住宅建筑“偷面积”的方法

住宅建筑工程“偷面积”方法
判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。

结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法
1、低台凸窗和落地凸窗
主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。

业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。

不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。

属合理之“偷”。

2、管道井变客厅
主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。

业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。

3、赠送大露台和半地下室
主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招
不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。

在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。

所以，此类是属模糊性概念之“偷”。

4、立面造型空间变卧室
主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。

在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。

业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。

5、阳台变卧室
主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。

业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。

6、超大入户花园和大阳台
主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。

在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。

业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。

但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发
商需要考虑的。

7、奇偶层交错
主要技巧：在层高3米不变的情况下，利用上下两层的空间差异形成2.2m＋3.8m（相加刚好等于两层6米的高度）层高，赠送面积。

也就是在其中一层，将某个房间设计成2.2米的高度，此部分就可以不计建筑面积。

然后在相同的位置上，再利用他的上一层和下一层设计成层高为3.8米的高度的空中合院，又可以计算一半面积。

业内点评：此“偷”法可通过报建审批，且经过验收后无需改动直接交楼。

8、隐藏式衣橱
主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。

和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。

9、赠送阁楼
主要技巧：这一“偷”法适用于产品顶层，通称坡屋顶设计。

即坡屋顶的高度控制在2.2米以内。

业内点评：这种可以多出一个阁楼赠送给业主使用，但不计入业主的产权之中。

10、层高做大，变成挑高房源
主要技巧：这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。

在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，营造出小复式的概念。

后来东莞市有关部门为了防范这种户型的再次出现，将住宅的层高限制为4米。

业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，虽然丰富了功能，业主也拥有相应的产权，但极大的降低了居住的舒适度。

同时，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。

所以挑高房源的单价往往也更高
11、共享梯厅
现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。

电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

新计算方法“偷面积”五大招
“赠送超大阳台”、“超高复式”、“买一层送一层”、“N+1” ......这一类多变户型在以往的房地产市场上，都是开发商为吸引买家而大力宣传的主要卖点。

但这恐怕只能成为过去时。

在新的计算方法中，开发商“偷面积”的设计漏洞将重新被堵死。

尽管有业内人士坦言，前有禁令，后头必有化解之策，所以“偷面积”也不太可能绝迹江湖。

但是毕竟政策趋于严厉，“偷面积”的户型肯定会越来越少。

第一类：入户花园
这应该是目前最常见的偷面积的办法了。

由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，业主可通过自行装修的方式，将阳台改为书房使用。

此方法一般只在大户型单元，且自然资源景观较好的楼盘中使用。

缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，所以还是很值的，不过有些入户花园也不一定好用，有些私密性不强，有些则被邻居的“空调主机”
所包围，有些则三尖八角，不一定能够实现变身一间房间的作用。

所以买家也不要因为有所“赠送”，贪小便宜吃大亏。

第二类：窗梁上做手脚
将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使凸窗层高于2.2米。

这样一来，业主可以将该窗梁拆除，这样自然可以偷出几个平方米的面积来。

或者将窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时“低台”可打掉。

由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。

缺点：拆卸后无法保证墙体的隔热、保温。

且可能存在装修二次改造费用。

第三类：隐藏式衣橱
隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

这样的做法可以有效地提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。

缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性，此外对衣橱本身的维护会有一定影响。

第四类：空调室外机位，小小的储物间
将空调室外机位改造成生活阳台或者储物间，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。

如果改造成为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积(阳台只计一半建筑面积)。

如果改造成储物间，则可以不计算入面积。

缺点：所“偷”面积不多，不过也可以做储物之用，多多益善。

第五类：可延展客厅，多出来的客厅
“可延展客厅”，将原设计的两户之间的管道井面积两家各分一半(可做到9平方米之多)。

在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示。

在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。

待验收后重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼，业主可根据个人需求将其扩展为客厅或卧室使用。

缺点：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

目前楼市流行的“偷面积”：
一、利用“层高低于2.2米不计入建筑面积”做假顶、低台，等业主装修时拆掉
；
二、利用“露台不计入建筑面积”将赠送部分做成大露台，再用墙壁封闭，业主装修时只要敲掉墙壁就是一个完整的房子。

也可以将露台部分三面敞空，等测量面积后再封闭起来；
三、利用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；
四、做2.2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分；
五、将层高做到4.9米或5米以上，测量按一层面积计算，业主装修时可以自行隔开做成两侧复式房。