公摊建筑面积计算

公摊建筑面积

shared area

商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

不应分摊的共有建筑面积包括：

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。

共有建筑面积的分摊方法是：

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB／

T17986•1—2000)，结合我市实际，制定本细则。

目录

第一章总则

第二章房产平面控制测量

第三章房产调查与勘测

第四章房产图绘制

第五章房产面积测算

第六章房产变更测量

第七章附则

第一章总则

一、房产测绘的目的

房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。

二、房产测绘的基本内容

房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。

三、房产测绘的基本精度要求

本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

四、房产测绘的成果

房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、薄册及其他信息载体。

五、坐标系统

房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。

六、房产测绘技术方案

房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料，在踏勘基础上制定最佳技术方案，编写技术设计书，在施工过程中应加强质量检查，测绘工作结束后编写技术工作总结。

七、测绘仪器维护

测绘仪器设备应定期检测，及时维修，使用中注意仪器的维护与安全。

第二章房产平面控制测量

一、平面控制网的布设原则

控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级分级布网原则，也可越级布网。基本控制点应根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。

二、原有控制成果利用

利用长沙市原有的控制成果和资料，须按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到规范要求的控制点，利用其点位进行联测后平差计算，使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时，须对所联测的原有控制点进行检验和认定。

三、平面控制点等级及主要技术指标

末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0．025m。

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点，各等级控制点测量主要技术指标按《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)规定执行。

四、平面控制测量成果的整理和平差手薄的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得

擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后

方可使用。

二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一

平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。

五、平面控制测量应提交的成果

平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果

资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、

点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验

收报告。

第三章房产调查与勘测

一、房产调查

房产调查，就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界进行

调查。

(一)丘与丘号

丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称

独立丘，属多个产权单元时称组合丘。

有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的，

用未定丘界线表示。

丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1，2，…顺

序编号。该图幅内所编丘号为主丘号，跨相邻图幅的丘号称副丘号，用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或

单位大门)所在图幅内。

组合丘各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后，中间用短直线连接，称丘支号。

(二)幢与幢号

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数

字1，2，…顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并

加括号表示。

(三)测量号

测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号，相

互之间用短直线连接构成。

同一幢房屋只有一个测量号，它表示房屋所在的地理位置和

该房屋产权档案存放的位置。

(四)房屋调查

房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产

权纠纷和他项权利等基本情况。

1、房屋坐落

按地名办编制的地名、门牌号调记。

同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部调记并注明；

同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；

房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。

2、房屋产权人

房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。

(1)私房，一般按照产权证件或身份证件的姓名调记。产权人

已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共

有权人的姓名。