基础知识铺位分割

铺位分割基础知识

一、铺位划分的基本原则

✓通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种商品经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。

✓通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。

✓合理设置单铺进深、开间比例。

✓以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局。

✓充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。

✓经营与销售综合考虑，合理设置铺位大小与总值，利于经营及销售。

✓……

1、主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

2 、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流

量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 /㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。

3 、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

二、各种铺位类型及划分要点

a)街铺

i.外街铺

ii.内街铺

b)内铺

i.独立铺

ii.开放式铺

iii.柜台

c)大型铺位

2、通道及公共空间的种类及划分要点

a)主通道

b)次通道

3、公共空间的设置及作用

a)休闲区

b)展示区

c)入口大厅

d)互动区

4、不同业态定位对铺位划分的影响

a)零售业态

i.主力店+辅营区形式

ii.主题商城形式

iii.社区商业

b)批发业态

i.电子市场

ii.小商品市场

iii.原材料市场

5、铺位划分中应注意的问题

a)避免出现死角

b)通道中出现柱子

c)避免出现不规则的铺位（如三角铺）

……

三、个人经验

一般上拿到手的是一张结构完成的空白的图纸，那么主要的设施已经标注位置，比如核心筒、楼梯、直升电梯什么的。需要我们加的或者更改也许有自动扶梯的位置，设计承重要求或者砸楼板。也可以增加直升电梯或者减少一个（当原设计右3-4个一排时才会可能）

认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。

了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，因为设计到防火卷闸门的问题。（防火卷闸门下不能摆放任何东西的，对铺位的划分有一定影响。）还有就是消防栓的设置位置。别把那位置给包到铺位内？！！

注意自动扶梯位置：主要是自动扶梯占用平面的位置，3米以及与通道、铺位之间的距离。

铺位类型：主要有两类街铺和内铺。街铺主要是在划分社区型和零售商业铺位时注意控制铺位总面积，根据实际和业态合理划分。

个人认为划分几个原则

先根据场子面积、柱网结构，以及长和宽粗略估计划分

确定主通道和次通道的宽度？

从主要设备开始，自动扶梯、电梯

从街铺开始，先外后内（专业市场的铺位可能要返过来）

一排排、一层层划分。

通道尺寸问题

普通营业厅内通道最小净宽度应符合表3.2.3的规定。

普通营业厅内通道最小净宽度表3.2.3