房地产工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案-471页讲义教案

安全性质量问题
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、……
功能性质量问题
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、……
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：
作业指引的优点： 项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些 具体的管理方法做的问题
作业指引的缺点： 项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问 题！不能提供具体的技术标准和管理标准！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：
工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方
案
2009年12月 沈阳
工程管理体系破解及质量缺陷解决
第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用
Biblioteka Baidu
第一部分
一、房地产企业工程管理出现问题的分类 二、房地产企业工程质量问题产生的影响 三、房地产企业工程管理存在的十大短板 四、新形势下房地产企业对工程管理的要求 五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝
卫生间墙体出现渗水
灌缝砼不养护
技管人员
操作人员
技专 术检 交不 底认 不真 清
自忽 奖 检视 惩 不质 不 认量 明 真
施工人员
厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析
一些房地产企业的工程管理，相当一部分是 充当传统施工管理的角色，履行施工计划、 组织、协调、监控等职能。对于工程质量， 要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承 包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管 理“系统协调”的职能
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
一些房地产企业的工程管理过多的将精力集 中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽 视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用 监理单位和施工单位质保体系的重要性。完 全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无 法解决工程质量问题
房地产工程管理存在的十大短板
项目生产经理
项目经理
监理公司
甲方工程部
技术负责人
质检负责人
质 检 人 员
10万平方米 共计16个质检
班组长
操作工人
成品质量
10万平方米 共计140个班组
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响 到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批， 如按中海的主体工程工序检验要求计算，多 达5200余项·批次
结构砼存在蜂窝、裂缝
预留洞口尺寸形状不规范
管道穿楼板吊模灌缝质量差
预留洞口断面未凿成毛面
管根、地漏密封膏未封严
预留洞口及边缘未清理
细部构造附加防水层不合格
UPVC管道附着力差
垫层、找平层坡度不合理、反坡
预留洞口吊模不规范
暗埋在垫层内的管道漏水
灌缝砼材料质量不合格
涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏
灌缝不密实，工艺不合格
房地产企业工程管理出现的问题
■ 房地产企业工程管理出现问题的分类：
1、项目工程质量管理问题 2、项目工程进度管理问题 3、项目工程成本管理问题 4、工程合约规划管理问题 5、项目业务运营流程问题
房地产工程质量管理出现的问题
■ 工程质量管理出现的主要问题分类：
从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
房地产项目运营管理出现的问题
■ 项目运营管理出现的主要问题：
从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1、目标管理与业务流程管理脱节 2、业务流程管理体系不健全 3、业务流程衔接标准缺失 4、业务流程管理不完善 5、……
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板一：
一些房地产企业的工程管理定位存在误区
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？
监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： ◆ 整体结构闭水试验 ◆ 防水涂层闭水试验 ◆ 防水保护层闭水试验 ◆ 饰面层闭水试验 ◆ 厕浴间整体移交闭水试验
缺乏工程管理标准和施工技术标准
厕浴间施工漏水
管道穿楼板吊模灌缝质量差
单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管 理人员配备，根本无法全面监控工程质量
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板二：
缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准 仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点
房地产工程成本管理出现的问题
■ 工程成本管理出现的主要问题分类：
从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 1、目标成本体系缺陷问题 2、设计变更责任成本问题 3、施工措施成本管理问题 4、工程动态成本协调问题 5、……
房地产工程合约管理出现的问题
■ 工程合约管理出现的主要问题：
从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1、合约管理体系缺陷问题 2、合约规划风险控制问题 3、合约范围深度要求问题 4、合约标准明确问题 5、……
观感性质量问题
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
房地产工程进度管理出现的问题
■ 工程进度管理出现的主要问题分类：
从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 1、目标计划与实施计划脱节 2、工程总控计划管理问题 3、工程保障计划脱节问题 4、工程施工计划组织问题 5、……
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
程序的优点： 项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应 该做什么？什么时间做？由谁来做？
程序的缺点： 工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提 供具体做的管理方法！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：