物业承接查验作业指导书

物业承接查验作业指导书

物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。

A专业法律法规

B物业管理承接查验

C竣工验收与承接查验的区别

D设备设施承接查验关注要点及标准

E接管区域重点管理事宜

A专业法律法规

国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行

法律法规建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011 年1月1日起施行北京市《新建物业项目承接查验技术标准》

B物业管理承接查验

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

B1 实施承接查验所具备的条件

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

（6）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

B2 承接查验作用与意义

减少建设单位的开发遗留问题

降低物业服务企业的管理服务风险

维护业主的共同财产权益,确保物业具备正常的使用功能

明确双方责权利关系,构建和谐互信的物业管理关系

C竣工验收与承接查验的区别

性质不同竣工验收：由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、

监理公司等）

承接查验：物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保

物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。

阶段作用不同竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程；

承接查验是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。

竣工验收合格后标志着物业可以交付使用

承接查验一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。

验收主体不同竣工验收：施工单位—建设单位—政府部门

承接查验：建设单位—物业企业—业主

C1 项目承接查验交接双方的责任

双方的责任

验收不合格双方协商处理办法并商定时间复验

资料不全等遗留问题问题记录，交人签字确认；联系补齐决

设备设施不合格交接问题记录，要求接人签字确认；交接人限期解

交付使用后发生隐蔽的质量事故如属设计、施工、材料的原因由建设单位

负责处理

如属使用、管理不善的原因，由接管单位

负责处理

C2 1项目承接查验流程

成立交接验收小组；进行培训、模拟演练；进行验收工作；设备验收；房屋验收；图纸、资料交接验收合格；图纸、资料交接验收合格；不合格项反馈至地产项目部；设备查验并记录三方签字确认、存档；每户查验并记录，三方签字确认、存档；复验；复验；形成整栋楼记录；填写记录，签字确认；贴验讫封条；钥匙交接

C3 设备设施承接查验方法

专用工具仪器验收；观感验收；实（试）验验收；使用验收

D设备设施承接查验关注要点及标准

新建房屋承接查验应提交资料

产权资料；政府部门验收合格资料；工程技术资料；配套设施及公用设施资料；其他相关资料

房屋本体

外立面查验：房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等；顶棚查验：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍；屋面、天台：隔热板、防水层完好，表面无裂缝；平屋面应有隔热保温措施，天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。楼、地面查验：不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；门窗查验：平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,配件齐全,缝隙严密,大面无划痕、碰伤、锈蚀；墙面查验：抹灰不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷，饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角，壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝，不得有漏贴、补贴和脱层现象，涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙

瘩等现象。

公共设施

照明灯具：灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花；小区道路：道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤，道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，块料面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；检查井、化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；健身、娱乐设施：设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；能转动摆动部件无噪音，木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理园区座椅：安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。查验方法：观察检查。

供配电系统

1）检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；2）需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图；3）配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密；4）电缆终端、电缆接头应按牢固，接地良好；电缆支架等的金属部件防腐层应完好；5）直流屏电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；6）发电机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能；7）变压器与配电柜安装在一个房间的有安全隔离防护栏；8）真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕。

电梯

1）钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象，钢丝绳应刷有平层标识。2）轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过±1+2mm。3）层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。厅门、轿门启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。4）机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开；距井道最高和最低点0.50m以内各装设一盏灯，中间楼层间隔7米设置一个；电梯轿箱内设置应急照明，在紧急状态下应照明30分钟。5）各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。6）急停、检修转换等按钮和开关