安徽霍邱县房地产市场调研内部稿

典型个案
苏润城市广场
开发商 地址 规模 住宅 霍邱苏润置业有限公司 城南霍邱县光明大道南段与南环东路交汇处 占地面积8.3万平，建筑面积27万，绿化率20% 89-140㎡ 4700元/平 12000-15000 元/平 8000-9000 元/平 2015年中下旬 开盘887 销售345 销售率 39%
典型个案
卧阳锦绣城
开发商 地址 规模 安徽巨力房地产开发有限公司 霍邱县卧阳大道与双湖东路交汇处 占地面积7万，建筑面积13万，绿化率35%
住宅
商铺 交房时间 销售节点
83-142㎡
挑高6.3米 40-150㎡
4700元/平
开盘1946套 12000元/平 2016年中下旬 2012年1月首次开盘
销售率93% 以上
1、霍邱销售最快的项目，分2期开发，近2000套房源，三年时间，已销售 项目93%以上，现阶段主要在售二期商铺； 项目 2、由14栋17—31层不等的高层组成。整个小区呈南低北高，东低西高的 综合说明 阶梯式布局。项目户型面积83.6—142平米，以80—120㎡为主，充分 迎合了霍邱市民的刚性需求，也兼顾了部分改善型需求的客户。
安 徽 霍 邱 慨 况
霍邱区位 安徽区位
霍邱县位于合肥西北部，交通发达，县 区距首府合肥市174公里、新桥机场138
公里，六安市95公里交通极为便捷。
规划将构建“中心城区-重点镇-一般镇” 三级城镇等级结构。 中心城区包括主城区（城关镇及周边区
138公里 95公里 174公里 行车距离
域）以及副城区（马店及经济开发区）；
商铺 交房时间 销售节点
开盘1421 销售632
销售率44%
1、用地性质：商住（商业10%，住宅比例90%）； 项目 2、联合中国电信推出全数字化智能小区，集高清视频通话、安防报警、智 综合说明 能家居为一体。
贰
铁矿石市场分析
霍邱经济开发区
铁矿探明储量25亿吨，远景储量35亿吨
全国第五、华东第一
矿点、矿企分布图
大型矿点九个
周集铁矿 张庄铁矿 李老庄铁矿 草楼铁矿
范桥铁矿
周游坊铁矿 李楼铁矿
吴集铁矿北段
重心集铁矿
铁矿石价格
1月12日，国产铁矿石62%品位干基铁精矿含税价格为606.76元/吨，环比持平。比进口铁 矿石高69.99元/吨，升高幅度为13.04%；当月平均价格为606.95元/吨，比进口铁矿石高 64.51元/吨，升高幅度为11.89%。
中高端为主 极少量安置房
目前开发的住宅楼盘品质以中高端为主，层高都在30多层以上，
且配有大体量商业街或商场。
县城极少量安置房，几乎可忽略不计，对商品房市场影响微乎甚微。
商铺均价8000-12000元/平
商业总体特征
1、霍邱各类商业网点遍布全城，其经营形态主要以沿街店 面及住宅底商为主； 2、商业“散、小、弱”的问题突出，现有商业缺乏整体规 划； 3、商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况不理想，各业 态同质竞争严重； 4、商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌 引入较少，缺乏升级的商业引导点； 5、中心城区传统业态仍占主流，主要以传统百货、临街铺 面为主，城市综合体、特色街区等，新兴业态比较少。
典型个案
旭日尚城
开发商 地址 规模 住宅 安徽奔盛置业有限公司 霍邱县 霍邱县光明大道84号（原霍邱化肥厂） 占地面积6.7万，建筑面积29万，绿化率36.9% 86-120㎡ 挑高5.4米 50-170㎡ 3900-4300 元/平 6000-10000 元/平 2013年 2012年9月首次开盘
住宅
86-120㎡
4700元/平
销售率19%
交房时间 销售节点
2015年中下旬 2014年3月首次开盘
1、安天华府总建筑面积约20万㎡，由15栋高层住宅，两栋配套商业及一 栋1800㎡幼儿园围合而成； 项目 2、社区总体建筑规划为南低北高、西低东高的形式，品字型板式结构； 综合说明 3、社区1:1全地下车位配比、人车分流设计、超百米楼距、底层架空设计， 营造幸福人居。
在铁矿石下游需求未有明显起色的情况下，全球铁矿石供应量持续增加，未来铁矿石 价格走势不容乐观。
海通期货的研究报告认为，鉴于2015年铁矿石供应继续保持较大增量，进口铁矿石仍 将和国产铁矿石争夺市场份额，2015年铁矿石价格有望继续逼近外矿成本，短期内将 在80美元/吨左右波动。考虑到国际四大矿山的铁矿石新增产能将在2015年3—5月释放， 届时铁矿石价格将面临较大压力，有望挑战60—70美元/吨。
叁
霍邱开发区战略规划
副城区面积
（开发区+马店生活区）
开发区
南北长30公里 东西宽8-9公里
首钢厂区
副城区人口
（开发区+马店生活区）
区域 人口 现有 人口 规划 2030年 人口 马店 生活区 2万 开发区 总计
马店 生活区
2千
2.2万
4万
14万
18万
矿区分布及周边道路路网系统
矿区分散，距离远。生活配套随矿区分散布置，不集中
首钢集团公司和大昌集团公司联合建设霍邱钢厂，350万吨钢铁企业，总投资122亿元，一 期用地4800亩，目前焦化、烧结、炼铁、炼钢、轧钢5大主流程已经建设。建成后年产钢铁350 万吨，年创产值100亿元以上。年实现利税15亿元。 中钢集团安徽刘塘坊矿业有限公司，注册资金2亿元，年采选铁矿石200万吨，产铁精粉30 万吨，创产值5亿元，实现利税1.5亿元。 五矿集团安徽开发矿业有限公司，计划投资25亿元，年采选铁矿石750万吨，产铁精粉220 万吨，创产值30亿元，实现利税6亿元。 截至2013年，霍邱经济开发区已投产矿山企业8家，累计生产铁精粉突破2000万吨，实现 工业产值400亿元，税收46亿元。2013年度，霍邱经济开发区实现工业产值102.8亿元，工业增 加值47.8亿元，税入10.8亿元，单位土地投资强度153万元/亩，工业用地强度96%，亩均税收 10.8万元。
周集镇
马钢
冯井镇
矿区充填站 马钢
中钢
白庙
中钢 安徽开发
武钢
五矿 大昌
首钢
吴集村 开发区
五矿
五矿宿舍楼
开发区交通发展
26.68公里
推进发展
26.68公里快速干道，直通县城
适应厂区发展
已开工，预计1年半完成（马店—县城南环路）
国道将进行2次改道，扩建
（第一次改道已经在建设中，第二次未定）
拆迁情况
拆迁户约3万人 拆迁完成时间未知
重点镇包括长集镇、姚李镇、冯井镇和 孟集镇。
2014年常住居民人均可支配收入5935元，同比增长10.3%， 其中城镇居民人均可支配收入9540元，同比增长9.3%，
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
农村居民人均可支配收入4609元，同比增长10.6%。
“北优南拓，中部提升”
北区：以政治资源为主，县政府、 地税等行政机关都聚集在这边。多个 楼盘快速发展，优化北区住家环境。 东北在建新工业集中区，主要有西北 及其他地区搬迁进入。 中区：老城区，城关、车站所在地， 目前全市的商业中心和生活中心，汇 聚着多个商业广场、步行街。 南区：作为政府规划的新区，城乡 结合部，现已有多个大体量楼盘进入 开发（如：苏润城市广场、御龙湾 等）。未来规划配套汽车站，南环路 也是通往经济开发区的必经大道。
牵一发而动全身。
只要首钢复工投产，即可带来庞大人流及其他产业动工。
还在起步阶段
2016年准备申报国家开发区
2009年，被列入国家钢铁产业调整和振兴规划， 成为国家钢铁产业安全的重要资源保障基地。
开发区典型个案
白庙
金融中心
项目 位置
马店· 荣汇商贸街
开发商
地址 规模 住宅
2003年5月，成立霍邱县铁矿局；2006年4月，经省政府批准成立安徽
霍邱经济开发区，同年7月份，通过国家发改委核准，属省级开发区。2006 年将申请升级为国家开发区。
现辖8个行政村，分别为吴集、长山、环山、二堰、彭店、白庙、马圩、
猫台，现有9个大中型铁矿床和15个零星铁矿，矿石初选铁精粉品味在65% 以上，精选品味达到71%以上，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区， 属鞍山式沉积变质铁矿，被列为全国大型铁矿基地。
六大产业集群 全方位配套产业链
铁矿深加工 钢铁深加工 生产配套服务 新型材料 钢铁循环经济 矿山循环经济
32家入驻企业 4家世界五百强 2家中国五百强
已入驻企业32家
既有五矿集团、中钢集团、首钢集团、武钢集团等4家世界500强企业， 又有南钢集团、马钢集团等中国500强企业， 还有大昌集团、金日盛矿业等大型民营企业。
城市规划
北区
中区
南区
霍 邱 商 业 地 产 格 局
住宅均价4600元/平
目前住宅开发户型以三房为主，户型区间在98-130㎡左右，多数
以三房为主 全县价格趋近
三房也只有配一个卫生间。
价格趋近化现象严重，整个灵武的80%的商品房价格区间在4400-
4800元之间，价差不大。
住宅产品差异不大，南北区域导向是客户选择的关键因素。 目前开发的新楼盘多集中在南区。
霍邱市场调研内部讨论稿
目录页
Contents Page
霍邱县城简介
壹 贰 叁 肆
霍邱开发区战略规划
白庙地块区域分析
彭店地块区域分析
马店区域分析
伍 陆
访谈纪要
壹
霍邱县城简介
霍邱县总面积3493.16平方公里，辖32个乡镇，680个行政村，总人口约165万人。 霍邱以农业和铁矿业为支柱产业；素以鱼米之乡著称，是国家第一批商品粮基地县。 地下矿藏资源丰富，铁矿探明储量25亿吨，远景储量35亿吨 ； 全国第五、华东第一，06年已在矿区建立省级霍邱经济开发区。
霍邱国土局2014年（部分）挂牌地价
霍邱县城： 220万元/亩 霍邱马店： 150万元/亩
霍邱开发区：
220万元/亩
举例：卧阳锦绣城、苏润城市广场、旭日尚城，2014年每月销量。
全年销冠 月均58.5套
单位：套数
全年销量第二 月均27.5套
全年销量第三 月均20套
总计：
155
152
128
106
175
121
68
70
74
102
63
63
三个项目每月均值35套，销售高峰期在上半年。
霍邱2014年12月，排行前十项目单月销量 霍邱2014年，排行前十项目年度销量
总计: 93套
总计: 2150套
典型个案
安天华府
开发商 地址 规模 安徽国贸集团麾下安天置业有限公司 霍邱县公园路和西湖路交口 占地面积7.6万，建筑面积19万，绿化率35% 开盘427 销售83
举例：当地一户居民拆迁补偿：房屋面积100多平，一家4口人，每人赔偿18万元
矿区企业人员情况
首钢集团公司和大昌集团公司 联合建设霍邱钢厂
一期用地4800亩 总投资122亿元 年产350万吨
于2013年停产
间接影响当地市场萧条、人气低迷
官方答复：2015年5月份之前复工
停工的原因是腐败案件的影响，与 市场的变化没有太大的直接关系，
商铺
50-150㎡ 挑高5.7米 24-50㎡
公寓
交房时间
销售节点
2013年6月首次开盘
1、霍邱首席城市综合体； 2、土地性质为商住(商业55%、住宅45%)。项目总投资约10个亿； 项目 3、该项目将建有四星级酒店、22层公寓、高端住宅（17层、26层）、百 综合说明 货、超市、商业、幼儿园等功能单元，打造霍邱首席城市综合体、带动 并实现城南居住品质的全面升级。
但复工之日也难有明确时间。
随着首钢停产及钢材市场等影响
2013年开始
整个开发区一片萧条
矿区停工 商铺关门 外来人口锐减
据了解，2013年之前开发区一片火热，人多，一切生意都红红火火。
矿产停工 开发区运营停滞
收入降低
人口缺失
拆迁 滞后
招商引资困难
开发区发展停顿
所有问题都指向
首钢必须复工投产
首钢是开发区的命门，掌控开发区现阶段所有问题。
铁矿石价格下跌 国内矿商压力加大
中诚信国际信用评级有限公司(简称“中诚信国际”)在近日召开的2015年行业信用展望 发布会上表示未来国际铁矿石价格可能进一步下行，并对国内矿商造成一定经营压力， 行业展望为负面。
中诚信国际指出，作为铁矿石下游的主力需求，在经历了2012年~2013年普遍大规模 的主营或经营性亏损后，2014年全年我国钢铁企业经营情况有所好转，但企业经营逐 渐分化； 2014年前3个季度，淡水河谷铁矿石产量2.36亿吨，同比增长8.1%；力拓铁矿石产量 1.7亿吨，同比增长10.99%；必和必拓铁矿石产量1.63亿吨，同比增长19.12%；FMG 铁矿石产量1.16亿吨，同比增长23.07%。