某500强地产项目前期项目定位启动区建议

启动区尽设臵于昭
示性好区域，通过 市场较高形象的标 杆物业，从而提升 项目整体形象。
项目各期尽可能包
目每年的走量为15~40万平米/年。 分期开发的规模和次序，必须符合梯度增长的需要
需要考虑同期各物业类型互补，形成多元的产品线，满足市场需求，搭配销
括各种物业类型， 通过搭配推售，从 而制造高价值物业 的溢价。
首期启动区推盘量：总面积约10万平米，总套数约1700-1800余套
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启动区选择
根据地块特征，集合未来市政建设，本案启动区选 址方具有以下二个选择
1期
1期
启动区策略:A地块
启动区策略：C地块
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启动区选择
对比内容 资源展示 边界界定 项目形象目标
根据两种启动模式选择，建议首先启动C地块，树立市 场新形象，减轻资金压力
后期开发根据城市价值兑现度，整体开发遵循“梯度 开发的价值增长”模式
产品线 高层、小高 层 高层、小高 层、公寓、 市场亮点 高端产品线 生活示范区 驱动力 高新新区二期建设 启动，韦斗路改造 开始 规避市场风险 借力城市发展规划，利用 市场稀缺产品打开市场 价格预判 高层5800元/㎡-6500元/㎡； 小高层7000元/㎡-7800元/㎡ 高层6000元/㎡-7000元/㎡ 小高层7500元/㎡-8000元/㎡
高层6000元/㎡-7000元/㎡
小高层7500元/㎡-8000元/㎡
四期
2013年
层、低密洋 房、公寓、 商业
城市商业 地标建筑
来自百度文库
城市建设完善，
社区基本成熟
高层6500元/㎡-7500元/㎡
小高层8000元/㎡-8500元/㎡ 公寓6500元/㎡-7500元/㎡
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好的開始是成功的一半，a good start is already half way to success



具有拉动和整合企业品牌的作用
聚集人气，确立市场和客户的信心



备注：将项目的大规模开发建设与城市配套建设、市政道路建设等有效整合，实 现项目发展与城市发展相契合发展之路。
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项目启动区，需要考虑市场竞争、形象昭示、项目条 件等三大方面因素
启动区三大策略考虑
市场竞争
项目条件
形象昭示 塑造区域价值 展示企业创新 体现项目创新
啟動區開發策略
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启动区发展原则：
目标性原则
Principle objectives
操作性原则
Operational principles

快速提升本案项目的整体形象与品牌 为项目整体形象项目定调性

符合运作主体核心能力与资源条件 运作主体能够自主控制 与城市发展相契合，符合整体开发计划 有利于媒体传播，制造示范效应
周边街区整治（北京星河湾）
道旗
高标准物业服务
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启动区建议
通过具有高端产品线、内部配套和外部景观相结合方 式，营造高价值的情境
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启动区选址
启动区选址建议——外部条件有限的基础上，选择最 佳线路动态
方向一：创汇路→示范景观区 方向二：韦斗路→示范景观区
优

利于项目整个施工通路组织； 距离比亚迪大道较劲，有效拦截来自城内的客流 道路状况良好，不受市政建设干扰
√
优 劣

有利于地缘性客户到达
1、受韦斗路改造施工影响大 2、不易形成中心景观示范区
二期
2012年上 半年
高端产品线 生活示范区
西太新区初步修建， 捆绑市政建设，多元化产 景观示范区建成 品组合推售
商业
高层、低密 洋房、小高 层 高层、小高
公寓6000元/㎡-7000元/㎡
三期
2012年下
半年
整体形象
多元产品
韦斗路、教育配套 套完成，实景会馆 开放
市政道路建设基本完善， 社区整体配套跟进，地铁 3号线线建成通车 国家级科技软件产业园基 本建设，成熟社区，压轴 产品推出
三期约10万 四期约10万
2011年
C地块
D地块
开发：二期建设 市政：西太新区 建设启动
2012年
发市场。
开发：三期建设 市政：产业园基 本建成、休闲区 启动建设
一期约10-15万
二期约10-15万
2012年
A地块
B地块
开发：四期建设 市政：产业园投 入运营，休闲区 建成
2013年
5
整体开发策略
类别 时间 2011年10 一期 月-2012年 初
在项目定位、营销关键的中短期，在以市场竞争为前提，抓住市场需求的核心需求和 房地产发展趋势，有效的整合项目资源、实现品牌结盟。
3
整体开发策略
分析：整体开发策略，要顺应XX區二期开发，与推动 城市价值提升的市政建设保持一致
3-4年（2012-2013）
市政投资300亿
项目启动应顺应以下条件
•高新區二期建设正式启动，提升整 个区域价值。 •西太新區建設啟動，提升本地塊的 價值
产品类型 09年消化量 09年消化速度 2010年推售量
结论：
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启动区策略
启动区规模，项目整体分期充分考虑企业目标、市场 需求、营销可行性与项目周边条件的制约
分期规模的确定，必须充分考虑市场实现度
项目整体规模较大，物业的开发要实现快速滚动； XX区2010年楼市销量约110万平米，占西安总销量的10%，中高端住宅单项
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启动区的开发要规避开发问题：
展示通道和施工通路的问题 在展示通道和施工通路的问题上，要有效解决 两者相冲突。
规避项目距离主干道较远的问题
项目不临城市主干道，影响客户对项目的感受。 必须示范区必须要充分体现组团化、主题化， 体现更强的参与感，让客户身临其境。
规避市政建设带来的不确定因素：
售以降低市场风险；
需要考虑适在梯度推售推售节奏制造项目溢价；
分期次序，需要考虑到项目周边条件的制约
主入口的设臵，受到地块和周围环境的限制，从而影响形象展示区的形成，
需要对此进行区域形象再定位；
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启动区面积
根据XX核心区和新兴区典型楼盘综合分析，从而确定 本案首期启动区面积
物业类型 年销量 月销售 销售均价 平均月
方案壹：启动A 无任何景观和外部资源 韦斗路+比亚迪大道 中高容积率产品，形象度低 主流产品，价格受市场影响 公寓产品有一定的滞销性 后续开发价值较小 前期投入大，公寓销售难点多 韦斗路可到达，但道路现状差 集中商业极有可能返还村民 无法最大化体现区域价值 方案贰：启动C 无明显景观和外部资源
销售价格
参考楼盘
新兴区
核心区
根据市场2010年月均销售1.8-2万㎡/月计算，在2011年全年销售期计算， 低密度洋房+高层面积=20-25万m²左右
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启动区锁定市场的主流客户，以低密度住宅树立标杆 形象，以中高端产品形成明星产品
中高端以市场主力需
求为准，实现快速去 化，回笼资金； 中端产品进行搭配销 售，实现走量。
销售速度 后续开发价值 前期投入
主流产品，价格受市场影响 优势明显，具备一定的市场稀缺性 保证B地块开发，利用价值增长 前期投入较小，资金压力小 创汇路不是主要道路，昭示性较差 后期商业实现价值高 建立区域的新形象
道路现状利用
商业价值实现 对区域价值影响
√
树立市场创新形象
比亚迪大道+创汇路
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启动区设定
交通等市政设施及生活配套完善， 高新区二期生活氛围逐渐成熟 与本案契合度：★ ★ ★ ★ ★
首期启动区
二期启动区
三期完善区
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整体开发策略
契合城市发展兑现的价值，项目分为2-3年开发，实现 “梯度增长”
开发：一期动工 市政：韦斗路规 划建设启动
契合城市开发带来的 价值持续增长，梯度 式组团开发，期期有 亮点，批批见效益， 从而持续引领区域开
两带四区七园规模初具，与 沣渭 新区互动，共建斗门工业园 与本案契合度：★ ★ ★ ★
•建设区范围内农村拆迁完毕，不影 响项目启动开发节奏。
1-2年（2010-2011）
市政投资200亿
5-6年（2014-2015）
市政投资200亿
启动韋斗路、比亞迪大道、高新出 口加工聚集区 与本案契合度：★ ★ ★ ★ ★

高端产品线 类别：小高层
优势资源启动，奠定项目高端形象。 所处位置覆盖了一类和二类居住区， 易聚集人气，首期销售压力小； 中端产品线 类别：高层
优势


有效试探市场对于产品的接受度。
劣势
政府对城改项目的政策干预
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启动区开发的核心要求
启动区的开发要具备高起点：
〃体现高新区在全省的经济地位 融城市MALL、商业街区、城市公寓、中高 端住宅为一体的高新区二期生活城，是高新 区绝对的高品质项目。 〃体现项目整体高端定位 对奠定项目品牌形象起到决定性作用。因此， 体验区要体现高贵、大气。 〃凸显空间地产企业品牌 作为空间地产在高新区的首个奠基之作以及 开创新人居的企业理念，示范区要将空间地 产的实力、科技创新、推动区域发展、营造 优质人居的形象予以鲜明的体现。
中短期（2-3年） 中长期（3-5年）
快速的城市发展期 房地产的长期发展利好
•项目前期（2-3年）：快速发展的时期，区域价值度逐渐兑现，客户层面需求主流产品，应以市场 竞争和客户真实需求为导向，利用区域发展提升价值，以自身价值创造市场。 •项目后期（3-5年）：高新區新兴发展区进入成熟阶段，项目的整体销售进入中期，以结合区域发 展到情况，采用针对性的营销，在实现项目的价值和价格上，实现梯度增增长。
要通过示范性的开发效应，以及主动参与市政 建设的方式，从而将市政工程带来的影响减少 到最少化。
启动区开发定位：
新高新全景畫卷，经济大都會版圖
展示未來城市人居的示範區
Show the next Habitat Demonstration Area of life
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启动区模式
启动模式建议：通过“主题会馆+景观示范+联庭样 板”，塑造高价值感的城市展示面
动力引擎1：示范效应会馆
· 设置运动主题会馆，展示未来生活方式； · 大量运用太阳能等科技元素，展示中冶的企业创新实力。
启动区形 象策略
动力引擎2：主题景观示范区
· 设置生活主题广场，塑造区域形象价值； · 形成景观中轴，形成街区，给予客户以信心。
动力引擎3：城市街区
· 率先启动联庭样板展示，展示高端形象； · 以高端产品入市，提升项目整体价值。
地 產 項 目
XX地產XX區項目整體開發肆 啟動區建議
1
目標決定方向，戰略定位決定策略，專案的開發整體策略對專案 整體開發起到至關重要的作用
整体开发策略建議
2
发展要素
项目的整体发展战略要素，要在中短期和中长期互融 中选准恰当的定位
市场大势 土地属性 城市价值发展中 高新二期居住区 客户属性 多元化，中高端聚集 客户层面变得多元化 竞争状况 主流产品机会面大 整体市场蓬勃发展
市场供应数量
市场产品结构 市场价值预判 首期客户研判
市政建设力度
投资推进速度 地块内部拆迁 开发条件程度
展示生活情境
户型面积配比 启动开发面积
启动区域选址
整体形象建议 创新形象展示
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产品线供求分析
项目名称 总建面
项目启动区入市时，将面临来自周边区域内的直面竞 争，中高层产品面临一定的压力
类别 景观资源 比亚迪大道
★★★★
综合各种因素，通过强势取势的启动区策略，一举奠 定项目在高新的市场地位，形成核心竞争力
创汇路
★★★
高占位：中高价值物业为主流
产品启动，吸引市场关注
强展示：打造核心展示区及样板
产品展示区，树立形象
交通流线
区域开发 社会配套
★★★★
★★★ ★★
★★
★★ ★★
启动模式 启动 物业 小高层+高层+主题会馆+景观示范+景 观中轴
劣
创汇路不属于区域主干道，昭示性差
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启动区定位
打造开放、半开放、情景和专属四大空间，形成“环 环相扣、景随步移”的景观空间
销售中心
景观示范区
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建议会所示范系统
采用运动主题会馆，并充分运用科技技术，体现高质 量生活方式
1
2
3
1、会馆顶层上设置太阳 能光板，提供用电； 2、会馆走廊上设置太阳 能系统 3、会馆顶层设置温度计 量器，提供温度指南。
4、雨水收集系统
5、中水处理系统
4
5
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公共示范效应：采用低碳技术，展示企业实力和创新
示范效应
太阳能运用
风能运用
太阳能发电
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区域重塑
通过物业服务、形象昭示和接待体系等三大手段，建 立高端区域形象
要将周边的通 路进行“认养” 从而整体开发， 形成整体统一形 象和区域阻隔，
与周边环境形成
差异化。强化交 通流线的组织、 物业服务，营造 高端形象。
小高层
面积区间 100-115㎡ 120-130㎡ 145㎡ 预计均价 7500-8000元/㎡ 7500-8000元/㎡ 7500-8000元/㎡ 预计总价 75-86万 88-97万 108万
高层
面积区间 60-85㎡ 90-115㎡ 预计均价 6500-7000元/㎡ 6500-7000元/㎡ 预计总价 40-60万 55-80万