第五节 直接资本化法

。
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【例8—28】 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床 位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30 ％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般 床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月 总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为 10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。
multiplier，EGIM)
有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效
毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)转换为 价值的方法，即 ：
V=EGI x EGIM
有效毛收人乘数是房地产的价格除以其年有效
毛收入所得的倍数，即 :
V EGIM EGI
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优点： 考虑了租金以外的收入、空置率。 缺点： 没考虑运营费用差异，因而也只用于做粗略的估 价。 适用： 估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异， 且这种差异预计还将继续下去时。
将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGI)，即： NOI/EGI R= V/EGI
又因为
NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM
所以
R=NIR/EGIM
如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对 象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估 价对象的综合资本化率。
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三、资本化率R0与报酬率Y的区别和关系
（一）区别
1、适用方法不同：

R0：直接资本化法； Y：报酬资本化法。 R0：一步就将房地产的未来预期收益转化价值。
2、作用机理不同

Y：通过折现方式将房地产未来预期收益转换为价值。
3、性质不同

R0：是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未

来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收 益到价值的比率，并不明确地表示获利能力； Y：是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各 期净收益现值的比率。
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（2）净收益与资本化率的匹配 由土地收益求取土地价值： 土地价值=土地净收益/土地资本化率 由建筑物收益求取建筑物价值： 建筑物价值=建筑物净收益/建筑物资本化率 由房地收益求取房地价值： 房地价值=房地净收益/综合资本化率 由房地收益单独求取土地价值： 土地价值=（房地净收益-建筑物净收益）/土地资本化率 土地价值=（房地净收益-建筑物价值×建筑物资本化率）/ 土地资本化率 由房地收益单独求取建筑物价值：与上述公式类似
表8-4 某宗房地产的未来净收益流 年份 净收益 1 5000 2 5250 3 5600 4 5850 5 65000
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【解】先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值 为其未来每年净收益的现值之和，计算结果见表8-5： 表8一5
年份 净收益（元） 现值（元）
某宗房地产来来净收益的现值
1 5000 2 5250 3 5600 4 5850 5 65000 合计
通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式 为： R＝NIR/EGIM 由于 NIR＝1-OER 所以 R＝(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是： 因为 R＝NOI/V
将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGI)，即： NOI/EGI R= V/EGI
又因为 NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM


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4、 净 收 益 乘 数 法 (net
income multiplier，
NIM) ：
净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益(NOI)
乘以净收益乘数(NIM)转换为价值的方法（能提供 更可靠的价值测算），即：V=NOI x NIM
净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得
的倍数，即：
3
•
潜在毛收入（PGI）：是房地产在充分利用、无空置
状况下所能获得的归因于房地产的收入。 • 有效毛收入（EGI）：是从潜在毛收入扣除空置和收
租损失以后得到的归因于房地产的收入。
•
净收益(NOI)：是由有效毛收人扣除运营费用后得到
归因于房地产的收益。
2、公式： (1)
NOI V R
式中 V——房地产价值； NOI——房地产未来第一年的净收益； R——资本化率。
4545.45 4338.84 4207.36 3995.63 40359.89 57447.17
求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第 一年的净收益与价值的比率，即
5000 R 8.70% 57447 .17
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四、直接资本化法与报酬资本化法的比较
（一）直接资本化法的优缺点
1、优点：
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优点： 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点： 没考虑空置率和运营费的差异。 适用： 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异 是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用潜在 毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来 说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不 充分或精度要求不高的估价。


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3、有效毛收入乘数法(effective gross income
二、资本化率和收益乘数的求取方法
（一）市场提取法
通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相 同的许多类似房地产的有关资料求取。
（二）公式法求综合资本化率R0

通过净收益率NIR与有效毛收入乘数EGIM求取：
NIR Ro EGIM

通过报酬率Y求取综合资本化率R0（见本节第三部分） 运用投资组合关系求取综合资本化率R0（见本章第七节）
潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在
毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGlM)转换为 价值的方法，即：
V=PGI x PGIM
潜在毛收入乘数(PGIM)是市场上房地产的价格
除以其年潜在毛收入所得的倍数，即毛租金乘 数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的 倍数，即 : V PGIM PGI
(2)
房地产价值=年收益×收益乘数
5
（二）几种收益乘数法
对应着不同的收益类型，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入
乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租
金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
（二）几种收益乘数法
1、毛租金乘数法(gross rent-multiplier，GRM) ：
1、优点：
(1) 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和， 这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价 值； (2) 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理 解； (3) 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房 地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资 也可以求取适当的报酬率。
(1)不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算 未来第一年的收益； (2)资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益 与价值的关系； (3)计算过程较为简单。
2、缺点：

要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似 房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的 依赖性很强。
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（二）报酬资本化法的优缺点
报酬资本化法 收益法
报酬率 资本化率 收益乘数(收益乘数法)
直接资本化法
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一、直接资本化法概述

资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其 价格的比率，即
资本化率＝

年收益 价格
收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即
收益乘数＝
价格 年收益
• 其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对 象价值的方法，具体称为收益乘数法。 • 预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。可用于 直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益等。

在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=A／V 。 此时，R0与 Y 的关系如下式所示：
Y (1 Y ) R n (1 Y ) 1
n
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3、净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的 情况下
A V Yg

在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=A／ V 。此时，R0与 Y 的关系如下式所示：
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收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法(含收益 乘数法)和报酬资本化法(即现金流量折现法)。
公式总结： （1）估价中的公式转换：
房地产价值=房地产净收益/资本化率 资本化率=房地产净收益/房地产价值 房地产净收益=房地产价值×资本化率 房地产价值=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价值/房地产价值 净收益乘数=1/资本化率

缺点：①忽略了房地产租金以外的收入；
②忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。

适用：用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由
于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法 的一个部分。
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2 、 潜 在 毛 收 入 的 乘 数 法 (potential gross
income multiplier，PGIM)
V NIM NOI
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，
通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资 本化率将净收益转换为价值的形式，即：
NOI V R
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二、资本化率和收益乘数的求取方法
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市 场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益 的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有 关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。 综合资本化率(R)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛 收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系及投资组 合技术求取。
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或
某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转 换为价值的方法，即: 房地产价值=毛租金×毛租金乘数
毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其
毛租金所得的倍数，即 :
价格 毛租金乘数(租售比价)＝ 毛租金
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优点：
①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资 料； ②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相 同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数 值； ③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
2、缺点：

需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员 的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市 场的实际情况。
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当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时， 直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息 缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的 评估价值。
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第八节 收益法总结和运用举例
第五节 直接资本化法
• • • • 直接资本化法概述 资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率与报酬率的区别和关系 直接资本化法与报酬资本化法的比较
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一、直接资本化法概述
（一）直接资本化法的概念和基本公式
1、概念： 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除 以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价 值的方法。
资本化率的类型
在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是：综合资 本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。 1、综合资本化率 应用于评估复合房地产时所采用的资本化率。所对应的 净收益是土地和建筑物产生的年净收益之和。
2、建筑物资本化率 运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率。所对应 的净收益也是建筑物的年净收益。 3、土地资本化率 运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率。所对应的 净收益是土地的年净收益，这个净收益不应包括其他方面带 来的部分。
R=Y-g
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4、预知未来若干年后的价格相对变动的情况下
V
A Y Y (1 Y ) t 1

在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=A／ V 。此时，R0与 Y 的关系如下式所示：
Y R Y t (1 Y ) 1
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【例8—23】某宗房地产的未来净收益流见表8—4。假 定报酬率为10％，试求其资本化率。
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（二）联系

1、净收益每年不变并收益期限为无限年的情况下
A V Y

在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。资本化率 R0为未来第一年的净收益与价格的比率(A／V) 。此时， 资本化率正好等于报酬率，即
R=Y
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2、净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下
A 1 V [1 ] n Y (1 Y )
【解】该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况 下应当采用何种收益进行估价得问题：在估价中，除了有租约 限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上， 该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=300×45×365×(t一20％) =394.20(万元) 年运营费用=394.2 x 30％=118.26(万元) 年净收益=394.2—118.26=275.94(万元) 旅馆价值=275.94÷10％=2759.4(万元)