当前我国物业管理存在的问题及解决对策_陈德豪
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二 、解决我国物业管理问题的途径与对 策
笔者认为 ,解决我国物业管理问题主要 应从以下几方面着手 :
1. 完 善 立 法 , 改 进 司 法 。《物 业 管 理 条 例》突出了权在业主 、订约自由 、合同优先 、建 设与管理相分离 、以招投标方式选聘物管企 业 、以合理公开以及费用与服务水平相适应 的原则确定物业服务收费标准等物业管理法 治精神与原则 , 较以往有了较大的改善 。但 迫切需要地方立法加以细化 , 强化法规的可 执行性和可操作性 ,特别是要在业主组织的 成立运作/ 物业接管的程序 、方式/ 行政监管/ 不交物 业 服 务 费 的 制 约 等 方 面 作 出 具 体 规 定 ,以化解当前大量出现的一些突出纠纷与 矛盾 。在司法方面 , 要借鉴我国香港小额钱 债审裁的经验 ,改革简化审判程序 ,提高审判 效率 ,加大对物业服务中每一方违约违规的 处罚力度 ,遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良 现象与苗头 。
5. 业主组织地位不明确 ,业主委员会运 作不规范 。长期以来 , 业主委员会只是一个 无法人地位和独立财产 (承担民事责任的基 础) 相对松散的业主自治性组织 ,其法律诉讼 主体地位不明确 ,谈不上独立承担民事责任 《( 条例》的出台丝毫没在这方面有所改观) , 这样便导致业委会无法直接状告物管公司 , 反之亦然 。即便现在不少地方接受诉讼或仲 裁 ,物管公司胜诉后 ,也难以执行 ( 不仅是因 为业主组织没有独立财产 , 更是因为顾及其 背后“千家万户”的利益) 。尤其是《条例》出 台以前 ,各地的地方性法规 、部门规章缺乏可 操作性的详细规定 ,赋予业委会的权利太大 , 且无相应的约束 。如《广东省物业管理条例》 (第十三条第三款) 、《深圳经济特区住宅区物 业管理条例》( 第十九条第三款) 等都规定业 Βιβλιοθήκη Baidu会有直接选聘 、解聘物管公司的权利 ,却无 业委会的违规 、违约责任 。而在实际运作中 业委会主任 、业主代表等人又难以得到适当 的激励 。受托责任机制和激励制 约 机 制 欠 缺 ,部分业委员成员或业主代表便会因认识 片面 、利益驱使和角色意识偏差而不公 、不当 地行使自己的权力 ,不能真正地履行其责任 、 代表大多数业主利益 。
《经济师》2005 年第 7 期 ●管理世界
人员少) ,转换机制远未完成 , 没有市场竞争 力 ,管理规模小 、手段落后 、经费欠缺 、管理成 本高 、收费乱 、管理纠纷不断等问题突出 。
另外 ,像物业管理理论体系不健全问题 、 信息公开难问题 、信用体系建立难问题 、专业 化公司发育缓慢改制不彻底问题 、老旧物业 的管理问题 、国有大中型企业 、事业单位物业 管理引入问题等都不同程度的存在 。
2. 强化政府监管与指导 ,加强社会监督 力度 。首先 ,要从源头上对包括物业项目报 建 、规划设计 、融资 、开发 、销售全过程进行严 格监管 ,为后续的物业管理服务打下良好的 基础 。要积极改革物业管理行政管理模式 , 真正落实三级管理体制 ,将对物业管理监管 的权力中心下移至街道办事处 , 明确赋予街 道办事处指导业主大会召开成立 , 对物管招
●管理世界 《经济师》2005 年第 7 期
当前我国物业管理存在的问题及解决对策
摘 要 : 文章对当前我国各地出现的带 有共性的物业管理定位 、机制 、立法 、运作 、人 才 、发展等方面的问题作了归纳分析 ,进一步 提出了解决有关问题的思路与对策 。
9. 物业管理的发展不平衡 。我国物业管 理发展的不平衡主要表现在三方面 : (1) 各地 物业管理发展不平衡 。物业管理在沿海城市 和经济发达地区开展得较早 、较普及 ,物业管 理覆盖率平均超过 50 % ,专业化 、社会化 、市 场化水平也高 ;但在内地物业管理起步较晚 , 覆盖率一般只在 20 %～30 %。( 2) 新 、老物 业 ,商品房 、公 房 , 物 业 管 理 发 展 的 不 平 衡 。 普遍是各地新小区 、大厦 、商品房物业管理开 展得全面深入 ,老住宅区 、公房由于行政管理 体制制约多 、配套差 、居民收入水平相对较低 负担能力弱等原因 ,开展专业化物业管理推 进缓慢 、比例较小 。(3) 物业公司层次不一 , 管理水平相差悬殊 。一方面 , 一些公司已按 现代企业制度运作 , 自主经营 、自负盈亏 , 管 理水平已向国际标准看齐 , 物业管理的内容 也不再局限于物质方面和物业本身 , 而是介 入早 、管理规范 、不断拓展空间 (跨地区 、跨物 业类型) 、丰富内涵 ( 注重社区文明 、文化建 设) ,管理规模大 , 效益好 ; 另一方面 , 一些公 司层次水平明显偏低 ,依附于开发企业 ,机构 小而全 ,富余人员多 (一专多能的专业化服务
4. 建管不分 ,前期物业管理矛盾突出。 这方面问题的具体表现是 : 前期没有引入物 业管理 ,导致设计不合理 、配套不完善 、工程 质量低劣 、验收接管走过场 、遗留问题责任不 清 ,建设单位拟定的业主临时公约侵犯业主 利益 ,商品房促销时对物业管理作出不切实 际的承诺 ,项目售出后侵占业主共有共用部 位 ,垄断管理 , 服务低劣 。种种问题 , 引发层 出不穷的纠纷 ,严重破坏了物业管理的生存 环境 。
投标 、物管交接及业主组织和物管公司实际 运作进行监管的具体职责 ,提高监管效率 。
再者 ,要依靠社区代表 、人大代表 、专聘 社会监督员等各方力量 ,加强对物业管理的 社会监督 。拓宽群众投诉渠道 , 及时解决群 众反映的物业管理问题 ,并加大对群众投诉 的处理力度 ,对各种违法违规行为坚决查处 , 公开曝光 ,以起“震慑”作用 。把物业管理市 场中容易出现的问题消除在萌芽状态 。
由于存在服务质量问题 、建设单位遗留 问题 、业主观念问题 、业主负担能力问题以及 欠费难以依法制约等问题 , 当前物业服务收 费难问题突出 ,以至于不少物业管理企业亏 本经营 ,制约了物业管理业的发展 。
7. 一些政府行为和垄断行业对物业管理 企业造成制约与影响 。一些地方公安部门按 保安人头收取管理费 ,硬性规定物业企业只 能按其规定的工资标准聘用其下属保安公司 的保安 ;税务部门依据业主缴纳的服务费为 基数收取营业税 ;水 、电等垄断部门强制性增 加物业公司的费用收缴和维修义务等 , 都直 接加大了物业企业的运作成本 , 最终影响物 业企业与业主使用人的关系处理 。
一 、当前我国物业管理存在的问题 1. 政府 、物业管理企业与业主使用人对 物业管理的价值取向 、期待不一致 。政府对 物业管理关注的中心是社会效益和减轻行政 管理负担 ,所以难免会将诸如外来人口 、计划 生育 、社会治安方面的许多行政职能加诸于 物业管理企业身上 。物业管理企业理所当然 关心的是自身企业的具体经济效益 , 一些物 业管理企业的市场观念 、服务意识不强 ,重管 理 、轻服务的情况依然存在 。业主使用人关 心的是以最少的付出获得尽可能多的服务 , 一些业主的消费观念未从计划经济福利房统 一管理维修定式中转过来 , 仍然把物业服务 看作是一种福利行为 ,没能将物业管理服务 看作是自己物业保值增值的消费行为 , 对收 取物业服务费并不理解 、不支持 。当前 ,三者 的协调和利益平衡点的确定尚未很好解决 , 由此造成对物业管理的定位不够清晰 , 物业 管理企业的角色经常错位 , 也因此影响到物 业管理业的健康发展 。 2. 法规不健全 ,司法效力不高 。近年 ,虽 然物业管理的立法取得了不小进展 《, 物业管 理条例》(以下简称“条例”) 、《前期物业管理 招投标管理办法》、《物业服务收费管理办法》 等的出台 ,对规范物业管理的运作起到了一 定作用 。但物业管理中的一些深层次问题 , 如业主组织的法律地位 ,业主组织与其它组 织的关系协调 ,业主自治与居民自治的关系 处理 ,业主组织成立和物业管理权力交接程 序等 ,依然缺乏可操作性的规定 。造成大量 物业管理纠纷难以通过法律途径解决 。加之 我国当前的司法诉讼程序多 、费 时 长 、效 力 低 ,物业服务欠费 、接管不畅一类纠纷更是难 以审结 。司法效力不高 (更加之一定程度的 司法腐败) 使得解决单件物业管理纠纷的成 本过高 ,必然挫伤无辜一方的感情和寻求“法 外”解决的可能 ,容易使得小纠纷累积演化成
3. 多种途径培育规范物业管理市场 ,形 成良性竞争机制 , 提高物业管理水平 。要进 一步加强社会舆论宣传 ,引导群众转变思想 观念 ,使物业管理进一步得到广大群众的认 同和支持 ,提高他们参与物业管理活动的主 动性和积极性 ;要加强对业主大会 、业主委员 会成立的指导 、引导 ,确立起物业管理市场的 真正的买方主体 ,并增加这一主体的决策能 力和行为能力 ; 要加强物业管理市场竞争主 体的培育 ,严格实行建管分离 ,大力推行物业 管理招投标制度 ,真正建立业主与物业管理 企业双向选择市场竞争机制 ; 要增设对口的 高等教育专业 ,大力培养具有相关专业的高 层次人才 ,通过职业教育 、在职培训考核等多 种手段 ,提高物业管理人员的素质 ;要加强政 府调控引导力度 ,加快物业管理企业改组改 制 ,优化结构 ,重组上规模的步伐 , 培育一批 高素质的企业 ; 加强对物业管理公司的资质 审核 ,对违法违规不能规范运作的物业管理 企业 ,加大监督处罚力度 ,使物业管理企业在 竞争中规范自己的经营行为 , 提高管理服务 水平 。
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大争执 , 甚至引发严重的社会问题 ( 集体请 愿 、械斗 、暴力冲突等) 。
3. 政府职能缺位 、监管薄弱 。以广州为 例 ,每个区房管局物业管理科只有 2 至 3 名工 作人员 ,要承担企业年审 、招投标管理 、投诉 受理 、综合考评 、业主团体工作指导等多块业 务管理 (一些中等城市机构合并 , 拆迁 、出租 经营 、物业管理一块抓的更是普遍) , 主管部 门根本分不出人手和精力对物管事务严格监 管 、深入指导 。行政监管薄弱使得物管公司 取得管理权 、业主大会召开成立 (包括业委会 成立) 这两个后续纠纷的“源头”就不能得到 有效地规范 ,发生问题各方也投诉无门或投 诉无果 ,后期其它问题的预防与发生后的处 理情况可想而知 。
4. 加快社会信用体系的建立 ,倡导守法 重德 、讲求诚信的社会风尚 。规范的秩序来 自于制度保证 ,一套健全严密的社会信用监 督评价体系是西方一些国家形成良好社会秩
6. 专项维修资金管理不规范 ,物业管理 收费纠纷突出 。由于以前不少地方对物业维 修基金的筹集 、使用 、管理缺少规范或作出的 规定不尽合理 ,造成物业专项维修资金筹集
●陈德豪
不到位 ,或被不当挪用 ,或不能按业主意愿使 用 ,或使用时手续繁琐等 。不仅使得物业共 享部位 、共享设施设备的大 、中修及更新改造 不能及时进行 ,侵害了购房人的合法权益 ,而 且由此导致很多的后续纠纷 , 增大了物业管 理的阻力 。
8. 行业队伍素质偏低 , 人才短缺 。物业 管理作为专业化的管理 ,需要各类高素质的 管理人才 。但由于我国物业管理专业教育起 步晚 ,培养的人才有限 ,加之尚未建立起完善 的行业管理标准和从业人员行为规范 , 在职 专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专 业培训流于形式 、监管不足 ,更加之观念上认 为物业管理无需高素质人员的误区等 , 使得 我国物业管理行业从业人员整体素质偏低 , 制约了行业的良性发展 ,影响行业地位的提 高。
关键词 :物业管理 业主大会 信用 对策
中图分类号 : F293. 33 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 4914 ( 2005) 07 - 136 -
02
专业化 、社会化 、市场化的物业管理体制 与模式 ,已成为我国城市房屋管理的基本体 制和主流模式 。但在物业管理走向普及过程 中暴露出的矛盾与问题也日显突出 。如何认 识与解决这些问题 ,笔者对相关问题的研究 与思考归纳如下 :
笔者认为 ,解决我国物业管理问题主要 应从以下几方面着手 :
1. 完 善 立 法 , 改 进 司 法 。《物 业 管 理 条 例》突出了权在业主 、订约自由 、合同优先 、建 设与管理相分离 、以招投标方式选聘物管企 业 、以合理公开以及费用与服务水平相适应 的原则确定物业服务收费标准等物业管理法 治精神与原则 , 较以往有了较大的改善 。但 迫切需要地方立法加以细化 , 强化法规的可 执行性和可操作性 ,特别是要在业主组织的 成立运作/ 物业接管的程序 、方式/ 行政监管/ 不交物 业 服 务 费 的 制 约 等 方 面 作 出 具 体 规 定 ,以化解当前大量出现的一些突出纠纷与 矛盾 。在司法方面 , 要借鉴我国香港小额钱 债审裁的经验 ,改革简化审判程序 ,提高审判 效率 ,加大对物业服务中每一方违约违规的 处罚力度 ,遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良 现象与苗头 。
5. 业主组织地位不明确 ,业主委员会运 作不规范 。长期以来 , 业主委员会只是一个 无法人地位和独立财产 (承担民事责任的基 础) 相对松散的业主自治性组织 ,其法律诉讼 主体地位不明确 ,谈不上独立承担民事责任 《( 条例》的出台丝毫没在这方面有所改观) , 这样便导致业委会无法直接状告物管公司 , 反之亦然 。即便现在不少地方接受诉讼或仲 裁 ,物管公司胜诉后 ,也难以执行 ( 不仅是因 为业主组织没有独立财产 , 更是因为顾及其 背后“千家万户”的利益) 。尤其是《条例》出 台以前 ,各地的地方性法规 、部门规章缺乏可 操作性的详细规定 ,赋予业委会的权利太大 , 且无相应的约束 。如《广东省物业管理条例》 (第十三条第三款) 、《深圳经济特区住宅区物 业管理条例》( 第十九条第三款) 等都规定业 Βιβλιοθήκη Baidu会有直接选聘 、解聘物管公司的权利 ,却无 业委会的违规 、违约责任 。而在实际运作中 业委会主任 、业主代表等人又难以得到适当 的激励 。受托责任机制和激励制 约 机 制 欠 缺 ,部分业委员成员或业主代表便会因认识 片面 、利益驱使和角色意识偏差而不公 、不当 地行使自己的权力 ,不能真正地履行其责任 、 代表大多数业主利益 。
《经济师》2005 年第 7 期 ●管理世界
人员少) ,转换机制远未完成 , 没有市场竞争 力 ,管理规模小 、手段落后 、经费欠缺 、管理成 本高 、收费乱 、管理纠纷不断等问题突出 。
另外 ,像物业管理理论体系不健全问题 、 信息公开难问题 、信用体系建立难问题 、专业 化公司发育缓慢改制不彻底问题 、老旧物业 的管理问题 、国有大中型企业 、事业单位物业 管理引入问题等都不同程度的存在 。
2. 强化政府监管与指导 ,加强社会监督 力度 。首先 ,要从源头上对包括物业项目报 建 、规划设计 、融资 、开发 、销售全过程进行严 格监管 ,为后续的物业管理服务打下良好的 基础 。要积极改革物业管理行政管理模式 , 真正落实三级管理体制 ,将对物业管理监管 的权力中心下移至街道办事处 , 明确赋予街 道办事处指导业主大会召开成立 , 对物管招
●管理世界 《经济师》2005 年第 7 期
当前我国物业管理存在的问题及解决对策
摘 要 : 文章对当前我国各地出现的带 有共性的物业管理定位 、机制 、立法 、运作 、人 才 、发展等方面的问题作了归纳分析 ,进一步 提出了解决有关问题的思路与对策 。
9. 物业管理的发展不平衡 。我国物业管 理发展的不平衡主要表现在三方面 : (1) 各地 物业管理发展不平衡 。物业管理在沿海城市 和经济发达地区开展得较早 、较普及 ,物业管 理覆盖率平均超过 50 % ,专业化 、社会化 、市 场化水平也高 ;但在内地物业管理起步较晚 , 覆盖率一般只在 20 %～30 %。( 2) 新 、老物 业 ,商品房 、公 房 , 物 业 管 理 发 展 的 不 平 衡 。 普遍是各地新小区 、大厦 、商品房物业管理开 展得全面深入 ,老住宅区 、公房由于行政管理 体制制约多 、配套差 、居民收入水平相对较低 负担能力弱等原因 ,开展专业化物业管理推 进缓慢 、比例较小 。(3) 物业公司层次不一 , 管理水平相差悬殊 。一方面 , 一些公司已按 现代企业制度运作 , 自主经营 、自负盈亏 , 管 理水平已向国际标准看齐 , 物业管理的内容 也不再局限于物质方面和物业本身 , 而是介 入早 、管理规范 、不断拓展空间 (跨地区 、跨物 业类型) 、丰富内涵 ( 注重社区文明 、文化建 设) ,管理规模大 , 效益好 ; 另一方面 , 一些公 司层次水平明显偏低 ,依附于开发企业 ,机构 小而全 ,富余人员多 (一专多能的专业化服务
4. 建管不分 ,前期物业管理矛盾突出。 这方面问题的具体表现是 : 前期没有引入物 业管理 ,导致设计不合理 、配套不完善 、工程 质量低劣 、验收接管走过场 、遗留问题责任不 清 ,建设单位拟定的业主临时公约侵犯业主 利益 ,商品房促销时对物业管理作出不切实 际的承诺 ,项目售出后侵占业主共有共用部 位 ,垄断管理 , 服务低劣 。种种问题 , 引发层 出不穷的纠纷 ,严重破坏了物业管理的生存 环境 。
投标 、物管交接及业主组织和物管公司实际 运作进行监管的具体职责 ,提高监管效率 。
再者 ,要依靠社区代表 、人大代表 、专聘 社会监督员等各方力量 ,加强对物业管理的 社会监督 。拓宽群众投诉渠道 , 及时解决群 众反映的物业管理问题 ,并加大对群众投诉 的处理力度 ,对各种违法违规行为坚决查处 , 公开曝光 ,以起“震慑”作用 。把物业管理市 场中容易出现的问题消除在萌芽状态 。
由于存在服务质量问题 、建设单位遗留 问题 、业主观念问题 、业主负担能力问题以及 欠费难以依法制约等问题 , 当前物业服务收 费难问题突出 ,以至于不少物业管理企业亏 本经营 ,制约了物业管理业的发展 。
7. 一些政府行为和垄断行业对物业管理 企业造成制约与影响 。一些地方公安部门按 保安人头收取管理费 ,硬性规定物业企业只 能按其规定的工资标准聘用其下属保安公司 的保安 ;税务部门依据业主缴纳的服务费为 基数收取营业税 ;水 、电等垄断部门强制性增 加物业公司的费用收缴和维修义务等 , 都直 接加大了物业企业的运作成本 , 最终影响物 业企业与业主使用人的关系处理 。
一 、当前我国物业管理存在的问题 1. 政府 、物业管理企业与业主使用人对 物业管理的价值取向 、期待不一致 。政府对 物业管理关注的中心是社会效益和减轻行政 管理负担 ,所以难免会将诸如外来人口 、计划 生育 、社会治安方面的许多行政职能加诸于 物业管理企业身上 。物业管理企业理所当然 关心的是自身企业的具体经济效益 , 一些物 业管理企业的市场观念 、服务意识不强 ,重管 理 、轻服务的情况依然存在 。业主使用人关 心的是以最少的付出获得尽可能多的服务 , 一些业主的消费观念未从计划经济福利房统 一管理维修定式中转过来 , 仍然把物业服务 看作是一种福利行为 ,没能将物业管理服务 看作是自己物业保值增值的消费行为 , 对收 取物业服务费并不理解 、不支持 。当前 ,三者 的协调和利益平衡点的确定尚未很好解决 , 由此造成对物业管理的定位不够清晰 , 物业 管理企业的角色经常错位 , 也因此影响到物 业管理业的健康发展 。 2. 法规不健全 ,司法效力不高 。近年 ,虽 然物业管理的立法取得了不小进展 《, 物业管 理条例》(以下简称“条例”) 、《前期物业管理 招投标管理办法》、《物业服务收费管理办法》 等的出台 ,对规范物业管理的运作起到了一 定作用 。但物业管理中的一些深层次问题 , 如业主组织的法律地位 ,业主组织与其它组 织的关系协调 ,业主自治与居民自治的关系 处理 ,业主组织成立和物业管理权力交接程 序等 ,依然缺乏可操作性的规定 。造成大量 物业管理纠纷难以通过法律途径解决 。加之 我国当前的司法诉讼程序多 、费 时 长 、效 力 低 ,物业服务欠费 、接管不畅一类纠纷更是难 以审结 。司法效力不高 (更加之一定程度的 司法腐败) 使得解决单件物业管理纠纷的成 本过高 ,必然挫伤无辜一方的感情和寻求“法 外”解决的可能 ,容易使得小纠纷累积演化成
3. 多种途径培育规范物业管理市场 ,形 成良性竞争机制 , 提高物业管理水平 。要进 一步加强社会舆论宣传 ,引导群众转变思想 观念 ,使物业管理进一步得到广大群众的认 同和支持 ,提高他们参与物业管理活动的主 动性和积极性 ;要加强对业主大会 、业主委员 会成立的指导 、引导 ,确立起物业管理市场的 真正的买方主体 ,并增加这一主体的决策能 力和行为能力 ; 要加强物业管理市场竞争主 体的培育 ,严格实行建管分离 ,大力推行物业 管理招投标制度 ,真正建立业主与物业管理 企业双向选择市场竞争机制 ; 要增设对口的 高等教育专业 ,大力培养具有相关专业的高 层次人才 ,通过职业教育 、在职培训考核等多 种手段 ,提高物业管理人员的素质 ;要加强政 府调控引导力度 ,加快物业管理企业改组改 制 ,优化结构 ,重组上规模的步伐 , 培育一批 高素质的企业 ; 加强对物业管理公司的资质 审核 ,对违法违规不能规范运作的物业管理 企业 ,加大监督处罚力度 ,使物业管理企业在 竞争中规范自己的经营行为 , 提高管理服务 水平 。
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大争执 , 甚至引发严重的社会问题 ( 集体请 愿 、械斗 、暴力冲突等) 。
3. 政府职能缺位 、监管薄弱 。以广州为 例 ,每个区房管局物业管理科只有 2 至 3 名工 作人员 ,要承担企业年审 、招投标管理 、投诉 受理 、综合考评 、业主团体工作指导等多块业 务管理 (一些中等城市机构合并 , 拆迁 、出租 经营 、物业管理一块抓的更是普遍) , 主管部 门根本分不出人手和精力对物管事务严格监 管 、深入指导 。行政监管薄弱使得物管公司 取得管理权 、业主大会召开成立 (包括业委会 成立) 这两个后续纠纷的“源头”就不能得到 有效地规范 ,发生问题各方也投诉无门或投 诉无果 ,后期其它问题的预防与发生后的处 理情况可想而知 。
4. 加快社会信用体系的建立 ,倡导守法 重德 、讲求诚信的社会风尚 。规范的秩序来 自于制度保证 ,一套健全严密的社会信用监 督评价体系是西方一些国家形成良好社会秩
6. 专项维修资金管理不规范 ,物业管理 收费纠纷突出 。由于以前不少地方对物业维 修基金的筹集 、使用 、管理缺少规范或作出的 规定不尽合理 ,造成物业专项维修资金筹集
●陈德豪
不到位 ,或被不当挪用 ,或不能按业主意愿使 用 ,或使用时手续繁琐等 。不仅使得物业共 享部位 、共享设施设备的大 、中修及更新改造 不能及时进行 ,侵害了购房人的合法权益 ,而 且由此导致很多的后续纠纷 , 增大了物业管 理的阻力 。
8. 行业队伍素质偏低 , 人才短缺 。物业 管理作为专业化的管理 ,需要各类高素质的 管理人才 。但由于我国物业管理专业教育起 步晚 ,培养的人才有限 ,加之尚未建立起完善 的行业管理标准和从业人员行为规范 , 在职 专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专 业培训流于形式 、监管不足 ,更加之观念上认 为物业管理无需高素质人员的误区等 , 使得 我国物业管理行业从业人员整体素质偏低 , 制约了行业的良性发展 ,影响行业地位的提 高。
关键词 :物业管理 业主大会 信用 对策
中图分类号 : F293. 33 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 4914 ( 2005) 07 - 136 -
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专业化 、社会化 、市场化的物业管理体制 与模式 ,已成为我国城市房屋管理的基本体 制和主流模式 。但在物业管理走向普及过程 中暴露出的矛盾与问题也日显突出 。如何认 识与解决这些问题 ,笔者对相关问题的研究 与思考归纳如下 :