第12讲_房产税法、契税法和土地增值税法(2)

三、本章重要考点示例（续）

考点9：土地增值税征税范围

属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

（1）转让国有土地使用权。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

（3）存量房地产买卖。

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）。

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）。

（6）涉及房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化。

（7）合作建房建成后转让的。

【例题1·单选题】下列房地产交易行为中，应当缴纳土地增值税的是（）。（2016年）

A.房地产公司出租别墅

B.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

C.房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校

D.城市居民之间互换自有居住用房且经核实

【答案】B

【例题2·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。（2014年）

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

【答案】A

考点10：土地增值税应税收入与扣除项目

【特别提示】2016年5月“营改增”后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

【例题1·单选题】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元；2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地增值税清算条件，该房地产企业对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该企业在土地增值税清算时应确认收入（）万元。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。

【例题2·单选题】甲企业在6年前以接受作价投资入股方式取得一宗国有土地的使用权，取得省级政府国土管理部门批准的评估价格500万元。2016年12月，甲企业改制重组为A有限责任公司，按规定未缴纳土地增值税。2018年3月，A有限责任公司将该宗土地转让，与此同时同类地块的评估价格为800万元，则A公司在计算土地增值税时扣除的取得土地使用权支付金额为（）。

A.0

B.500万元

C.530万元

D.800万元

【答案】B

【例题3·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的各种税费

【答案】ABD

【例题4·计算问答题】某国有企业2014年3月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。2019年3月，该企业将办公楼转让，签订含税产权转移书据，取得含税收入10500万元。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率75%。该企业选择简易计税办法计算增值税，所在省认可地方教育附加与教育费附加均可扣除，计算其缴纳土地增值税时的土地增值额为：

【答案及解析】

增值税=（10500-8400）/（1+5%）×5%=100（万元）

不含税收入=10500-100=10400（万元）

扣除项目：

评估价格=12000×75%=9000（万元）

准予扣除的税金=100×（7%+3%+2%）+10500×0.5‰=12+5.25=17.25（万元）

增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。

【例题5·计算问答题】位于县城的某商贸公司（增值税一般纳税人）2019年2月转让一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2015年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，所在省认可地方教育附加与教育费附加均可扣除，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为多少万元？

【答案及解析】可扣除项目金额的合计数=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（万元）。

考点11：土地增值税的计算与清算

【例题1·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。（2008年）

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

【答案】ABC

【例题2·单选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（）。（2018年）

A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的

B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

C.直接转让土地使用权的

D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50%的

【答案】C

【提示】与2015年考题的选项完全一样。

【例题3·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。（2010年）

A.规划申报项目

B.审批备案项目

C.商业推广项目

D.设计建筑项目

【答案】B

【例题4·多选题】土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有（）。

A.建成后开发企业转为自用的

B.建成后开发企业用于出租的

C.建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的

D.建成后产权属于全体业主所有的

【答案】CD

【例题5·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。（2007年）