徐汇区华泾镇地块项目策划书

本篇报告整体结构

第一篇：市场研判

一、整体宏观市场概述

GDP达到45002001年上海房地产业对经济增长地贡献率达到9.7%

2001年的销售数据充分验证了这一点。1422.4万平方米。

84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到来年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。

但是有一点可以肯定，就目前上海的房地产市场发展趋势而言，前景比较看好，伴随着市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以

了2001

二、区域规划

⏹整体情况及规划目标

地区，定位为新兴住宅和产业开发区，

该地区住宅定位8.8公里，面积约8.5平方公里

⏹具体规划情况

龙吴路东侧地区将成为未来对整个区域规划的重点。

从行政区划分布上看，该区域涉及龙华地区、长桥地区和华泾地区三个地区：

1）龙华地区段

A、

B、

2）长桥地区段

3）华泾地区段

华泾地区以外环大道划分为两块：

A、

并将直接影响到整个淀浦河B、

2001年才开始启动，而其他至是依托。

规划总结

总体上，伴随着区域整体开发和沿江地带规划，该区域前景看好。但目前由于没有得到政策的特别倾斜，并且存在这些特殊的不确定

1

2、地块周围的交通条件

1

3

各新村新老物业情况及居民情况：

1）华泾新村

总建面20万平方米，

2002年下

10000元/平方米左右。2）东湾小区

3）紫阳地区

主要形成于1999年前后，目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑

⏹紫阳花苑

建筑面积达15户于2002年2月开盘，售价2800-3200，均价

⏹名人花苑

于1999年170-75平方米，日前

4）罗秀、长桥新村

罗秀1-315000户，主要为多层的动迁房，形成于2002年初推出新物业—

总结：

华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右，面积85-90平方米的两房有一定需求

3200-3800

项目总占地面积233000平方米（约300亩）。东西狭长（990米）、南北略窄（295米），东面龙吴路为交通主干道，地块所处位

1500户，为1995年前1）东块面积6

2）西块面积

总体上，可能更多的有赖

地块周围景观

1）自然景观

A、前方景观（南方）

南面为华发路，宽度15米左右，为断头路，东起龙吴路西

至长华路，由于两侧主要为泥石料装卸区和混泥土搅拌站等，因

此华发路上各种工程车，泥沙装运车频繁来往，整条路上噪音和

泥沙灰尘污染非常严重，目前无公交。

华发路南面为面积和形状与本地块相似的地块，主要也是一些农民住房和废弃的一些厂房、以及神海电子有限公司、上海建工构件厂、混泥土制品厂等产生各种污染的厂房。如果本项目启动之前，它们没有动迁的话，无疑成为本项目最大的障碍。

华发路

再远处就是外环大道，通过龙吴路立交桥，直通徐浦大桥至浦东三林地区。

B、后方景观（北方）

北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，为黄浦江主要通航支流，本区域河道为整条河的尾端，向东500米流向黄浦江。

本区域段河面大约50米左右，水质一般，河面上来来往往着装运泥石料的小船只，河对面靠西侧是相对成熟的罗秀新村、长桥新村，临河有10米左右的绿化带，视觉景观尚可，而河对面靠东侧是木料加工厂，堆积着大量木料，形象较差。

淀浦河及其对岸

C、左方景观（东方）

左面为龙吴路，公交站点集中在此，龙吴路为城市一级主干路，路宽33－50米；其中

北段（徐汇区段）全长约7.4公里，设六快二慢八车道；南段（闵行段）全长10.1公里，

设四快二慢六车道。全线设计时速高达60公里。

龙吴路是连接吴泾与徐汇的主要快速通道，而且本段还是与外环高架以及通往浦东的交接处，因此车辆频繁，而且速度较快，产生噪音和空气污染较为严重。

远处可看到徐浦大桥。

D、右方景观（西方）

长华路是连接着华泾与长桥两个地区的一条小路，本区域段路面较窄，

仅10米左右宽，无公交车，连接长桥的长桥桥于去年被船只撞坏后开始重新修建，预计要1年后才可通车。位于华发路交界处有一加油站。

长发路以西是一些化轻公司的仓库

长华路2）人文历史景观

黄道婆墓

位于长华路和外环路交界处，约500平方米大小，目前仅少量绿化，计划中建成一休闲公园

3）景观综述

总体而言，地块周围被泥石料装卸区和装运车包围，紧临的快

速干道产生难以克服的噪音和空气污染，周围环临景观较差，

属本项目地块的劣势

3、环境、污染情况

1） 水、空气、土地污染情况

2） 噪音污染

3） 4、配套设施

地块2四、地块研判总结 （一）项目地块SWOT 分析

（二）结论

1、

2、

3、

4、

5、

第二篇：产品定位

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2

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260万左右3

4

（二）

严格考量物业型态

1、以小高层建议平衡社区容积率，并建议在后期开发，以提升地段价值

2、从客源来源来看，本项目尚以龙吴路为主要出入口，因此东块可作为整个社区的标识

屏蔽性设计

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