房地产形势与趋势ppt课件

• 从开发销售物业转向销售与持有型并举； • 房企从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发
展
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重组产业板块， 增强产业链的集成
• 美国发展的新兴产业——新能源、绿色低碳、新一代信息与网络技术 、生物技术、航天航空及海洋等新兴产业，抢占国际金融危机催生下 的世界新一轮科技与产业革命的制高点，努力实现宏观经济的战略转 型。
• 按照在建面积3年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始， 将是京沪两地房企最难受的库存高积压期，且在建面积仍在持续增长。
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银行房贷风险
• IMF报告称，房地产相关贷款占中国银行体系贷款总额约20%，相比香 港或者美国较低。在五大行中，有30%~45％的贷款是由抵押品担保支 持的，抵押品主要就是房地产。房地产价格回调将降低抵押品价值， 因而在借款人违约的情况下削弱贷款收回价值。
• 物联网——每一次大危机，都会催生一些新技术，而新技术也是使经 济，特别是工业走出危机的巨大推动力。席卷全球的金融危机也不例 外，相关国家正在试图通过“物联网”走出经济的泥沼。
• 房地产——原有的发展模式与产业板块需要重新整合，与新兴产业、 金融业、物联网（建筑部品采购联盟的基础平台）加快整合，这是一 次新的跨越式发展机会。
房地产销售面积
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全国房地产景气指数逐月下降
11月房地产开发景气指数为99.87，比10月份下降0.4个百分点， 相当于2008年10月的指数。
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影响房价的当期因素
——资产价格上升取向分析2Fra bibliotek20/2/16
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评判房地产调控效果的依据
• 明中国经济走势与国际经济大背景密切相关， 美国国债危机的后续影响将使我国宏观经济政 策增加了不确定性
——城市运营、城市综合体、城乡一体化等
• 新型经济产业区承载产业结构转型
——新区经济、产业园、产业转型基地等；
• 内需型、消费型产业成为未来经济主角
——旅游、服务业
——养老产业等
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企业面临重整
• 商品房市场将面临与保障性住房平分秋色，积极 参与建设保障性住房是必然选择；
• 从单一的商品房开发转向复合业态，形成多元化 的产业发展；
• 房地产的上下游产业（如建筑、水泥、钢铁）面临着类似风险。考虑 到房地产行业对经济增长的重要性，房价回调导致的经济减速可能会 对银行系统的资产质量产生负面影响。
• 地方政府通过土地出让和补贴来支持“地方政府融资平台”的能力也 很大程度上取决于房地产市场。瑞银在2011年3月22日的报告称， 2010年，29%的地方政府收入来自于出售土地使用权。
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改革建议之一： 房地产行业重新定位
• 国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需 拉动，投资拉动力逐步下降。
• 产业结构调整力度加大 • 城镇化内涵注重城乡均衡发展 • 避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持
产业结构和城市化进程的调整 • 房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发
• 截至10月底，限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了 6044.46万平米，北京当前市场存量已超过1000万平方米，上海已接近900万 平方米，均达到近3年以来的最高点，去存周期分别要11.68个月、12.43个 月。天津、杭州、青岛的去化周期也已超过一年半。
• 北京和上海的潜在供应量惊人。两地1-10月在建商品房及住宅面积均创 新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平米。
——11月成交土地的平均溢价率为6%，较去年同期减少26个百分点； 其中住宅类用地平均溢价率为5.6%，较去年同期减少30个百分点。
• 市场： 国房景气指数已经连续6个月下跌至99.87,11月房地产行业的数据出 现了全面下滑态势，进入不景气区，显现出市场正在加快调整。
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2009-2011年房地产总体情况
• 投资： 1-11月房地产开发投资同比增长29.9%，11月当月增长20%，后续增长 堪忧。
• 土地： ——11月份，全国133个城市土地成交面积环比减少25%，同比减少 43%；其中住宅类用地环比减少19%，同比减少55%。
——11月，133个城市成交楼面均价环比上涨4%，同比下跌10%；其中 住宅类用地成交楼面均价环比上涨12%，同比下跌7%。
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2011年11月十大城市住宅价格指数大幅回调 自29.36%下调到2.22%
房企资金链紧张
Wind数据: • 三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年 同期大幅上涨42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库 存环比增长的也有109家，占比75.69%。
展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。
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房地产业转型
• 住房：双轨制正式开动
–城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当 年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构 未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发 商的转型。
• 商业地产与城镇化并轨
——城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市 化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。
• 商会已成立房地产投资基金联盟，正与有关组织策划成立建筑部品采 购联盟。
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改革建议之二： ——“土地财政”的改革
• 房价不能脱离中国经济的基本面 • 明年调控效果不能脱离货币政策 • 明年调控效果取决于房地产投资走势 • 明年调控效果取决于保障房完成进度
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2011年8月十大城市住宅价格指数
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中国指数研究院数据
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2011年10月十大城市住宅价格指数
房地产形势与趋势
2011年12月
中央经济工作会议
• 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管 理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业 职工、农民工住房困难。 • 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合 理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效 供给，促进房地产市场健康发展。
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房地产市场加快调整