2011年_湖南中原_卓越蔚蓝海岸项目_商铺定价及销售方案
中原地产策划书3篇
中原地产策划书3篇篇一中原地产策划书一、项目概述中原地产作为房地产行业的知名品牌，致力于为客户提供优质的房地产服务。
本次策划旨在提升中原地产在市场中的知名度和竞争力，扩大业务范围，提高客户满意度。
二、市场分析1. 市场现状：当前房地产市场竞争激烈，客户需求多样化。
中原地产需要深入了解市场趋势和客户需求，以便制定针对性的营销策略。
2. 竞争对手分析：分析竞争对手的优势和劣势，找出差异化竞争的切入点。
3. 目标客户群体：确定中原地产的目标客户群体，包括年龄、收入、购房需求等特征，以便更好地满足客户需求。
三、营销策略1. 品牌建设：提升中原地产的品牌知名度和美誉度，通过广告宣传、公关活动等方式加强品牌形象塑造。
建立品牌网站和社交媒体平台，加强与客户的互动和沟通。
2. 产品创新：推出具有特色的房地产产品，如高端住宅、商业地产、养老地产等，满足不同客户的需求。
优化产品设计和服务流程，提高产品质量和客户满意度。
3. 渠道拓展：加强与房地产开发商、中介机构、金融机构等的合作，拓展销售渠道。
开展线上线下营销活动，如房地产展会、网络推广、电话营销等，提高市场覆盖率。
4. 客户服务：建立完善的客户服务体系，提供优质、高效的售前、售中、售后服务。
定期开展客户满意度调查，根据客户反馈及时改进服务质量。
四、活动策划1. 房地产展会：参加国内外知名的房地产展会，展示中原地产的产品和服务，吸引潜在客户。
2. 新品发布会：定期举办新品发布会，介绍中原地产的新产品和创新理念，提升品牌形象。
3. 客户答谢活动：举办客户答谢活动，感谢客户的支持和信任，增强客户粘性。
4. 公益活动：积极参与公益活动，提升中原地产的社会形象和品牌价值。
五、执行计划1. 时间安排：明确各项活动的时间节点和执行进度，确保策划方案的顺利实施。
2. 人员分工：合理分配人员职责，确保各项工作的顺利开展。
3. 资源保障：确保活动所需的资金、物资、人员等资源的充足供应。
楼盘销售方案策划【7篇】
楼盘销售方案策划【7篇】楼盘销售方案策划篇1一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
房地产销售方案 房地产销售方案策划(10篇)
房地产销售方案房地产销售方案策划(10篇)为了确保事情或工作科学有序进行，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。
那么制定方案需要注意哪些问题呢？这里的10篇房地产销售方案策划是作者小编为您分享的房地产销售方案的相关范文，欢迎查看参考。
制定房地产销售计划方案篇一销售目标：5000万明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向，且又能够给销售人员增加压力增加动力。
目标分解：1、分解到人：已上岗员工每人420万/月任务，新入职未上岗人员190万(实际分配给老员工500万/人/月，新进员工250万/人/月);组任务分解：孙方志组2100万，腾格勒组1680万，刘佳组1220万(实际销售任务分配：孙立志组2500万，腾格勒组2020万，刘佳组1500万)。
2、分解到物业类型：商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。
销售策略：思路决定出路，思想决定行动，只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成既定目标。
销售策略不是一成不变的，在执行一定时间后，可以检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。
1、外拓工作关系的初步建立并开展。
团体利用，加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体，从而获得一些潜在客户资源。
刊物利用，从黄页、电子话薄、同学会名录、专业团体人员名录上，也能发现一些有价值的客户信息。
2.、开展行坐销结合，每天上下午各派4--6人(主管领头)出去贴海报、填门店调查表、发放DM单，来快速积累客户(DM单半天200张，门店调查表15份)。
地点：如大型商场，商档居住小区附近，高档会所俱乐部附近，写字楼等时间：每天上午9：00--12：00下午4：00--7：003、电销的开展，每人半天打50组电子话。
4、对于意向强而迟迟不下定的客户，采取换主管来帮追，或者约到之后由主管或经理帮谈。
房地产项目营销推广方案与策划书
房地产项目营销推广方案与策划书项目地处XXXCBD核心位置，交通便利，商业氛围浓厚，成为商务活动的最具竞争优势的地方。
品牌优势：XXX是知名的房地产投资公司，具有良好的品牌形象和信誉度。
二）劣势（W）市场竞争激烈：目前市场上商务公寓供应相对空白，但竞争对手包括商住楼、写字楼、酒店式公寓等，市场竞争激烈。
三）威胁（T）政策风险：随着政策的变化，房地产市场的政策风险增加，可能对项目的开发和销售带来威胁。
四）机会（O）市场需求增长：市场对商务公寓的需求呈上升态势，项目有较大的市场机会。
五）回避原则避免过度依赖某一客户或市场，保持多元化经营，降低市场风险。
三、项目市场定位一）产品定位商务公寓，为商务人士提供高品质的办公和生活环境。
二）目标客户群定位企业高管、商务精英、外籍人士等高端客户群体。
三）目标客户群特点分析目标客户群体消费能力较强，对品质和服务要求较高，注重生活和工作的平衡，对居住环境和社交圈有较高的要求。
四、推广和营销策略一）整体推广策略以品牌为核心，通过多种渠道和形式进行宣传推广，提高品牌知名度和美誉度。
二）阶段性传播和营销策略根据项目开发和销售的不同阶段，采用不同的传播和营销策略，包括预售、开盘、入住等。
三）媒体组合策略通过多种媒体渠道进行宣传推广，包括广告、公关、网络营销等。
四）整体推盘策略及走势预测根据市场需求和竞争情况，制定整体推盘策略，并进行销售走势预测和调整。
五、促销策略采用多种促销手段，包括赠送礼品、优惠折扣、返现等，吸引客户购买。
六、前期推广费用预算根据推广和营销策略，制定前期推广费用预算，包括广告费、公关费、人员费用等。
XXX区是近年来XXX市开发建设的新城区，旨在成为该市的金融、通信、经济、政治、文化和信息中心。
本项目位于XXX中央商务区核心地段，毗邻市政府、国际展览会中心、顶级办公商务和酒店建筑，以及美景如台湾广场和洞庭湖景观带。
该项目与周边的高档建筑连成一片，构成XXX未来CBD 最为完善的城市商务、金融、文化和居住集中地。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
商铺定价方案
七、结语
本商铺定价方案旨在为项目提供细致、合理、具有市场竞争力的定价策略。在实施过程中，需根据市场变化和项目实际情况灵活调整，确保商铺定价的科学性和有效性。通过严谨的定价管理，为项目的成功奠定坚实基础。
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺定价方案
一、项目背景
随着我国经济的快速发展，商业地产行业日益繁荣，商铺作为商业活动的重要载体，其价值日益凸显。为合理评估商铺价值，制定合法合规的商铺定价方案，本方案将结合项目具体情况，提出针对性的定价策略。
二、项目目标
-合理评估商铺价值，确保商铺价格的公平、合理；
-提高商铺的市场竞争力，吸引优质商家入驻；
六、保障措施
-建立健全内部审批制度，确保定价方案的合法合规；
-加强与相关部门的沟通，及时了解政策动态，确保定价方案符合政策要求；
-定期对商铺市场进行调查，掌握市场动态，为定价提供依据；
-加强对商铺定价过程的监督，确保公开透明；
-对定价方案进行定期评估，根据市场变化及时调整。
本方案旨在为商铺定价提供一套合法合规、科学合理、具有竞争力的定价策略，为项目顺利推进提供支持。在执行过程中，应根据实际情况灵活调整，确保商铺定价的合理性和市场竞争力。
第2篇
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
卓越·东部蔚蓝海岸专案研究报告 -37页共39页
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目建筑设计 项目大堂设计 项目园林景观 项目内部配套 售楼处 样板房 销售状况 户型点评
2 产品分析
产品分析
全新的蓝生活时代
建筑风格
景观设计采用新古典主义风 格。通过尊计造就了浪漫的情 怀。
山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，
直通澳头镇
交通状况分析
➢ 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； ➢ 目前项目周边公交线路较少； ➢ 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。
项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。
周边环境 市政绿地
广告推广
客户策略：再创蔚蓝经典 口径应变
让生活再蓝一点 深圳东三环 坪山新区东中央生 活区 沉淀卓越蔚蓝系十 年生活大城 再度开启 全新的蓝生活时代
口径应变
客户犹疑点应对说辞
客户观望点
1 房间小
应对说辞
①不小，每间房间都3米开间②咨询客户家庭结构，为其合理进行房间空间布局
2 想要更低价格 3 未来房价升值空间 4 未来政策走势 5 对升值空间有怀疑
入住时间 2012年5月
一期产品为80-140平米2 房至4房高层住宅。
6
栋
5栋
4
栋
2
栋
3
栋
【区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距 离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪 山新区发展利好，发展前景最佳。
坪山新区
中央居住 区
➢大亚湾唯一综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套； ➢距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好； ➢高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势； ➢大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。 ➢目前西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中山大学 附属医院（新建2011年投入使用，上杨区位置）。
卓越长沙蔚蓝海岸大盘项目营销策划案
卓越长沙蔚蓝海岸大盘项目营销策划案一、项目概述卓越长沙蔚蓝海岸是一座以高端住宅为主的综合性大盘项目，位于长沙市中心核心区域，周边拥有完善的配套设施和便利的交通网络。
项目总占地面积达到500亩，建筑总面积超过200万平方米。
项目按照绿色生态、高品质品质规划，以打造高尚居住环境为目标，引领长沙房地产市场的发展。
二、市场定位卓越长沙蔚蓝海岸定位为高端人群，以中高层住宅和别墅为主打产品。
项目将提供各类户型，包括一居至四居的公寓以及独栋别墅，满足不同家庭需求。
项目的价值定位是打造一个高品质、舒适、便捷、安全的居住社区。
三、目标客户分析1. 高净值人群：具有较高收入和资产的高净值人群，追求高品质的生活方式。
2. 刚需家庭：年轻的夫妻及家庭，急需购置自己的住房，重视居住环境和住宅质量。
3. 投资者：看中房地产市场的投资回报率，希望通过购房投资获取稳定收益。
四、营销策略1. 品牌建设：通过大规模广告宣传和线上线下推广活动，提升卓越长沙蔚蓝海岸的品牌知名度和美誉度，确立项目的高端品牌形象。
2. 优质产品：推出满足不同客户需求的高品质住宅产品，注重建筑质量和空间设计，提供舒适的居住体验。
3. 营销活动：举办开盘活动、展示会和购房洽谈会等促销活动，吸引潜在客户参观项目、了解产品，并提供优惠政策和购房咨询服务。
4. 线上推广：通过互联网平台和社交媒体等渠道，发布项目信息和优惠政策，吸引目标客户了解和关注项目，并提供在线咨询和预约系统。
5. 专业销售队伍：培训销售人员，提升专业知识和销售技巧，针对不同客户提供个性化的咨询和服务，增强客户满意度和购房意愿。
6. 标杆效应：通过产品品质和居住环境的优势，吸引优秀的业主入住，形成社区的标杆效应，进一步吸引目标客户购房。
五、竞争优势1. 地理位置优越：项目位于长沙市中心核心区域，周边交通便利，配套设施完善。
2. 优质社区环境：项目将打造绿色生态、高品质的居住环境，提供完善的社区配套设施，如花园、游泳池、健身房等，为业主提供舒适、便捷的居住体验。
商品房销售方案范文(二篇)
商品房销售方案范文活动背景：株洲，位于湖南东部湘江之滨，距省会长沙____公里，总面积____平方公里，总人口____万，其中城区面积____平方公里，城区人口____万，下辖4县一市。
据统计：____年株洲市生产总值____亿元，人均国民生产总值达到____元，人均可支配收入____元，居民生活水平在不断提高。
由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比较发达，株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地，旅游业逐步发展成为株洲的重要产业，近年来随着房地产业的扩张，株洲的商品房交易也日趋火爆，____年____月天然气将进入株洲，房地产市场的火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机遇和市场空间。
X品牌是湖南当地的厨电品牌，在株洲灶具市场占有____%的市场份额。
为把握商机，占领市场，积极开辟新的销售渠道，X品牌利用自身的地缘优势，针对房产市场专门组织了一系列的小区促销活动。
一、活动目的提高X品牌知名度及市场占有率，拓展新的销售渠道以扩大销量。
二、活动主题：购X品牌家厨，创造美好新生活。
三、活动前期准备：A、宣传品制作。
①条幅：保证每个小区悬挂____条，可挂在小区外墙、路边树干及小区内主干道上。
内容可为：X品牌家厨义务维修服务点;X品牌创造舒适健康新生活;新生活，新家厨—X品牌家厨，条幅作为现场的促销广告，内容为X品牌企业标准色，蓝底白字，以吸引消费者注意，形成强烈的视觉冲击力。
②海报：张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产品上，以引起消费者注意，达到宣传的目的。
③X展架：内容主要是产品形象及企业形象Logo以及促销活动内容及服务内容等。
④DM宣传单页：由导购员或临时导购员在小区门口，人流量大的过道交叉路口，主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页，向消费者传递信息应直接，完整，因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等，适当印上产品型号、尺寸及简介。
卓越长沙蔚蓝海岸大盘项目营销策划案
【金鹰城·圣爵菲斯】的价位在58-90万/套，【香格 里·麓山】的价位为64万/套左右，【水云间】的价位在 92-184万/套；
从多层洋房的比较：
【美林·水郡】为纯多层建筑，价格控制在34-72万/套， 【绿城·桂花城】目前只推出三房产品，面积集中在145 ㎡左右，总价控制在50-65万/套；
较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧和商业店及文化场所
目标客户是什么？
长沙换楼族
长沙二次及二 次以上置业者
卓越·蔚蓝海岸
外地回长置业者
• 项目的户型和面积主要针对中产阶层，并非豪宅定位； • 据调查，岳麓区有高比例的白领、教师、公务员计划在近几年内置业，就近选择是 本地客户购房重要的选择理由； • 因目前政府对本项目的市政、交通及相关配套规划并无明确导向，加上本项目的价 格，对一次置业人群吸引力不大； • 富足人群关注楼盘质素，暂时性的不良因素对他们并影响不大；
目标人群
长沙换楼族 二次置业人群 外来置业人群
核心需求动机
归属需求 自尊/自我实现需求
归属需求
目标客户的购房决策过程：
小区环境、交通、价格、配套设施和地段这几个因素往往是对目标客户产生综 合影响，而不是单独发挥作用，决策的过程往往是：
价格
比较
楼盘综合素质
小区环境、各项生活 配套、交通情况、物 业管理
1、客户的类型
业主置业情况
三次以上
15% 三次置业
5%
首次置业 35%
二次置业 45%
首次置业
二次置业 三次置业 三次以上
高档楼盘不仅被二次置业者所追捧，也成为了那些经济收入较高的首次置业 者的首选。
2、客户来源区域 （某楼盘客户来源区域参照）：
实例讲解房地产项目定价案例
实例详解房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
[精选]卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
![[精选]卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案](https://img.taocdn.com/s3/m/c6424aaa168884868662d62a.png)
地铁对沿线物业价格的提升表现
广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%
本案
上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中轴。
规划修改对城 市的空间结构 进行了优化。提出了沿“一轴 两带”发展。“一轴”指湘江 发展轴，“两带”分别指北部 发展带（串联了宁乡县城、长 沙县城及一大批国家、省级经 济技术开发区等）和南部发展 带（串联黄花机场、长沙高铁 南站、省政府、大学城、洋湖 垸总部基地等）。
商业业态布局：
桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金 水平高于中间段
桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城 市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至 60-140元/平.月，年增长率在30%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
市府（观沙岭）商圈业态分布
本案
观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
资料出自：泽西城09年商铺调研
项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划 市政府、区政府板块核心区
投资升值潜力巨大
房地产销售方案 15篇
房地产销售方案 15篇房地产销售方案 1一、计划概要针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。
也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。
但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。
我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的`。
但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。
对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。
在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。
70%成交率，可增加74组认筹。
加上之前的累计认筹189组。
认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。
这是经过半年时间的准备才达到成绩。
如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。
卓越·东部蔚蓝海岸专案研究报告 -37页共38页文档
通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了 雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。
园林景观：让生活再蓝一点
【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】
1
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1、坪山河湿地公园健康跑道
2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭
山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，
直通澳头镇
交通状况分析
➢ 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； ➢ 目前项目周边公交线路较少； ➢ 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。
项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。
周边环境 市政绿地
773316平 方米
容积率 1.25
绿化率 楼层状况
车位
35%
别墅为地 上3层+架 空层
18000个
均价
总户数 开盘时间
4900元/平 方米
16000
2019年11 月5日
入住时间 2019年5月
一期产品为80-140平米2 房至4房高层住宅。
6
栋
5栋
4栋2栋3 Nhomakorabea栋
【区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距 离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪 山新区发展利好，发展前景最佳。
惠阳中心区
地铁3号延长线30 分钟连接深圳中心 区
厦深铁路—2019年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作
大亚湾西区
大亚湾中心区
霞涌片区
坪山新区
石化大道2019年连接
锦绣东路，无缝对接 龙岗
沿海高速—2019年4月通车， 霞涌及石化区设有出口，深圳
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目标
> 高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价 > 高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化
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9月30日
对外释放信息
通知客户，带意向客户看铺
商铺开盘
基本清盘 尾货去化
节点式集中爆破销售
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商铺蓄客建议：
蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客； 蓄客形式：意向客户积累 优惠政策：9月25日享受开盘优惠
一“轴”两”带”: 湘江将成为城市的发展中 轴。规划修改对城 市的空 间结构进行了优化。提出了 沿“一轴两带”发展。“一 轴”指湘江发展轴，“两带” 分别指北部发展带（串联了
宁乡县城、长沙县城及一大
批国家、省级经济技术开发 区等）和南部发展带（串联 黄花机场、长沙高铁南站、 省政府、大学城、洋湖垸总
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目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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商铺推售节点建议：
9月13日
9月25日
商业业态布局：
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桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租 金水平高于中间段
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恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销 售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡
销售套 楼层 一层 一层 一层 合计 主力面积 18-34.61 59-99 105-123 套数 9 10 6 25 占比 36% 40% 24% 100% 数 8 2 0 12 销售率 90% 20% 16.7% 48%
区政府
市政府
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双地铁物业未来升值空间无限
地铁对沿线物业价格的提升表现
地铁2B线带动区域发展，提升项目价值
> 本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约 1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。 > 随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将 成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受 欢迎，而且资源有限，升值潜力大。
劣势
业的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限
区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商
业核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移； 项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有 商业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定
机遇
，将扩大消费覆盖面。
的客户分流；
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观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市 场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快
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租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至 60-130元/平.月，年增长率在20%以上
卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案
湖南中原事业一部 Hunan.9.2011
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目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈
近年来岳麓区新增供应项目较少，未来将加大供应量，主要集中在人流比较密集、区域发展相 对成熟且交途便捷的区域，特别是滨江新城的打造，带动大量优质商业癿开发，促进大河西区 域癿商业升级换代。
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商业研究的主要目标
“市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区”
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商铺S W O T分析
优势
地段：市府区府双府核心 商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小 学，拥有学校消费和公园商业的双重价值； 消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才 小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群 城市规划：河西成为政府重点发展区域，未 来新CBD，商业发展更加迅速 经济环境：岳麓区的经济发展持 续向好，产业结构逐步完善； 交通环境：轻轨、地铁口岸商业 ，一般来说，地铁口岸商业在2-3年 内将升值20%；茶山路的全线拉通 自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商 制了中大型商业入驻的可能； 商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑 及安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。 客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客 户对区域商业发展热情还不够；
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
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小结：
• •
商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主 租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有， 主力租金水平集中在100-150元/平.月；
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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项目处于大河西双府核心区
政府90亿市政板块规划
市政府、区政府板块核心区 投资升值潜力巨大
本案
谷山站
市政府站
地铁物业，实现商圈增值
> 距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规 划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅 客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷 舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业 主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给 业主良好的投资升值空间。
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威胁
目录
一．目标 二．项目概况 三．区域市场研究 四．竞争项目商铺调研 五．商铺销售策略 六．商铺价格策略
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城市规划： 双CBD规划，河西新商业商务中心形成，区域 未来商业发展潜力巨大
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商铺基本资料
规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底
商
面宽：约6-8米；进深：约5.9米 总体量：378。2平米 总套数：共9套
32#商铺 铺号 面积 铺号 面积 101 48.12 102 20.82 36#商铺 101 49.06 102 36.49 103 49.03 104 44.94 103 51.07 104 57.85 105 20.82
桐梓坡、银盆岭aline Group, 2010
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桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售 街铺为主
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推售情况： 9月3日开盘推出项目20-20#临街商铺，共2层，只推出第1层，共推出25个铺面，商铺业态定位：除餐饮 其他均可。第二层，面积在200-300平米之间，未出售。 价格情况： 最高价25000/平米，最低价19000元/平米，均价21000元/平米； 优惠情况： 1、开盘当天优惠一次性9.7折，按揭9.8折，分期付款9.9者； 销售情况：当天出售10套，截止9.7售出12套。
资料出自：泽西城09年商铺调研
资料出自：奥克斯11年商铺调研
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市府（观沙岭）商圈业态分布
本案
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