凯东中央街商业招商执行报告43页

的发纫之作，必须在前期打响知名度，担负着重要的任务。因此，媒体及推广的作
用反而相对增强了。 我司即是从以上的基本原则出发来衡量凯东中央街招商营销计划的。 本报告是以凯东中央街一期开业部分为主进行总体考量。 在创作过程中，对项目的理解及策略方向上如有未完善之处，请贵司及时给予指
正，我司将充分融入贵司的战略方向，以营销目标为导向，在执行过程中根据市场
谈；
二、推广主线
2.1 招商客户推广 2.1.4 E-mail推介 在招商资料基本确定的情况下，可安排若干次的招商简介电子文件（经过 精心设计）群发；以增大信息面，并给客户留下较好的印象； 在客户商家拓展负责人在外地的情况下，电子邮件的推广可以起到较好的 作用（辅之以电话联络、招商资料邮寄）等；
二、推广主线
6月30日前后——“城市新中心区购物中心发展趋势”研讨会
8月15日前后——品牌商家签约新闻发布会 注：以上事件活动安排应预先安排10—15天的准备期。
十、 卖场包装
在招商的活动中，与住宅、商铺的销售不同，卖场包装处于次要地位，商家 注意的中心点仅仅留连于商业本身，因此，在招商现场，只要具备以下物料 即可满足要求： 物料要求 场地要求 注：现销售中心将于8月份拆除，因此新的招商中心将进行全新规划，其整 体的物料要求将会产生一定的变化。
十一、 招商条件
11.4 特殊商家的主要招商条件 次主力店类（租赁面积达到1000平米以上）：

管理费：提供中央空调约7--10元/平米（或自装空调3元/平米） 租金价格表：依照具体铺位划分定出 租金递增率：第三年开始每两年3—6% 免租期：6—10个月 押金金额：相当于2个月租金 租金预缴：相当于1个月租金 装修期：2--3个月（或开业前提供装修时间） 进场费：0—6个月（依据具体商家情况进行调整） 交楼标准：无内装修，提供中央空调提供水电接口，隔层自己做 品牌店类（各品类中品牌较为知名） 管理费：提供中央空调约7--10元/平米
十一、 招商条件
11.1 价格策略
由于商圈沿街商铺租金约90--120元/平米左右，根据以往商场租金界定的判断方
法，一层商场的整体租金水平应比街铺平均租金水平稍高，结合中央街档次、
铺位面积大小、实用率等情况的判断，作出以下建议：
十一、 招商条件
11.1 价格策略
类型 楼层 1F
外街
位置 教育路 广场路
兰花路
租金（元/㎡/月） 100--130 80--100
50—70
1F
1F
1F
内街
临大卖场 临教育路
大商场内街 大商场外街
70--90 60--80
80—100 90—110
1F
大商场一 层 1F 1F
项目二层
2F
1F
内外铺
内外铺 内铺
40—50
60—120 40—50
十五栋裙 楼
2F
3F
教育路三 层 3F
和营销进度进行适、推广主题 四、卖点优化组合 五、形象策略
目 录
六、目标客户分析 七、整合营销结点 八、媒体策略 九、事件活动策略 十、卖场包装 十一、招商条件 十二、项目一期招商计划书 附件（1、2、3、3、4）
一、整体招商进度计划
招商工作计划简述：
中央街招商执行报告
前言
具体招商阶段的分配从根本上决定下一招商阶段的成功与否，主力店及次主力 店（品牌商家）招商洽谈工作进展顺利将对小商家及非品牌商家的洽谈工作起到 极大的促进作用。 假如将招商洽谈与媒体推广的作用做一个数字化类比的话，则可以描述为： 招商洽谈：媒体推广=6：4
前言
虽然招商洽谈比媒体推广更具推动作用，但是由于本次招商为全部5万平米商业
内铺
内铺
15—25
15--25
十一、 招商条件
11.2 招商公开发布时机的选择
一般来说，招商公开发布的时机都是选择在主力店招商基本签约的情况 下，如果过早，就会起不到震动市场的作用；如果过迟的话，又会错过招 商的最好时机。 在目前整个商业项目分阶段推出的的情况下，其公开招商发布的日期只 能分开确定，因此，必须按照两部分主力店确定的时间进行公开招商发布
二、推广主线
2.1 招商客户推广 2.1.7 招商客户推广的时机 招商客户推广主要体现在项目招商的前期，可以起到垫定整体项目招商基础的
作用，并衔接实际招商工作的主体部分，结合本项目的整体进度，可安排在2005
年3—4月份，用60天左右的时间来完成招商客户推广。
二、推广主线
2.2 媒体推广
户外媒体 电视媒体
月租金收益：20,000×60=1,200,000元
招商推广总额：120,000元×2个月=2,400,000元
十一、 招商条件
11.6 商业经营管理年度费用估算
组合媒体
二、推广主线
2.2 关键事件推广
项目招商新闻发布会 主力商家签约新闻发布会
项目品牌商家签约新闻发布会
某种商业业态发展研讨会（与本项目相关的业态）
三、推广主体
作为集住宅、大规模商业为一体的综合型项目，如果单单以商业部分为推广的 主力标的，一方面力度有限，另一方面必然会导致以偏概全，甚至影响了整体项 目的推广及形象建立。 因此，本项目的品牌线仍然必须经过整合，才能有较大的市场力度 。
十一、 招商条件
11.4 特殊商家的主要招商条件 次主力店类（租赁面积达到1000平米以上）： 租金价格表：依照具体铺位划分定出 租金递增率：第三年开始每年3—4% 免租期：6—10个月 押金金额：相当于2个月租金 租金预缴：相当于1个月租金 装修期：2--3个月（或开业前提供装修时间） 进场费：0—6个月（依据具体商家情况进行调整） 交楼标准：无内装修，提供中央空调提供水电接口，隔层自己做
品牌整合建议： 项目整体推广主题建议： 推广主题建议一：城市中心的新生活方式 推广主题建议二：东莞商业精华所在
四、卖点优化组合
4．1 区位优势：
位于东莞南方门户——大岭山——绝对城市核心。
优势价值点：在推广的前期，用自信的方式提出区位优势，易于建
立客户群的信心，从而奠定坚定的基础。
四、卖点优化组合
十一、 招商条件
11.3 招商主要条件 管理费（详细的费用细化表）：提供中央空调约7--10元/平米 租金价格表：依照具体铺位划分定出 租金递增率：第三年开始每年3—6%
免租期：6—10个月
押金金额：相当于2个月租金 租金预缴：相当于1个月租金 装修期：1.5个月（或开业前提供装修时间） 进场费：4—10个月（依据具体商家情况进行调整） 交楼标准：无内装修，提供中央空调提供水电接口，隔层自己做 项目租金优惠条件：依据具体商家进行协商
五、形象策略
由于本项目独特的、具有广阔发展前景的市场地位，因此其整体形象必须做到与众 不同，与其它竞争对手相区隔。 形象特点
形象现代、潮流时尚、与时代同步：
综合多类，包容性强；
结论：本项目商业应该以现代性、综合性见长。结合前述之项目推广主
题，已经体现了整体商业项目的推广要求。
六、目标客户分析
本部分分析已经在项目定位方案中有着较为详细的论述，此处不再阐述。
七、整体营销结点
本部分策略主要体现在整体推广的进程安排中，结合本文第8小点及“招商及开业
阶段整体时间进度预估表”，有着较为清楚的说明。
八、 媒体策略

电视媒体 户外媒体策略 组合媒体
九、 事件活动策略
事件活动策略是项目招商推广的中心内容，其重要性及基本要素已在 “2.3”小点中详细加以阐述，在这里就具体策略结点及内容进行列举： 6月初——主力商家签约新闻发布会
可以传达基本项目信息，试探客户初步意向，并借机约见客户，做
进一步的当面推介；
二、推广主线
2.1 招商客户推广 2.1.3 面谈推介 在前两项目工作的基础上，约见客户面谈是至关重要的一环，初步面谈效 果的好坏决定着客户的初步印象，进行项目详细讲解后留下项目资料，提
醒客户进一步留意媒体广告，进一步约定下次见面时间，正式开始招商洽
十一、 招商条件
11.5 推广费用估算 就商业的整体推广费用而言，正常经营时期其推广费约为年租金收益的1/12（即一 个月租金），而相对于招商时期而言，约年收益的1/6（即两个月租金），进行月
租金模拟计算：
由于是分期推广，因此，前期整体推广费用建议以整体的40%（按20000平米）计 算，按照60元/平米的单价计算：
综合以上整体招商及开业进度，整体商业的主体部分将以两部分为主，具体步 行街部分一期是否与大卖场同步开业，视具体情况而定。
二、推广主线
与住宅、写字楼及商铺的销售推广相比，商业的推广对象较为单一，推广手段较
为独特，整体招商的进度亦有较大不同，主要特点列举如下：
推广的主要对象为近期有拓展计划的经营商家； 商家考察的主要内容为本地商圈的现状及未来若干年的可预期发展空间； 中前期的主力店推广及洽谈是否成功将起到决定性作用； 前期与商家的沟通、条件初步洽谈与周边环境考察历时较长，预 估将达到2—3个月； 大卖场主力店的洽谈历时难以清晰确定，目前主力超市商家须尽快着手进入具体商务条 件的洽谈； 对商家影响较大的传播途径为业内朋友的推介及评价，至为关键的是同行及竞争对手的 评价、意向；
独立式大卖场
步行商业街 沿教育路商业外街及二三楼商业 十五号楼裙楼商业 沿兰花路商业 沿广场路商业
一、整体招商进度计划
招商工作计划简述：
按照可执行的单个项目计划： 独立式大卖场、沿广场路商业（预定于2007年4月1日开业） 步行商业街、沿教育路商业外街及二三楼商业、十五号楼裙楼商业（预 定于2007年10月开业） 沿兰花路商业（根据具体工程进度情况开业）