重庆地票制度运行现状与改进建议
重庆地票制度施行中存在的问题与对策_刘朝旭
·城乡统筹与农村改革·西部论坛West Forum 第21卷第1期2011年1月Vol．21No．1Jan．2011doi：10．3969/j．issn．1674-8131．2011．01．006重庆地票制度施行中存在的问题与对策*刘朝旭，雷国平（东北农业大学资源与环境学院，哈尔滨150030）摘要：重庆地票制度是我国城乡建设用地增减挂钩政策的重要实践，以“先补后占”代替“先征后补”，建成了城乡统一的土地要素市场，显化了农村土地价值，优化了农用地、建设用地的空间布局，对推进我国城乡统筹发展具有重要意义。
重庆地票制度在实践中不断完善，运行情况良好而稳健；但也暴露出一些问题，应鼓励农民参与复垦，规范复垦验收环节，动态调控地票价格，扩大地票适用范围，完善地票价款收益分配机制，以深化统筹城乡土地制度改革。
关键词：重庆地票制度；统筹城乡；增减挂钩；城乡建设用地；农村土地交易所；复垦耕地；土地制度改革；土地收益分配中图分类号：F301．1；F127719文献标志码：A文章编号：1674-8131（2011）01-0032-05Problems Existed in the Implementation of Chongqing’sSecuritized Land Exchange and Its CountermeasuresLIU Zhao-xu，LEI Guo-ping（School of Resources and Environment，Northeast Agricultural University，Heilongjiang Haerbin150030，China）Abstract：Chongqing’s securitized land exchange system is an important practice in China’s urban and rural construction land on quota of the increase and decrease，uses land reclamation first and then expropriation of the land to replace firstly expropriating the land and then land reclamation，has set up unified urban and rural land factor market，unveils rural land value，has optimized the space layout of arable land and construction land and is of important significance to furthering China’s overall urban and rural development．Chongqing’s securitized land exchange system is continuously perfected in practice and is stable and good in operation but has some problems．In order to deepen overall urban and rural land system reform，the peasants should be encouraged to take part in the land reclamation，the inspecting and accepting link of the land reclamation should be standardized，the price of securitized land should be dynamically regulated，the application range of securitized land should be enlarged，and the pattern of income distribution of securitized land should be perfected．Key words：Chongqing’s securitized land exchange system；overall urban and rural development；quota for land increase and decrease；urban and rural construction land；rural land exchange；reclamation of land；land system reform；income distribution of land23*收稿日期：2010-11-09；修回日期：2010-12-11作者简介：刘朝旭（1986—），男，河北衡水人；硕士研究生，在东北农业大学资源与环境学院学习，主要从事土地政策与土地评价研究；E-mail：liuzhaoxu19@yahoo．com．cn。
重庆“地票”交易改革的经验和启示
革举措 ， 即设立农村土地交易所 ， 将农 村闲置 、 废弃 的建设 量和数量两方面验收把关。三是交易。地票 由土交所按照
用地复垦为耕地 ， 这些新增耕地作为新增建设用地指标 ， 在 公开公平公 正原则组织交易 ， 并依用地 『 生质 、 价格等要求进 优先保 障农村建设 用地 后 ， 剩余部分可以在土地交易所进 行招 、 拍、 挂； 具有独立 民事能力的自然人 、 法人或其 它组织 行交易 ， 使用者通过土地交易所购买 的建设用地指标 ， 俗称 均可参与交易购买 。四是使用 。购得地票的主体可选择符
严峻 ， 原 因在 于 ： 农村土地财产权未到位 ， 缺乏市场化的流 市场化方式公开交易 。截 止到 ２ ０ １ ５ 年５ 月， 重庆全市累计
转渠道 ； 农民进城后新增了城镇建设用地 ， 而在农村 的宅基 交易地 票 ｌ ５ ． ３ ７ 万亩 、 回流农村 资金 ３ ０ ９ ． ６ ９ 亿元； 累 计办理 地因无法变现只能长期 闲置 。集大城市 、 大农村 、 大 山区 、 地票质押 ８ ０ ７ ７ 万亩 、 ｌ １ ． ７ ５ 亿元 ， 惠及农户超 过 ｌ ９ 万户 。二
度设计 。２ ０ ０ ９ 年１ 月， 国务 院发布《 关于推进重庆市统筹城 还储备农村产权流转交易项 目８ ９ 宗、 ７ ． ２ ９ 万亩 。 从 实践看 ， 重庆市的地票 改革成效明显 ， 成 为统筹城乡
乡改革和 发展的若干意见》 ， 明确“ 设立重庆农村 土地交易
所， 开展土地实物交易和指标交易试验 ” 。２ ０ １ ４ 年， 为贯彻 发 展的一项制度成果 。一是有利于统筹城乡土地利用 ， 提 中央关于推动农村产权流转的精神 ， 重庆进一步提出“ 依托 高土地利用效率。地票交易建立 了农 民退出宅基地及附属 农村土地交易所 ， 建成覆盖全市 、 高效便捷 、 服务规范的市 、 设施用 地的市场 通道 ， 发挥 了市场在土地资源 配置 中的决
重庆地票制度改革的现状及发展对策研究
重庆地票制度改革的现状及发展对策研究作者：李琳来源：《中国经贸》2017年第17期【摘要】为解决城乡建设用地“双增加”的困境，实现土地的优化配置和合理利用，增加农民土地财产性收入，重庆市于2008年开展了地票制度改革。
本论文深入探讨地票制度原理及内容，分析其在统筹城乡协调发展中的功效，针对实际实施过程中存在的问题，提出对策建议。
【关键词】地票制度；改革；发展对策；重庆一、地票制度概述1.地票含义地票，实际上是一种建设用地指标。
它是指土地权利人经本集体经济组织同意的前提下，自愿将其闲置或废弃的农村建设用地按照规定复垦为合格的耕地等农用地，经国土、农业、水利等相关部门验收合格并优先保障当地农村自身发展所需建设用地后，节余的建设用地指标以市场化的交易方式在重庆农村土地交易所进行公开招拍挂，从而转化为可以在重庆市城乡规划建设范围内使用的一种建设用地指标。
在符合两规（土地利用总体规划和城乡总体规划）的前提下，地票持有者凭借地票证书可以向当地政府申请将城市周边相应数量面积的农村土地征转为国有土地。
2.运行程序按照重庆市地票制度规定，其大致可以分为复垦整治、验收、交易、使用四个环节。
二、地票制度改革成效2008—2016年期间，重庆市累计交易地票约13300公顷，成交金额为396.2亿元。
改革八年多来，地票制度在耕地保护管理、保护农民权益、提高农民收益、集约利用土地、统筹城乡协调发展等方面的作用日益显现。
一是有效保护了耕地。
落实了耕地“先补后占”，保证了耕地的质和量，扩充耕地，盘活了农村闲置建设用地资源。
二是创新了收益分配机制，科学量化了收益分配比例，确定了在扣除复垦成本后，农户和农村集体经济组织获得的地票净收益按照85：15的比例划分。
三是开辟了城市反哺农村新渠道，显现了农村建设用地价值，农户通过申请宅基地复垦参与地票交易，收科入增值数10倍，实现了农村财产性收入的增加，增加了农民的财产性收入和农村集体经济组织收益，也增加了农村基础设施投入资金。
重庆地票交易的困境和出路
（ Ｒ ｏ ｎ ｇ ｚ ｈ ｉ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ａ ｎ ｄ Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ，Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
ｓ ｈ ｏ ｕ ｌ ｄ ｅ ｎ ｈ ａ ｎ ｃ ｅ ｔ ｈｅ ｐ ｒ ｏ ｔ ｅ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｆ ｏ ｒ ｒ ｅ ｃ ｌ ａ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｃ ｕｌ ｔ ｉ ｖ ａ ｔ ｅ ｄ ｌ ａ ｎｄ， ｐｅ ｒ ｆ ｅ ｃ ｔ ｐ ｒ ｅ ｍｉ ｕ ｍ ａ ｌ ｌ ｏ ｃ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｍｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｉ ｓ ｍ ，ｓ ｅ ｔ ｕ ｐ
重 庆 地 票 交 易 的 困境 和 出 路
喻 小倩
（ 重 庆工 商大 学融 智 学院
摘重庆Leabharlann ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
要 ：重 庆 的 地 票 交 易是 在 国 家城 乡统 筹 战 略 下 ，率 先 探 索地 用 于 完善 农 村 土 地 管理 的 工 具 。 地 票 市场 的发 展
进 一 步优 化 了城 乡土 地 资 源 配 置 ， 显化 了农 村 土 地 资 产 价 值 ，但 由 于 该 制 度 尚 处 初 创 阶 段 ， 交 易制 度 存 在 某 些 不 足 ， 待 补 充 完善 。 阐 释 了重 庆 地 票 交 易制 度 的含 义及 运 行 程 序 ，分 析 重 庆 地 票 交 易 制 度 存 在 的 主要 问题 ， 并提 出加 大 对 复
垦耕 地 的保 护 、 完善 溢 价 分 配 机 制 、设 立风 险基 金 以 及 建 立 健 全 地 票二 级 交 易 市 场 等 改 进 建 议 。
重庆地票的问题及对策探析
重庆地票的问题及对策探析作者：姚君妮来源：《现代商贸工业》2017年第21期摘要：自地票2008年重庆地票拍卖截至今年1月，累计成交地票20.24万亩、401.75亿元，惠及农户24.34万户；成交其他农村产权18.56万亩、10.28亿元，惠及农户4.88万户。
然而，在重庆地票交易总额增加的同时，也存在着一些问题。
为此，从地票制和地票作为城市建设用地指标凭证出发对实施过程中出现的问题以及制度本身设计缺陷和出现的相关问题进行分析，并就如何规范进行讨论。
关键词：重庆；地票中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/ki.16723198.2017.21.064随着我国济的不断发展，城镇化中凸显出了不少问题。
到 2015 年底，重庆市城镇常住人口已达 1838.4 万人，城镇化率达到 60.9%，城市用地指标短缺和巨大的用地需求间产生了巨大的矛盾；我国农村土地流转多局限在同一区域的集体组织中，无法大范围、跨区域流转。
农村无法形成土地市场城市建设用地指标短缺、农村建设用地不增反减、农村土地流转制度缺失等问题亟待解决，因此笔者认为实施地票制的功能，有助于解决城镇化进程中的一系列问题。
2012年11月，党的十八大报告中突出强调，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。
土地作为社会上一种宝贵的自然资源，与人们的生活息息相关，对我国人们生活和经济发展有重要影响，在新型城镇化中占有不可忽视的地位。
针对我国流转机制不健全，所有权和使用权分离的情况，重庆从实际出发进行土地改革——地票制。
近年来，重庆、成都、郑州、浙江省诸暨等城市相继试点地票制度，均引起了社会的广泛关注。
1 地票制的产生及意义地票是指在农民自愿的情况下，实行“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则，将农村空置的宅基地以及闲置的集体用地复垦为耕地，通过验收后增加的耕地数量可兑换为城市建设用地指标，指标可以公开拍卖。
2008年12月4日，标志着重庆地票制正式形成的重庆农村土地交易所挂牌，重庆的土地改革在探索中前进。
重庆地票制度运行现状与改进建议
刘 俸 材 Ｌ Ｉ Ｕ Ｆ ｅ ｎ ｇ — ｃ ａ ｉ ； 马泽忠∞ ＭＡ Ｚ ｅ — ｚ ｈ ｏ ｎ ｇ ； 李 爱 迪 Ｌ Ｉ Ａ ｉ — ｄ ｉ
（ ①重庆市 国土资源和房屋勘测规划院 ， 重庆 ４ ０ ０ ０ ２ ０ ： ②国土资源部土地 利用重点 实验室重庆研究中心 ， 重庆 ４ ０ ０ ０ ２ ０ ）
（ ＠Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｍｕ ｎ ｉ ｃ ｉ ｐ ａ ｌ Ｌ ａ ｎ ｄ Ｒ ｅ ｓ ｏ ｕ ｒ ｃ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ Ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ Ｓ ｕ ｒ ｖ ｅ ｙ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ Ｐ ｌ ａ ｎ ｎ ｉ ｎ ｇ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ， Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ ４ ０ ０ ０ ２ ０ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ； ￣ Ｍｉ ｎ ｉ ｓ ｔ ｒ ｙ ｏ ｆ Ｌ ａ ｎ ｄ ａ ｎ ｄ Ｒ ｅ ｓ ｏ ｕ ｒ ｃ ｅ ｓ Ｌ ａ ｎ ｄ Ｕ ｓ ｅ Ｋ ｅ ｙ Ｌ ａ ｂ ｏ ｒ ａ ｔ ｏ ｙ ｒ Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｒ ｅ ｓ ｅ ａ ｒ ｃ ｈ Ｃ ｅ ｎ ｔ ｅ ｒ ， Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ ４ ０ ０ ０ ２ ０ ， Ｃ ｈ ｉ ｎｆ ｒ ｅ ｃ ｌ ａ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ ａ ｎ ｄ ｃ ａ ｎ ＇ ｔ ｂ ｅ ｇ ｕ ａ ｒ ａ ｎ ｔ ｅ ｅ ｄ ，ｔ ｈ ｅ ｐ ｒ ｉ ｃ ｅ ｌ ｆ ｕ ｃ ｔ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ｄ ａ ｍａ ｇ ｅ ｄ ｔ ｈ ｅ ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｅ ｓ ｔ ｓ ｏ ｆ ｓ ｏ ｍｅ ｆ ａ ｒ ｍｅ ｒ ｓ ｗｈ ｏ ｒ ｅ ｃ ｌ ａ ｉ ｍｅ ｄ ｔ ｈ ｅ ｉ ｒ ｕｒ ｒ ａ ｌ ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ｌ ａ ｎ ｄ ａ ｎ ｄ ｓ ｏ ｍｅ ｌ ａ ｎ ｄ ｕ ｎ ｉ ｔ ｓ ． Ｂａ ｓ ｅ ｄ ｏ ｎ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ｌ ａ ｎ ｄ ｃ ｏ ｕ ｐ ｏ ｎ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｏ ｐ ｅ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｍｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｉ ｓ ｍ，ｃ ｏ ｍｂ ｉ ｎ ｅ ｄ ｗｉ ｔ ｈ ｒ ｅ ｓ ｅ ａ ｒ ｃ ｈ ｓ ｉ ｔ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ，
浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度
浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度[摘要]在中国城市化进程中，城市建设用地日趋紧张，而18亿亩耕地红线必须恪守。
如何统筹城乡发展，发现农村土地价值，加大反哺“三农”力度，破解城乡二元用地矛盾是各级地方政府需要认真思考的课题之一。
为此，重庆市独创了地票交易模式，摸索并建立了城乡土地大范围置换的“地票”交易制度。
下面本文对重庆市城乡发展过程中的地票制度取得的成效以及改革过程中需要注意的问题进行了探讨，以期对政策研究者以及相关从业人员有所裨益。
【关键词】重庆;地票;复垦1.重庆地票制度的涵义与意义当前我国城乡发展极不平衡，城市土地供需矛盾日益突出，而农村用地增减率与城镇化进程极不协调。
在可用土地短缺的情形下，地方政府为了加大经济发展不得不大量拆迁土地，造成征地矛盾愈演愈烈。
而且在严格的土地管制制度下，地方政府为了应对耕地保护制度，办法无所不用其极，未批先占，多占少补，占优补劣，甚至刷绿漆来迷惑卫星遥感。
与此同时，广大农村的集体建设用地却大量闲置，造成了大量闲置浪费。
以重庆为例，近十年来重庆市城镇化率提高了25%，但农村居民点用地减少率不到1%。
以江津区为例，全区近40万农户中约有23%已经完全放弃了农地耕作，闲置或半闲置的建设用地粗估可达近3万亩，不少农民进城镇生活后，农村老宅无法处置变现只能任其闲置。
针对此情形，重庆地票制度应运而生。
所谓地票制度其实是重庆试点的一种做法，实际上就是把农村建设用地，在农民和集体经济组织完全自愿的前提下按规划进行复垦，经严格验收后产生的建设用地指标。
“地票”是重庆推出的重大改革试验之一。
也是目前为止唯一一座被允许在全市范围内推行这场“新土改”试验的城市。
重庆通过在全市范围内启动地票交易试验，推动这些荒置的土地通过复垦而变为新增城市建设用地。
在这个平台上，农户、地方政府、开发商等等各利益相关者，纷纷开唱着不同的角色。
其中具有标注性意义的是08年成立农村土地交易所，成为大范围置换“地票”交易的机构。
重庆地票制度研究_杨莞姣
杨莞姣:重庆地票制度研究
农ห้องสมุดไป่ตู้经济
持，这在一定程度上留下了权力寻租的空间。 2.4.1 地票 冲 抵 成本 。 开 发 公 司 获 得 地 票 ，只 是 获 得 了 国 有 建 设用地的指标，而不是同时获得同等面积的土地使用权，仅可 理解为获取了“资格”。 当该公司在指标落地时竞标失败，则地 票还应按原价转给竞标成功者。 从公司而言，如果其在指标落 地时竞标失败，则先前获得地票就没有意义了，而如果该公司 在指标落地时竞标成功，则地票价格冲抵新增建设用地有偿使 用费和耕地开垦费。 由此看来地票冲抵成本不至于对城市房地 产市场造成冲击，同时又增加了城市建设用地的数量。 2.4.2 落地程序。 一是落地区位。 房地产是不可移动，其开发的 区位必然指向消费者市场，靠近城市中心的便成为首选开发场 地，也成了国土部门寻租的前提。 二是落地规划开发公司的提 前介入，致使原有程序（规划条件—招拍挂—开发公司受让）被 倒置，可能使规划过于主观，变相为招拍挂设置条件，更成为规 划部门寻租提供条件。
2.1.3 农村土地交易主体。 ①复垦主体。 重庆的土地复垦目前 是由区县政府指定的建设用地复垦机构来运作的，其作为直接 参与交易的主体，将单一的、分散的土地进行复垦。 但复垦机构 要一次性支付农民复垦费用和宅基地费用，担负的资金压力太 大，如果分期支付，则有可能造成拖欠，也不利于农民复垦的积 极性。
3 结论：地票交易全国推广
重庆地票交易制度的突破在于，以前只能在某一个封闭的 区县内流转的土地置换指标，现在可以跨区在全市范围内置换 与流转— —— 这对于土地紧缺的中心城区来说意义尤其重大。 3.1 社会、经济价值 3.1.1 提升农村土地价值。 农村建设用地与城市建设用地指标 置 换 有 过 先 例 ，但 在 重 庆 真 正 实 现 了 大 范 围 、远 距 离 的 置 换 ，有 效地实现土地价值的增值，意味着农村和城市土地拥有者的权 利一致，集体土地与城市(国有)土地同地、同价、同权。 边远区县 的建设用地指标可以卖到主城，故地票交易更突出的效用还在 于放大了农地价值，提了升农村土地的级差地租，土地真正成 为农民的财富。 3.1.2 建立城乡统一的要素市场。 地票交易模式有利于促进城 乡 要 素 流 动 ，盘 活 城 乡 资 源 ，其 核 心 在 于 土 地 要 素 的 等 量 转 换 ， 即土地要素市场化。 地票交易制度，打破城乡交流障碍，有利于 加快农村承包地、宅基地和林地等资源流动，提升城乡资源要 素价值。 3.1.3 保障 城 市用 地 需 求 。 我 国 征 收 农 村 土 地 进 行 城 镇 建 设 ， 只能依靠每年国家下达的有限指标。 而地票交易的出现，则让 现实的用地制度多出了一条市场化的渠道。 并且产生地票的土 地都是通过对闲置农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用 地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复 垦之后形成的。 通过复垦整理，置换出相应的城市建设用地指 标，既保护了耕地又保障了城市用地需求。
生态文明视角下的重庆地票制度运行现状及问题探究
生态文明视角下的重庆地票制度运行现状及问题探究作者：黄雅雯卢奕亨来源：《青年时代》2018年第05期摘要：重庆地票制度运行十年来取得了重大成果，但地票复垦耕地存在撂荒的问题，其保护耕地的生态功能并未完全发挥出来。
基于此，笔者提出通过对农民进行额外补偿保证复垦耕地的有效使用，并对“为何进行补偿”“补偿的原则”“如何进行补偿”三个问题进行了阐述。
关键词：地票制度；耕地撂荒；额外补偿一、地票的性质和意义近十年来，我国经济不断发展，城市化进程不断加速，在农村和城市都发生巨变的同时出现了城市建设用地不足而农村土地大量闲置的情况。
在此背景下，重庆市在2008年成立了农村土地交易所，试行“地票制度”。
地票是在村民自愿的情况下将闲置的农村宅基地、集体建设用地复垦为耕地形成用地指标，同时城市将部分耕地作为建设用地使用。
这样“先补后占、占补平衡”的方式，在满足城市发展需要的同时严守18亿亩耕地红线不动摇，体现了地票制度推动发展的经济功能和保护耕地的生态功能，有利于推动重庆地区的快速发展。
二、地票的现状（一）地票的交易情况截至2017年，地票制度实行整整10年。
根据重庆农村土地交易所披露的数据，到2017年底，地票累积成交面积达23.23万亩，累积成交金额达455.74亿元，成交均价在每亩19.61万元。
2011年是近十年地票交易的繁荣时期，成交面积和成交均价都达到较高水平，随后的2012年地票市场有所紧缩，而近5年地票的成交面积稳中有升，均价也相对稳定，这说明地票交易正在逐步走向成熟。
（二）地票制度的研究情况地票是反哺“三农”的新渠道，它实现了城乡建设用地和耕地的资源共享，但是人们也需要清醒地看到它还有很多方面需要不断改进完善。
王林认为地票制度对于复垦后土地实际耕作效果等实质性质量指标尚缺乏技术标准和相关监管细则，存在复垦形成的耕地不能有效耕作或耕种效果不理想等隐患。
与此同时，地票落地区大多为质量较好的耕地，这实际上是等面积不等质量的土地挂钩。
关于地票的讨论
关于重庆地票的讨论一地票的性质1地票是一种指标象征2地票是一个载体3地票是一种权利代表二、地票制度的功能1有效协调土地市场和管理秩序2完善耕地占补平衡制度满足了城市经济社会发展对建设用地的需求，又减少了对耕地的占用，进一步优化和完善了耕地占补平衡制度。
3优化建设用地布局和提高农村建设用地利用效率通过指标“票据化”的形式将腾退出的建设用地流向城市，实现了农村建设用地的“空间转移”，优化了建设用地的空间布局，提高了农村集体建设用地的利用效率。
4促进缩差共富地票制度不仅从价款分配方面充分保证原建设用地使用权人（农户和乡镇企业）的权益保障，对农户和集体经济组织实行价款保底，而且优先留足农村发展用地空间，给农村发展提供了资源保障。
同时，在地票形成过程中，农户还得到了复垦后耕地的承包经营权、复垦中参与施工的劳务收入和房屋残值三项收入。
另外，地票制度发现了农村土地价值，地票交易价格为农村房地产价值评估提供了测度标准，充分保证了农村居民房屋抵押价值的真实体现。
5为农村土地产权制度改革形成制度供给农村土地产权制度改革是土地管理的重点和难点，也是农村土地从生产型要素向资产型要素转变的关键。
地票制度实现了建设用地与耕地不同权利主体及区域之间的转换，并且对农村集体土地价值发现进行了实践探索，这些都为农村土地产权制度改革提供了制度储备和供给，为深入推进农村产权制度改革奠定了基础。
三、地票制度面临的问题1供给地票集体经济组织所有权权利保障问题从物权的实现来讲，所有权在各种权利中占主导地位，但在地票价款分配上，农户和乡镇企业作为使用权人，在集体土地权利实现上比作为所有权权利主体的农民集体获得了更大的利益，集体土地的所有权权能在经济上没有得到充分体现。
2边远地区支撑性发展要素过度流失在一定程度上讲，建设用地是地区发展的支撑性发展要素和资源保障。
对于边远地区，在分配国家计划指标时就处于弱势地位，而通过地票制度形成的建设用地指标落地点又主要集中在主城发达区域，这样会加剧区域发展差距，影响区域平衡协调发展。
重庆地票制度
重庆地票制度重庆地票制度是指根据地理位置不同，将长江两岸地区划分为两个票区，居民可在各自的票区内享受一定的优惠政策。
这一制度是为了促进重庆市经济发展、优化资源配置、增加居民福利而进行的一项重要改革。
重庆地票制度的实施，能够有效地刺激了重庆市两岸地区的经济发展。
由于地理位置的限制，长江南岸相对较为偏远，发展相对滞后。
而通过实行地票制度，重庆市政府给予长江南岸地区更多的政策倾斜，鼓励企业在该区域投资兴业，吸引了大量的资金和技术进入该地区，推动了其经济快速增长。
长江两岸的经济发展的不平衡现象得到了明显的改善。
此外，重庆地票制度还能够有效地优化资源配置。
通过划分不同的票区，可以更精确地为不同地区的需求提供相应的服务和资源。
比如，南岸地区是重庆市的新兴产业集聚区，通过地票制度，南岸地区的企业可以享受到更多的优惠政策，吸引了大量的高新技术企业和创新创业人才进入该地区。
而北岸地区拥有重庆市的中心商务区和政府机构，相应地享受到了更多的政策支持和资源配置。
地票制度使得不同地区的特色和优势得以发挥，社会资源得以更加合理地配置，提高了整个城市的综合竞争力。
重庆地票制度的实施，也能够增加居民的福利。
通过地票制度，居民可以在各自的票区内享受到一系列优惠政策，比如交通费用、医疗保健、教育等方面的补贴和减免。
这使得居民的生活负担得以减轻，提高了居民的幸福感和生活质量。
同时，地票制度还能够促进两岸居民之间的交流和沟通，加强了社会的凝聚力和边界的融合。
总之，重庆地票制度的实施，能够促进经济发展、优化资源配置、增加居民福利。
然而，在实践中，还需要不断改进和完善这一制度，以适应社会经济的发展和居民的需求变化。
只有在不断完善和优化的基础上，才能更好地实现地区间的均衡发展和社会的和谐稳定。
重庆的地票制度
03 未来发展方向
科技融合和政策跟进
● 03
第3章 地票制度的实施效果
地票制度对农民生活 的改善
01 地票制度对农民住房建设的支持
稳定宅基地和土地使用权
02 地票制度对农民生活水平的提升
改善生活条件，增强幸福感
03 农村社区建设中的地票案例分析
案例说明地票在社区建设中的应用
地票制度对城市发展的促进
总结
通过对重庆地票制度的研究和分析，我们深刻认识到地票制 度在城乡发展中的重要性和作用，其在推动城市和农村协调 发展、促进社会经济繁荣等方面发挥了重要作用。希望通过 本次研究，能够更好地推动地票制度的改进和完善，为重庆 的城乡发展贡献力量。
展望
展望未来，重庆地票制度将持续发展壮大，为重庆城市化进 程和农村振兴提供有力支撑。在政府部门和社会各界的共同 努力下，相信重庆的地票制度将不断完善和创新，为城市和 农村居民带来更
● 05
第五章 地票制度的比较与借 鉴
重庆地票制度与其他地 区土地管理模式比较
重庆地票制度作为一种特色模式，在城乡发展中发挥了独特 作用。与此同时，中国的其他地区也有各自的土地管理模式， 如北京的宅基地制度、上海的土地市场化等，不同地区的模 式各有特点，值得借鉴和借鉴。
重庆地票制度与北京宅基地制度的比较
城市化进程
地票制度对城 乡和谐发展的
影响
城乡和谐
结尾
通过以上内容可以看出， 地票制度对重庆的发展产 生了深远的影响，为农民 和城市居民带来了实际利 益，为经济增长和社会和 谐添砖加瓦。
● 04
第四章 地票制度的现状与问 题
地票制度的现状 与问题
地票制度的顺利实施离不 开完善的管理机制和监督 体系。在重庆，地票的管 理分为发放、登记、使用 和流转等环节，各个环节 都需严格依照法律法规进 行管理，确保地票的合法 有效使用。地票制度在城 市化进程中发挥着重要作 用，但也面临一些挑战和 问题，如地票利用效率不 高、管理制度不完善等。
重庆市地票交易制度评论_谭峻
表 １ 重庆市地票交易复垦耕地按等级折算系数表 复垦耕地等别 Ⅸ 及以上 Ⅷ Ⅶ Ⅵ Ⅴ Ⅳ 折算为标准等系数 １ ． ０ ８ １ ． １ ８ １ １ ． ２ ６ ． ４ ０ １ ． ５ ４ １
资料来源 ： 重 庆 市 国 土 资 源 与 房 屋 管 理 局 ． （ ０ １ ０） ．关于 ２ 地票交易中耕地数量质量实行按等级折算的技术指导意见 ．
，３ 公共管理与政策评论 ２ ０ １ ３ ． ２（ ２） ４－ ９ ３
重庆市地票交易制度评论 正式挂牌 ， 重庆成为当时全国唯一可在省域 （ 直
５ ３
地图斑总 面 积 ；Ｓ ｉ 为 第ｉ 个 图 斑 的 面 积 ；Ｋ ｉ为
辖市 ） 范围内 跨 区 域 进 行 指 标 置 换 试 点 的 地 区 。 第ｉ 个图斑的利用等指数 。 根据重庆市土地勘测规划院测算 ， 重庆市 主 重庆市随后出台了 《 农村土地交易所章程 》 等规 范性文件 ， 为地票交易制度的顺利运行提供了法 律保障 。 一张地票从产生到落地 ， 需要历经土地 复垦整治 、 项目验收与地票面积折算 、 地票交易 和地票使用四个阶段 。 （ 一 ） 土地复垦整治 出于对乡村耕作环境和农民利益的考虑 ， 重 庆市对土地复垦整治的申请设定了诸多条件 。 农 户申请农村宅基地及其附属设施用地复垦 ， 必须 提供集体土地使用证或其他权属证明 ， 以及拥有 其他稳定住所 、 稳定生活来源的证明和所在农村 集体经济组织同意复垦的书面材料 ； 农村集体经 济组织提出农村建设用地土地复垦申请 ， 须出具 集体土地所有证或其他权属证明 ， 以及本集体经 ／ ／ 济组织 ２ ３ 以上成员或者 ２ ３ 以上成员代表同意 复垦的书面材料 。 从已成交的地票情况看 ， 地票 涉及的几个区县农村集体建设用地的原用途主要 为宅基地及其附属设施用地 、 集体所有的废弃学 校等公益设施用地和废弃砖瓦窑等企业用地 ， 以 及少量的废弃国营厂矿用地等 （ 荣昌县土地储备 ） 。 整治中心 ，２ ０ １ ０ （ 二 ） 项目验收与地票面积折算 土地复垦整治项目完成后 ， 首先是项目承担 单位初验 ， 然后由区县国土管理部门组织项目竣 工验收 ， 最 后 由 市 国 土 管 理 部 门 对 项 目 验 收 抽 查 ， 确认复 垦 面 积 、 新 增 耕 地 面 积 与 质 量 等 级 ， 折算地票数量 。 农村集体建设用地经复垦整治为 耕地后 ， 其土地权利性质不变 ， 由农村集体经济 组织协商分配给农户耕种 。 １． 耕 地 质 量 等级评 定 为方便地票更大规模和更高效率的流通 ， 地 ，建设占用的耕地和 票交易中设 定 了 “ 标准等” 。 复垦的耕地均可按照一定系数折算成 “ 标准等 ” 测算公式为 ：
重庆地票制度的实施及对房地产市场的影响分析
重庆“地票”制度的实施及对房地产市场的影响分析2007年6月，重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区后，便开始积极探索统筹城乡土地利用问题，提出设立农村土地交易所，探索城乡统一的土地交易市场，统筹城乡土地有效利用的设想，并做了大量的前期准备工作。
国家调研组对“设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场”的充分肯定，标志着地票制度正式开始运作，这也揭开了重庆统筹城乡土地流转改革的序幕。
一地票制度产生的背景与前提地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证，这个凭证就称为“地票”。
（一）地票制度产生的背景1.城乡差距日趋扩大自改革开放以来，随着城市化进程的加快，大量农村劳动力涌入城市，一方面给城市发展带来一定的促进作用；另一方面，由于长期在户籍、土地等方面存在城乡二元结构，城乡间的差距也在不断拉大。
为了扭转城乡差距继续扩大的趋势，2003年中国提出了科学发展、城乡统筹的新方针。
2007年6月7日，国家发展和改革委员会正式批准重庆市和成都市作为全国城乡统筹综合配套改革的先行试点城市。
2.城市建设用地不足与农村建设用地大量闲置形成鲜明对比近些年，“18亿亩”耕地红线，成为制约我国进一步推进城市化进程的“瓶颈”，许多地方的城市化进程中都出现了建设用地不足的紧张局面。
我国农村建设用地总量是城市的4.6倍，且大多处于闲置状态，这种城乡建设用地结构上的不平衡和矛盾十分突出。
3.城市化进程加快，农村土地流转迫在眉睫随着非农产业、农业专业化和产业化经营的快速发展，土地流转的条件日趋成熟。
为了适应农业、农村生产力发展的需要，适时适度发展农业规模经营，引导农村向农场化方向发展，加快农村土地流转迫在眉睫。
重庆市地票管理办法
重庆市地票管理办法重庆市地票是指在重庆市内使用的一种交通出行凭证。
为了规范地票的使用和管理，重庆市地票管理办法被制定出来。
本文将详细介绍重庆市地票的管理办法，以便市民和游客更好地了解和遵守相关规定。
一、地票的类型重庆市地票主要分为两种类型：公共交通地票和旅游专线地票。
1. 公共交通地票：适用于乘坐重庆市公共交通工具，如公交车、轨道交通等。
公共交通地票分为一日票和多日通票两种。
一日票是指在购买当天可无限次数使用的地票，多日通票是指在有效期内可无限次数使用的地票。
2. 旅游专线地票：适用于乘坐重庆市的旅游专线交通工具，如旅游巴士、旅游火车等。
旅游专线地票一般根据线路和景点的不同进行划分，市民和游客可以根据需要选择购买相应的地票。
二、地票的购买和使用1. 购买地票：市民和游客可以在重庆市的地点售票处购买地票，也可以通过手机APP等方式进行在线购买。
购买时需要提供有效身份证明，并按规定缴纳相应费用。
2. 使用地票：购买地票后，在乘坐公共交通工具时，需要将地票刷卡或出示给司机进行验证；在乘坐旅游专线交通工具时，需要出示地票并按规定上车。
地票仅限持有人使用，不得转让或过期后再次使用。
三、地票的管理和维护1. 地票的管理：各地点售票处需设立专门的地票售票窗口或自助售票机，确保售票过程规范和高效。
同时，对地票销售和使用情况进行监管，确保地票的正常使用和管理。
2. 地票的维护：各地点售票处需定期维护售票设备，确保设备正常运行，并及时更新地票信息。
对损坏的地票进行更换，避免因地票损坏而导致的使用问题。
四、地票的违规处理1. 地票的挂失与补办：市民和游客如果发现地票丢失，应当及时向相关部门进行挂失，并按规定进行地票补办手续。
补办地票需提供有效身份证明，支付相应手续费用。
2. 地票的违规使用：任何人不得使用伪造、变造或过期的地票，一经发现将受到相应的处理和处罚。
对于多次违规使用地票的人员，将取消其地票的使用资格，并追究相关法律责任。
重庆地票制度的现状、问题及对策
、
重 庆 地 票 制度 的 实践 现 状
根据 《 重 庆 农 村 土地 交 易所 管 理 暂 行 办法 》 （ 以 下简称《 管 理 办法 》 ） 的 规定 ， 建 设 用 地 挂 钩指 标 ， 特
指 农 村 宅基 地及 其 附属设 施 用 地 、 乡镇 企 业 用 地 、 农
作者简 介 ： 叶小丽（ １ ９ ８ ８ －） ， 女， 四 川眉 山 人 ， 西 南政 法 大 学 （ 重庆 ４ ０ １ １ ２ ０ ） 经济法学院 ２ ０ １ ２级 经 济 法 学研 究 生 ， 研 究 方
向 为金 融 法 ； 臧 建建（ １ ９ ８ ９ 一） ， 男， 江 苏连 云 港 人 ， 南京大学（ 江苏南京 ２ １ ０ ０ ９ ３ ） 法学院 ２ ０ １ ２级 民 商 法 学研 究 生 ， 研 究 方
二、 重 庆 地 票 制 度 中存 在 的 问题
地 票制 度有 利 于 实现 城 市 反 哺农 村 ，优 化 城 乡 土地 资 源 配置 ．缓 解 城镇 建 设 用地 紧 张 与严 格 保 护
耕地 的矛盾 。但 是 由于重 庆 地票 制 度 尚处 于 探 索 阶
段， 并 不健 全 ， 仍 存 在一些 问题 。
重 庆科 技 学 院 学报 （ 社会科学版） ２ ０ １ ３ 年第 １ １ 期
Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ｏ ｆ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ Ｅ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ） Ｎ ｏ ． １ １ ２ ０ １ ３
重庆地票制度及农村土地交易所
重庆地票制度及农村土地交易所创设近两年来，土地交易日趋活跃。
截止2011年9月，重庆农村土地交易所共进行了十七场地票交易，已交易地票29720亩，成交总金额36.07亿元，最高每亩价格达到了20万元。
重庆地票交易引起了社会各界的广泛关注。
保“耕地”惠“三农”18亿亩耕地红线不能动摇，然而，随着经济和城市化的快速发展，城市土地价格不断上涨，现实中存在大量突破这一红线的冲动。
不管是近年来农村建设用地直接入市的现象，还是农村宅基地入市自由流转（小产权房）的出现，都已经表明，用地矛盾日益凸现。
正在重庆试点的地票制度，试图化解这一矛盾。
地票是一种权利的凭证，其交易的客体的就是将农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村建设用地复垦为耕地后可用于建设的用地指标。
地票制度以“先补后占”替代“先征后补”的建设占用耕地的占补平衡模式，既保证耕地红线不放松，又为农民进城后的土地处置建立渠道。
首先，地票成交价款全部用于“三农”，扣除必要的复垦成本后85%支付给农民、15%支付给农村集体经济组织，切实保护“三农”权益。
其次，农村集体建设用地与城镇建设用地的远距离、大范围置换，利用级差土地收益提升偏远农村的土地价值，使一些边远山区的农村建设用地能够分享城市周边土地的级差收益，获得更大的市场价值。
再次，在充分保障农村发展自身用地空间的前提下，对接城乡建设用地供需，将外延扩张式的城镇建设用地新增机制，调整为与农村建设用地减少相挂钩盘活建设用地存量的新机制。
最后，地票交易实现了农村建设用地指标的市场化配置，建成了城乡统一的土地要素市场。
革新拿地模式传统上房地产企业直接通过国有土地使用权出让转让来获得房地产用地。
而最常见的拿地模式就是通过参与国有土地使用权招拍挂竞争获得目标地块的使用权。
据重庆国土部门的负责人介绍，根据2008年重庆市人民政府发布的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》等文件，今后重庆主城区经营性用地,不再下达国家计划指标,经营性用地只能使用地票。
重庆市地票交易中的收益分配问题研究
重庆市地票交易中的收益分配问题研究地票交易中的收益分配是农村集体建设用地流转中的核心问题，只有建立合理的收益分配机制，才能达到规范地票交易市场和促进农村经济发展的目的。
重庆的地票交易模式尚处于初期阶段，还没有形成科学、有序的收益分配机制，因此，重庆市地票交易中的收益分配问题研究具有重要的现实意义。
本文阐述了重庆地票交易中收益的形成、收益分配的现状，分析了地票交易收益分配制度中存在的问题及其原因，并提出了完善收益分配制度的改进建议。
Key words：Land Ticket System；Income；Allocation Percentage；Party of Allocation1.地票交易中的收益形成1.1地票交易的內涵所谓地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地，乡镇企业用地，农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地经过复垦并经土地主管部门严格验收后产生的用地指标，以票据的形式通过土地交易所在全市范围内公开拍卖。
根据《重庆市地票管理暂行规定》，农村建设用地依法复垦为耕地后而腾出的建设用地指标，必须预留不少于总规模的20%用于保障复垦项目所在区域的集体建设用地，剩下的部分方可作为向市国土资源行政主管部门核发“地票”的面积。
地票交易是一种实现城乡建设用地挂钩指标的市场配置途径和方式。
所谓的“交易过程”是将复垦、整理项目产生的建设用地指标，拿到重庆市农村土地交易所打包组合，成为地票。
地票形成、地票交易过程如下图1和图2所示：1.2地票交易收益形成地票收益是在地票交易的过程实现的。
如上图2所示，全市各个区县在复垦过程中产生的建设用地指标，在重庆农村土地交易所打包组合，成为“地票”。
同时，政府制定地票基准交易价格，进行公开交易，开发商通过竞标买入地票，获得选择符合城乡规划和土地规划的意向耕地地块。
然后，政府运用其征地权，将开发商所选耕地征转为城镇建设用地，随后对该建设用地实行招、拍、挂，实现指标落地，即地票落地。
重庆地票的问题及对策探析
随着我 国济 的不 断发展 ， 城镇 化 中 凸显 出了不 少 问题 。到 ２ ０ １ ５ 年底 ， 重庆市城镇 常住人 口已达 １ ８ ３ ８ ． ４ 万人 ， 城镇化率达到 ６ ０ ． ９ ， 城市用地指标 短缺和巨大 的用地需求 间产 生 了 巨大 的矛 盾 ； 我 国农 村土 地 流转 多局 限在 同一区域 的集体 组织中 ， 无法大 范 围、 跨 区域 流转 。农村 无 法形 成 土 地市 场 城市 建 设 用地 指 标 短 缺、 农村建设用地不增反减 、 农村 土地流转 制度缺 失等 问题亟待解 决 ， 因此笔者认 为实施地票制 的功 能 ， 有助
万户 ； 成交其他农村 产权 １ ８ ． ５ ６万亩 、 １ Ｏ ． ２ ８ 亿元 ， 惠及农 户 ４ ． ８ ８万户 。然 而， 在 重 庆地票 交 易总额 增加 的 同时， 也存 在 着 一 些 问题 。为 此 ， 从 地 票 制 和 地 票 作 为城 市 建 设 用 地 指 标 凭 证 出发 对 实施 过 程 中 出现 的 问题 以 及 制 度 本身设计缺 陷和 出现的相关 问题 进行分析 ， 并就如何规 范进行讨论 。
１ ． ２ 高效配置城 乡资源 我 国的城市 与农 村发 展 不均衡 ， 城市 迅 速发 展 的 同时 ， 农村人才和资源流 向城市 ， 农 村土地 荒芜 。地 票 给农 民增加收入提供新 的途径 ， 增加农 民 收入 ， 政府 收 益又反哺社 会 ， 共 同 促进 城市 与农 村协 调 发展 。地 票 制运行几年来 ， 地票 收益 推动新 型城 镇化 建设 ， 使 户籍
重庆 地 票 的 问题 及 对 策 外商 贸学院 ， 重庆 ４ ０ １ ５ ２ ０ ）
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重庆地票制度运行现状与改进建议刘俸材;马泽忠;李爱迪【摘要】As a system innovation of Chongqing urban and rural comprehensive reform, the land coupon system is helpful to optimizing the configuration of urban and rural construction land and illustration the value of the assets of rural land. Some mishaps also have been exposed since the land coupon system ran 5 years ago, such as insufficient consideration of social security function of rural housing land, quality of reclamation land can't be guaranteed, the price fluctuations damaged the interests of some farmers who reclaimed their rural housing land and some land units. Based on analysis of the land coupon system operation mechanism, combined with research situations, this paper gives advices such as enriching forms of compensation, changing market transactions to administrative regulation and strengthening acceptance check of reclamation land for making the land coupon perfectly.%地票制度是重庆统筹城乡综合配套改革的一项制度创新，有利于优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值。
重庆地票制度运行5年来，也暴露出一些问题：宅基地社会保障功能考虑不足、复垦耕地质量得不到保障、价格大幅波动导致部分复垦农户和用地单位利益受损等。
在分析重庆地票制度运行机制的基础上，结合实地调研情况，从严格复垦条件、丰富补偿形式、改市场交易为行政调节、加强复垦耕地验收等方面对完善地票制度给出了建议。
【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2015(000)001【总页数】2页(P147-148)【关键词】地票制度;宅基地;社会保障;耕地保护;价格波动【作者】刘俸材;马泽忠;李爱迪【作者单位】重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆400020; 国土资源部土地利用重点实验室重庆研究中心，重庆400020;重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆400020; 国土资源部土地利用重点实验室重庆研究中心，重庆400020;重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆400020; 国土资源部土地利用重点实验室重庆研究中心，重庆400020【正文语种】中文【中图分类】F301.11（淤Chongqing Municipal Land Resources and Housing Surveying and Planning Institute，Chongqing 400020，China；于Ministry of Land and Resources Land Use Key Laboratory Chongqing Research Center，Chongqing 400020，China）当前，我国正处于快速城镇化、工业化的历史进程，城市扩张、城镇建设用地增加与耕地保护形成一对天然的矛盾。
更由于我国人多地少、人均耕地面积不及世界人均耕地面积的一半，调节人地矛盾的重要意义就更加凸显。
面对保障经济发展、保护耕地红线的难题，重庆市利用统筹城乡综合配套改革的试验高地，创造性地提出地票制度[1]。
即在农民、农村集体经济组织及其他相关土地权利人自愿的前提下，将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地并经过区县土地行政管理部门验收后，通过重庆农村土地交易所公开交易，形成可用于重庆市域范围内的建设用地指标。
其理论基础是减少农村建设用地，增加等量的城镇建设用地，从而实现耕地总量不减少、建设用地总量不增加的动态平衡；本质是城乡建设用地增减挂钩的延伸和远距离、大范围地建设用地指标置换。
地票制度的创立，对于解决农村废弃宅基地低效使用、打破城镇发展普遍遭遇的土地资源瓶颈，具有较强的现实意义。
重庆农村土地交易所是全市唯一的地票交易平台。
据统计资料，该单位自2008年12月8日成立到2013年底，组织完成地票交易35次，累计交易地票指标达到13.14万亩，地票交易价格由早期的8万元/亩上升到23万元/亩，复垦农户收益由9万元/亩上升到15万元/亩，复垦农户实际所得收益总和超过170亿元。
2.1 宅基地社会保障功能未充分考虑从目前地票制度运行的结果看，绝大部分地票来源于农村宅基地的复垦。
而作为农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋所使用的土地，宅基地不仅承担着居住的功能，更是经济社会稳定发展的蓄水池和稳定器[2]。
《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》（以下简称《办法》）规定，农村宅基地及其附属设施用地复垦后不得另行申请。
因此，一旦农民将自己的宅基地复垦，而进城又因为种种原因遭受挫折，那他们将居无定所，就会成为城市流民，将过着困苦且不稳定的生活。
倘若农户没有复垦农村的宅基地，当进城遇到挫折的时候，他们还可以回到农村。
因此在宅基地复垦的批准方面需要严格把关。
2.2 价格波动对复垦农民公平性的影响地票收益分配办法规定，复垦宅基地及附属设施用地的，地票收益由农户和集体按85：15分配，地票收益为地票交易价格扣除复垦成本之后的溢价。
而地票交易价格波动起伏，且幅度较大，因此农民的收益也会有较大的变动。
如果相邻两块地分别参与了不同时期的地票交易，仅仅是因为不同的打包方式或复垦日期，也可能会使农民获得的收益具有较大差异。
因而对于农民个体来讲，存在一定程度的不公平。
从实际情况看，当早期复垦的江津区李市镇孔目村村民得知其他地区宅基地复垦的收益远远高于当地收益时，不仅没有了当初的优越感，甚至满怀失落。
2.3 地票制度对耕地保护的影响地票制度设计的初衷之一就是保护耕地[3]，因此《办法》在耕地保护方面做出了相关规定。
但在实际运行过程中，还是出现了一些不利于耕地保护的情况，主要体现在耕地质量得不到保障、复垦耕地撂荒等方面。
在复垦耕地质量方面，《办法》要求复垦后的耕地必须经过区县国土部门验收后才能形成地票，但《办法》对耕地质量未作明确的要求。
由于缺乏对耕地质量的检测和评判标准，在实际验收过程中，验收人员主观性较强，从而导致耕地质量下降；其次，作为复垦耕地质量验收者，地方政府不会太关心复垦耕地质量的好坏，考虑更多的是如何换取建设用地指标，导致验收环节流于形式，从而降低了复垦耕地的质量。
在复垦耕地的使用监管方面，由于复垦的农村集体建设用地多为山区零星散布的结构质量较差的空置农房，一方面这部分农村居民点地处山区且零星散布、面积较小，不太适宜复垦为耕地，另一方面山区客土源缺乏、农田水利设施较差等因素，复垦新增的耕地质量较差，因此在山区农村，很多复垦耕地出现了严重的撂荒现象。
3.1 严格复垦条件，丰富补偿形式改革开放以来，中国经济飞速发展，农民家庭收入水平大幅提高。
对大部分农民家庭而言，务工经商收入已经占据家庭收入的大部分比例，但土地依然是他们的命根子，宅基地依然是他们最后的保障[4]。
因此相关部门在审核农户提交的宅基地复垦申请时，应严格把关，确保复垦农户有稳定的住所和经济来源，对不能提供稳定住所、稳定生活来源而盲目申请复垦的农户，不能批准其复垦请求。
在对复垦农户的补偿形式方面，应建立新型长效的社会保障机制。
建议结合户籍制度改革，加大医疗、住房、养老等方面的保障力度，确保复垦农户老有所医、老有所养。
3.2 改市场交易为行政调节面对用地单位作为地票需求主体带来的各种问题，建议由市级土地储备中心作为地票需求的主体，便于政府宏观调控。
针对地票价格波动给复垦宅基地农户及用地单位带来的不公平，建议改市场交易为行政调节，合理控制地票价格，保持地票价格平稳。
在地票数量与主城区经营性用地数量的匹配方面，行政手段更便于调节。
当生产地票数量大于主城区经营性用地需求数量时，可以调整两者之间的比例，如1.2亩地票指标才能获取一亩新增建设用地；当生产地票数量小于主城区经营性用地时，可以将国家下达的新增建设用地指标匀出一部分用于经营性用地。
而购买地票所产生的成本，按某一特定的时间阶段均摊到对应的经营性建设用地上，从而消除因为地票价格波动给用地企业和复垦农户带来的不公平。
3.3 加强复垦耕地质量验收针对复垦耕地存在质量下降的可能，建议地票制度从以下几个方面予以完善：①严格把关复垦申请，对不适宜复垦为耕地或者复垦后无人耕种的地方，不得批准农户的复垦申请。
根据笔者调查，目前申请宅基地复垦的农户中，很多宅基地位于山区，海拔较高，坡度较大，土壤贫瘠。
部分区县甚至将高山生态移民搬迁后的宅基地复垦，即便形成了耕地，因为农户已经搬走，无人耕种，只得撂荒。
应严禁将高山生态移民与地票制度关联，山区农户搬迁后的宅基地应退耕还林。
②优化复垦设计施工方案，努力提升新增耕地质量。
在复垦方案设计方面，要因地制宜，加强农田水利、道路工程、土壤改良等方面的设计，保障土壤肥力，确保土地适合耕种。
③目前，地票制度规定复垦耕地由区县国土行政管理部门进行验收，建议改由区县农业行政主管部门进行验收，市级农业部门对复垦耕地进行抽检。
在耕地质量标准方面，应探索建立耕地评价标准，以便验收部门在验收环节具有可操作性，降低验收人员的主观性，从而确保复垦耕地质量。
重庆地票制度作为一种制度创新，在保障经济发展、促进城市反哺农村、统筹城乡土地利用等方面发挥了巨大的作用。
但该制度在实践过程中也暴露出一些始料未及的问题，包括对宅基地社会保障功能考虑不充分、对耕地保护带来风险、地票价格波动对复垦农户存在不公平等。
针对上述问题，从严格复垦条件、丰富补偿方式、该市场交易为行政调节、加强复垦耕地质量验收等方面提出完善地票制度的建议，以期地票制度健康稳定运行和发展。
【相关文献】[1]杨庆媛，鲁春阳.重庆地票制度的功能及问题探析[J].中国行政管理，2011(12):68-71.[2]贺雪峰.地权的逻辑域：地权变革的真相与谬误[M].北京：东方出版社，2013：173-252.[3]程世勇.城乡建设用地流转：体制内与体制外的模式比较[J].社会科学，2010（6）：45-52援[4]覃琳，邱凌.地票运作中农民的权益保障[J].中国土地，2012，318:38-39.。