房地产纠纷的法律适用

房地产纠纷的法律适用

近年来房地产业进入了高速发展阶段，与此同时很多市场不规范的情况日益增加，同时各类纠纷大量出现。本文从多个方面列举了房地产市场常见的糾纷，对房地产纠纷产生的原因进行了探讨。

标签：房地产；纠纷；法律思考

近十几年来，城镇住房制度改革进入到了深化阶段，房屋产权类型由单一化向多元化转变，房地产市场日趋活跃。同时也产生了一些纠纷和矛盾。本文以辽宁省房地产业发展实际情况为参考，就房地产纠纷的成因及对策做浅显的分析。

1、房地产纠纷产生的原因分析

引起房地产纠纷的原因是多方面的，其中最主要的原因是房地产市场发展迅速，各类新事物，新问题不断出现，但国家相对法律法规配套不完善。如我国房地产业八十年代中期已达到一定的规模，但我国第一部有关房地产业的法律《中华人民共和国城市房地产管理法》一九九五年一月一日才正式颁布实行，直至二零零七年《中华人民共和国物权法》颁布实施，相关的法律体系才算基本建立。

1.1、商品房预售纠纷的成因

我国目前的房地产业进入较为发达阶段，房地产供不应求，开发商占据信息和卖方市场优势，购房者违心接受“合同”中的不合理条款，因此，引发出一系列商品房预售纠纷。一是未取得商品房开发资质的房地产开发公司，私自开发商品房向社会出售引起的纠纷。二是房地产开发企业在预售商品房时不具备《商品房预售许可证》或用虚假证书欺骗消费者引起房地产纠纷。三是由于开发商经费不足未能按期交付房屋产生的房地产纠纷。

1.2、商品房现售纠纷的成因

一是房地产开发企业在商品房销售中作虚假广告欺骗消费者，售前广告承诺的室内设施、配套建设、公共场所、绿地等在交付使用时不存在或者并不象广告中所承诺的那样完善。二是合同诈骗，利用消费者房地产专业知识缺乏的弱点，不使用国家统一的《商品房买卖合同》，在销售面积、价款等方面做文章，交付房屋时增大或减少房屋面积，增加收费项目等。从而为不履行合同的某些约定，推托责任创造条件。这些问题损害了消费者的合法权益，给社会带来了不安定因素。

1.3、私有房屋买卖纠纷的成因

随着私有房屋的增多，私有房屋交易越来越频繁，私房交易纠纷正呈上升趋势。第一、根据有关规定，房屋买卖只有经房地产管理部门登记后方为有效。不

少人为逃避税费，私下交易，不办理过户手续，为产权纠纷的形成留下隐患。第二、买方隐瞒其所出售房屋产权受限制情况。如集资建房，房改房中部分产权，需要先补其价款后才可上市。买方如不仔细鉴别，必将发生纠纷。第三、卖方未告知承租方将已出租房屋出售，剥夺了承租人的优先购买权，一旦承租人提出异议，也将引起纠纷。第四、卖方因为离婚或家庭矛盾等原因，背着配偶，即不经共有权人同意擅自处分房屋引起的纠纷。

1.4、房屋赠与、继承纠纷的成因

房屋赠与是产权人自愿将自己所有房屋无偿地转移给他人的民事行为。主要有以下几种：赠与人为回避法律，逃避其应尽的义务而将房屋赠与他人，为少缴纳办理手续费用或其他原因。将赠与按买卖或将买卖按赠与办理房屋过户手续。或赠与有附加义务，办理完赠与房屋过户手续后，受赠与人不履行附加义务而产生的纠纷。

1.5、房地产抵押纠纷的成因

房地产抵押随着人们经济活动的加快而不断增多，由于房地产抵押是近几年来新崛起的一种新的经济活动，人们的意识不强，产生的纠纷很多。第一、房地产抵押，法律明确规定必须办理抵押登记，但一部分人法律意识不强，也有为节省办证费用双方只签订抵押合同不进行登记，使抵押房屋多次出售或重复抵押。给纠纷埋下隐患。第二、抵押时，不经上级主管部门批准或未经共有人同意而私自抵押。第三、将依法不允许抵押的房地产抵押。如有争议的房地产，用于公共福利事业的房地产或已依法公告列入拆迁范围内的房地产抵押。

2、减少房地产纠纷的对策思考

房地产纠纷案件，不仅给当事人造成巨大的经济、精神损失，也造成了许多社会问题。结合房地产纠纷案件的起因，我们可以采取以下对策来减少和避免房地产纠纷的产生。

2.1、加强房地产管理法律法规的学习、掌握、宣传。

商品房预售活动中，房屋风险转移时间以房屋交付时间为准，房屋所有权转移时间以办理登记过户时间为准，二者存在一个时间差。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险在标的物将付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另行有规定的或当事人另有约定的除外。”因此商品房预售中风险转移和产权转移是不同步的，风险转移在先，所有权转移在后。

2.2、购房时对开发商加强了解，签订规范合同。

选购商品房时，首先要对开发商做必要的了解和考察，尽量选择规模大、信誉好的公司。其次要依据《商品房销售管理办法》第7条和第32条之规定查验开发商的“五证”、“两书”，签订全国统一示范文本合同，因为示范合同对价款、

交付使用、面积及办理产权登记事项都进行了明确，最大可能地保护购房人的合法权益。

2.3、私房交易中加强产权确认，合法交易。

私房交易时，首先要确定产权是否合法，卖方是否持有100%产权的《房屋所有权证》。其次，双方应对所售房屋的状况，如是否有抵押、租赁等情况进行认真确认。第三、签订一份详尽的购房协议，明确价款、包含内容、付款方式、交付方式等。第四、买卖双方一定要及时到房地产管理部门办理房产转移手续。

3、处理房地产纠纷的原则有哪些

从近年来的实际案例来看，处理房地产纠纷时一般会遵循下列原则：

（1）有利于房地产业健康发展，遵循市场经济规律，促进交易成功。

（2）依法保护合同的原则，契约至上，只要不违反法律、法规的强制性规定。

（3）严格掌握合同的解除。只要不是根本性的违约，并且一方提出要求的，法院不支持解除合同的请求。

（4）历史遗留问题，从轻解决。《城市房地产管理法》实施以前的行为，不以现存的法律严格规范。

（5）安全原则，工程质量问题，不符合安全标准的，不得判令交付。

（6）对应当履行的法律批准手续，如未履行，因此应当判令合同无效的情况，只要在诉讼期间补办了批准手续，仍按照有效处理。

参考文献：

[1]吴玉梅.房地产纠纷中的法律风险及其防范[J].中国房地产.2012.06

[2]胡兴成.处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序[J].法制与社会.2016.12