关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知(京建物[2007]1209号)

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北京市住宅物业管理服务等级标准

1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。 2 每年 1 次对房屋及共用设施设备进行安全普查。根据普查结果制定年度、季度维修保养计划及年度大中修计划； 3 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属（二）于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议； 4 每周巡视 2 次楼内公共部位，楼内设施无安全隐患，巡视有记录。 5 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的 2 个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）2 天内安排修复完成，其他故障 5 个工作日内完成，保持楼道照明灯具 80%能正常使用。 6 按照政府有关规定，每年进行 1 次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。 7 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。 8 保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
北京市住宅物业管理服务等级标准
二
级
项目
内容与标准
1 2 3 4
（一）基本要求
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。承接项目对住宅共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙； 5 制定物业管理服务年度、季度工作计划，并组织实施； 6 服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，文明用语； 7 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。 8 每单元设置信息栏，园区显著位置开辟公共信息栏。 9 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。 10 公开特约有偿服务项目及服务标准、收费依据。 11 物业项目建立并运用物业管理软件系统。 12 公示 24 小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24 小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其它报修 30 分钟内到达现场；建立报修、投诉台帐，达到 100%回访、回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 13 每年集中进行 1 次公开的物业管理服务满意度调查，满意率 80%以上。 14 每年至少组织 2 次社区文化活动及便民活动。 15 通过 ISO9001 质量管理体系认证； 16 冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。 17 物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。

关于发布北京市地方标准《住宅物业服务标准》的通知

关于发布北京市地方标准《住宅物业服务标准》的通知
京建发〔2010〕613号
各区、县住房城乡建设委(房管局)，各物业服务企业，各有关单位：
根据北京市质量技术监督局《关于印发2008年北京市地方标准制修订项目计划的通知》(京质监标发[2008]73号)的要求，由北京市物业服务指导中心等单位主编的《住宅物业服务标准》已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同批准为北京市地方标准，编号为DB11/T 751-2010，自2010年10月1日起实施。

北京市建设委员会《关于发布〈住宅物业服务等级规范(一级)(试行)〉的通知》(京建物[2007]1209号)、《关于发布〈住宅物业服务等级规范(二、三级)(试行)〉的通知》(京建物[2008]29号)同时废止。

《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项，并可以根据该规程选定相应的物业服务标准。

全体业主确定住宅物业项目物业管理方式时，可以根据该规程选定相应的物业服务标准。

该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

附件：住宅物业服务标准(注：该文档为pdf格式，请使用相关软件浏览)
二○一○年十月二十二日。

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(中物协)

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知中物协[2004]1号各物业管理企业：为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

二○○四年一月六日普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级二级三级附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

北京物业服务等级标准（1~5级）

北京物业服务等级标准（1~5级）住宅技术服务标准一级服务标准二级服务标准三级服务标准四级服务标准五级服务标准总则术语和定义物业服务企来或其它管理人受业主或者建设单位委托物业服务标准，对物管区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地，进行维修养护、管理物业服务标准，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

物管区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

主要包括共用部位、共用设施设备。

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。

物业服务企业或其它管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。

基本规定一、综合管理配置基本办公设备。

配置基本办公设备。

配置办公家具、电话等办公设备。

（二）人业人员从业人员佩戴标志。

从业人员统一着装、佩戴标志。

（三）制度建立突发公共事件应急预案。

建立突发公共事件应急预案。

建立培训体系。

定期组织培训、考核。

建立物业服务工作记录。

（四）档案建立物业管理档案。

建立物业管理档案。

配备档案管理人。

（五）标志（六）客户服务1.为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定标准。

2.北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

3.北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷Leabharlann 药物，预防病虫害。二级项目
内容与标准
（一）
基
本
要
求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（五）
保
洁
服
务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理

普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行

管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
（五）
保
洁
服
务
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

北京市建设委员会关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知

北京市建设委员会关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知文章属性•【制定机关】北京市建设委员会•【公布日期】2007.11.22•【字号】京建物[2007]1209号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北京市建设委员会关于发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的通知（京建物〔2007〕1209号）各有关单位：为规范本市住宅物业服务行为，促进物业服务质价相符、公开透明，根据有关规定，结合本市实际，现发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（以下简称本规范），并就有关问题通知如下：一、本规范是住宅项目物业服务的基本规范。

在本市行政区域内从事住宅物业服务的物业服务企业，向业主收取物业服务费用的，均应达到第一项“综合要求”规定的15条规范要求；按照物业服务合同约定提供第二至第十一项内容中的单项或多项服务的，还应达到该单项或多项服务规定的各条规范要求。

二、本规范自2008年1月1日起施行，《关于修订〈北京市居住小区物业管理服务标准〉的通知》（京国土房管物[2003]950号）同时废止。

本规范施行之日起，物业服务企业新承接项目，所签物业服务合同约定服务标准不应低于本规范规定的对应要求。

本规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出、高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，在全市住宅物业服务标准化活动（活动方案另行制定）结束前达到本规范要求。

三、本规范是检查和评定物业服务的依据。

市、区（县）建委、房管局将按照《住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）》对住宅物业服务进行考评。

对不符合规范要求的，责令物业服务企业限期整改；整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。

特此通知。

附件：1、住宅物业服务等级规范（一级）（试行）┌────┬───────────────────────────────────┐│内容│规范│├────┼───────────────────────────────────┤│一、│1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

普通住宅小区物业管理服务等级标准的介绍

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况与时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常与时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，与时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规，服务主动、热情。
6、公示16小时服务。急修1小时、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
9、按合同约定规使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修围的，与时组织修复；属于大、中修围的，与时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修围的，与时组织修复；属于大、中修围或者需要更新改造的，与时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

北京物业服务等级标准（1~5级）

北京物业服务等级标准（1~5级）住宅技术服务标准⼀级服务标准⼆级服务标准三级服务标准四级服务标准五级服务标准总则术语和定义物业服务企来或其它管理⼈受业主或者建设单位委托物业服务标准，对物管区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地，进⾏维修养护、管理物业服务标准，维护公共环境卫⽣和相关秩序的活动。

物管区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

主要包括共⽤部位、共⽤设施设备。

接受委托，承接共⽤设施设备维修养护、园林绿化、环境卫⽣、秩序维护等专业服务。

物业服务企业或其它管理⼈根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

突然发⽣，造成或者可能造成重⼤⼈员伤亡、财产损失、⽣态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。

基本规定⼀、综合管理配置基本办公设备。

配置基本办公设备。

配置办公家具、电话等办公设备。

（⼆）⼈业⼈员从业⼈员佩戴标志。

从业⼈员统⼀着装、佩戴标志。

（三）制度建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴培训体系。

定期组织培训、考核。

建⽴物业服务⼯作记录。

（四）档案建⽴物业管理档案。

建⽴物业管理档案。

配备档案管理⼈。

（五）标志（六）客户服务 1.为规范物业服务⾏为，提⾼服务⽔平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定标准。

2.北京市⾏政区域内住宅物业共⽤部分的维修养护、管理，维护公共环环境卫⽣和相关秩序的活动，适⽤本标准。

3.北京市⾏政区域内的物业服务⼯作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现⾏相关法律、法规、规章、标准的规定。

普通住宅小区物业管理服务等级参考标准试行.doc

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话.急修１小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
（四）
维护
公共
秩序
１、小区主出入口２4小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每２小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放.
４、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理.
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施.
（五)
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询已入住业主对物业服务的意见，满意率75%以上.
(二）
房
屋
管
理
１、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全.
房
屋
管
理
１、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全.
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修.
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向上级主管部门提出申请或向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造.

北京物业管理办法解析

实施了物业服务企业动态监管调整行业监管重心，建立物业项目备
案制度
创新项目管理模式，建立项目负责人制度
60
《办法》及其配套文件解决的问题五
围绕物业管理的实际需要
界定相关概念
61
《办法》及其配套文件解决的问题五
DB11/T774-2010 京建发[2011]16号，2011 年1月15日发布，2011年2月1日正式施行。
28
标准 —2
北京市地方标准《住宅物业服务标准》
DB11/T751-2010 京建发[2010]613号，2010 年9月29日发布，2010年10月1日正式施行。
北京市建设委员会〘关于发布〖住宅物业服务等级规范(一级)(试行)〗的通知〙(京建物 [2007]1209号)、〘关于发布〖住宅物业服务等级规范(二、三级)(试行)〗的通知〙(京建物[2008]29号)同时废止。
京建发[2010]762号，2010年12月30日发布， 2011年1月1日正式施行。
37
示范文本—5
北京市住宅区临时管理规约制定规范及示范文本
京建发[2010]636号，2010年11月5日发布， 2010年11月5日正式施行。
38
示范文本 —6
北京市住宅区物业服务合同示范文本
京建发[2010]622号，2010年10月27日发布， 2010年10月27日正式施行。北京市工商行政管理局、北京市建设委员会〘关于推行<北京市前期物业服务合同>和<北京市物业服务合同>示范文本的通知〙（京工商〔2008〕49号）同时废止。
人民政府令219号，予以公布，自2010
年10月1日起施行。
15
培训内容三
《北京市物业管理办法》及其配套文件

北京市住宅物业服务一级标准

4 住宅物业服务一级标准4.1 基本要求4.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件应急预案。

3 建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案1 建立物业管理档案。

2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。

6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.7 专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

物业服务合同纠纷抗辩事由研究

物业服务合同纠纷抗辩事由研究作者：潘洁王雷来源：《人民论坛·学术前沿》2010年第01期【摘要】物业服务合同纠纷中,绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件。

物业公司违约能否成立,首先应确认物业公司的服务标准。

同时,对物业公司的违约状况进行分类,可以判断物业公司的责任,对业主提出的物业公司违约抗辩能否成立做出判断,并进一步做出处理。

【关键词】物业服务合同纠纷违约责任抗辩物业服务是保障人们正常生活、实现安居乐业的必需内容。

对物业服务合同纠纷的相关研究,有利于指导当事人进行诉讼,减少诉讼中耗费的时间和精力,以利于社会秩序的和谐。

物业服务合同纠纷案件调查情况经课题组调查发现在任何一个法院中,物业服务合同纠纷无论是在绝对数量上还是相对比例上都不大。

但作为个人休息、生活的中心,“家”对于每一个人都具有极其重要的意义,一旦对此类问题处理不当,轻则引发个别业主与物业公司间的冲突,重则会造成社区的不稳定乃至社会的不稳定。

需要说明的有三点:一是本次调研仅关注合同抗辩的提出和认定,原因在于原告起诉时总会提出一定的事实和依据,而被告应否承担责任的关键就在于被告提出的抗辩是否能够成立;二是本次调研仅就对方履行合同瑕疵抗辩进行研究,原因在于因对方履行瑕疵而要求对方承担违约责任的案件是数量最大、也最难以认定的,有较大的研究价值;三是物业服务合同纠纷中,绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件,业主最常用的抗辩是物业公司服务瑕疵或物业公司违约,课题组称之为物业公司违约抗辩。

限于篇幅,本文仅针对物业公司违约抗辩进行研究。

物业公司服务标准的确定物业公司违约能否成立,应当先确认服务标准,即找到物业服务所应达到的标准,以此去衡量某一个具体案件中的服务是否达标。

国务院《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

”北京市建设委员会发布的《北京市住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》 (京建物[2007]1209号)(以下简称《等级规范》)从房屋维修养护、电梯服务等十个方面对物业服务标准进行了规定,但该文件的效力等级较低。