进城市更新与改善REITs市场鼓励投资者将资金投入于旧城改造和城市更新项目，提升了城市的整体形象，并改善了城市的基础设施和居住环境。
3. 增加就业机会REITs市场的发展带动了房地产相关产业的发展，为就业创造了更多机会，对经济的稳定和发展起到积极的推动作用。
房地产投资信托基金REITs深度研究资料
房地产投资信托基金REITs深度研究资料海外REITs市场要闻日本执政党拟组建投资基金购买REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从公共或私人部门筹集资金的方式来购买REITs所持有的资产。
该基金规模可能将达到1万亿日元〔约100亿美元〕，同时将从日本邮政银行〔Japan Post Bank〕及政府监管的日本开发银行〔Development Bank of Japan，DBJ〕处寻求资金支持。
日本执政党拟将上述打算纳入本月将编制的一项金融措施中。
政府官员们十分担忧REITs市场滑坡形势连续下去会导致金融机构盈利恶化，专门是REITs的要紧机构投资者和地点银行等。
执政党联盟期望日本邮政银行能够通过购买日本开发银行发行的债券来投资该基金。
该基金的投资方还将包括私人部门企业，如房地产开发商等，都市进展促进组织(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他公共机构等。
政府组建该基金旨在鼓舞商业银行向其提供贷款。
这支基金将购买REITs拥有的房地产，REITs那么将利用这笔收益来投资其他资产。
目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。
尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购买公司〔Banks' Shareholdings Purchase Corp.〕大量买入REITs，收益率差不多开始企稳。
2月份东京证券交易所显现三个月来首次私人净买入REITs的情形。
金融危机为投资REITs带来机遇据Seeking Alpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严峻下滑以来，REITs经历了一段专门困难的时刻，道琼斯REIT指数〔Dow Jones REIT Index〕在过去的6个月内下跌了近60%。
在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。
此次危机对行业造成严峻打击，而且市场对以后租金收入情形的预期并不乐观。
reits研究报告
reits研究报告REITs，即房地产投资信托基金，是指一种以房地产为主要资产的投资基金，可以通过证券交易所买卖。
REITs的主要投资对象包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
REITs作为一种投资工具，在国际上已有较长的发展历史，在中国也逐渐受到投资者关注。
REITs的主要特点是收益稳定、流动性强，与传统的房地产投资相比，风险相对较低。
REITs以高收益、低风险的特点吸引了众多投资者。
REITs的收益主要来自于租金收入和增值收益。
租金收入是指租赁房地产所获得的租金，通过租金收入，REITs可以提供稳定的现金流。
增值收益是指房地产市场价格上涨所带来的增值收益，通过增值收益，REITs可以提供资本增值。
REITs的投资者可以通过分红和升值获得收益，同时也可以通过证券交易所自由买卖，具有良好的流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展。
REITs可以有效提高房地产市场的融资能力，利用资本市场的力量集中投资，提高资源配置效率。
REITs可以通过证券交易所进行买卖，提高了房地产市场的流动性，有利于市场的短期调整。
REITs的存在还有助于房地产市场的规范运作，提高市场的透明度和公平性。
然而，目前我国REITs市场规模相对较小，发展不平衡。
与国际发达国家相比，我国REITs的市场规模远远落后。
这主要是由于我国法律法规的制约以及市场环境的限制所致。
在我国，目前REITs市场的发展主要受到税收政策、监管政策和投资者的认知等多重因素的影响，需要政府和监管部门的多方努力来推动REITs市场的发展。
综上所述，REITs作为一种投资工具，在短期和长期中具有一定的收益和风险平衡以及流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展，但在中国仍需进一步推动其发展。
政府和监管部门应加大对REITs市场的支持力度，完善相关的法律法规，提高投资者的认知和信任度，为REITs市场的健康发展创造良好的环境。
同时，投资者也需要加强对REITs的研究和了解，以更加科学的方式参与REITs投资。
2024年REITs市场环境分析
2024年REITs市场环境分析1. 引言不动产投资信托(REITs)是一种投资工具，允许投资者通过间接投资于不动产的方式获得收益。
近年来，REITs市场迅速发展，在全球范围内吸引了投资者的关注。
本文将对REITs市场环境进行分析，探讨其发展趋势和面临的挑战。
2. REITs市场发展趋势2.1 国际市场发展状况REITs市场在全球范围内呈现出不断增长的趋势。
美国、加拿大以及亚洲地区的一些发达国家一直是REITs市场的主要发展地区。
这些地区的REITs市场规模不断扩大，投资者愈加青睐REITs的投资机会。
2.2 中国REITs市场的发展中国REITs市场的发展相对较慢，但在过去几年中取得了一些进展。
2019年，中国证券监督管理委员会发布了《关于试点运作不动产投资信托的指导意见》，为中国REITs市场的发展提供了法律依据。
未来，中国REITs市场有望快速发展，引入更多投资者。
3. REITs市场面临的挑战3.1 法律和监管环境不同国家的法律和监管环境对REITs市场的发展产生着重要影响。
一些国家的法律还没有明确规定REITs的相关事项，缺乏明确的监管框架可能导致市场的混乱和风险的增加。
3.2 不动产市场波动性REITs市场的表现往往与不动产市场密切相关。
如果不动产市场出现大幅度波动，这将对REITs市场造成影响。
投资者在不动产市场前景不确定的情况下，可能会减少对REITs的投资。
3.3 投资者缺乏了解和信任对REITs的了解程度和信任程度直接影响投资者的投资意愿。
一些投资者对REITs的运作机制和风险把握不够充分，这使得他们不太愿意投资。
提高投资者对REITs的了解和信任，是REITs市场发展的关键。
4. REITs市场的机遇4.1 城市化进程加速全球范围内的城市化进程加速，带动了不动产市场的发展。
这为REITs市场提供了更多的投资机会。
投资者可以通过投资于城市化进程中的不动产项目，获得稳定的收益。
国外reits研究报告
国外REITs研究报告摘要本研究报告对国外REITs（不动产投资信托基金）进行了深入分析。
首先，我们介绍了REITs的基本概念和特点。
然后，我们探讨了国外REITs市场的发展现状和趋势。
接着，我们对REITs的收益和风险进行了详细评估。
最后，我们总结了国外REITs的发展前景并提出了相关政策建议。
1. 简介REITs是一种以不动产投资为主要资产的基金形式。
它通过募集资金来购买、持有和运营不动产，并通过租金和资本收益向投资者分配收益。
REITs的特点包括流动性高、分散投资、有限税收和透明度高等。
2. 国外REITs市场发展现状和趋势2.1 美国REITs市场美国是全球最大的REITs市场，其REITs市值占全球市值的约60%。
随着住房市场的复苏和商业地产需求的增加，美国REITs市场呈现出持续增长的趋势。
2.2 欧洲REITs市场欧洲REITs市场相对较新，但在过去几年里迅速发展。
英国、法国和德国是欧洲REITs市场的主要国家。
欧洲REITs市场的发展受益于经济增长和房地产市场的稳定。
2.3 亚洲REITs市场亚洲REITs市场正在快速崛起。
新加坡、日本和澳大利亚是亚洲REITs市场的领导者。
亚洲REITs市场的发展得益于经济增长、城市化和旅游业的发展。
3. REITs的收益和风险评估3.1 收益评估 REITs的收益主要包括租金收入和资本收益。
相比于传统的股票和债券投资，REITs具有较高的收益潜力和稳定的现金流。
3.2 风险评估 REITs的风险包括市场风险、利率风险和管理风险。
市场风险来源于房地产市场的波动，利率风险源于利率的变动，管理风险涉及到REITs管理团队的能力和决策。
4. 国外REITs的发展前景4.1 基础设施REITs的发展随着基础设施投资的增加和国际合作的加强，基础设施REITs有望成为国外REITs市场的新的增长点。
4.2 技术创新对REITs的影响技术创新对REITs的发展具有重要意义。
光大房地产公募 REITs 产品专题研究报告（1）：红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开
2022年7月15日行业研究红土保租房公募REIT 正式启航，存量资产运营打开新空间——光大房地产公募REITs 产品专题研究报告（1）房地产（地产开发）住房保障体系建设力度加大，国内首单保租房公募REIT 审核通过 2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。
当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。
2022年7月11日，国内首单保租房REIT 审核通过，有力拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。
红土保租房REIT 产品具备产生持续、稳定现金流的能力 1.地理位置来看，红土保租房REIT 初始资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个保租房项目，均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房暂无直接竞品，公共交通条件便利，出行较为方便。
2.出租情况来看，自运营以来四项底层项目主要租赁业态均已达到较高出租率（截至2022年3月31日，租赁住房部分平均出租率达99%），同时四项底层项目租金不及市场租赁住房租金定价的六折（睿和智库数据），相较市场化租赁住房具有较为明显的竞争优势，同时具备较大租金增长空间。
3.盈利情况来看，四个项目运营时间虽然未满3年，但已具备产生稳定现金流的能力。
考虑到项目承租人为经过深圳市配租审核机制筛选的城市建设骨干力量，入住群体素质和收入水平较高，具备较强的租金履约能力；同时人才保租房租约期限较长、在册轮候人数较多，对后续稳定现金流的可持续性提供有力保障。
4.资产所在市场来看，深圳市人口多年持续净流入，新市民、青年人的阶段性住房困难问题突出。
虽然近年来深圳保租房已呈现出扩大规模、加速供应的趋势，但受制于土地资源稀缺，公共住房建设及供应规模长期滞后于租赁人群需求，较大的市场租赁供求缺口是保租房项目能够长期稳定运营的重要基础。
《基础设施类公募REITs融资模式研究》范文
《基础设施类公募REITs融资模式研究》篇一一、引言随着金融市场的不断发展和创新，基础设施类公募REITs （Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）融资模式逐渐成为我国基础设施建设领域的重要融资工具。
本文旨在深入研究基础设施类公募REITs的融资模式，分析其运作机制、特点及存在的问题，并提出相应的建议和优化措施。
二、基础设施类公募REITs的基本概念及发展现状1. 基本概念：REITs是指投资于不动产，通过将房地产的收益权转化为证券化产品，以基金的形式向投资者发行的一种金融工具。
基础设施类公募REITs则是指以基础设施项目为投资对象的REITs。
2. 发展现状：近年来，我国基础设施类公募REITs市场得到了快速发展，成为基础设施建设的重要融资渠道。
通过REITs的发行，可以有效盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金的来源渠道。
三、基础设施类公募REITs的融资模式及运作机制1. 融资模式：基础设施类公募REITs的融资模式主要包括资产证券化（ABS）和股权融资两种方式。
通过将基础设施项目的收益权或资产打包成证券化产品，并发行给投资者；而股权融资则是通过出售REITs的股份来筹集资金。
2. 运作机制：（1）项目筛选与评估：选择具有稳定收益和良好发展前景的基础设施项目进行筛选和评估。
（2）资产证券化或股权融资：将项目资产或收益权进行证券化或通过股权融资方式筹集资金。
（3）基金设立与运营：设立REITs基金，由专业管理机构进行运营管理，定期向投资者分配收益。
（4）信息披露与监管：对REITs的运行进行持续的信息披露和监管，保障投资者的合法权益。
四、基础设施类公募REITs的融资特点与优势1. 融资特点：（1）证券化程度高：将基础设施项目的收益权转化为证券化产品，便于投资者购买和交易。
（2）流动性好：REITs具有较好的流动性，投资者可随时买卖。
（3）分散风险：通过投资多个项目，有效分散投资风险。
中国REITs行业市场深度调研分析报告
中国REITs行业市场深度调研分析报告目录第一节零售业与商业地产结合为大势所趋 (6)一、商业地产运营属重资产，融资瓶颈厄须解决 (6)二、商业地产运营模式分析 (15)三、零售商多种形式参与商业地产运营 (16)第二节嘉德置地：资产阶段分解与投资人匹配 (21)第三节国外REITs 已百花齐放 (24)一、REITs 已是国际热点投资方式 (24)二、美国REITs：可持续扩张，规模效应创造溢价 (27)2.1. 二次开发提升物业价值 (29)2.2. 售后返租提供新模式 (34)2.3. 利用合资基金打造规模效应 (36)第四节从越秀、领展看中国REITs 现状 (37)一、越秀房产信托，最接中国地气的REITs (37)二、领展房地产信托，亚洲最大REITs 之一 (41)第五节政策松绑完成，争相试水REITs (44)一、REITs 中国化进程 (44)二、企业纷纷试水REITs，重资产企业迎来价值重估 (46)图表目录图表1：商业地产产业链一般形式 (6)图表2：商业地产产业链一般形式 (6)图表3：我国城市化率持续快速上升趋势 (8)图表4：中国恩格尔系数仍处下行通道 (8)图表5：国民可支配收入及消费水平持续上升 (9)图表6：2000-2015 中国商业地产投资规模 (10)图表7：2002 年以来我国建设用地净增加面积 (10)图表8：目前地产开发资金来源仍以自筹资金为主 (11)图表9：北京商业物业市场日租金保持平稳上升 (12)图表10：上海商业物业日租金保持平稳上升 (12)图表11：广州首层商业物业月租金增长较快 (13)图表12：天津商业物业月租金保持整体上升趋势 (13)图表13：南京首层商业物业月租金同样具备刚性 (14)图表14：成都商业物业市场保持上升趋势 (14)图表15：万达三代“订单地产”进化史 (15)图表16：传统零售供应链以多级经销体系为特征 (17)图表17：电子商务供应链以信息化为特征 (17)图表18：2008 年后网络零售高速增长 (17)图表19：网购渗透率持续上升 (18)图表20：消费者网购习惯固化、频次加深（2014 年） (18)图表21：网购年消费额5W 以上占比近半（2014 年） (19)图表22：2011 年开始行业收入及盈利增速快速下滑 (20)图表23：行业ROE 回报率呈下降趋势 (20)图表24：嘉德集团的基金地产模式 (21)图表25：嘉德置地基金地产模式：私募+REITs (22)图表26：嘉德置地负债结构企业债与银行贷款几乎对等 (23)图表27：1993-2013 年大类资产配置中REITs 占据优势 (25)图表28：REITs 年化红利增长趋势 (26)图表29：REITs 实际收益率（收益-CPI）明显 (27)图表30：美国REITs 数量及规模增长趋势 (28)图表31：美国REITs 投资结构图 (28)图表32：美国REITs 及房产运营公司持有1.5 万亿美元物业资产 (28)图表33：剔除金融危机影响美股REITs 多为长线牛股 (29)图表34：REITs 平均租金具备价值刚性（美元/平方英尺） (30)图表35：剔除金融危机期间，Kimco 股价保持长牛 (31)图表36：Kimco 资产负债率保持在50%左右 (32)图表37：诸多大牌企业在MAC 旗下开设分店 (33)图表38：新签租金溢价明显（美元/平方英尺） (33)图表39：Realty Income 股价及租金收入表现 (35)图表40：ealty Income 负债端保持在50%左右 (35)图表41：G 股价表现稳健 (36)图表42：G 资产负债率保持在50%左右 (37)图表43：保持较高历史收益率 (38)图表44：危机后越秀收入增长稳定 (39)图表45：2011 年物业估值大幅提升致净利润达高点 (39)图表46：越秀REITs 出租率基本保持在90%以上 (40)图表47：越秀REITs 租户到期情况 (41)图表48：领展REITs 收入增长稳健 (42)图表49：物业出租以饮食、超市等为主 (42)图表50：物业租金保持7%以上增长 (43)图表51：除2008 年外，出租率均超过90% (43)图表52：大部分零售企业物业资产价值较市值溢价率明显 (47)表格目录表格1：嘉德置地将非核心资产剥离及核心资产适时收割 (24)表格2：REITs 两种模式比较 (25)表格3：REITs 与其他权益类资产相关性较低 (27)表格4：REITs 旗下物业资产情况 (37)表格5：态划分物业资产情况 (38)表格6：我国REITs 政策经历了多次反复曲折发展 (45)第一节零售业与商业地产结合为大势所趋商业地产为零售业载体，从租金水平来看核心地段商业物业价值具备价值刚性，万达等商业地产商通过“订单地产”等实现招商建设一体化。
reits 研究报告
reits 研究报告
根据最新的研究报告，房地产投资信托基金（REITs）在投资
者中变得越来越受欢迎。
以下是关于REITs研究报告的一些
要点：
1. REITs概述：REITs是持有和经营房地产资产的公司，它们
以类似股票的形式在证券交易所上市交易。
投资者可以通过购买REITs股票来间接投资房地产市场。
2. 收入稳定性：REITs通常持有并出租多种类型的房地产，如
商业物业、住宅物业和工业物业等。
因此，它们的收入来源多样化，可以提供稳定的现金流。
这使得REITs成为投资者获
取稳定收益的一种选择。
3. 高分红：REITs通常要求将大部分收入分配给股东，以符合
其税务要求。
因此，REITs往往以较高的分红比例吸引投资者。
高分红率可能使REITs成为投资者在低利率环境下寻找收益
的一个选择。
4. 升值潜力：除了高分红，如果REITs所持有的房地产资产
升值，股票价格也有可能上涨。
这使得投资REITs不仅可以
获得分红收入，还可以从资产增值中获得资本利润。
5. 风险因素：虽然REITs提供了许多投资优势，但也存在一
些风险。
例如，房地产市场的不稳定性可能会影响REITs的
价值，特定地区的经济衰退可能会减少租金收入。
此外，REITs的价格可能会受到利率变化和市场情绪的影响。
总的来说，REITs在投资组合中可以提供较高的收益和分散化的投资选择。
然而，投资者应该根据自己的风险承受能力和投资目标评估REITs，并在选择特定的REITs时务必进行充分的研究。
2021年REITs行业专题研究报告
reits研究报告
reits研究报告REITs研究报告一、REITs概述REITs，即房地产投资信托，是指以房地产为基础资产并通过证券化方式筹资的特殊投资工具。
REITs的主要目标是通过投资、运营和管理房地产资产来实现稳定的现金流和长期资本增值。
REITs通常以公司或信托的形式发行股票，并由房屋、商业地产、办公楼等房地产资产所支持。
二、REITs市场现状目前，REITs市场已经成为全球资本市场中广泛关注的主题，尤其在美国、新加坡、日本等国家。
根据统计数据，在2019年美国REITs市场的股票总市值约为1.15万亿美元。
而在亚洲地区，REITs市场的兴起也趋于明显，例如新加坡REITs市场股票总市值约为0.45万亿美元，日本约为0.38万亿美元。
中国大陆的REIT市场起步较晚，但近年来也得到了广泛关注。
据中国证券业协会数据，截至2019年底，中国仅有7只REITs产品，总市值约为366亿元人民币，虽然规模相对较小，但REITs市场发展潜力巨大。
三、REITs的优势1. 分散投资风险：投资者可以通过购买REITs股份间接拥有多元化的房地产投资组合，从而有效分散投资风险。
2. 高稳定性的现金流：REITs投资以房地产租金收入为主，这种性质使其具有稳定可靠的现金流。
3. 高流动性：REITs作为证券化投资工具，其股票可以在证券交易所上市交易，具备较高的流动性。
4. 开放式基金：与传统的房地产投资相比，REITs是一种开放式基金，投资者可以随时买入或卖出REITs股份。
5. 税收优势：根据不同国家和地区的税法规定，REITs可能可以获得一定的税收优惠。
四、REITs的风险1. 房地产市场波动风险：REITs的价值直接受到房地产市场的波动影响，如果房地产市场出现大幅下跌，REITs的价值也会相应下降。
2. 利率风险：REITs通常以借款的方式购买和开发房地产项目，因此利率的变动对其影响较大。
3. 内部管理风险：REITs作为公司或信托形式运作，其盈利和业绩受到公司管理层或信托管理人的影响。
中国REITs应用与发展研究
中国REITs应用与发展研究REITs（不动产投资信托基金）是一种以不动产为主要资产的信托基金，透过将房地产资产转为证券化产品，使投资人可以分散投资，获得稳定的收益。
在中国，REITs的应用和发展一直备受关注，本文将对中国REITs的应用和发展进行研究。
尽管国际上REITs的应用已经有很长的历史，但在中国，REITs还是一种相对新兴的投资工具。
近年来，随着中国经济的快速发展和房地产市场的日益成熟，REITs在中国的应用也逐步取得了一定的进展。
目前，中国的REITs主要应用于商业地产和物流地产领域。
商业地产是指办公楼、购物中心、酒店等商业场所，物流地产是指物流园区、仓储物流等地产类型。
REITs通过对这些不动产进行证券化，将其交易变得更加便捷、透明，投资人可以通过购买REITs股票的方式，实现对不动产的投资。
随着REITs的逐渐普及，一些房地产企业也开始积极布局REITs市场。
他们通过将自己的不动产项目转为REITs产品，将其上市流通，以期获得更多的资金支持。
随着更多的房地产企业入局，REITs市场的规模也将会逐步扩大。
此外，随着REITs市场的日益成熟，一些制约REITs发展的法律、法规和税收政策问题也逐渐得到了解决。
例如，2015年，《不动产投资信托基金管理办法》正式颁布实施，为REITs的合法发行和运作提供了法规支持。
税收上，中央财政部门在2017年也开始逐步推出了一系列优惠政策，鼓励REITs的发展。
结论总的来说，虽然中国REITs的发展还处于起步阶段，但是政策对REITs的持续支持、房地产企业逐渐进入REITs市场以及投资人对REITs的认知逐渐提高等因素，都成为了REITs市场快速发展的重要助推因素。
未来，我们可以预期，随着China REITs市场规模的不断扩大，REITs不但可以成为房地产企业的重要融资手段，也将成为更多投资人的理财工具。
中国租赁住房REITs专题研究
中国租赁住房REITs专题研究核心观点：中国房地产领域的重心，我们认为REITs逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义。
综合考虑中国租赁住房发展现状、租赁市场的实际需求、以及中国公共部门的资源禀赋，我们呼吁将来在令租赁住房产品保留一定公共属性的前提下尽可能以形成“有效资产”为方向来引导开发建设。
在这一宗旨下，我们认为结合REITs构建创新型投融资模型、促进有效供给是必要且值得尝试的有益实践。
租赁住房市场建设是新型城镇化背景下的重点工作领域，但此前的实践经验尚不甚成功。
中国企业自2017 年中央提出“租购并举”后进行了较为集中的租赁住房市场实践，但整体而言都算不上成功。
不论是主要采用包租模式的运营商，还是从事重资产开发的发展商，在收益率角度都面临明显的瓶颈。
这实际上都源于中国住房市场以商品房为主导格局下的支付力/土地价值偏差，而此前私人企业在缺少实质性公共部门“补贴”的情形下商业模型难以自洽。
我们目前仍不认为主流包租模型具备大面积业务改善和可持续发展的潜力。
租赁住房供给未来应更多转向高质量重资产开发，且应以尽可能形成“有效资产”为前提来引导供给。
我们认为在当前租赁住房亟需高质量产品供给支持市场扩容的大背景下，重资产模式是不可回避的（以增强收益率为前提）。
在实操过程中，我们认可令租赁住房产品带有一定的公共性（或者保障性）是符合国情的选择，但应避免产品的完全公共化以及政府部门在相关职权上的大包大揽。
我们认为在公共部门对开发建设维持一定“补贴”的前提下（在中国最直接的方式可能是合理让渡地价），积极引入市场化能力，引导中国租赁住房产品开发尽可能形成“资产”。
所谓“资产”，意味着可变现、具备长期运营价值、有资本化潜力，因此也必需是高质量的产品。
这对于物业（和土地）长期保值增值、在政府设定总量目标和市场执行间取得操作性平衡、以及公共和私人部门构建可持续合作关系（公共部门资源投入更轻巧，私人部门又有机会培育能力和市场）都应该是最优方向。
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干货｜REITs深度研究报告“REITS的基本概念、特点及发展实践原标题：两会REIT受瞩目 | 附REITs深度研究报告来源：来源：博瑞金融论坛；作者：涂力磊谢盐转自结构化金融（ID：ghjr2013）REITs深度研究报告1.REITS基本概念和我国的政策环境1.1REITS的基本概念和特点REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国纯属私募信托不同，REITs绝大多数属于公募。
它既可以封闭运行，也可以上市交易。
按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。
此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs等。
REITs的具体特点是：一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。
同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
以REITs发展相对成熟的美国为例，目前美国REITs的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心、特殊类型、混合型、抵押型等。
而且美国上市REITs的中长期收益率要高于其它指数。
例如，1971-2008年美国上市权益型REITs收益率11.2％，高于同期S&P500和道琼斯的收益率9.49％和6.38％。
1.2我国REITS发展的政策背景2013年7月，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出“用好增量，盘活存量”的总体货币政策指导思路，支持经济结构的调整和转型升级。
资产证券化业务是盘活存量的重要工具之一。
2014年3月，证券公司资产证券化新规出台，业务常规化，可证券化的基础资产包括企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产等。
在8月28日的国务院会议上，李克强总理提出信贷资产证券化要常规化，并且部分资产支持证券可以在交易所流通。
2014年9月30日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。
文件多层次入手，对房地产信贷进行进一步放松。
其中，《通知》除对合理建设给予贷款支持外，明确表示扩大市场化融资渠道，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)；积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
2.海外回顾：美国REITS的发展历程伴随土地价值链逐步平缓，从成熟国家实际经验看房地产金融有望成为地产价值创造链新环节。
目前，美国房地产金融业的总市值已经超越传统地产开发行业。
截至2015年1月27日，美国上市开发商总数34个，总市值520亿美元，其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。
而以REITs为代表的美国房地产金融业发展迅猛。
截至2015年1月27日，美国有254个上市REITs，总市值达9594亿美元。
全美最大的商业零售REIT－西蒙地产（SPG）市值达到636亿美元。
这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。
美国REITs经历了不同的发展历史时期，其中：不稳定早期（60年代）：1960年，美国会批准《房地产信托投资法》，将REITs纳入法律管辖。
早期REITs委托第三方管理，仅是一个物业组合。
当时仅有10家REIT，整个规模刚超过2亿美元。
首次成长期（1968～1972年）：在房地产开发热中，银行掀起新的抵押型REITs热潮。
这使得REIT利用少量股东权益和大量借款向房地产业提供短期贷款，REITs总资产从1968年10亿美元快速上升至70年代中期200亿美元。
成长烦扰期（1973～1979年）：受通胀引发的高利率打击，1973年起办公/写字楼走下坡路。
抵押型REITs的负债杠杆使其不良资产迅速升至1974年的73%，REITs价格暴跌。
1979年底REITs规模比1972年底小很多。
震荡向下期（1980～1990年）：1981年美国国会通过了《经济振兴法案》，允许业主利用房地产折旧来避税，刺激了房地产购买热。
1986年国会通过《税收改革法案》，取消了避税。
80年代末，大量重复建设使房地产陷入困境。
1990年，股权类REITs总收益率为-14.8%。
1986年《税收改革法案》解除了对REITs管制，REIT实现了资产管理内部化，但是还不能经营非收租类业务。
恢复发展期（1991～1993年）：这期间REITs年收益率为23.3%。
这源于三个因素：一是此前熊市的大幅下跌，孕育了REITs良好业绩；二是在房地产业经历了萧条之后，REITs能以低价购买资产；三是从1991年1月到1993年底，美国联邦利率不断下降。
IPO大发展期（1993～1994年）：1990年底，所有公开上市的股权类REITs市场总额为56亿美元，到1994年底，则超过了388亿美元。
同时，REITs参与的房地产部门也迅速扩展至购物中心、营销中心、工业地产、居住区、自储设施和宾馆/酒店等。
震荡向上期（1995～2000年）：1994～1995年是大多数公寓和零售REITs回调期。
1996～1997年牛市再现，受养老基金转向REITs推动，1996年股权类REITs总收益35.3%。
1998～1999年REITs因上涨过快而回调。
此后，由于经济和房地产增长良好，2000年REITs规模和资产价值再次增长。
并购和多策略期（2001年～）：2001年以来，美国房地产业出现一系列收购。
超10亿美元的REIT由1994年4家升至2001年10月44家。
2001年10月，股权写字楼房地产REIT被纳入S&P500指数，极大增强了整个REITs业的信用。
此后，资本再循环策略、股票回购、合资经营等受到REITs的青睐。
截至2010年，美国REITs总资产已经由1970年左右的10亿美元飙升至3890亿美元，一共增长388倍，保持40年年均复合增速16.08%的高增长。
特别是1993年以来的REITs上市热潮中，REITs的上市总市值更是呈几何级别的上升。
3.我国REITS发展障碍及未来REITS发展规模由于REITs具有稳定且较高的收益、投资门槛较低，可以优化投资组合、开发商可以获得税收优惠，且部分替代银行信贷，并降低政府的运营成本等优势，这将推动未来中国REITs的快速启动和发展。
但是，我们也应该看到，与国外成熟的REITs产品相比，目前我国发行REITs仍然存在制度障碍。
3.1我国基金化房地产信托发展存在的制度障碍首先，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税；同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。
然而，目前我国还没有税收支持政策（例如，自持物业出租时租金需缴纳5.5%营业税，再缴纳12%房产税，扣除费用后还要交25%所得税，分红后还要交纳个人所得税）。
这样租金收益率就比较低，难以达到REITs的回报要求。
此外，未来我国资产出售或最终收益的分配，都要缴纳较高的土增税或资产转让所得税。
其次，政策支持力度不足，包括：登记制度、上市交易和退出机制不完善；《信托法》、《公司法》相关部分不完善等。
此外，现存的REITs产品审批流程复杂、资产评估难也阻碍了REITs的推出和发展。
第三，由于我国现有的商用物业租金回报率过低，且不稳定；同时，我国缺乏REITs业务管理的投资、管理等专业性人才。
这些都障碍了REITs的发展。
第四，REITs发展需要良好的市场流动性、较低的投资门槛和产品的标准化进行配合。
尽管这些方面较为容易解决，但是基础性制度建设也需要复杂的一个过程。
3.2我国基金化房地产信托未来发展的预测2014年4月，我国首单REITs－中信启航专项资产管理计划正式推出。
该计划的期限为3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。
由于制约REITs推出的各种政策障碍尚未得到实质性解决（美国REITs可免征企业所得税，而中国尚未此项税收优惠政策），因此虽然该产品与海外成熟REITs仍存在差异（如流动性等），但考虑到国内相关资产管理计划的缺失，以上产品仍具备象征意义。
目前，我国仅有基金化房地产信托产品，主要是私募性质，其规模要远小于其它房地产信托产品。
截至2014年1季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计128.52亿元，仅占投向房地产资金信托余额1.15万亿元的1.12%。
按照美国1960年REITs约2亿美元的上市总市值计算，当时美国REITs上市总市值占美国储蓄总额的0.16％。
而我国2013年底的储蓄总额已达44.76万亿元，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占比看，未来我国发展REITs 初期的规模将达704.88亿元（远大于目前我国基金化房地产信托规模128.52亿元）。
该规模对房地产资金来源替代率为0.47％。
假设按照美国上市REITs发展历程（2010年美国上市REITs达3890亿美元，占美国储蓄总额的17.25％），再假设中国储蓄水平不变且未来达到与美国相同规模，可预计我国未来上市REITs规模将达7.72万亿元，当年增加1.99万亿，对房地产资金来源替代率将升至16.34％（上文测算看，我国REITs发展初期的规模是704.88亿元，对房地产资金来源的替代率为0.47％）。
4.REITS对我国房地产行业的影响4.1增强和优化房地产资金来源随着我国经济步入结构性调整以来，货币政策逐步趋向稳健，更强调存量不变下结构性优化。
这给房地产开发资金来源带来负面影响。
例如，2010年之前我国房地产开发资金来源增速保持20％以上。
进入2011年持续调控以来，房地产开发资金来源增速出现快速下滑。
新一届中央政府继续稳健偏紧的货币政策。