2011年_湖南中原_卓越蔚蓝海岸项目_商铺定价及销售方案

卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
湖南中原事业一部 Hunan.9.2011
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目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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本案
谷山站
市政府站
地铁物业，实现商圈增值
> 距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规 划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷 舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
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恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
销售套 楼层 一层 一层 一层 合计 主力面积 18-34.61 59-99 105-123 套数 9 10 6 25 占比 36% 40% 24% 100% 数 8 2 0 12 销售率 90% 20% 16.7% 48%
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
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租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
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潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈
近年来岳麓区新增供应项目较少，未来将加大供应量，主要集中在人流比较密集、区域发展相 对成熟且交途便捷的区域，特别是滨江新城的打造，带动大量优质商业癿开发，促进大河西区 域癿商业升级换代。
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推售情况： 9月3日开盘推出项目20-20#临街商铺，共2层，只推出第1层，共推出25个铺面，商铺业态定位：除餐饮 其他均可。第二层，面积在200-300平米之间，未出售。 价格情况： 最高价25000/平米，最低价19000元/平米，均价21000元/平米； 优惠情况： 1、开盘当天优惠一次性9.7折，按揭9.8折，分期付款9.9者； 销售情况：当天出售10套，截止9.7售出12套。
•
租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上
；
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目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
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小结：
• •
商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有， 主力租金水平集中在100-150元/平.月；
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
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市府（观沙岭）商圈业态分布
本案
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区政府
市政府
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双地铁物业未来升值空间无限
地铁对沿线物业价格的提升表现
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约 1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。 > 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
劣势
业的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商
业核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有 商业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定
机遇
，将扩大消费覆盖面。
的客户分流；
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来自百度文库标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
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威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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城市规划： 双CBD规划，河西新商业商务中心形成，区域 未来商业发展潜力巨大
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
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租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中 轴。规划修改对城 市的空 间结构进行了优化。提出了 沿“一轴两带”发展。“一 轴”指湘江发展轴，“两带” 分别指北部发展带（串联了
宁乡县城、长沙县城及一大
批国家、省级经济技术开发 区等）和南部发展带（串联 黄花机场、长沙高铁南站、 省政府、大学城、洋湖垸总
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一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划
市政府、区政府板块核心区 投资升值潜力巨大
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商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
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一次性优惠95折，按揭优惠97折
开盘当日优惠99折 7日内签约优惠99折
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商铺蓄客拓展：
老客户对项目认可度较高，比较容易成交；
目前老客户数量近2000批，有一定的资源； 群发信息给老客户； 老业主自购商铺可额外享受1个点的优惠； 启动商铺“老带新”政策；
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25% 上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50% 香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均 升值近50％，投资回报率达到15 ％ 深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等
部基地等）。
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商业调研范围界定：
项目紧邻金星大道和含
光路，离市政府较近
本案 因此进行本项目商业分 析时，将“市府片区” （观沙岭） 、“桐梓 坡、银盆岭片区”作为 项目商业研究的主要目 标。
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商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底
商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺 铺号 面积 铺号 面积 101 48.12 102 20.82 36#商铺 101 49.06 102 36.49 103 49.03 104 44.94 103 51.07 104 57.85 105 20.82
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一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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商铺推售节点建议：
9月13日
9月25日
桐梓坡、银盆岭商圈
本案
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桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主
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9月30日
对外释放信息
通知客户，带意向客户看铺
商铺开盘
基本清盘 尾货去化
节点式集中爆破销售
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商铺蓄客建议：
蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客； 蓄客形式：意向客户积累 优惠政策：9月25日享受开盘优惠
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世茂铂翠湾6月18号商铺开盘，推出194套，截止8月30号，共销 售了164套。销售率达到84.53%，成交均价23000元/㎡
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商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新CBD，商业发展更加迅速 经济环境：岳麓区的经济发展持 续向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业 ，一般来说，地铁口岸商业在2-3年 内将升值20%；茶山路的全线拉通 自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商 制了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑 及安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客 户对区域商业发展热情还不够；
商业业态布局：
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桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租 金水平高于中间段
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