商管公司方案

二、商管公司职责
（一）、整体运营与资产价值的交接与核算
在曙光国际五金建材家居博览城的整个开发进程后期，项目的 整体运营必须由统一的商管公司进行经营管理，以及产权资产及 无产权资产成为开发商遗留资产须由商管公司经营，这些资产如 下所示： 1、已建成的所有商铺。 2、市场内外广告位等无产权资产 3、室外停车场等有产权资产 4、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁，以上都是 在开发本项目中产生的有价资产，这些资产只能靠商管公司进行 运营和管理，所以必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这 些资产进行运营管理。
曙光国际五金建材家居博览城 商业管理公司基本运营模式
主讲：李俊卿
目录
一、前言 二、商管公司职责 三、商管公司管理模式 四、商管公司运营模式 五、商管公司工作阶段及收益来源
Байду номын сангаас、前 言
商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商
业价值，本项目这种先招商旺市及后续销售结合的商业地产项 目，因为其开发盈利模式以招商销售为主，运营管理过程中牵 涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、 经营者、消费者等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的 重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属 的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的 商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。
重点管理制度
➢《商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 ➢《商户服务手册》—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节 ➢《委托经营管理合同》—与销售合同捆绑的业主返租协议 ➢《经营管理公约》—对商户日常经营行为进行规范化管理 ➢《商户经营承诺书》—要求商户针对经营管理公约和业主公约进 行承诺确认 ➢《消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行 ➢《消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
（三）、开发商自身可持续发展的需要
1、令物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。 要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识 的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司 的固定资产。 2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长 运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各 自专长。优化资源配置，项目才能走专业化发展道路。 3、增加资金运作途径 运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运 营一环，同时增加了资金运作的新途径。 4、专职处理商业物业问题 运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公 司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装 前进。 5、商业领域的长远发展 运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客 户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发 展。
商管公司两大工作内容
在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营 管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两 部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现 了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗 透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。
三、商管公司管理模式
业主
委托合同 返租合同
开发公司 委 托 合 同
商业管 理公司
租赁合同
租赁经营者
管
统一经营主题
即统一项目的业态规划和布局。
理
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮
模
统一服务管理
助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对 商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良
式
好经营秩序，并以此提升项目认知度。
的
统一招商管理
即实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品 牌审核，以及统一租约等管理内容。
五 个
统一营销管理
即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使市场成为 传播商贸资讯的平台
统
统一物业管理
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的
以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营 管理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。为了确保曙光国际 五金建材家居博览城商业运营管理的工作开展目标的一致性和统一 性，在运营原则上，不能把商业运营和物业管理两大部分的职能相 互独立开来，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营 作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。
四、商管公司运营模式
商管公司两大工作内容
1、物业管理 2、运营管理
➢曙光国际物业的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设 施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养 ➢商户装饰与装修过程的管理 ➢安保和消防系统工作的管理 ➢清洁、绿化及其他维护等一系列工作 ➢物业服务的相关工作
➢曙光国际的日常管理服务工作 ➢建立和完善商业经营的各种流程和秩序 ➢商户的维系和租赁调整 ➢曙光国际的形象包装和推广 ➢租赁费用的催缴和业主的维系服务工作 ➢政府相关职能部门的维系及协调
（二）、确保项目的运营兴旺和持续发展及各方关系的协调
项目招商与销售的成功，远远不是结束，相反，只是一个开 始，必须要通过精心的筹划运营管理，使曙光国际五金建材家居 博览城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的 发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。
项目后期销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关 系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消 费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问 题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系 ，才能把商业物业整体的运营带动起来。
一
维护保养，营造舒适的购物休闲环境
重点工作流程
➢商铺交验流程（交房验收） ➢商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） ➢商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） ➢商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） ➢商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） ➢公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） ➢投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） ➢退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）