大盘项目策略发展方案讲义
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘开发模式及策略思考讲义
第十一页，共三十一页。
本报告严格保密
11
开发模式
通过对国内外多个(duō ɡè)大盘分 析
郊区陌生区大盘开发模式
城市中心大盘开发模式
主题社区开 发模式
老年社区 体育社区 教育社区
新市镇开 发模式
产业驱动开 发模式
休闲产业
体育产业
商务商业
➢ 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生 活需求；
➢ 项目开发驱动模式，吸引消费群体。
深圳桃源居的教育主题：
➢ 建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的
教育、文化 终身教育体系。终身教育体系的特点是终身性和全员性。
由中国妇女基金会委托宝安区社区教育中心开展的桃源 居妇女教育，填补了国内妇女教育的五项空白。
第十四页，共三十一页。
上海绿地21城尊老社区主题
➢ 老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食
➢ 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； ➢ 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。
New town 的特征
➢ 规化带来的成熟配套和便捷的生活设施； ➢ 丰富多元的文化形态和景观； ➢ 可以持续发展的生态系统；
成功开发关键要素
➢ 街区的建设：人性化的步行空间
➢ 社区规划：独立的社区布局
大盘(dàpán)开发模式及策略思考
第一页，共三十一页。
本报告严格保密
1
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企 业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资 本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供 应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量 将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品 (chǎnpǐn)将成为市场主流……
上海万源城都市大盘的项目整体的的策划的报告98PPT-PPT文档资料
上海城开· 万源地产
基础特征－ 专业化/年轻化/有实力 发展目标－ 成为一级资质的房地产开发商；具有 综合经营能力；具备独立开发大型住 宅区能力；创建有一支高效率的团队 ；创建一套房地产开发的有效机制。
品牌思考3 新版上海，同步世界
品 牌
上海城开
十年城开新篇章
新徐汇：城市眼,都会芯
上海城开
2019 上海城市商务发展的多元聚合引擎，全球视觉瞩目焦点的集散平台。
万源城：城市公园,公园城市
上海理想城市人居发展的新里程，实现多元和谐生活形态的新范本。
对于上海市－改善城市肌理，刷新城市版图，提升城市形象； 对于业内同行－确立了房地产行业的产品新标准 对于消费者－上海中环线以内的第一大盘，城开集团的品质象征
品牌思考4 圆形世界观？
对于城开集团 品牌基础具备，亟待新一轮提升。
对于万源地产 脱胎于上海城开，尚不具备品牌识别。 必将依托城开品牌，借势项目开发，逐 步形成品牌累积。
品 牌
上海城开
城开品牌思考
上海城开 高成长性的知 名房地产开发品牌 万源城 上海城开· 万源地产 尚未形成品牌识别 的知名项目开发商 品牌线 子项目产品线 万源城项目品牌 刷新城市区域版图 融汇先进开发理念 的城市级地产大盘
城市公园－城市与自然的和谐共生 城市规划－人与城市的谐调发展 多元产品－人与社会的和谐发展 万源城，精确定义了人与自然、人 与城市、城市与自然的和谐共生。
通过人、自然、城市的和谐共处创意出圆 形世界观
品牌概念生成 以圆形及其背后的理念整合各个项目要素形成品 牌形象，并汇集至项目的定位。 核心理念——圆的世界观 世界是圆的/人类的共同价值是圆的 。 城开 ——城市共同价值的追求者 梦想是圆的/城市的共同价值是圆的。 公园环境 ——从公园城市到绿色社会 绿色是圆的 /自然的共同价值是圆的。 和谐生活主张——同心圆生活 生活是圆的 /社会的共同价值是圆的。 多元结构——6大街坊共构的和谐城市 万源是圆的/万源的本质是圆的 城市影响力大盘——中环线城市生活地标 西南中环线，城市1号圆心
大盘项目策略发展方案课件
目录
• 大盘项目概述 • 大盘项目策略计划 • 大盘项目实施与管理 • 大盘项目评估与优化
01
大盘项目概述
定义与特点
定义：大盘项目通常指的是规模庞大、涉及多 个领域和复杂系统的综合性项目。
01
规模大：涉及大量资金、人力、物力等资 源。
03
02
特点
04
复杂性：包含多个子项目，涉及多个领域 和部门，管理难度大。
资源整合与合作伙伴关系建立
内部资源整合
优化项目内部资源配置，提高 资源利用效率，确保项目顺利
推动。
外部资源寻求与合作
积极寻求外部资源，与相关企 业、机构建立合作关系，共同 推动项目发展。
供应链管理
加强供应链管理，确保原材料 供应稳定、成本可控，为项目 提供有力支持。
合作关系维护
建立和维护良好的合作伙伴关 系，确保项目在合作过程中能
率。
项目进度与质量控制
制定详细计划
根据项目目标、资源情况和时间要求，制定详细 的项目计划，确保项目按计划有序推动。
进度监控与调整
实时跟踪项目进度，与计划进行对照分析，发现 问题及时调整，确保项目按时完成。
质量标准与验收
制定项目的质量标准和验收流程，对项目成果进 行严格把关，确保项目质量到达预期目标。
国际化合作
随着全球化进程的加速，大盘项目将 更多采用国际化合作模式，整合全球 资源，提升项目水平。
02
大盘项目策略计划
市场分析与评估
市场趋势
深入研究当前市场趋势， 包括供需关系、竞争态势 、行业周期等，为项目策 略制定提供数据支持。
目标客户群体
明确目标客户群体，分析 其需求、消费习惯和购买 力，为项目定位提供根据 。
某大盘项目整合战略方案
原城区
园区
高新区
吴中区
园区 56% 相城区
从近几年出让的居住用地的空间分布来看：城市中心区土地渐显稀缺，土地 出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平 江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。
3、苏州楼盘购买因素权重
苏州人购房因素权重
环境, 16.18%
中海地产(2004.04)
中国地产业上市公司综合实力NO.1
御湖熙岸 星湖国际 湖滨一号 8号地块
2006中国房地产百强企业赢利能力NO.7
枫情水岸和IALA国际自由水岸
万科地产
2006中国房地产百强企业综合实力NO.1
万科_玲珑湾 万科_中粮苏州别墅 万科•金色家园
华润置地
总资产达170亿的香港上市公司
三、抗衡：苏州战区代表项目
沧浪区－
怡景万家水岸风情商业街
核心地段，潜力金铺持续价值永恒 沧浪新城核心商业圈•首席水岸风情商业街
怡景万家水岸风情商业街
沧浪区－
万科金色家园
“情景花园洋房”
城市核心，尊贵栖居 三香路、劳动路、西环路，三大城市主动脉， 万科金色家园，总建筑面积24万平方米，苏州市区目前最大的社区规划。 国际化的“韩式户型”、万科专利产品“情景花园洋房”……融合各种形态的建 筑精要，契合人性多维选择。冠以简约凝练的现代主义风格，其整体的独特 与稀缺性不言而喻。
苏
大盘项目策略发展方案讲义课件
针对项目的具体问题和挑战，提出相应 的解决方案和实施计划。
针对项目的进展情况和变化，及时调整 工作计划和安排，以确保项目的顺利进
行和完成。
感谢您的观看
THANKS
拓展销售渠道：根据目标市场的特点， 制定相应的销售策略，包括增加经销商 、拓展线上销售等。
详细描述
确定目标市场：对市场进行细致分析， 明确企业可进入的市场领域及发展潜力 。
方案二：产品升级策略
详细描述
优化产品设计：对现有产品进行 改进，提高产品质量、性能、外 观等，提升消费者满意度。
总结词：提升产品质量，满足消 费者需求
项目目标和预期成果
明确项目的主要目标和预期成果，为后续策略制定提供基础。
项目现状分析
1 2
现有资源和条件分析
对项目现有的资源、条件和优势进行全面分析。
市场和竞争态势分析
对项目所处的市场环境和竞争对手进行深入剖析 。
3
风险和挑战分析
识别项目中可能存在的风险和挑战，为后续策略 制定提供参考。
项目存在的问题
投资回报率
预测项目投资后，资金回 收周期及投资利润率等经 济指标。
社会效益预测
就业创造
预测项目实施后，创造的直接 和间接就业机会。
社会稳定
预测项目实施后，对当地社会稳定 和民生的改善。
文化传承
预测项目实施后，对当地文化传承 和发展的促进。
环境效益预测
环境保护
预测项目实施后，对环境的影响 及采取的环保措施。
01
02
03
问题和挑战识别
针对项目现状，识别出可 能存在的问题和挑战。
原因分析
对问题和挑战进行深入分 析，找出根本原因。
西安珠江新城大盘项目策略发展方案107PPT
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
思考与定位
客户目标
迅速回笼资金 保持高销售速度 实现目标均价 提升珠江品牌和知名度
实现2009年销售收入4 亿 每月400套左右 整体均价 珠江在西安项目的开门红
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
第二部分 策略与分解
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
思考与定位
客户定位
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
思考与定位
客户定位
定位分析 珠江新城作为一个现代化居住城市， 有着强烈的复合多元化色彩，涵盖着 各种居住人口和产业链条，因此，它 的客户群体不能以群体类型来定位， 因为单纯的人群类型不足以支撑如此 庞大城市的存在，不能凭借着项目的 档次和价格区分客户。
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
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思考与定位
市场定位
市场形象
精装精彩 成品城市
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
西安珠江新城大盘项目策略发展方案 107PPT
市场定位
思考与定位
1. 西北第一个以“新城市主义”理论为基 础构建的现代国际化城市； 2. 国际最流行的自然生态街区景观，功能 配套全、街区氛围足； 3. 属于普罗大众的住宅产品，引导未来发 展的居住潮流； 4. 新颖户型、精品装修，让居住成为理性 的消费。
从西安市的城市发展角度来看，珠江新城 是十三朝古都中新崛起的国际化生态新城， 是三千年历史的断代点。它的出现，改变 的将是西安古城人民对于居住的观念、对 于生活的观念、对于城市的观念。
中信太湖城大盘项目总策略及执行报告99PPT博思堂
电视——广告片；黄金段电视剧冠名； 重要节点新闻报道（家园、房车）
杂志——俏丽BOSS、苏州楼市
电台——104.8为主
其他——68路车身、太湖大道引导旗、现代大道站台、道路牌、DM、短 信
学习改变命运,知 识创造未来
中信太湖城大盘项目总策略及执行报告99PPT博思堂
苏州户外
城市中心区域、重要区域间主要交通动线——苏州本地客源
大苏州、上海等户外
高速路及外环线动线——大区域推动，周边城市形成辐射力学习Leabharlann 变命运,知 识创造未来位置
相城官渎立交下高 速
相城沪宁、苏嘉杭
类型
多面翻高 炮
两面高炮
苏嘉杭、绕城高炮 三面高炮
太湖大道越湖路口 三面高炮
度假区绕城东山出 口
度假区绕城西山出 口
三面高炮 三面高炮
档期
06/12— 07/12
中信太湖城大盘项目总 策略及执行报告99PPT
博思堂
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月5日星期五
项目推广执行策略
一、全案总体策略 二、项目分阶段执行策略 三、度假区推广建议 四、文化论坛推广建议
项目认识 形象定位 客户定位 推广思路 媒体策略 展示策略 销售策略
学习改变命运,知 识创造未来
客户活动侧重客户体验 大众活动侧重项目造势
学习改变命运,知 识创造未来
中信太湖城大盘项目总策略及执行报告99PPT博思堂
体验营销
贵宾专车接送
销售道具辅助
热气球体验（约15万 ）
看房车引导（约3万）
以开发商的名义，办水上游艇俱乐部VIP卡；购置游艇（价格约15万）； 看房车（亦作社区巴士）
学习改变命运,知 识创造未来
项目发展战略及规划方案
项目发展战略及规划方案1. 简介本文将从以下几个方面讨论项目的发展战略及规划方案，包括项目定位、目标市场、竞争分析、市场营销策略和资源配置。
2. 项目定位项目定位是项目发展的基础，它决定了项目应该追求的目标以及项目的定位在市场上的位置。
在项目定位上，我们将着重于市场细分和目标客户的确定。
通过市场调查和分析，我们发现对于该项目来说，最有潜力的细分市场是年轻人群体。
他们对于新趋势和潮流有敏锐的意识，并且乐于尝试新产品。
因此，我们的项目将定位于提供创新、时尚的产品和服务，以吸引年轻人的目光，并满足他们的需求。
3. 目标市场了解目标市场是制定项目发展战略的重要一步。
我们需要确定目标市场的规模、特点以及竞争状况。
根据市场调查，我们发现目标市场的规模非常庞大，并且处于不断增长的趋势。
这为我们提供了巨大的潜在客户群体。
在竞争方面，虽然市场上已经存在一些竞争对手，但我们认为他们的产品和服务并未完全满足目标客户的需求。
因此，我们有信心能够在市场上占据一席之地。
4. 竞争分析在竞争分析中，我们将对竞争对手进行深入研究，以了解他们的产品、定价策略、市场份额等情况。
通过竞争分析，我们发现竞争对手的产品在创新性和设计方面并不突出。
此外，他们的市场份额也相对较小，这给了我们机会去争夺市场份额。
鉴于这些竞争对手的不足，我们将通过提供创新、高品质的产品来打破市场格局，建立品牌优势，吸引目标客户。
5. 市场营销策略市场营销策略是项目发展的核心，它决定了我们如何推广产品、吸引客户、提高销售额。
我们的市场营销策略主要包括以下几个方面：- 品牌打造：通过注重产品的创新性和设计感，以及与目标客户的价值观契合，建立独特的品牌形象。
- 多渠道推广：通过线上和线下渠道进行广告宣传和销售，包括社交媒体、电视广告、实体店等，以扩大项目的曝光度。
- 用户体验：重视产品的质量和售后服务，提供便捷的购买和售后体验，以满足客户的期望，促进口碑传播。
- 价格策略：根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略，以提高产品的竞争力，并实现盈利。
大盘开发详细案例ppt课件
5
万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住 体验
区位特征：
城乡结合部,工业园区内。 可利用的自然环境资源较弱 。 政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。 启动战略中本项目可借鉴之处： 1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势， 营造休闲，写意的浪漫风情。 2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打 造成一座城，产生轰动效应。 3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、 退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。
课件部分内容来源于网络，如有异 议侵权的话可以联系删除，可编辑 版！
6
在一期开盘初期，将 •各种物业类型 •3万平米商业、 •中心广场、 •景观园林、 •教育设施 一并展示，未来生活 场景得以充分体验。
万科城一期展示区 ——看得见的未来居住体验
教育配套
广场、水系、风情商业 街等非限定性空间在入 口处核心位置优先展示， 为各种客户提供不同的 想象和体验空间
大梅沙海滨公园 休闲、旅游、度假区
盐坝高速
80 米
资源：
地块资源： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
北
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12
开发策略：物业类型由混合向单 一集中，容积率和价格低开高走
第一期10个月 第二期12个月
时间轴
2003—2004
问题 3
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物。
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
住宅大盘策划文本
住宅大盘策划文本一、市场调研和分析在进行住宅大盘策划之前，首先需要进行市场调研和分析，以了解目标客户群体的需求和市场竞争情况。
市场调研可以通过以下几个步骤进行：1.目标客户群体确定：根据大盘的地理位置和规模，确定适合的目标客户群体，例如年轻家庭、退休人群或投资者等。
2.竞争对手分析：了解附近已有住宅项目的类型、价格、销售状况以及客户评价等信息，以便发现市场的空白和竞争优势。
3.客户需求调研：通过问卷调查、个别访谈等方式，了解目标客户群体对于住房的需求和偏好，例如户型、配套设施、价格等。
二、规划和设计在市场调研的基础上，进行住宅大盘的规划和设计，以满足目标客户群体的需求，并提供独特的竞争优势。
规划和设计包括以下几个方面：1.地块规划：根据市场调研结果和土地条件，确定住宅大盘的规模、户型、建筑风格等。
2.绿化和景观设计：合理规划住宅区内的公共绿地和景观，提供舒适宜人的居住环境。
3.配套设施设计：根据目标客户群体的需求，规划和设计住宅区内的配套设施，例如幼儿园、健身房、社区活动中心等。
4.环保和节能设计：注重住宅大盘的环境友好性和节能性，采用可持续发展的设计理念和技术。
三、施工和建设在规划和设计完成后，进入住宅大盘的施工和建设阶段。
在这个阶段，需要考虑以下几个因素：1.施工团队选择：选择有施工经验和资质的建筑公司和相关专业团队，以确保工程质量和进度。
2.施工管理：建立严格的施工管理制度，监督施工进度和质量，确保按照规划和设计要求进行建设。
3.资金筹备和预算控制：确保项目的资金充足，并进行有效的预算控制，以保证建设过程的顺利进行。
四、销售和推广住宅大盘建设完成后，需要进行销售和推广，以吸引目标客户群体购买。
销售和推广可以采取以下几种方式：1.营销策略制定：根据市场调研和目标客户需求，制定合适的定价、优惠政策和销售渠道，吸引客户购买。
2.销售团队组建：组建专业的销售团队，培训他们了解产品特点和客户需求，提供优质的售前和售后服务。
中信长沙中信新城大盘项目推广策略方案89PPT青铜骑士
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•[ 传播命题 ]
•“中信10问”—— 中南五省超级体验商业中心
•夹报/现场包装等
•创 意 点：发问对话，直接透彻传达商业价值，十问作为一个
整
•
体，全面清晰传播商业的超值利好，无限增大住宅
的
•
意义。
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•2 、无限的户外：
•两房变四房，改写长沙住房史
•——中信新城青年社区，暖春新品上市
•88㎡ =原值110㎡
•——精明消费，中信新城2期青年社区即将推出
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
• 活动形式：电视片宣传：体验客户一句话采访/电视、软文报
•
导，节目访谈（参考凤凰卫视“镪镪三人行”）
•
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•现场包装：
• 创 意 点：深圳中信城市广场的今天和长沙中信城市广 场的明天对比，全方位展示中信商业的价值利益！
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•3 、现场：大资源小投入
•3000亩的生活场
•通过将项目3000亩规模资源与各种生活场景戏剧化的结合成充满 想象力的画面，形成视觉对比和冲击力。
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
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南京某超级大盘项目营销策划构思方案(doc 19页)
南京某超级大盘项目营销策划构思方案(doc 19页)南京·新天地花城60万平方米（16万平方米商场）超级大盘项目营销策划构思方案投标单位：xxxxxxx摘要针对南京江宁开发区项目策划，我们具有如下重大创新：1. 从城市经营角度，首先进行城市经营策划，造就江宁开发区经济发展万马奔腾的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，运作土地的一级半市场，展开大招商，大手笔整合金融、房地产、商业、物流社会资源，形成江宁投资置业的热潮。
目的：提升江宁新区——南京新城名片形象，提升房地产价值。
对于城市经营策划，我国著名策划机构王志钢工作室给予中兰德大力支持。
2. 商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划南京最具创意的大型shopping mall购物中心，将项目开发策划与招商策划同步进行，采用产权式商场方式帮助发展商首先回笼2-3亿元现金。
3. 在房地产项目策划方面进行重大创新，按照我国生态住宅规划，启动南京第一个大型生态健康社区，以大面积健康养生花卉形成的中心花园震撼南京置业者的心灵；4. 运用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们愿意将多年来投巨资完成的中华国际养生园成果引入到江苏，根据南京区域文化特点，规划在SHOPPING MALL建设5000平方米国际健康养生服务中心，融合中西健康养生文化于一体，巧妙提炼江苏吴越健康养生文化之精华，形成南京国际健康养生园，吸引大批成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售。
5. 本项目策划负责人具有丰富的发展商经验，能够充分运用客户营销与服务营销手段，结合深圳先进营销理念与南京区域文化特点设计出系列大型客户营销活动方案，形成满城争说新天地项目的局面。
6.中兰德具有专家群体优势，充分发挥母公司金融服务特色，运用金融创新手段引导客户购买我们的物业。
案名注解本营销策划方案暂将项目总体案名定为“南京•新天地”，其中住宅部分为“新天地•花城”。
置业国际深圳蛇口大盘项目总体定位战略方案DOC样本
西部通道开通后,蛇口将成为深圳唯一拥有海陆两大边境口岸区域,比照罗湖、皇岗口岸物业先后十年发展,就可以发现口岸流通对物业价值提高具备很大影响。
全海景优势
项目地块东南面拥有270度开阔海景面,长达1100米永久性海岸线将成为本项目独有景观资源,将成为本项目最大卖点及提高项目市场形象重要因素。
与都市有机结合：为了避免单一住宅开发,本项目应注重与周边都市社区有机联系,如在长达1100米海岸线上建一条观海长廊,游艇、码头等建设充分运用了本地资源和政府规划。
2.2硬件配套方面
多用途社区服务中心
类型多样开敞空间：多类型开敞空间满足了人们进行不同室外活动需要。人们各取所需
2.3软件方面
高密度与亲切宜人社区氛围
1.3 市场趋势
随着中华人民共和国房地产产业蓬勃发展,创造具备中华人民共和国特色社区成了当前市场大盘发展趋势。
住房有无 选取户型 选取地点 选取环境 选取社区
面积大小 较好绿化 配套完善 物业服务 参加管理
客户选取趋势——精神家园
居住发展趋势
开发强度趋势——超大规模
楼宇开发 社区开发 大规模住区开发
容积率: 2.95
注:关于指标变动详细理由和利润损益分析见附件1。
3.2项目地块分析
3. 2. 1地块形状分析
地块填海而成,地势平坦,由一片较为规则矩形空地和一块很不规则山脚空地构成。矩形空地东西长约600米,南北宽约500米,中间被一条拟建中望海路隔开,规整矩形地块有助于进行项目总体规划布局。
望海路将项目地块分割两块大小不一地块,位于蛇口山小地块由于地形不规则,用于住宅规划较困难,但可放置来提高项目档次其他配套,如休闲旅游设施。
区位优势
项目所处蛇口片区始终以来被以为是最适合人类居住、休闲地方。随着政府大力扶持, XXX片区将逐渐被开发成继蛇口之后集休闲、观光、度假、购物为一体居住圣地。
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考大盘开发模式及策略是指在建设大盘的过程中，通过明确的发展模式和合理的策略思考，实现大盘的可持续发展。
大盘开发是指将已有的资源进行整合利用，形成一个相互关联、互相促进的整体，实现资源的最大化利用和效益的最大化。
大盘开发的模式可以根据具体情况而定，但一般包括以下几种方式：一、资源整合大盘开发的第一步是资源整合，即将各种资源进行整合利用，形成一个整体。
这些资源包括土地、人力、资金等。
通过整合资源，可以发挥资源的优势，提高资源的利用效率。
二、差异化竞争大盘开发的第二步是差异化竞争，即通过与其他大盘的差异化竞争，获得竞争优势。
这可以通过创新，提供独特的产品或服务，或者通过降低成本、提高效率等方式获得竞争优势。
三、开放合作大盘开发的第三步是开放合作，即通过与其他大盘的合作，实现互利共赢。
开放合作可以通过各种形式实现，包括合作开发项目、共同利用资源、共同研发产品等。
通过开放合作，可以实现资源的互补和优势的互相促进。
四、可持续发展大盘开发的最终目标是实现可持续发展。
可持续发展包括经济、社会、环境三个方面的发展。
在经济方面，要实现经济的持续增长和发展；在社会方面，要实现社会的和谐发展和人民生活水平的提高；在环境方面，要实现环境的保护和可持续利用。
在制定大盘开发的策略时，可以根据具体情况确定，但应该考虑以下几个方面：一、优势资源的发挥在制定大盘开发的策略时，应该考虑如何充分发挥自身的优势资源。
这包括土地、人力、资金等方面的资源。
通过发挥自身的优势资源，可以实现资源的最大化利用和效益的最大化。
二、市场需求的调研在制定大盘开发的策略时，应该调研市场需求，了解市场的需求状况和发展趋势。
只有了解市场需求，才能制定出符合市场需求的开发策略，并实现市场的需求和资源的匹配。
三、合理规划和管理在制定大盘开发的策略时，应该进行合理规划和管理。
这包括土地规划、人力规划、资金规划等。
通过合理规划和管理，可以实现资源的合理配置和利用。
房地产大盘项目定位及营销推广策划报告-课件 (一)
房地产大盘项目定位及营销推广策划报告-课件 (一)房地产大盘项目定位及营销推广策划报告-课件随着中国经济和城市化的快速发展，房地产业也成为了国家重要的支柱产业。
不过随着市场竞争的加剧，房地产项目的定位和营销推广变得更加重要。
本篇文章将介绍房地产大盘项目定位及营销推广策划报告的重要性，并提供一些实用的建议。
一、房地产大盘项目定位的重要性1.1 达到定位战略定位战略是产品战略的一部分，是企业所选择的目标市场及其市场占有率的总和。
房地产大盘项目定位是企业向市场传递信息的基础，也是企业长期战略的重要组成部分。
1.2 强化品牌影响力房地产大盘项目定位是建立自身品牌影响力的基石。
通过定位的方式，企业能够在目标客户心中建立明确的品牌形象，从而增强市场地位和品牌影响力。
1.3 更好地满足客户需求通过对房地产大盘项目定位的关注，企业能够更好地了解客户需求，以满足客户的需求为导向，推出更好的产品。
二、房地产大盘项目营销推广策划报告的重要性2.1 统筹规划营销推广策略房地产大盘项目的营销推广对于项目的成功至关重要。
通过整合线上/线下营销手段，建立高效的营销推广方案，构建多渠道的用户接触口，从而提高品牌知名度和销售量。
2.2 定位目标用户营销推广策划报告的重要性就在于准确地定位目标用户，以便为他们提供个性化的体验和满足他们的特殊需求。
通过了解用户的观点和需求，从而实现产品定位的高效性。
2.3 衡量市场反应在营销推广活动中，必须对策略的预期结果进行监测和评估。
营销推广策划报告为企业提供了一个度量反应的标准。
因此在策划报告中，营销计划的规划、预算、执行和反馈等方面要求精益求精。
三、房地产大盘项目定位及营销推广策划报告的建议3.1 定位策略的选择在定位过程中，无论选择哪种类型的定位策略，都需要遵循实际情况和市场规律。
可以在产品特色、品牌形象、价值定位、强化营销推广策略等方面下工夫。
3.2 在线下场所设立展厅通过在房地产集中区域或重要商业区设立销售展厅，让购房者互动式的、有感觉的进入和了解项目的特色。
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市场定位
思考与定位
市场形象
精装精彩
成品城市
市场定位
思考与定位
1. 西北第一个以“新城市主义”理论为基
础构建的现代国际化城市； 2. 国际最流行的自然生态街区景观，功能
配套全、街区氛围足；
3. 属于普罗大众的住宅产品，引导未来发
展的居住潮流；
4. 新颖户型、精品装修，让居住成为理性 的消费。
市场定位
利用黄金周活动 4.24产品推介会 3.17住博会 5.16封卡 7.16开盘 制造第二次销售高潮
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
3.12亮相
5.1认购 5.28第二次认购
时间节点
节奏与实现
分期 时间
3/12 亮相 3/17 蓄水 4/24 5/1-16 认购 5/21 5/28-6/13 住博会 产品说明会 第一次认购 产品说明会 第二次认购 强化产品形象 展示户型和精装标准 卖卡1000张 持续制造市场热度 卖卡800张
项目亮相阶段
节奏与实现
项目亮相阶段
目的：传递项目名称、规模等基本信息，造成 入市轰动效果。 方式：用新城市和古都的强烈反差，引导客户。
项目亮相阶段
节奏与实现
企业亮相口号
百亿珠江，中国地产航母
好生活，在珠江
项目亮相阶段
节奏与实现
企业亮相软闻主题
百亿珠江，中国地产航母
百亿珠江掀起西安造城运动
项目亮相阶段
思考与定位
精装精彩
规划布局
建筑风格 环境风格 配套设施 生活方式
成品城市
以“新城市主义”为基础构建的现代国际化城市
后现代欧陆风格，现代、精致；且是精装成品房 国际生态化街区，强调品味和格调
包罗了所有城市的配套，如托儿所、幼儿园、中小学, 医院、综合百货、商业街、运动场等
高品质、高素质、丰富多彩
思考与定位
1、品牌导入—客户建立 2、品牌养护—客户维护 3、品牌增值—客户增殖
推广策略
策略与分解
4、持续对产品进行包装：
以“感受+体验”为主题对现场进行 “时间消费型城市”氛围的包装
推广策略
策略与分解
体验营销的展示模式
娱乐式体验 审美式体验 参与式体验 沉淀式体验
商业街，广场，平台 色彩， 形象包装， 视觉识别 售楼处，展示橱窗， 儿童天地 风格 ， 生活主张， 城市元素
节奏与实现
产品亮相口号：
颠覆长安
建筑记录历史，城市改变生活 西安城市复兴即将开始
蓄水阶段之客户积累阶段
节奏与实现
客户积累阶段 诉求项目定位和地理位置
主题：
“说城”
蓄水阶段之客户积累阶段
节奏与实现
序 于是 一个关于新城的梦想， 关于新城的传说在这里继续…… 珠江新城
思考与定位
第一部分 思考与定位
思考与定位
城市思考
城市思考
思考与定位
古长安，三千年风雨，十三代更叠 皇恩浩荡、博大厚重， 黄河文明经年积淀，从血液里改变了 古城的DNA链条， 辉煌的文明成为深烙在血液里的印记。 偶然的遭遇也许可以改变城市的影子， 但改变不了血液的颜色。
客户目标
思考与定位
迅速回笼资金
实现2009年销售收入4 亿
保持高销售速度
实现目标均价
每月400套左右
整体均价
提升珠江品牌和知名度
珠江在西安项目的开门红
第二部分
策略与分解
策略与分解
推广策略
推广策略
策略与分解
推广的四个基本要素
绝对差异性的优势 持续制造市场关注 建立并维护客户渠道
5.开盘阶段
推广思路：开盘工作是本次的推广工作的一个高 潮，也是再次引发市场关注的重要节点，配合着
现场展示环境的完善，促进成交。因此，此阶段 工程形象部位最好具备较好的展示条件。 推广手段：平面媒体释放、广播电视广告、结合 促销的现场公关展示活动。
节奏与实现
项目推广思路
节奏与实现
开盘前期推广主题
4、项目卖点提炼
5、客户渠道的解决办法
目录
第三部分 节奏与实现
1、开盘前推广节奏分期 2、开盘前期推广主题
目录
第四部分 珠江新城品牌形象策略
序
关于城的故事
黄帝时期为迎接战胜的蚩尤回来修建“黄城”； 夏代开始筑造的 “侯城”； 春秋战国时的越王城； 作为“立国树都”的勾践小城以及山阴大城； 隋开皇年间越国公杨素修郡的“罗城”； 南宋时期，战乱后缮治修诸的 “宋城” 。
策略与分解
SLOGAN
项目口号
策略与分解
珠江新城
精装城市，西安人的权力
释意：此口号紧扣项目定位，与项目卖点和 “经济适用房的特定性”巧妙联姻，形成一个 完整的对应关系，充分表述了珠江新城项目的 核心价值。
策略与分解
项目卖点
项目卖点
策略与分解
概念类
1.城市复兴运动
2.新城市主义
3.国际化生态街区
入市概念
策略与分解
“城市复兴运动”是珠江地产针对着西安的现 状有针对性的提出的，目的是为新城项目提出 理论意义上的指导和树立市场高度，它对西安 当前的城市现状和城市改造有着明确的指导意 义。
“城市复兴运动”对于西安广大市民来说，涉
及到每一个人的生活，是普遍关心的话题，具 备引发全民关注的冲击效果。
序
“城”从古代延续到现代，从古代的护身保 家变成现代的标志和灵魂。现代化的北京保 留着太多的城门，人们习惯亲切的叫它北京 城，它的存在就像这个城市的灵魂，让人着 迷。沉淀着浓郁历史的西安，散发着太多沉 重的味道，城墙、秦始皇兵马俑、大雁塔， 四四方方的形状下，人们习惯了它的样子， 习惯了这样一个城墙下的城市，但内心的躁 动和不安分仍奢望给这个城市注入新的火力。
项目定位
思考与定位
因此， 珠江新城是一个城市 千年古都中的国际化生态新城
思考与定位
市场定位
市场定位
思考与定位
从西安市的城市发展角度来看，珠江新城 是十三朝古都中新崛起的国际化生态新城， 是三千年历史的断代点。它的出现，改变 的将是西安古城人民对于居住的观念、对 于生活的观念、对于城市的观念。 从西安的城市格局来看，他是城市发展的 里程碑。珠江新城的出现，将最大限度地 改变北区在城市的地位，应该是轰动性的， 它的影响力不仅仅局限在房地产行业，而 是整个城市的一件大事。
项目卖点
策略与分解
产品类 1、超大规模生态新城 2、国际化街区人文景观环境 3、美观实用，户型合理、功能齐全 4、精装修成品房
项目卖点
策略与分解
品牌类
1. “百亿珠江”中国房地产界的“航空母 舰”； 2. “珠江新城”产品系列品牌东西呼应。
第三部分
节奏与实现
节奏与实现
开盘前推广排期
时间节点安排
谨呈：西安珠江投资有限公司
好生活· 在珠江
珠江新城 策略发展案
目录
一 二 三 四 品 牌 形 象 策 略
思 考 与 定 位
策 略 与 分 解
节 奏 与 实 现
目录 第一部分 思考与定位
1、城市思考 2、项目定位 3、市场定位 4、客户定位 5、客户目标
目录
第二部分 策略与分解
1、推广策略 2、入市姿态与入市概念 3、项目口号
持续对产品进行包装
推广策略
策略与分解
1、树立项目自身的绝对差异性（USP）
推广概念：珠江新城是一座城市 概念延展：城市的规模 概念延展：城市的功能 概念延展：城市的生活 概念延展：城市的印象
推广策略
策略与分解
2、持续制造市场关注
主动设定营销重大节点
蓄势—爆发—再蓄势—再爆发
推广策略
策略与分解
3、建立并维护客户渠道
作为充分竞争的营销手法，体验营销以强烈的品牌体验冲 击力建立起消费者心中的优势地位，用软性的产品述求点 抓住了客户的购买动机。
策略与分解
入市姿态和入市概念
入市姿态
策略与分解
入市姿态：轰动事件
珠江新城不同于一般的开发项目，它规模大，
周期长，因此入市要达到甩开竞争对手、一
骑绝尘的目标，必须在入市时引起全社会的 轰动，建议采用事件营销的方段，传递一个 城市出现，一个城市改变，引发社会最多数 人群的强烈关注。
珠江新城 改变的是历史，建筑的是未来
项目思考
思考与定位
城
是一种文明的延续， 是千年历史的灵魂。
项目定位
思考与定位
珠江新城， 不是一个普通的房地产项目。
项目定位
思考与定位
1.源于中国地产界航母的品牌之城； 2.项目规模超大的城中之城；
3.新城市主义旗帜下的精品之城；
4.多种商业形态、功能丰富的物质之城； 5.绿色生态和城市人文并存的精神之城； 6.国际化街区氛围的生态之城。
节点
新闻发布会
目的
企业品牌和产品品牌亮相
7/16
强销 10/1-8 11
开盘
展示活动 一期全面封顶
转合同强销
制造第二次销售高潮 给客户信心，造就市场紧迫感
推广节奏
节奏与实现
1. 亮相阶段
推广思路： 在住博会开始前一周左右，动用所有可以调动 的媒介进行同一时间的全城亮相，通过概念传 递项目名称和性质，在最短时间内强力造成全 城轰动效果，造成市场的强烈关注，也避免造 成在住博会上很陌生的感觉。 推广手段： 我们强烈建议在亮相时间，做个项目展示厅， 对来访意向客户进行登记，也便于后期销售工 作开展；亮相媒介包括报纸硬广、户外媒体； 做项目亮相的新闻发布会、媒体见面会，第一 次导入品牌“好生活，在珠江”。