银行“租金贷”授信业务管理办法

ⅩⅩ银行“租金贷”授信业务管理办法（试行）第一章总则第一条为适应商业地产租赁市场发展，满足中小企业租赁商业地产的“租金”融资需要；同时也为进一步支持我行小微专营支行发展，切实提高专营支行市场竞争力。

根据国家相关法律法规和我行现行信贷管理规定，特制订本办法。

第二条本办法所指的商业地产是指已竣工验收并已投入商业运营，经营管理比较规范、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括写字楼、厂房、商业门面、摊位等物业形式。

第三条本办法所指的“租金贷”，主要是向承租人发放的专项用于支付写字楼、商业门面、摊位等租金的贷款（标准租金贷）；其次可以向写字楼、商业门面、摊位等物业所有人提供贷款，以租金收入作为还款来源和担保的贷款。

（衍生物业贷）。

两类贷款形式适用与之对应的准入条件、担保方式、业务流程和风险控制手段。

“租金贷”业务办理过程中若发生争议，应本着友好合作精神，各方协商解决，协商不成可向我行所在地法院提出诉讼。

第四条本办法中涉及的贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的企业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。

第五条本办法贷款业务中涉及贷款的用途有以下要求：标准租金贷：用于支付租赁经营场所的“租金”需求。

衍生物业贷：主要用于物业产权方在经营该物业过程中的资金需求，如物业本身的装修改造等。

允许用于置换该物业在他行的购置按揭贷款，贷款用途需符合监管部门相关制度规定。

“租金贷”业务产品应严格按照《贷款新规》要求加强对贷款资金监管，防止出现利用虚假租赁关系，挪用贷款资金，逃避资金监管。

第六条贷款利率。

“租金贷”业务利率审批权限根据长银发〔2012〕280号文件《ⅩⅩ银行贷款业务利率定价策略调整的通知》执行。

“标准租金贷”业务原则上利率上浮比例不得低于30%。

“衍生物业贷“业务利率水平参照我行经营性物业按揭贷款利率水平执行。

第七条贷款风险容忍度。

租金贷业务风险容忍度为2%，2%以内尽职免责。

第二章“标准租金贷”授信业务管理办法（甲类）第八条本办法所指甲类“租金贷”，指我行对承租写字楼、厂房、商业门面、摊位等的承租人发放的，专用于其向出租方支付租金的贷款。

贷款申请由承租人发起，由出租人或承租人提供抵质押担保或抵质押担保加保证担保。

第九条“租金贷”业务需严格按照本行抵押担保类贷款的相关管理规定执行。

（一）贷款条件。

贷款条件分为贷款对象条件、所租赁的商业地产条件、出租方条件。

1、贷款对象条件（1）同意与本行签订贷款委托支付协议，承诺资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；（2）同意与本行、出租方签订《标准租金贷业务合作协议》、《标准租金贷出租方承诺函》、《标准租金贷承租方承诺函》。

明确贷款逾期后，同意我行对借款人的物业使用权进行转让、过户、变更、转租或抵（质）押手续，转租收取的转让费优先清偿贷款本息；（3）营业执照（副本）复印件；（4）申请人简易资产负债表；（5）借款人近两年来从事相关业务的银行账务单据、资金往来流水。

（6）借款人不得从事、经营违反国家法律规定的行业；（7）我行认为必须满足的其他条件。

2、所租赁的商业地产条件（1）商业地产应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；（2）地理位置优越，所租赁的商业地产原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；（3）所租赁的商业地产定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，租金价格稳定或有上涨趋势；（4）商业地产经营权具有较强的变现能力，有利于经营权处置。

3、出租方条件（1）出租方经营该出租物业一年以上；（2）出租方以所出租物业作为抵押担保的，必须拥有该物业的完全产权及相关凭证；（3）我行认为必须满足的其他条件。

（二）担保对象条件1、按照本行《授信管理办法》第三章第十五条规定执行；2、同意与本行、承租方共同签订《标准租金贷业务合作协议》、《标准租金贷业务承租方承诺书》、《标准租金贷业务出租方承诺书》。

在明确出租方（担保人）履行连带责任的基础上，同时明确出租方（担保人）有义务配合我行办理借款人物业使用权的转让、过户、变更、转租或抵（质）押手续，转租收取的转让费优先清偿贷款本息。

3、对于担保人能够提供我行认可的抵质押物（可以是该租赁物业本身或第三方物业）并能足额覆盖借款人贷款风险的，原则上不需要缴存担保贷款保证金。

4、对于担保人不能提供我行认可的足额抵质押物来覆盖借款人贷款风险的，借款人需缴存没有足额抵质押物担保的剩余贷款额度中的20%作为担保贷款保证金，具体由借款人与本行另行签订《保证金质押合同》，并做好保证金缴存与管理手续。

本行与担保人（出租方）签订《标准租金贷业务合作协议》中应约定在确认借款人如期归还本行“租金贷”本息的前提下，对监管资金按月或按季度进行分期解冻（解冻金额根据每月或每季租金额度而定），并将租金通过受托支付给出租方在我行开设的指定账户。

（三）贷款额度“租金贷”确认的“租金”标准，以本行认可的租金额度为限，最高不超过500万元。

同时，租赁合同中租金水平不得超过周边同类型物业平均租金水平。

核心商圈“租金贷”贷款额度占比最高可为租金额度的100%。

非核心商圈“租金贷”贷款额度占比不高于租金额度的70%，剩余部分租金由借款人提供自有资金解决。

原则上，借款人不低于30%的自有资金应在本行“租金贷”发放之前提前存入指定账户。

贷款额度标准必须符合《流动资金贷款管理暂行办法》要求，根据出租方或承租方的经营情况，对贷款资金需要量进行测算，不能仅凭物业租赁协议确定贷款金额。

（四）放款方式和还款方式根据借款人（承租方）与出租方《租赁合同》约定的租金支付方式，以及借款人实际的经营现金流情况进行确定。

可以采取一次性授信、一次性放款、分期归还（等额本息或等额本金）；也可以采取一次性授信、分期放款、按季归还等。

但不管采取何种方式，借款人都需要在租金贷正式放款之前，借款人自筹部分的租金必须一次性到位，并接受我行进行阶段性或全过程“租金监管”。

（五）贷款期限有足额抵质押物担保的“租金贷”业务贷款期限不得超过租赁合同剩余期限，最长不超过3年。

无足额抵押担保的“租金贷”贷款期限最长不超过2年且不超过租赁合同剩余期限的一半，该租赁合同剩余期限不得少于1年”。

第三章“标准租金贷”授信业务管理办法（乙类）第十条本办法所指的乙类“租金贷”，指由写字楼、厂房、商业门面、摊位等商业地产的产权方或拥有整体承租权的市场管理方主动发起，以个体承租人作为最终借款方，贷款资金用途专用于借款人向出租方支付租金的贷款。

为批量租金贷业务，原则上要求出租方必须提供连带责任担保（本行认可的ⅩⅩ地区核心商圈的出租方除外）。

同时，出租方、承租方需与本行共同签订《租金贷业务合作协议》。

第十一条本行对于乙类“租金贷”业务采取对商业地产的产权方或拥有整体承租权的市场管理方整体担保授信，在其授信项下对单个承租人发放租金贷。

担保授信坚持一项一策，按照本行授信审批流程和相关规定执行，“租金贷”严格在整体担保授信明确的授信条件要求下进行办理。

第十二条贷款对象条件（一）本行《授信管理办法》相关条款所规定的条件；（二）从事相关行业、业务持续两年以上（含），并能提供相关帐务、往来合同或进销流水单据等佐证；（三）营业执照（副本）复印件；（四）申请人简易资产负债表；（五）在我行开立基本结算账户或主要结算账户（如我行认为有必要可要求借款人安装我行POS收单机具）；（六）我行认为必须满足的其他条件。

第十三条担保方条件（一）自有物业经营。

具有产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场产权，并自行进行市场管理。

（二）租赁物业经营。

以承包或租赁形式，获得产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场整体使用权后，再次进行分租的整体承租方和市场管理方。

（三）如商场采用整体收银后内部清算的资金营运管理模式，市场管理方（出租方）需要协助我行对于借款人货款账号进行监管，每月销售额大于租金所需缴纳额度后，管理方才可将多余销售款划给借款人。

第十四条业务操作流程所有乙类“租金贷”业务均应以项目的形式上报总行授信审批部。

业务操作流程包括：项目初审、贷前调查、额度及期限审批、签约、融资发放、风险监管、融资归还、逾期处理等环节。

（一）项目初审。

初审报告的内容至少包括：物业简介、地理位置、周边商业环境、物业定位、前景预期、商业价值等，经授信审批部初步认可的物业，经办行可展开营销跟进。

（二）贷前调查。

1、对借款方实际经营情况（货物进出、银行流水）进行查实，对借款人进行资格认定。

2、对产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场自身经营情况（产权变更、使用权变更、出租率、租金）及周边同类地段出租率、租金情况进行调查。

3、对担保方式涉及动产、不动产抵质押的，经办行应采取包括但不限于通过房地产管理局、工商行政管理局查询的方式查实已进行动产、不动产抵质押登记的标的物是否与本行拟纳入抵质押的标的物相冲突。

4、贷款用途限于支付出租方物业租金。

经办行出具书面调查报告并填写《ⅩⅩ银行授信业务审批表》后，连同有关资料报授信审批部审批。

（三）额度及期限贷款额度和期限严格按照整体担保授信的授信条件执行。

经办行在项目申报时，应针对整体担保授信项目的实际经营情况进行单户租金贷款额度的确定。

原则上：向核心商圈物业租户提供租金贷，单户额度最高可为承租合同约定租金的100%，最高不超过200万元，贷款期限最长五年且不超过承租合同剩余期限的一半。

向新兴商圈物业提供租金贷，额度最高不超过承租合同约定租金的50%，最高不超过100万元，贷款期限最长一年且承租合同必须期限三年以上（含）。

贷款额度标准必须符合《流动资金贷款管理暂行办法》要求，根据出租方或承租方的经营情况，对贷款资金需要量进行测算，不能仅凭物业租赁协议确定贷款金额。

此外，无论是核心商圈还是新兴商圈物业其单户贷款规模最高不得超过对该项目整体授信金额的10%。

通过总行整体担保授信的物业，经办行可在审批权限内自行审批、出帐。

（四）签约1、经办行应根据借款方实际条件就融资金额的比例、期限以及利率等具体要求与借款方签订《ⅩⅩ银行人民币借款合同》。

2、经办行与借款方签订《借款合同》的之前，应按我行授信有权终审部门审批通过的授信决议方案与出租人签订《租金贷合作协议》。

落实出租方相关担保责任及其他配合义务。

（五）融资发放经办行检查借款方是否符合我行条件，融资比例、融资期限、利率是否正确、累积融资金额是否控制在授信额度以内。

授信项下，融资发放时必须提供以下出账资料：1、我行相关制度明确规定的基本出账资料。

2、根据本业务特性必须提供的资料：《租金贷业务合作协议》、《标准租金贷业务承租方承诺书》、《标准租金贷业务出租方承诺书》或抵质押担保手续。