浅析房地产抵押中存在的风险及控制(一)

浅析房地产抵押中存在的风险及控制(一)

房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：

（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元

（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元

（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元

（4）土地增值税：

增值金额3000万元

可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元

应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元

纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元

684.3×40％＝273.72万元

1368.6×50％＝684.3万元

94.2×60％＝56.52万元

土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元

（5）个人所得税：4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款

的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。