深圳学位房之6大明星片区

深圳学位房之6大明星片区房地产门户-搜房网2011-03-2507:27:00来源：南方报业网郝丹[我要评论]百花

楼龄、学位不同，房价相差近一倍

深圳实验学校在深圳是鼎鼎大名，是家长挤破头都想让孩子入读的学校，也正是这样，同时分布有该学校小学部和中学部的百花片区，成为名副其实的明星学区房片区。很多家长也是直奔这一“主题”而来，甚至有远在南山蛇口，或是宝安龙华工作生活的人。

荔园小学。

福田外国语学校的招牌。

百花

南都记者采访获悉，在这个片区，所有的房源都可带深圳实验中学的学位，所以房价区分主要在不同小学的划分问题上了。这个片区共有三个小学：深圳实验小学、荔园小学和百

花小学，其中能同时带有实验小学和中学双学位的，只有南天二花园和国城花园，虽然这两个楼盘均是上世纪90年代的物业，但价格却一直“高高在上”。据中介提供的盘源信息显示，年前国城花园44平方米的小户型总价就达到220万，均价已到5万元/平方米，如今却还在涨。

美联物业百花园分行经理郭虹说，片区除了小学、中学名校外，还分布了好几个省一级的幼儿园，并有扎堆的培训机构。据她介绍，片区大多数楼盘楼龄都有20年左右了，最新的应该算百花园二期，2003年入伙的，也算是片区目前唯一一个带有社区的封闭式楼盘，二手房均价达到4.8万-5.3万元/平方米。而片区最便宜的长城一花园单位均价约2.6万-2.8万元/平方米，两者相隔也就几百米距离，因为楼龄和所带小学学位不同，价格已经相差近一倍。

东门、翠竹

带名校学位的二手房单价在1.5万-2万元之间

南都记者走访罗湖区东门周边各个地产中介门店时，感受最多的便是相当多的楼盘都被标以带名校学位的标签。该区域最著名的三所小学分别为深圳小学、螺岭外国语学校，以及翠竹小学，带上述学位的楼盘，价值基本都在1.5万元-2万元/平方米之间，相比非学位房，学位房的价格并没有明显拔高。

翠竹小学入口。

这三所学校相隔并不远。南都记者首先到达的是位于罗湖东升街的螺岭外国语学校，发现其周边学位房有聚龙大厦、京基东方花都等。据世华地产置业顾问刘太凌介绍，除去较新的房源如京基东方花都、缤纷时代等单价在2万元左右之外，其余学位房售价基本在1.5万/

平方米上下，一些年代较久远、产权剩余20年左右的住宅甚至还有一万二三一平方米的。

另外，深圳小学、翠竹小学周边的学位房基本也处在1.5万-2万元/平方米的价格区间。以当地的配套及发展水平来看，在购置学位房获得学位之后，将房源出租也不会是问题。据中介介绍，以1987年建成的名都大厦23平米总价38万的单身公寓为例，每月月租可租到1000元，相当可观。

除去售价稳定、可对外出租，罗湖学位房的另一大特点便是大部分没有社区。万科彩园、缤纷时代两个楼盘是个特例，在南都记者走访的众多罗湖学位房中高层塔楼是比较常见的建筑形式。要求有社区、习惯住家氛围的置业者需要格外注意。

蛇口

优质学位支撑老物业长期交易活跃

蛇口片区是深圳历史悠久的教育重区。育才教育集团前身是创办于1983年的招商局蛇

口工业区育才学校，2003年正式宣告成立的育才教育集团，目前下辖育才一小至四小、育

才中学、育才二中、育才三中与幼教中心，提供了区域内大部分优质学位。招商地产近年来开发的海月花园三期，兰溪谷，花园城一、三、四、五期，雍华府等项目都带有育才小学的学位。今年计划入市的招商雍景湾项目，总建筑面积约5万平方米，户型从50-180平方米，与育才二小一墙之隔，但是在新近开放的营销中心中，工作人员表示是否带育才学位，仍在等待最后的明确通知。与雍景湾相距不远的园景园，湾厦地产开发，2009年入伙，带有育才二小学位，目前二手房售价2.5万-2.8万元/平方米。

雍景湾附近的育才二小。

除了这些次新物业外，蛇口片区很多房龄超过10年甚至15年的老房子也因为带有优质学位，不仅一直活跃在三级市场中，并且在楼市调控的过程中，也一直保持着旺盛的市场需求。表现较为明显如花果山片区，以花果山小区为例，房龄超过15年，户型设计也相对陈旧，由于带有育才一小的学位，目前二手房价依然在1.8万元/平方米左右，并且租赁市场也比较旺盛。介于工业七路、八路之间的部分社区也受益于育才小学的优质学位，如建于1990年的爱榕园，带有育才二小学位，在2010年调控政策新出的时候曾一度下跌到14000元/平方米，目前不仅价格快速回升到2万元/平方米左右，并且与附近不带育才小学的桂园相比，每平方米价格高出约2000元/平方米。

香蜜湖、竹子林

放盘量小，带高级中学学位的6大盘房源不到30套

香蜜湖及竹子林片区的房价近半年没怎么涨跌，综合多家中介的反映，少部分房源开始

有些议价空间，一套房子成交价较放盘价少个3万-5万元。目前，香蜜湖片区房价在3万-8

万元/平方米，竹子林片区在2.5万-3.5万元/平方米。

其中，带优质学位的楼盘价格要高一些。比如小区内有深圳外国语学校(东海附属小学)

的东海花园，比仅隔着香轩路同是大社区的香荔绿洲，目前二手房放盘价普遍高出3000元/平方米左右。而且，据香蜜湖片区多家中介总结，优质学位房的抗跌性明显较强。。

“因为香蜜湖以及相邻的竹子林、景田片区，集中有较多的名校，学位相对充足，大多数楼盘都带学位，所以该区域没有因学位问题造成多大的价差，再加上这一区域公园多、商业配套齐全、距离福田C BD近、大型楼盘较多等优点，所以多数楼盘自住率相当高，放卖

的较少。”中原地产福田北B2区经理刘柯良说。他反映目前带深圳高级中学(省一级、国家

级示范高中)学位的盘源尤其紧缺，尽管带该学位的楼盘有东海花园、香榭里花园、香蜜湖

一号、翠海花园、香域中央、中旅国际公馆等，其中前四个都是总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘，目前在中原盘源系统中显示的有效放盘量都只有二三十套。

南头、前海

带双学位的房源价格在2万-3.5万元/平方米之间

片区业内人士介绍，目前南头、前海最热门的学校是南山实验学校，其下设的南头小学部(总部)、麒麟小学部和鼎太小学部最受家长们青睐。而在二手房交投市场上，带上述学位的二手学区房基本都在2000年以后建成，不少小区如缤纷年华、绿茵丰和、悠然天地等楼龄在5年左右，鼎太风华更还有新房在售。但片区内也有一些上世纪90年代建成的楼盘，如麒麟花园一期、嘉庭苑等。这类楼盘与前述楼龄较短的楼盘，就拉开了价格差。“楼龄比较长的小区价格在2万元/平方米左右，楼龄短、社区配套较好的在3万元/平方米左右，更优质的楼盘如悠然天地，价格也去到3.5万元/平方米。但不管市场是好是坏，学区房始终好卖，而且价格涨幅也高于周边其他住宅小区。”中联地产南山缤纷年华分行经理徐士征说。

而区域学位房的价格上涨也是十分明显。“以缤纷年华为例，2009年第一季度的成交价大概在13700元/平方米左右，现在普遍已经涨到3万元/平方米左右，前后翻了不止一倍。