项目融资设计
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5
政府 确定目标
项目包装
招
标
接受项目
2020/11/4
（20~50 年后）
BOT 财 团
投
标
获取专营权
融
资
项目设计与建设
项目运营
获取收入
转让项目
BOT整体项目流程
政府
特许 经营权
协议
项目 公司
BOT核心三要素
7
工程分 承包商
工程承 融资安排 包集团
其他投资者
拆迁地居民
投资财团
经营 公司
股本 资金
[3]张亚非. 关于成都市公园建设融资与管理模式的研究 [D].西南交通大学,2008.
工程管 理风险
工程建 设阶段
设立
项目退
担保 出 风 险
竣工验收阶段
提供长效优质 的园区服务
建立合理规范的 退出机制
解决方案
11
雄厚的资金 实力
01
社会信誉良好， 无不良信誉
02 04
较强的环保意识 和回报社会、服 务大众的理念
03
丰富的产业开 发和经营管理 经验
项目公司投资人 12
04 提供服务
项目融资模式设计
天鹅湖公园
是一项环境治理的民心工程，将于 2017年8月正式建成并开放。 公园总投 资将达60亿元，占地25公顷， 其中水 体面积15公顷，规划以３个湖心岛和一 个半岛为核心，以“亲水”为中心主题， 借鉴上海外滩的造景手法，设计出激光 灯塔、水幕茶室、跳泉、水幕长廊等多 个观光景点，并引进快艇、游船、水上 乐园等戏水项目，是一座集观光、亲水、 休闲、娱乐于一体的戏水生态公园。
股东协议 红利
经营维修协议
工程承包合同
原材料供应商 完工担保合同
项目公司
建设资金
保险公司
保险合同
融资 安排
贷款银团
特许权 协议
税收 优惠
政府
收入
项目
产品 或服务
2020/11/4
BOT模式融资结构
游客、广告商或店主
政府
项目协议 （特许经营权协议）
信贷机构 贷款协议
天鹅湖公园项目公司
保险合同 保险公司
项目简介
项目公司 收益来源
商业空间租赁收入 园内广告收入 路标牌冠名权收入 活动表演门票收入
3
BOT
Your textBOhTe是re英文build-operate-transfer的缩写，即建 造—营运—移转。因为涉及政府的特许权，故又称为政 府特许权经营，是把需要政府开发、营建的基础设施公 共工程项目以政府特许的方式交给项目公司进行融资、
Your text here 建造，并在一定时期内营运，然后再移转给政府的一种
You制r度te。xt here
4
为什么选择BOT？
城市公园建设的固有特点
投资大、工期长、效益低；
1
财政收入有限；
2
政府债有风险。
3
4
市场化投融资模式的选择
BOT优势
1.民间闲散资金得以利用，加快 公园的建设； 2.提高公园的管理水平； 3.提高环境资源的使用效率，改 善公园的经济环境；
设立了优先、次级 债券的结构，风险与收益
01 成正比次级债券利率高，相 应承担风险较大，缓冲了 高级债券的风险压力
03
02 设立储备金账户， 储备信用证，用以 弥补资金的不足。
参考案例 及文献
2020/11/4
[1]孙伶俐. 论城市公园的市场化经营[D].武汉大学,2005.Biblioteka Baidu
[2]顾挺. 城市公园BOT项目风险管理探析[J]. 改革与开 放,2014,19:46-47.
03 监督管理
01 02
总体规划
制定规则
政府职能
政府策划 部门支持
项目公 司实施
市场运作
14
PPP
2020/11/4
PPP是Public-Private Partnership的缩写， 即“公私(政企)合伙”或“公私合营”(1997年 提出)，是任何利用政府和私营机构各自的独特 优势,通过合作实现优势互补模式的统称。这种 公私合伙不是法律意义上的合作伙伴,而是指项 目开发过程中双方优势互补性的合作,包括公共 部门与私营机构合伙合作的各种方式。
TOT
2020/11/4
TOT（TRANSFER — OPERATE — TRANSFER） 模 式的流程大致是：首先进行经营权转让，即把存量 部分资产的经营权置换给投资者,双方约定一定的转 让期限;其次，在此期限内, 经营权受让方全权享有 经营设施及资源所带来的收益；最后，期满后,再由 经营权受让方移交给经营权转让方。它是相对于增 量部分资源转让即BOT（建设—经营—移交）而言的， 都是融资的方式和手段之一。
目公司
4
服务机构
摩根斯坦利
5
离岸ABS的主要参与方 20
天鹅湖公园项目公司在 指定银行开据一张备用信 用证，为资产证券化提供 担保。
完工担保
信用保证结构
21
原始权益人 （市政府）
① 资产池 天鹅湖公园 15年收入
2020/11/4
资产出售 ③ 转让发行收入 ⑥
天鹅湖 公园项目公司
信用
spv
②
增级
2020/11/4
股东 协议
投资者
技术、财务 与法律顾问
工程合同、完 工担保合同
供应合同
工程 承包商
设备、原料 供应商
经营维修合同 经营商
A 合同签订风险
B 工程管理 风险
C 项目退出 风险
公园 BOT 项目风险
10
合同主体与效力
双方权 利与义 务
合同签 订风险
经营权转让底价
调研评估
协议签订阶段
PPP（TOT）
联合体
ABS
政府
PPP 合同
天鹅湖公园项目公司
建设合同
运营合同
直接协议
银团
建设公司
联合体（民营）
2020/11/4
TOT 主要
参与方
1
项目公司的最终所有者 （即项目发起人） ——市政府
2
项目经营者—— 天鹅湖投资发展公司
在开曼 群岛... 注册设立
19
1
原始权益人（项目 发起人）天鹅湖公园项
④
（天鹅湖投资发展公司）
穆迪
⑤ 信用
推广机构 （摩根斯坦利）
评级
管理人
⑦
收 入
（摩根斯坦利）
管理资产池
托
协
管
议
⑧
债权本息
受托管理银行
投资者
发行价
资
备用
产 缺
信用证 额
担保
担 保
信用增级
2020/11/4
天鹅湖 公园项目公司
高级债券
期限10年 利率较低
次级债券
期限12年 利率较高
信用增级
2020/11/4
ABS
2020/11/4
ABS(Assets-Backed Securitization)资产证券化， 是指以项目资产为支撑的证券化融资方式，即以目标项目 所拥有的资产为基础，以项目资产预期带来的收益为保证， 通过在国际资本市场发行高级债券来筹集资金的一种项目 融资方式。
ABS融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级 方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券 市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券 利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。
政府 确定目标
项目包装
招
标
接受项目
2020/11/4
（20~50 年后）
BOT 财 团
投
标
获取专营权
融
资
项目设计与建设
项目运营
获取收入
转让项目
BOT整体项目流程
政府
特许 经营权
协议
项目 公司
BOT核心三要素
7
工程分 承包商
工程承 融资安排 包集团
其他投资者
拆迁地居民
投资财团
经营 公司
股本 资金
[3]张亚非. 关于成都市公园建设融资与管理模式的研究 [D].西南交通大学,2008.
工程管 理风险
工程建 设阶段
设立
项目退
担保 出 风 险
竣工验收阶段
提供长效优质 的园区服务
建立合理规范的 退出机制
解决方案
11
雄厚的资金 实力
01
社会信誉良好， 无不良信誉
02 04
较强的环保意识 和回报社会、服 务大众的理念
03
丰富的产业开 发和经营管理 经验
项目公司投资人 12
04 提供服务
项目融资模式设计
天鹅湖公园
是一项环境治理的民心工程，将于 2017年8月正式建成并开放。 公园总投 资将达60亿元，占地25公顷， 其中水 体面积15公顷，规划以３个湖心岛和一 个半岛为核心，以“亲水”为中心主题， 借鉴上海外滩的造景手法，设计出激光 灯塔、水幕茶室、跳泉、水幕长廊等多 个观光景点，并引进快艇、游船、水上 乐园等戏水项目，是一座集观光、亲水、 休闲、娱乐于一体的戏水生态公园。
股东协议 红利
经营维修协议
工程承包合同
原材料供应商 完工担保合同
项目公司
建设资金
保险公司
保险合同
融资 安排
贷款银团
特许权 协议
税收 优惠
政府
收入
项目
产品 或服务
2020/11/4
BOT模式融资结构
游客、广告商或店主
政府
项目协议 （特许经营权协议）
信贷机构 贷款协议
天鹅湖公园项目公司
保险合同 保险公司
项目简介
项目公司 收益来源
商业空间租赁收入 园内广告收入 路标牌冠名权收入 活动表演门票收入
3
BOT
Your textBOhTe是re英文build-operate-transfer的缩写，即建 造—营运—移转。因为涉及政府的特许权，故又称为政 府特许权经营，是把需要政府开发、营建的基础设施公 共工程项目以政府特许的方式交给项目公司进行融资、
Your text here 建造，并在一定时期内营运，然后再移转给政府的一种
You制r度te。xt here
4
为什么选择BOT？
城市公园建设的固有特点
投资大、工期长、效益低；
1
财政收入有限；
2
政府债有风险。
3
4
市场化投融资模式的选择
BOT优势
1.民间闲散资金得以利用，加快 公园的建设； 2.提高公园的管理水平； 3.提高环境资源的使用效率，改 善公园的经济环境；
设立了优先、次级 债券的结构，风险与收益
01 成正比次级债券利率高，相 应承担风险较大，缓冲了 高级债券的风险压力
03
02 设立储备金账户， 储备信用证，用以 弥补资金的不足。
参考案例 及文献
2020/11/4
[1]孙伶俐. 论城市公园的市场化经营[D].武汉大学,2005.Biblioteka Baidu
[2]顾挺. 城市公园BOT项目风险管理探析[J]. 改革与开 放,2014,19:46-47.
03 监督管理
01 02
总体规划
制定规则
政府职能
政府策划 部门支持
项目公 司实施
市场运作
14
PPP
2020/11/4
PPP是Public-Private Partnership的缩写， 即“公私(政企)合伙”或“公私合营”(1997年 提出)，是任何利用政府和私营机构各自的独特 优势,通过合作实现优势互补模式的统称。这种 公私合伙不是法律意义上的合作伙伴,而是指项 目开发过程中双方优势互补性的合作,包括公共 部门与私营机构合伙合作的各种方式。
TOT
2020/11/4
TOT（TRANSFER — OPERATE — TRANSFER） 模 式的流程大致是：首先进行经营权转让，即把存量 部分资产的经营权置换给投资者,双方约定一定的转 让期限;其次，在此期限内, 经营权受让方全权享有 经营设施及资源所带来的收益；最后，期满后,再由 经营权受让方移交给经营权转让方。它是相对于增 量部分资源转让即BOT（建设—经营—移交）而言的， 都是融资的方式和手段之一。
目公司
4
服务机构
摩根斯坦利
5
离岸ABS的主要参与方 20
天鹅湖公园项目公司在 指定银行开据一张备用信 用证，为资产证券化提供 担保。
完工担保
信用保证结构
21
原始权益人 （市政府）
① 资产池 天鹅湖公园 15年收入
2020/11/4
资产出售 ③ 转让发行收入 ⑥
天鹅湖 公园项目公司
信用
spv
②
增级
2020/11/4
股东 协议
投资者
技术、财务 与法律顾问
工程合同、完 工担保合同
供应合同
工程 承包商
设备、原料 供应商
经营维修合同 经营商
A 合同签订风险
B 工程管理 风险
C 项目退出 风险
公园 BOT 项目风险
10
合同主体与效力
双方权 利与义 务
合同签 订风险
经营权转让底价
调研评估
协议签订阶段
PPP（TOT）
联合体
ABS
政府
PPP 合同
天鹅湖公园项目公司
建设合同
运营合同
直接协议
银团
建设公司
联合体（民营）
2020/11/4
TOT 主要
参与方
1
项目公司的最终所有者 （即项目发起人） ——市政府
2
项目经营者—— 天鹅湖投资发展公司
在开曼 群岛... 注册设立
19
1
原始权益人（项目 发起人）天鹅湖公园项
④
（天鹅湖投资发展公司）
穆迪
⑤ 信用
推广机构 （摩根斯坦利）
评级
管理人
⑦
收 入
（摩根斯坦利）
管理资产池
托
协
管
议
⑧
债权本息
受托管理银行
投资者
发行价
资
备用
产 缺
信用证 额
担保
担 保
信用增级
2020/11/4
天鹅湖 公园项目公司
高级债券
期限10年 利率较低
次级债券
期限12年 利率较高
信用增级
2020/11/4
ABS
2020/11/4
ABS(Assets-Backed Securitization)资产证券化， 是指以项目资产为支撑的证券化融资方式，即以目标项目 所拥有的资产为基础，以项目资产预期带来的收益为保证， 通过在国际资本市场发行高级债券来筹集资金的一种项目 融资方式。
ABS融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级 方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券 市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券 利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。