土地估价实务演示

二、 土地使用权协议出让最低价
1、土地使用权协议出让最低价的概念 、
根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议 方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确 定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协 议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政 府协议出让土地土地。其作用在于： （1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失； （2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督； （3）便于土地使用者确定合理的投资方向。
(5) 具备条件的可采用收益还原法 一般需要从市场搜集房地产租金，首先 考虑一定的空置率得到房地产年总收益，再 扣除房地产年总费用（其中包括管理费、保 险费、维修费、房屋年折旧费（房屋建设费 用的回收）、税金等）得到房地产年纯收益。 然后通过房地产年纯收益扣除房屋年纯收益 得出土地的年纯收益。最后利用土地还原率 通过还原得到评估对象的土地价格。房屋年 纯收益可以通过房屋现值乘以房屋还原利率 得出。
4、土地租赁权估价¨
一般指设有承租权的土地使用权进行转让、收 回、征收或调整租金时的估价。根据具备的条 件，可采用市场比较法或收益法评估。但租赁 期限内，应根据市场租金与合同租金的差额确 定盈余收益，进而还原为土地价格。 土地租赁权评估不同于土地租赁价格评估，后 者主要指土地租金评估，可采用市场比较法和 成本法。成本法评估时其租金构成为：维修费、 管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。 要弄清租金的各构成项目的内涵，维修费、税 费等由出租人承担还是由承租人承担。
（三） 按权利性质分类
1、土地使用权（集体所有土地使用权、国 家所有土地使用权）估价 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、 收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是 所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转 受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中 发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实 际情况评估。 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使 用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场 价格或者是土地使用权出让金。
5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地 的状态确定。评估中要注意： （1） 规划：包括总体规划和详细规划 （2） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建 设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采 用成本法、假设开发法综合评估。有条件的 可采用市场比较法，但要求成片开发的性质 相似。
5、 成片开发土地估价 、 5.1 成片开发土地的概念 成片开发是指：在取得国有土地使用权后， 依照规划对土地进行综合性的开发建设，平 整场地、建设供排水、供电、供热、道路交 通、通信等公用设施，形成工业用地和其他 建设用地条件，然后进行转让土地使用权、 经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房 以及相配套的生产和生活服务设施等地面建 筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租 的经营活动。
(3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市 场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍 卖的土地应该采用此方法，评估时要注意规划限制 对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可 靠。 (4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包 括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让 金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括 土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动 力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等， 各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地 取得费主要是拆迁补偿费。 成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业 和住宅用地。
国有土地使用权出让采用的方 式：
(1) 国家直接出让的方式。（开发商尚 未得到土地使用权）包括：公开招标、、 挂牌拍卖 和协议出让。 (2) 补地价的形式（原划拨土地补交出 让金，并不重新开发）。
3、土地抵押权估价
估价依据 土地抵押价值评估，应按照《中华人民共和国 担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地 和其他有关规定进行。 价值标准 指以抵押方式将土地使用权作为债权担保时 的土地价格评估。依法不得抵押的土地没有抵 押价值。土地抵押价值评估实质是对土地处分 权的评估，一般采用公开市场价值标准，可参 照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格 进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风 险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
上海市协议出让土地最低价标准
用途
土地级别
商业
元/平方米
办公
元/平方米
住宅
元/平方米
工业
元/平方米
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
8582 6944 5250 3696 2772 1522.5 888.3 637 420 259
5740 4340 4340 3185 3185 2310 2310 1680 1680 1050 1050 658 658 490 490 357 357 259 259 滩涂待定
国有土地使用权出让的估价方法
(1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准 地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期 日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水 平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因 素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在 基准地价用途划分之列时）。 (2) 可采用市场比较法。包括交易情况修正、交 易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但 要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可 能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的 是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法 之前，应该进行统一化处理。 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策 和附加条件，在选取案例时要谨慎。
（二）建设用地按土地开发状况分类
2、熟地估价 熟地指完成了土地开发等基础设施建设、具备建 设条件的土地。一般指完成了房屋拆迁、土地平整 的土地。 熟地价格一般应包含土地基础设施开发和地上房 屋的拆迁安置和土地平整费用。 3、 毛地估价 、 毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内 拆迁平整的土地。但基础设施配套的程度不一定相 同。 毛地要根据实际具备的土地开发程度估价，其价 格一般不含地上房屋动拆迁补偿费用。
5、土地通行权等他项权利估价
（四） 按土地估价目的分类
1、国家征用集体土地估价（农用地征用区片价评估） 2、 土地使用权出让估价 3、 土地使用权转让估价 4、 土地使用权抵押估价 5、 土地使用权分割估价 6、 土地使用权合并估价 7、土地使用权收购估价（土地收购储备 8、 土地征税估价（土地增值税） 9、土地涉案、拍卖为目的的价格的估价，企业合资、合 作、联营、股份制改组上市、合并、兼并、分立、出售、 破产清算、抵债为目的的房地产估价 10、基准地价评估 11、标定地价评估
土地估价实务
杨国诚
一、 土地估价分类
（一） 按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估 价
农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性 质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评 估。
3、建设用地：商业用地 （商场、店铺、大卖场、供销合作
2、土地使用权协议出让最低价的标准 、
原国家土地管理局《协议出让国有土地使用权 最低价确定办法》规定，协议出让最低价由省、 自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关 部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人 民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当 根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级 别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由 省、自治区、直辖市确定。 根据国土部要求，上海市依据2003年基准地价 更新成果制订的土地使用权协议出让最低价标准 已报国土部批准，并已在各区县土地协议出让和 补缴出让金中作为最低控制标准执行。
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上海市协议出让土地最低价标准
说明：
4、 表中各用途内涵如下：
①商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立 的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部 用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。 ②办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。 ③居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用 地。 ④工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附 属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市 型工业指知Байду номын сангаас、信息、技术和手工技能密集，又低能耗 物耗、少污染、少占地的工业。
（二）建设用地按土地开发状况分类
4、 宗地估价 、 指具体某一宗土地的价格评估。宗地 估价要根据宗地具体的基础设施配套条 件和土地开发程度确定价格内涵，根据 合法用途和规划参数，选择适当的评估 方法：成本法、假设开发法、市场比较 法、收益还原法、基准地价系数修正法。
（二）建设用地按土地开发状况分类
社）、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用地、居住用地 （公寓、独幢住宅、）、工业用地（普通工业、都市工业、）、文化、教 育、体育、科技、卫生用地、交通用地（仓储用地）、综合用地估价
4、采矿业用地
（二）建设用地按土地开发状况分类
1、 生地估价 、 生地指已完成土地使用批准手续而未进行或 部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地。 一般指不具备直接进行项目建设条件的土地,通 常是成片土地，多为农地或者荒地。 生地价格一般应不含土地基础设施配套和开 发费用。 发费用。
2940 1470 770 371 206.5 175 136.5 105 94.0
上海市协议出让土地最低价标准
说明：
1、本协议出让最低价标准为正常市场条件下， 各级别分用途法定最高出让年限下的国有土地 使用权的协议出让最低控制价格。 2、表中商业、办公、住宅价格均为楼面地价； 工业用途3、4、5级为楼面地价；其余级别为地 面价。容积率不另做修正。 3、表中1～6级为熟地（即七通一平或五通一 平）协议出让最低价；7～10级为未完成拆迁的 毛地协议出让最低价。