如何提高设备使用效率

如何提高设备使用效率[复制链接]

新手上路∙串个门∙加好友∙打招呼∙发消息电梯直达

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物管行家发表于 2011-10-19 10:20:04 |只看该作者|倒序浏览

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某高档智能化涉外写字楼位于上海市

中心，良好的地理环境提高了该物业的知名度，对提升物业的租售率起到了积极的作用。该物业建成于1998年，分为东、南双塔楼，地上共计26层，地下2层。大楼1-5层为裙房，设计为商业娱乐综合性用房，6-26层为商务办公用房。设计之初，裙房装备8台自动扶梯，东、南2楼各设4台客用升降梯及1台消防/货用电梯，客用升降梯运行速度2.5米/秒，额定载客17人。东、南两楼分设1台客用升降梯至地下B1及B2。就设计本身来说，电梯的分布基本上考虑到了各个楼层。

大楼投入正式使用后，却出现了与设计初衷不符的状况。随着楼内住户的

大厦电梯分布设计中的不足逐渐显现

出来：

一、由于裙房首层与东、南两商务

办公楼互不相通，裙房正门又正对交通

十字路口，无法停车，并且裙房与地下

车库之间也没有直接连通的通道，因

此，客户上至2-5层裙房还是多数选择

乘坐东、南塔楼的升降梯，裙房原设置

的自动扶梯也就无法发挥正常的使用

功能。

二、客用升降梯设计之初采用了当

时较为流行的群控方式，即按高、中、

低平均设置了4台客梯各自的基站，以

便用户在任意一层招呼后，最近的客梯

就会以最快的速度到达招呼楼层。增设

上班高峰功能，即在上班的高峰时段，

客梯在首层停靠需达到额定载客量的

80%或等待1分钟后再启动，以最大限

度地发挥电梯使用效率。但随着近年楼

业场所，楼内人流量急剧增加，再加上

本来2.5米/秒的客用升降梯运行速度

就偏慢，电梯的群控功能逐渐失去优

势，群控功能在某些情况下还对客用升

降梯发挥最大功能有所影响。

三、由于设计之初未充分考虑实际

运行中可能出现的最大人流量，东、南

两楼各4台客运升降梯的配置使得电梯

的使用日渐捉襟见肘，并且东、南两楼

各只有一台客运升降梯到达地下B1及

B2，不仅未能解决地下车库的人流，而

且还影响了电梯的运行速度。

出于上述客观原因，客户对电梯运

行的投诉逐渐增多，纷纷提出电梯速度

偏慢、电梯等候时间长等意见，给物业

管理工作带来了一定的困难，改善电梯

运行现状迫在眉捷。

因建筑的客观缺陷一时无法改变，

想方法，缓解电梯运行的压力。

在问题出现之初，针对电梯配置数

量少的情况，物业公司花力气将消防/

货运电梯进行装修，在上、下班高峰时

段派专人驾驶，投入载客运行，以减轻

客梯的压力，同时高峰时段派专人在大

堂对客流量进行引导管理，促进人群分

流，提高电梯的使用率。虽然此举取得

了一定的效果，但仅是“治标”，还未

“治本”，未能彻底解决日渐提升的电

梯高使用率问题。为此，物业公司多次

与电梯维保单位讨论解决问题的办法，

提出了几个解决方案：

1．提高电梯的运行速度，以增加

电梯运能，缓解电梯压力。但此方案需

改造底坑和传动装置，一来投入太大，

需进行大规模的施工，二来已正常运作

的大楼也没有时间进行此类改造。显然

此方法不适合物业公司采用。

3.实施电梯高低分区。电梯高低分区在很大程度上能提高电梯的运行速度，较好地改善电梯的运能。

电梯高低分区的缺点是如果其中一台电梯出现故障的话，对人员分流的影响较大。

在综合分析比较这三种方案的优劣后，物业公司就具体实施单双分层还是高低分层，决定通过具体的实践来加以区分。在征得楼内业主及客户的同意后，综合考虑东、南两楼楼层分布的特点以及每个楼层的人员数量，物业公司分别在东、南两楼试行单双分层以及高低分

层。

因此，通过一个月的试行，综合比较两种电梯分层、分区的效果，在充分听取了客户的反映后，大家一致认为分

高低区电梯的运行效果较好，一个月

行。实践证明电梯高低区运行改造的效

果非常明显，最大程度地发挥了设备的

使用效率，从根本上解决了长期困扰客

户日常需要和管理中心的难题。

对于物业管理公司来说，物业硬件

条件与物业服务工作密不可分，但硬件

设施的好坏不会都尽如人意。出现硬件

设施与实际操作不相符的情况时，物业

管理人应开动脑筋，创新思维，考虑从

软件上对硬件设施的不足进行弥补，最

大程度地提高设备的使用效率，开源节

流，降低设备的使用成本，为客户提供

更适宜、便捷的服务。