关于房地产开发项目开发周期基准的探讨

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祥生地产项目开发周期基准及标准工期

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。

房地产发展周期解读

房地产发展周期解读引言房地产作为重要的经济产业，在各国都扮演着重要的角色。

然而，房地产市场并非一帆风顺，而是存在周期性的波动。

了解和解读房地产发展周期对于投资者、政策制定者和经济观察员来说都至关重要。

本文将通过分析房地产发展的周期性特征，探讨其中的原因，以及对于各方面的影响和应对策略。

一、房地产发展周期的定义房地产发展周期指的是房地产市场从低迷到繁荣再到低迷的持续波动过程。

这个周期的长度和波动幅度可能会因地区、经济形势和政策等因素而有所不同。

二、房地产发展周期的特征1. 高潮期高潮期是房地产发展周期的繁荣阶段。

这个阶段通常伴随着房价上涨、销售量增加和投资热潮。

在这个阶段，开发商会大规模推出新项目，购房者积极入市，房地产市场呈现出供不应求的状态。

2. 谷底期谷底期是房地产发展周期中的低迷阶段。

在这个阶段，房价下跌，销售量减少，市场需求不旺。

许多开发商由于市场不景气而陷入困境，无法继续进行新的开发项目。

3. 转折期转折期是指从高潮期向谷底期转变的过程，或从谷底期向高潮期转变的过程。

在转折期，房价的涨跌幅度减小，市场呈现出相对平稳的态势。

这个阶段通常是投资者进行房地产投资的理想时机，因为房价处于相对较低的水平。

三、房地产发展周期的原因房地产发展周期的原因是多方面的，主要包括经济、政策和市场供需等因素。

1. 经济因素经济因素是房地产发展周期的重要原因之一。

房地产市场的波动与经济形势密切相关。

当经济增长迅速时，人们购买力增强，需求旺盛，房价上涨；而当经济下行时，购买力减弱，需求减少，房价下跌。

2. 政策因素政策因素也对房地产发展周期有重要影响。

政府的宏观调控政策、贷款政策以及土地供应政策等都会直接或间接地影响房地产市场的发展。

例如，政府收紧房贷政策会导致购房者信贷需求减少，进而影响房地产市场。

3. 市场供需因素市场供需关系也是房地产发展周期的重要因素。

当供需平衡时，市场呈现相对稳定的状态；如果供大于求，房价可能下跌；反之，供不应求时，房价上涨。

房地产项目开发周期基准

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）2.物业类型：多层（6层+1层地下室）3.物业类型：小高层11层+1层地下室4.物业类型：高层24层+1层地下室5.物业类型：高层33层+1层地下室参照24+1修改。

6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室参照24+1修改。

住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

房地产行业的房地产开发流程与周期分析的市场动态

房地产行业的房地产开发流程与周期分析的市场动态房地产行业一直以来都是经济发展的重要支柱产业，同时也是一个复杂而庞大的系统。

房地产开发流程与周期的分析对于行业参与者来说至关重要，可以帮助他们更好地了解市场动态，制定战略和决策。

本文将对房地产开发流程与周期进行分析，并探讨市场动态对于行业的影响。

一、房地产开发流程房地产开发流程是指从土地购置到房屋交付使用的全过程，包括项目策划、审批许可、招标投标、建设施工等多个环节。

下面将就房地产开发流程的主要环节进行详细介绍。

1. 项目策划阶段项目策划是房地产开发的起点，它包括项目选址、规划、设计、可行性研究等内容。

在这个阶段，开发商需要考虑市场需求、政策法规以及项目的投资回报等因素，制定合理的项目策划方案。

2. 土地购置与开发准备阶段在项目策划确定后，开发商需要购置土地，并进行相关的开发准备工作。

这包括与土地出让方洽谈、签订土地使用权出让合同，进行土地规划许可申请等。

3. 建设施工阶段建设施工是房地产开发的核心环节，包括设计、招投标、施工实施以及竣工验收等。

开发商需要与相关单位合作，确保施工的质量和进度，并保证项目能够按时交付使用。

4. 销售与交付阶段房地产项目的最终目的是销售并交付给购房者使用。

在这一阶段，开发商需要进行有效的销售推广，与购房者签订购房合同，并按照约定的时间交付房屋。

二、房地产开发周期房地产开发周期是指从一个房地产项目的规划到其成熟、销售并退出市场的整个过程。

具体来说，房地产开发周期主要包括以下四个阶段：起始阶段、增长阶段、成熟阶段和衰退阶段。

1. 起始阶段起始阶段是一个房地产项目从规划到实际开工的阶段。

在这个阶段，开发商需要进行市场调研、项目策划，寻找土地并进行前期准备工作。

这个阶段的特点是风险较高，投入较多，项目可能面临各种不确定因素。

2. 增长阶段增长阶段是房地产项目开始进入实际开发和销售的阶段。

在这个阶段，房地产开发商会加大项目的投入和宣传，开展销售活动，同时进行建设施工。

房地产开发项目寿命周期成本分析与控制研究

房地产开发项目寿命周期成本分析与控制研究一、前言随着社会经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展对于推动经济增长、改善民生福祉具有重要意义。

然而房地产项目的建设周期长、投资额大、风险高，使得项目成本控制成为房地产开发企业必须关注的核心问题。

在当前市场环境下，如何在保证项目质量和效益的前提下，实现房地产开发项目寿命周期成本的有效控制，已成为房地产企业亟待解决的问题。

本研究旨在通过对房地产开发项目寿命周期成本的分析与控制方法的研究，为房地产企业在项目策划、设计、施工、运营等各个阶段提供有效的成本控制策略，以降低项目整体成本，提高企业的盈利能力和竞争力。

本研究首先对房地产开发项目的生命周期进行梳理，明确各阶段的主要成本构成；其次，结合国内外相关理论和实践经验，提出了一套适用于房地产开发项目的成本控制方法体系；通过对具体案例的实证分析，验证所提出的方法的有效性，为企业实际操作提供参考。

本研究将从以下几个方面展开：首先，对房地产开发项目的生命周期进行划分和界定，明确各阶段的主要成本构成；其次，分析房地产开发项目成本控制的理论基础和现状，总结国内外成熟的成本控制方法；然后，结合我国房地产市场的实际情况，提出一套适用于房地产开发项目的成本控制方法体系；通过对具体案例的实证分析，验证所提出的方法的有效性，为企业实际操作提供参考。

1. 研究背景和意义随着城市化进程的加快，房地产开发项目在国民经济中的地位日益重要。

然而房地产开发项目的成本控制问题一直是业界关注的焦点，房地产开发项目的生命周期包括规划、设计、建设、销售和维护等阶段，每个阶段都需要大量的资金投入。

因此对房地产开发项目寿命周期成本进行分析和控制具有重要的理论和实践意义。

首先从理论角度来看，房地产经济学界对于房地产开发项目寿命周期成本的研究尚处于起步阶段。

目前国内外学者主要关注房地产开发项目的静态成本和动态成本，而对于项目整个生命周期的成本控制研究相对较少。

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理内容摘要：房地产是人类生产和生活的一个基本要素，与各行各业存在较强的关联性。

如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式，从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。

这种房地产行业可持续发展的新思路，有利于带动相关产业的良性发展。

关键词：全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。

究其根源一是建筑设计的前瞻性差，建筑使用功能的过时老化；二是城市规划的随意性；三是开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。

全寿命周期模式概述日本东京大学ＡＧＳ（世界上研究全寿命周期模式最权威的组织）对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算，结果如下：传统的发展模式：Ａ为336，Ｂ为340，Ｃ为676。

Ｂ与环境治理有关，空气污染、水污染都在其中的运营费用。

A为初期投入，B为运营费用，C为全寿命期内总投入。

全寿命发展模式：Ａ为390，Ｂ为23，Ｃ为413。

即长期运行费用、治理污染费用等会降低，导致Ｂ、C降低的原因，是因为Ａ投入的增加。

由此可见，采用全寿命周期模式核算，通过增加有限的初期成本，大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。

按现有的经验，增加初期成本5%～10%用于新技术、新产品的开发利用，将节约长期运行成本50%～90%。

这一种新模式的出现，将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。

在这种新模式中，通过适当增加建房期间的投入，即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少，整个全寿命周期的成本也因此降低很多。

但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

房地产项目的初期投入者是开发商，项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者，初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

关于我国房地产行业周期统计的几点思考

关于我国房地产行业周期统计的几点思考：关于我国房地产行业周期统计的几点思考一、分析房地产行业周论文联盟期的必要性在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。

会使其出现同样的周期性波动现象。

其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。

中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。

对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。

研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。

又能进一步促进房地产市场健康发展。

除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。

避免遭受因周期波动而造成的损失。

总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。

缩短下降期。

二、我国房地产周期的波动原因在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。

由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。

房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。

毕业论文如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。

自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。

我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。

另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。

现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。

住宅项目基准开发周期研究(基于笔者实战总结)

住宅项目基准开发周期研究一、概要说明1、本文基准开发周期研究主要针对住宅项目，分别墅及普通住宅两种类型。

其中：□别墅适用范围：独栋、联排以及叠拼；□普通住宅适用范围：高层（19层以上）、中高层（11层-18层）、小高层（7-11层）、洋房（6层及以下）。

2、假设条件：□本基准开发周期结合笔者从业项目现有开发模式基础上进行梳理（即土地获取后启动项目定位定案工作），若笔者从业项目开发模式发生调整，如引入战略合作单位，拿地前启动项目定位定案工作，则基准周期相应前置。

□不考虑方案报规阶段发生颠覆性调整，总包启动、报建施工图启动均考虑自规划设计方案内部评审通过后开始。

□基坑及护壁、正式开工前其他施工准备（如锚杆、桩基础等等）切入及完成时间考虑在总包施工许可证取得之前（即正式开工前）。

3、综合影响因素考虑：□春节假期：30个自然日；□雨季：地下部分施工阶段10~20个自然日。

地上部分施工阶段5-10个自然日4、基准周期起算时间：项目获取土地（土地摘牌）。

5、专项周期中各项数据单位均为自然日。

6、此标准开发周期作为各项目主项计划评审依据。

二、重点管控线路线路1——定案、报规报建、预售线路2——主体区域现场施工线路3——供方单位（总包）线路4——示范区建设三、专项周期1、项目定位时间（在管控路径1上）周期说明：1、土地获取后即启动项目定位公司招标；2、项目定位报告与方案设计同步进行，项目定位阶段需匹配设计需求，尽早（30天内）提供产品建议至规划设计部，作为设计启动概念方案设计输入条件。

关键流程要点（70天/2.3月）：2、规划设计时间（在管控路径1上）周期说明：1、方案阶段，规划设计方案整体周期，从拿地至方案本文出具，按110天考虑，设计及招采协调拿地后30天内确定设计单位；方案设计过程中，设计与投发需提前与当地政府就规划设计规范、要点、政策空间等进行充分了解、沟通，避免方案报规过程中大调；2、不考虑方案报规大调情况下，按照报规文本（报规版）出具后65天内出具报建版施工图考虑；3、实施版施工图，尤其是基础图纸（或根据现场需要第一批次图纸），正式开工前必须出具。

房地产企业项目开发周期对比研究

3个月 4个月 5个月 6个月 7个月 8个月 9个月 10个月 11个月 12个月 13个月 14个月 15个月 16个月 17个月 18个月 19个月 20个月 21个月 22个月 23个月 24个月 25个月 26个月 27个月 28个月 29个月 30个月
Ch.2
开工前
项目名称
临港泥城社区DE06-L-1地块松江区中山街道国际生态商务区12号地块奉贤区南桥新城13单元26A-04A、27A-05A区域地块松江区方松街道SJC10008单元05-06号地块青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧15-02.16-02地块松江区佘山镇集镇D-27、D-33号地块宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块
30天 30天
小高层（9~12）南京地区
7.0月
6.4月
12.9月 +X
11.0月
8.3月
+X
7.0月
6.8月
14.5月 +X
11.0月
10.3月 +X
超高层（34及以上）
7.0月
8.1月
18.6月 +X
11.0月
15.6月 +X
30
Ch.4
成果汇总
31
Ch.4
成果汇总
开工后标准周期开工前标准周期地区产品类型单体层数设计参照形象进度达预售条件立项-方案内定多层（4~8）无参照 8 有参照无参照 12 有参照无参照 18 有参照无参照 43 有参照主体结构达1/2 主体结构达2/3 方案内定-施工许可证采用搭建样板房（样板房不占主路径）开工-首次开盘首次开盘-竣备采用实体样板间（样板房可能占主路径）开工-首次开盘首次开盘-竣备总标准周期开发影响因素（天）

房地产项目开发周期基准的探讨

房地产项目开发周期基准的探讨为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。

1．地产项目开发周期基准的内容包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。

2．地产项目开发周期基准的意义公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定，地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。

地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。

根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。

因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。

3．地产项目开发效率基准应用准则3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。

3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基准。

3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。

3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完成调整，并报总部项目管理部备案，由总部重新颁布。

房地产企业项目开发基准及标准工期

房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期目录大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 10～15 万 m2 ）写字楼（地上 30 层 +地下 3 层，建筑面积5～10 万 m2）酒店（地上 40 层 +地下 3 层，建筑面积7～10 万 m2）房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的成立与应用1.成立初步的基准拟订的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2.连续改良及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推行与更新：总结优异项目运作经验，向其余项目进行推行，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3.周期基准计算的开端点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目经过“招、拍、挂”方式获得签署协议之日。

极个别项目（如：旧城改造项目）需达成拆迁才能启动的拿地时间可适合放宽。

二、先期定位与设计周期基准1.住所设计周期表时间基准时间备注阶段（单位：月）(1)新进入城市＋15 天初步定位(2)可复制项目－15 天(3)大盘（ 80 万㎡以上）＋ 15 天(1)设计比赛＋30 天规划(2)争取规划条件可适合延伸(1)产品复制－30～ 45 天方案(2)中小盘项目：“规划＋方案” 归并基准时间为个月；可复制项目为个月。

初步设计(1)复制项目-15天（报审深度）(2)精装+15天施工图设计(1)依据施工需要，可分批出图（含施工图审察）共计2.商业设计周期时间基准时间备注阶段（单位：月）（1）新进入城市＋15 天初步定位（2）复制项目－15 天规划（1）争取规划条件可适合延伸方案(1)复制项目－30 天初步设计(1)产品种类复杂＋30 天（报审深度）(2)争撤消防设计条件＋15 天施工图设计（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深入设计共计13三、典型物业工程施工周期基准1.住所类物业1) 住所类物业施工周期基准的编制说明：a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增添 2-3 个月的冬天施工时间，假如跨二个冬天施工增添 4-5 个月的冬天施工时间；b)各地域综合查收的时间差异比较大，因此下述综合工期里没有包含小区综合查收和办理产证的时间；c)工期指标没有考虑标段区分要素，同一标段内的项目以同时动工为准；施工标段通常以 2 万平方米以下地下室、 5～ 7 万平方米地上建筑区分为一个标段；d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合查收、完工、办证时间汇总；f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

浅析房地产开发全周期项目管理

浅析房地产开发全周期项目管理【摘要】：本文通过对房地产开发项目中对质量、进度、成本全程进行分析和阐述，并通过房地产开发过程中的四种项目管理模式进行对比分析。

【关键词】：质量管理进度管理成本管理房地产开发项目又称之为建设工程项目。

具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。

又可分为单项工程、单位工程、分部工程等。

一、房地产开发项目管理概念与层次体系房地产开发项目管理的概念是指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。

包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。

成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。

投资额巨大，建设周期长随着经济高速发展和进步，市场经济体制逐步完善，房地产业项目的目标、计划、协调和控制也变得愈来愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展。

在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理逐渐清晰明了，理论研究层面深度和广度都有拓展，越发越来细化。

二、房地产开发项目质量管理房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。

由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。

在质量管理过程中，我们常常把主要精力DM - Development Management 项目前期策划与管理 PM - Project Management项目管理 FM - Facility Management 设施管理决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方FM 开发方DM PM 设计方PM 施工方PM 供货方PM 投资方DM PM FM放在了施工阶段，难逃施工企业本质。

房地产市场调控政策对开发商项目周期的影响

房地产市场调控政策对开发商项目周期的影响在过去几十年中，中国的房地产市场经历了一次又一次的繁荣与调控。

为了平衡房地产市场的发展，政府采取了一系列的政策来规范市场，其中包括对开发商项目周期的调控。

本文将探讨房地产市场调控政策对于开发商项目周期的影响。

一、背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场成为一个重要的经济支柱。

然而，过度繁荣的房地产市场不仅容易引发金融风险，还可能导致社会不稳定。

因此，政府开始采取一系列措施，加强对房地产市场的调控，其中之一就是对开发商项目周期进行调整。

二、加强土地供应管理土地供应是开发商项目周期中最为关键的一环。

房地产市场调控政策通过加强土地供应管理来影响开发商项目周期。

政府可以通过增加土地出让的数量和频率来满足市场需求，并且可以根据市场情况来定期调整土地供应计划，从而影响开发商项目的进程。

三、收紧融资渠道除了土地供应管理，房地产市场调控政策还可以通过收紧融资渠道来影响开发商项目周期。

政府可以限制银行对开发商的贷款额度和利率，提高借款门槛，使得开发商在资金方面面临更大的困难。

这将导致开发商在项目开发过程中的资金周转速度变慢，项目的周期因此被延长。

四、加强销售限制政策为了控制房地产市场的过热，政府可以加强对销售限制的政策，影响开发商项目的销售进程。

政府可以限制购房资格，提高购房门槛，通过减少购房需求来降低房价。

这将导致开发商项目的销售速度变慢，进而延长项目周期。

五、完善市场退出机制除了调控开发商项目的进程，房地产市场调控政策还应完善市场退出机制。

规范市场并鼓励市场主体合理退出是促进市场健康发展的重要一环。

政府可以加强对违法违规开发商的处罚，通过市场的“淘汰机制”来优胜劣汰，从而提高市场的整体质量和效益。

六、产业升级与转型随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，开发商也逐渐意识到传统的房地产开发模式可能不再适应当前市场形势。

因此，开发商开始进行产业升级与转型，寻找更多元化的发展方式。

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理内容摘要：房地产是人类生产和生活的一个基本要素，与各行各业存在较强的关联性。

如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式，从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。

这种房地产行业可持续发展的新思路，有利于带动相关产业的良性发展。

究其根源一是建筑设计的前瞻性差，建筑使用功能的过时老化；二是城市规划的随意性；三是开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。

Ｂ与环境治理有关，空气污染、水污染都在其中的运营费用。

A为初期投入，B为运营费用，C为全寿命期内总投入。

全寿命发展模式：Ａ为390，Ｂ为23，Ｃ为413。

即长期运行费用、治理污染费用等会降低，导致Ｂ、C降低的原因，是因为Ａ投入的增加。

由此可见，采用全寿命周期模式核算，通过增加有限的初期成本，大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。

按现有的经验，增加初期成本5%～10%用于新技术、新产品的开发利用，将节约长期运行成本50%～90%。

这一种新模式的出现，将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。

但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

房地产项目的初期投入者是开发商，项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者，初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

地产项目开发周期和对工程施工及进度的要求_OK

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对施工进度的要求
• 审核施工进度计划。 • 建立每周定期的巡查制度。在规定的时间内组织总包和分包到
现场巡查，检查现场的施工进度、质量情况、现场文明施工情况、安全生产情况，将有关重要的内容记录下来，并及时发文要求各分包商确认。 • 召开专题会议。对一些施工中存在的难题，开发商和总包联合在现场召开专题会议讨论解决。
• 施工组织设计应报上一级总工程师或经总工程师授权的专业技术负责人审批。
• 分部（项）工程施工方案原则上由项目部负责编制，项目技术负责人审批。重点、难点分部（项）工程施工方案应由企业技术部门审批。由专业公司承担的工程项目施工组织设计（施工方案），应由专业公司技术负责人审批。
• 技术交底应包括施工组织设计交底、专项施工变更技术交底等。
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标准工期国内开发企业根据自身多年来开发的经验，都有自己的标准工期。将开发报建工作前置，同步进行，可以缩短前期报批报建工作。比如，项目拿地之后，可以同时办理项目立项、规划设计、国土证办理和规划用地许可证办理；方案批复后，可同时办理施工图设计、规划许可证、消防报审、人防报审、招标备案等。
为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位，控制桩和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。 • 为了控制施工进度，首先必需掌握情况，可以通过实地检查、统计资料和调度会议等了解实际情况，掌握尽可能多的信息，并将它们与计划进度进行对比，以发现进度是超前或落后，是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求，进度超前就要督促施工单位调整进度计划，进度落后要督促施工单位分析原因、采取赶工措施。

浅析房地产企业项目开发全周期成本管理

浅析房地产企业项目开发全周期成本管理摘要：近年来，经济的发展，促进我国科技水平的提升。

随着社会科技的不断发展，我国城市化建设的进程不断加快，直接推动了房地产行业的快速发展。

给房地产开发领域带来巨大优势的同时，也带来了严峻的挑战。

在此基础之上，本文将从价值视角的战略理念上出发，对价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理进行详细的分析探讨，为更好的提升房地产项目管理的精细化水平，以及提升企业的社会竞争力服务。

本文就房地产企业项目开发全周期成本管理展开探讨。

关键词：房地产项目开发；全生命周期；成本管理引言房地产项目具有寿命周期长，投资大，可控制性小，设计面广等特点，这些特点将会增加房地产项目的管理难度。

房地产项目的全寿命周期费用是指在项目建设前期、建设期、使用期以及运营维护期等各个阶段所需的全部费用。

因此，合理地控制各个阶段的费用以达到最低的全寿命周期成本。

1全寿命周期管理成本理论的基本内涵全生命周期理论视角的成本控制，指的是立足于项目的全生命周期展开造价的控制工作，以实现整个生命周期总成本最低的目标。

全生命周期理论强调运用多学科知识，采用综合集成方法，重视投资成本、效益分析与评价，通过精密对比和计算选择项目全生命周期内成本最小方案展开成本管理。

可以从三个视角进行解读：从经济学视角来看，项目全生命周期包括项目投资决策、设计、实施、竣工验收、运营维护、拆除翻新等阶段，在项目的各个周期实施项目造价管理，最终实现全过程的总成本最小；从建筑设计视角来看，项目全生命周期的成本管理是要通过精密计算，核算出整个项目全周期的直接成本、间接成本以及环境成本等各项成本，确保工程质量的前提下确定一个成本投入最小的项目最优设计方案；从数学视角来看，项目全生命周期生命控制其实质是一种数学分析工具，全面全过程地分析项目决策、项目设计以及项目实施的可行性和经济性，为项目投资、设计和决策提供依据。

2全寿命周期成本控制管理的特点与其他成本控制管理方法相比，全寿命周期成本控制管理具有以下特点:首先，全寿命周期成本控制涉及的内容比较多、范围比较大，而且时间相对比较长，不仅考虑到工程项目的准备阶段、实施阶段，而且还要对项目运营维护和报废阶段等进行成本控制。