次贷危机案例分析

（四）次贷危机的来龙去脉
3）利益驱动，管理机制混乱，审核通道太过松散，有效监管缺失
— 在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房地美公司，是由政府机构主宰，而布什政府有意 放松对房利美和房地美的监管，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。随着这两 家公司的丑闻爆出，政府对两家公司的业务增长加以限制，整个次贷市场开始争抢这两家公司所 购贷款。整个过程中，新的市场参与者，出于逐利目的，过分追求高风险贷款。当房利美和房地 美还占房贷市场主导地位时，他们通常会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发 放。 — 时至今日，由于全球成千上万高风险偏好的对冲基金、养老金基金以及其它基金投资者的介入 ，原有的放贷标准在高额利率面前成为一纸空文，新的市场参与者与华尔街经销商不断鼓励放贷 机构，尝试不同贷款类型。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人，提供包括税收表格在内的 财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序，而不是评估师的结 论，潜在的风险就深埋于次级贷款市场中了。
（四）次贷危机的来龙去脉
一言以蔽之，次贷危机是人性贪婪的集中爆发！ 天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。
不难看出，次级贷款是把原来的房贷证券进一步划分成不同风险的资产包，其中风险最高的便是次级贷款， 在经过评级公司评级后，出售给投资人。
（二）抵押贷款二级市场的变化
· 抵押担保证券市场中的“自有品牌”成为政府支持企业的竞争对手，政府支持 企业慢慢失去其重要地位。 · 抵押贷款二级市场评级机构不只是对抵押担保证券本身进行评级，更对其债务 进行评级。覆盖不全面，评级指标与统计模式不严谨，评级机构成人之美
（四）次贷危机的来龙去脉
4）宽松的住房政策，过于乐观的预期，无限制购房
住房梦是美国政府在金融危机前长期努力的方向，让每个美国家庭都拥有一套适宜的住房成为住 房政策的基本目标。在房价不断上涨的预期下，几乎所有人都开始在超出自己购买力范围下大肆 买房。人们肆无忌惮的贷款，银行无所顾忌的放贷，在利益的驱使下，风险抛诸脑后。投机之风 盛行市场，“居者有其屋”的愿望早就被扭曲。贷款者，银行家，投资者，评级者，这根链条上 的参与者都被吹胀的泡沫和丰厚的奖金蒙蔽了双眼，最终换来金融系统的崩溃。
（四）次贷危机的来龙去脉
2）系统性风险太高，关联大量金融衍生品，极易骨牌效应
— 次级是在抵押贷款类别中是属于一个高风险、高收益的性质。与传统意义上的标准抵押贷款的 区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷 款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次 级抵押贷款购买住房。 — 在这个高风险行业中，次级房屋信贷经过贷款机构和华尔街用财务发放加以估算、组合、包装 ，生成了各类的投资产品，例如票据或是证券等，在将这些产品抵押到二级市场出卖，用高利息 吸引其他的金融机构和对冲基金来购买。好景不长，美国的房地产市场开始在2006年转差，美元 利率多次加息，令那些次贷者无力偿还高额房贷导致恶意拖欠以及坏账的增加。由此衍生的金融 产品价格也是大跌，直至欧美及澳洲不少金融机构出现财政危机，甚至面临破产，牵动全球信贷 出现收缩。部分基金为了应付客户大规模赎回产品，于是借用日元平仓，大举投资的方法再行不 通，就只能沽货套现，后来造成连串的骨牌效应，导致环球股市大跌。
（三）止赎房
止赎房的贬值导致止赎房往往被银行自己拍下，然后进一步贬值： — 维护工作被忽视（处于止赎程序） — 借款人离开前的大肆破坏（因被赶出而愤怒） — 拍卖买家的意向不强（与“原状”不符） — 房产闲置，招致破坏者和不法分子进一步破坏
（四）次贷危机的来龙去脉
1）与其传统的消费文化密切相关
美国的超前消费文化刺激了美国的房地产贷款市场和次贷市场的发展。 中国老太太和美国老太太的故事：一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂，中国老太太 垂头丧气地说：“唉，过了一辈子苦日子，刚攒够钱买了一套房，本来要享享清福啦，可是却来 到了天堂。”美国老太太却喜滋滋地说：我是住了一辈子的好房子，还了一辈子的债，刚还完， 这不，也来到了这里…… 然后又有了续集：美国老太太去了天堂以后，她的子女说：“刚给母亲办完了丧事，我们又 要去贷款买房了。”中国老太太去了天堂以后，她的子女说：“母亲真好，辛苦一辈子，给我们 留下了一套新房，我们也要努力攒钱，给孩子买房。”美国的子女住上了贷款买的新房，中国的 子女住上了母亲刚买下但没有来得及享用的新房。 然而在这个故事中，并没有人强调利率的作用和还款风险。当利率高企，人们需要继续贷款 才能偿还房贷时，次贷让人们的贷款急剧增加，杠杆率提高，扛风险能力降低，最终导致断贷。
次贷危机：美国经济亮点变暗点
第十组成员：宋昌明 季俊宏 王一鹤 杨柳娜 陈凤 赵会方 庞超 甘丽 赵宗萍 宋方方
汇报人：赵会方
目录/Content
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美国房地产市场泡沫 全球金融市场风暴 引发杠杆关注
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PART 01
源自文库第一部分
美国房地产市场泡沫
（一）美国房地产市场贷款类型
· 传统贷款：30年期固定利率抵押贷款 · 联邦住房管理局担保贷款：信用记录差的借款人通过传统贷款人申请由联邦住 房管理局担保的贷款 · 次级贷款：不符合“优惠级”贷款条件的借款人，在抵押贷款经纪人的帮助下 获得贷款，次级贷款和优惠级贷款之间的明显区别是前者利率及费用较高，并没 有明确的分界线，没有统一的标准
（三）止赎房
止赎房，即被终止赎回的抵押的房屋。 借款人拖欠债务超过预先规定时间 - 进入止赎程序 - 止赎房产拍卖
止赎数量的持续上升 — 美国抵押贷款银行协会发布，2006年第四季度拖欠率上升到4.95%，2007年 第三季度达到5.59%，第四季度达到5.62%；2007年第三季度优惠级贷款只有 0.79%处于止赎程序，而次级贷款的比例为6.89%。 — 波士顿联邦储备银行在同一时间发布的报告称，最初通过次级贷款融资的约 20%的贷款会以止赎告终，并预测如果房价继续下跌，止赎率甚至更高。