关于容积率修正系数调整的相关建议
想调整容积率的看过来（原文件）
想调整容积率的看过来（原文件）江西省建设用地容积率管理办法赣建规〔2017〕57号第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》、《江西省委、省政府关于进一步加强城市规划管理工作的实施意见》（赣发[2016]14号）、住房城乡建设部《建设用地容积率管理办法》、《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》，等法律法规和文件规定，制定本办法。
广而告之：全国房地产经纪人、经纪人协理职业资格考试报名截止日期为7月31日，报考从速！网上报名：中国房地产经纪人网。
江西考区咨询电话：江西省房地产业协会房地产经纪分会0791-********第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则应符合《江西省城市规划管理技术导则》（2014版）要求，具体规则由各设区市城乡规划主管部门确定。
第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据经依法批准的控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的；土地使用权出让合同与规划条件不符的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指在城市规划和建设中，对建筑物容积率进行修正的一个系数。
容积率是指建筑物所占地面面积与总建筑面积之间的比值，它是衡量一个建筑物使用地面面积的指标。
但是，在实际建设中，有时候由于一些特殊因素，建筑物的容积率需要进行修正。
容积率修正系数的引入是为了合理利用土地资源、保护生态环境、提高城市建设的可持续发展水平。
在城市规划中，容积率修正系数被广泛应用于各种类型的建筑物，包括住宅、商业、工业等，其作用不仅仅是简单地调整建筑物的容积率，更重要的是对城市的整体发展起到积极的推动作用。
容积率修正系数的确定是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
首先，需要考虑土地的利用状况和土地的规划用途，以确定相应的修正系数。
例如，在市中心地区，由于土地资源紧张，容积率修正系数可能较高，以便更好地利用有限的土地资源；而在郊区，由于土地资源较为充足，容积率修正系数可能较低，以保护生态环境和提升居住品质。
其次，容积率修正系数还需要考虑周边环境和交通状况。
例如，如果一个建筑物周围有绿地和公园，容积率修正系数可能较低，以保护绿地和提升居住舒适度；而如果一个建筑物周围的交通条件良好，容积率修正系数可能较高，以满足交通需求。
另外，容积率修正系数还需要考虑建筑物本身的特点和功能。
例如，商业综合体通常需要较高的容积率修正系数，以容纳更多的商业设施和公共空间；而住宅区可能需要较低的容积率修正系数，以提供更多的绿地和居住空间。
容积率修正系数的确定需要通过科学的方法和政府的管理。
在具体实施中，可以采用城市规划专家的意见和建议，进行科学的评估和计算。
政府部门可以参考相关的法律法规和规划标准，制定适合当地实际情况的容积率修正系数。
容积率修正系数的正确使用对城市的发展至关重要。
合理的容积率修正系数可以提高土地的利用效率，降低建筑物对土地资源的占用，减少土地浪费。
同时，容积率修正系数还可以提高城市的绿化率，保护生态环境，提升城市的景观品质。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言商业用地容积率修正系数是指在城市规划中，为了满足商业用地的发展需求，对于商业建筑的容积率进行修正的一项指标。
容积率是指在一定土地面积上建筑物总体积与该土地面积之比，反映了建筑物的密度和使用效率。
通过对商业用地的容积率进行修正，可以更好地适应商业发展的需要，并提高土地利用效率。
本文将详细介绍商业用地容积率修正系数表的编制方法和使用原则，以及其对商业用地规划和开发的影响。
2. 商业用地容积率修正系数表编制方法商业用地容积率修正系数表的编制需要考虑多个因素，包括城市规划、建筑设计、经济发展等方面。
下面将介绍一般情况下商业用地容积率修正系数表的编制方法：2.1 数据收集与分析首先需要收集相关数据，包括城市人口统计、经济发展状况、交通状况等方面的数据。
通过对这些数据进行分析，可以了解城市的商业用地需求和发展潜力。
2.2 考虑商业用地类型商业用地可以包括零售商业、办公楼、酒店、娱乐场所等多种类型。
不同类型的商业用地具有不同的容积率需求，因此需要根据实际情况制定相应的修正系数。
2.3 考虑城市规划要求城市规划对于商业用地的容积率也有一定的要求。
例如，一些城市可能希望提高商业建筑的密度，以提高土地利用效率；而另一些城市可能更注重建筑物与周围环境的协调性。
因此，在编制容积率修正系数表时需要考虑城市规划要求。
2.4 考虑建筑设计要求商业建筑的设计也会对容积率产生影响。
例如，高层建筑通常具有较高的容积率，而低层建筑则相对较低。
在编制容积率修正系数表时需要考虑不同建筑设计对容积率的影响。
2.5 综合分析与确定修正系数通过综合分析上述因素，并结合实际情况，确定不同商业用地类型的容积率修正系数。
修正系数可以根据不同的要求进行调整，以满足城市发展的需要。
3. 商业用地容积率修正系数表使用原则商业用地容积率修正系数表在城市规划和商业用地开发中起到重要的指导作用。
以下是其使用原则：3.1 参考城市规划要求在使用容积率修正系数表时，需要参考所在城市的规划要求。
容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例
容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例南京市六合区是南京市的郊区，受到城市发展的较少影响，相对保持了一定的农业和工业特色。
在土地利用方面，容积率是衡量土地利用强度的一个重要指标。
容积率是指在一定土地面积上所容纳的建筑、设备等体积与用地面积的比率，是城市规划和建设中的重要参数之一容积率的提高可以带来多方面的好处，例如可以增加人口密度、提高土地利用效率、促进经济发展等。
然而，容积率的提高也会带来一些负面影响，如增加地下空间利用难度、加大城市交通压力、增加环境污染等。
在南京市六合区，容积率的确定与修正系数的制定应考虑以下几个方面：1.地方特点：六合区较为农业和工业化，规划容积率时应考虑地方特点。
例如，农田地区的容积率可以较低，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展。
2.交通条件：南京市六合区交通状况相对较为欠发达，容积率过高可能导致交通堵塞。
因此，在容积率的确定上应考虑交通条件，适度控制容积率，确保交通状况的畅通。
3.环境影响：容积率的提高可能会对环境产生一定的负面影响，如增加噪音、空气污染等。
在制定修正系数时，需要考虑六合区的环境状况，适当制定限制措施以减少环境影响。
在确定南京市六合区容积率的修正系数时，可以参考以下几点：1.规划上的需要：根据六合区的经济、社会发展需求，确定不同区域的容积率修正系数。
例如，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展；居住区的容积率可以相对较低，以保证居民的生活质量。
2.基础设施建设：容积率的提高通常需要相应的基础设施支持，如道路、水电等设施。
因此，在制定修正系数时，需要考虑基础设施建设的状况，并适当提高修正系数以保证基础设施的配套能力。
3.生态保护：六合区地域较大，拥有一定的自然资源。
在制定修正系数时，需要考虑生态保护的问题，对自然环境较好的区域可以适当下调容积率，保护生态环境。
总之，容积率对地价有一定的影响，但其影响因各地区特点而异。
南京市六合区作为南京市的郊区，其容积率的确定应考虑地方特点、交通条件、环境影响等因素，制定相应的修正系数以平衡各方面的影响，并促进区域的可持续发展。
容积率修正系数方法 - 辽宁省土地估价师协会
辽宁省国有农用地基准地价制定技术要点(征求意见稿)为支持深化农垦土地管理制度改革，显化和维护农垦企业改制中涉及的国有农用地资产，便于我省国有农用地基准地价制定工作顺利开展，特制定本技术要点。
一、适用范围本技术要点适用于全省范围内国有农用地基准地价制定工作。
国有农用地的有偿使用，严格限定在农垦改革的范围内，具体工作范围由各市、县自然（国土）资源行政主管部门商农垦管理部门确定。
二、依据(一）法规依据1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）2.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）3.《中华人民共和国农村土地承包法》（中华人民共和国主席令第73号）4.《资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）5.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）6.《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发[2015]33号）7.《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号）8.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号）9.国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资发[2017]27号）10.辽宁省国土资源厅办公室文件《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发[2017]178号）（二）技术依据1.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）2.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）3.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）4.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）三、制定原则国有农用地基准地价制定过程中，除应遵循《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的相关原则外，还须遵循以下原则：（一）稳定性原则。
农垦是国有农业经济的骨干和代表，制定国有农用地基准地价时，应综合考虑当地实际情况，统筹兼顾，确保农垦改革稳步推进，合理显化维护国有农用地资产。
容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。
本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。
2. 背景商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。
容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。
然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。
因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。
3. 容积率修正系数表的制定原则3.1 目标导向容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。
3.2 区域差异性不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。
因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。
3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。
灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。
4. 容积率修正系数表的内容下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。
商业分类修正系数餐饮服务 1.2购物中心 1.5办公楼 1.3娱乐场所 1.4服务业 1.2其他 1.1以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。
5. 结论商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。
通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。
不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。
以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。
关于容积率修正
容积率修正系数初探摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期作者：邢士国政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。
其中，容积率的修正很重要。
一、容积率修正系数的内涵一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。
例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为：二、容积率修正系数的作用l、是政府土地政策的反映（1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。
我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。
因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。
容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。
通过上述调整达到节约土地的目的。
（2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。
例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。
2、是土地收益和土地价格关系的反映地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。
例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。
土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。
但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。
房地产估价中关于容积率修正系数的确定(精)
容积率一、容积率的内涵及其特性容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。
项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法
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关于开展房地产项目调整容积率问题
关于开展房地产项目调整容积率问题青海省工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组：根据中央扩大内需促进经济增长政策落实暨治理工程建设领域突出问题第20检查组提出的我省房地产项目违规调整容积率问题比较突出，责成对每一个房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行检查，对所检查项目要造表登记，检查人要签字，检查情况于4月12日提交书面报告等要求。
按照省委常委、省纪委仁青加书记的指示精神，我厅于4月9 日组织厅纪委、监察、规划、房产、法规等处室和西宁市规划局召开专题会议进行了工作部署。
根据专题会议要求，各地对本地区自2007 年1月1 日至2009年12 月31 日的房地产开发项目变更规划、调整容积率情况进行了全面检查。
现将检查情况汇报如下：一、总体检查情况全省2007年1月1 日—2009年12 月31 日共有房地产开发项目164 项（不含28 项廉租房等项目），其中：2007年1月1 日—2009年3 月31日开发项目144 项（含28 项廉租房等项目），2009年4月1 日以后48 项。
按照对每一个项目进行检查造表登记的要求，全部进行了检查，检查率100%。
（详见附件1：房地产项目变更规划、调整容积率登记表）。
除已查出的6项变更规划容积率项目外，未发现新的容积率调整项目。
容积率调整占项目总数的3.66%。
二、容积率调整项目的有关说明按照要求，对已查出的6个调整容积率房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行了核查。
（一）西宁市经济技术开发区天桥-水岸项目。
因城市规划调整，该项目选址已由西宁市经济开发区规划分局撤销作废。
（二）海东地区民和县海鸿城市花园项目。
该项目用地在《民和县城总体规划》中原为工业用地，容积率0.56。
因民和县建设下川口工业园区，工业用地向工业园区集中，此用地经民和县政府（2008）5号会议纪要批准，将用地性质由工业用地调整为居住用地。
民和县建设局根据民和县政府（2008）5 号会议纪要进行项目选址，批准容积率≤2.0，项目实施容积率为1.91。
国内多个城市容积率调整的管理规定
国内多个城市容积率调整的管理规定1、鸡西市建设用地容积率管理办法鸡西市人民政府印发鸡西市建设用地容积率管理办法的通知县(市)、区人民政府，市政府各委、办、局，各企事业单位：现将《鸡西市建设用地容积率管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年七月二十四日.《鸡西市建设用地容积率管理办法》第一条为加强建设用地容积率管理，协调城市空间布局，改善人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条我市城市规划区内调整建设用地容积率工作，适用本办法。
第三条本办法所称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万㎡/ｈ㎡)或以居住区总建筑面积(万㎡)与居住区用地(万㎡)的比值表示。
第四条市规划局负责我市城市规划区内建设用地容积率管理工作。
第五条城市规划分为总体规划和详细规划。
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
第六条修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
第七条对同一建设项目，在给出规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城市规划主管部门确定的容积率应当符合法定规划确定的容积率。
对分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应当与规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。
第八条在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
第九条国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都不得擅自更改规划条件确定的容积率。
确需调整的，应当符合下列条件之一：（一）因经法定程序批准的城市总体规划、控制性详细规划修改造成建设用地发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致建设用地的位置、范围及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省有关政策发生变化的。
地产估价中容积率修正系数的确定(精)
地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
资产评估容积修正
资产评估容积修正容积率是影响地价的重要因素，然而，在估价作业中，估价师对容积率的修正却略显随意，有的在依据不足的前提下编造修正指数，有的直接参考基准地价容积率修正体系，甚至直接套用来历不明的测算模板，五花八门，不一而足。
为了引起估价师们对容积率修正的重视并加强研究，笔者从容积率对地价的作用机制及规律出发，提炼相关结论，并提出一种科学的容积率修正方法，供业界同仁参考。
容积率是以美国为代表的西方国家在20世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
美、日等国家称为FloorArea Ratio，缩写为FAR。
城市规划基本术语标准对容积率的定义是:在一定地块上，总建筑面积与地块面积的比值。
容积率意味着开发强度，其与土地开发经营者利益密切相关，同时，容积率大小也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通等公共利益。
因此容积率往往成为规划管理部门与土地开发经营者之间矛盾的焦点。
一、地价与容积率的变化规律据专家统计，影响地价的因素多达100多种，尽管种类繁多，但基本上须经过两个通道来实现，一是通过土地开发经营所产生的收益来影响地价，且称为收益机制，二是通过供求关系来影响地价，且称为市场机制。
土地价值很大程度上决定于土地提供的经济剩余量，而经济剩余量必须由开发经营者在土地市场上通过投资、租赁、买卖等方式得以实现，市场供求关系使地价与经济剩余量的关系产生波动，使地价的变化更趋复杂化。
（一）收益机制下容积率对地价的影响容积率作为影响地价的重要因素，其基本原理是容积率变化可导致土地利用收益发生变化，这种变化主要是通过单位建筑面积分摊地价的变化实现的。
假设商品房单位售价与单位建造成本不变，在此情况下，提高容积率，在同面积土地上则能开发更多的建筑面积，从而降低单位建筑面积分摊地价，达到降低开发成本，提高土地开发总收益的目的，进而获取更多的经济剩余量，使地价上升。
反之，容积率下降，土地开发收益降低，地价亦随之下降。
在这种假设前提下，地价与容积率呈正相关。
关于容积率修正系数调整的相关建议
关于容积率修正系数调整的相关建议根据本估价机构对城郊农民宅基地拆迁实务中总结的经验和教训，结合房地产估价原理谈谈对容积率修正系数调整的相关建议。
一、假设房地产市场单价不变，土地容积率不同对地价的影响根据国土资源部《城镇土地估价规程》，结合盐城市区土地出让一级市场的情况，通过单因素分析原理测算土地容积率不同对地价的影响。
案例A：假设市区城郊同一区域三宗土地需挂牌出让，规划条件为建设普通商品房，假设建筑成本、专业费用、规费、小区配套费、开发利润、税费等条件均相同情况下，区域商品房单价相同，测算出让不同容积率下出让评估挂牌价，结果详见下表。
从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，房地产的楼面地价是相同的，故在房地产补偿单价相同，以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。
但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为国有出让土地状况下测算的结果，那么就提出两个问题：1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？2、假设城郊农民住宅交易时，需不需要象房改房需补缴土地出让金，即城郊农民宅基地是不是参照国有划拨土地使用权评估？二、假设城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的情况下，土地容积率不同对房地产单价的影响(一)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该不同容积率土地的评估地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响案例B：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。
注：按案例A评估地价的40%计算土地出让金。
从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。
对提高城市容积率的看法与建议PPT课件
提高容积率的必要性
• 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是 稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。 在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断 扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突 出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土 地。 • 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提 高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城 市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技 含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 • 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一 定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地 基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经济 效益。
• 在符合城市总体规划原则的前提下，合理提高某些地段的 建筑控制高度。 • 变土地的单一功能为一地多用，从上世纪中叶开始，欧美 日本等个些城市先后开始了“混合使用中心”的建设，几 十年来的实践证明这种构思的节地效果是明显的。它把多 种功能的建筑、交通、市政、绿化等运用城市设计手法组 织为一个复杂的综合体，不但用地紧凑，还能体现高效、 安全、舒适、优美的现代城市持征。 • 采取分层交通组织网络，实现商业金融中心区内人车分流， 行人在建筑体内循环，在不同高度的通道上流动，机动车 道按规划要求引入专用路段并辟出立体的停车空间，为缓 解高容积率带来的大量人车流找到了科学合理的途径。 • 在符合建筑使用功能的前提下，适当扩大建筑组合体平面 尺度，合理加大建筑进深，这对商业、金融、市场、展销 等性质的建筑物尤为适宜，变建筑总平面布局的小、散、 乱为大、整、齐，这样即使建筑高度不突破，同样可以提 高建筑容积率。 • 开发城市地下空间，鼓励多建设地下建筑，这对建筑高度 有严格限制的地区尤其有积极意义。
参考文献
[1]刘晓东，城市开发必须注重研究容积率[J]， 浙江经济，1997（2）：P42—P43. [2]杨振华，对城市规划中容积率控制的思考[J], 规划与设计，1999（6）：P20—P23.
修正系数的改进方法
修正系数的改进方法——复合系数法根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。
容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。
因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。
容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。
数学表达式为：p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。
此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。
当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。
不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。
但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。
提高容积率的法律规定(3篇)
第1篇一、引言容积率，即建筑容积率，是指建筑物基底面积与用地面积的比值。
容积率是衡量城市土地利用效率的重要指标，也是衡量城市建筑密度和土地利用集约化程度的重要指标。
近年来，随着我国城市化进程的加快，提高容积率成为推动城市发展和提升土地利用效率的重要手段。
然而，提高容积率也带来了一系列的法律问题和争议。
本文将从提高容积率的法律规定出发，探讨其相关法律问题及实施策略。
二、提高容积率的法律规定概述1. 《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡规划法》是我国城乡规划领域的基础性法律，其中对提高容积率的相关规定主要体现在以下几个方面：（1）第十七条规定：“城乡规划应当合理确定容积率、建筑密度、绿地率等指标，并纳入城乡规划编制。
”（2）第二十三条规定：“建设单位应当严格按照经批准的城乡规划进行建设，不得擅自提高容积率。
”（3）第三十八条规定：“城乡规划主管部门应当对建设项目进行监督检查，对擅自提高容积率的，依法予以处理。
”2. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》对提高容积率的规定主要体现在以下几个方面：（1）第四十二条规定：“土地使用者应当合理利用土地，不得擅自改变土地用途。
”（2）第五十一条规定：“土地使用者需要改变土地用途的，应当依法办理变更登记手续。
”（3）第五十二条规定：“土地使用者需要调整土地使用权的，应当依法办理调整登记手续。
”3. 《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》对提高容积率的规定主要体现在以下几个方面：（1）第二十条规定：“建筑设计应当符合城乡规划、土地利用规划和环境保护要求。
”（2）第二十一条规定：“建筑设计应当合理确定建筑密度、容积率、建筑高度等指标。
”（3）第二十二条规定：“建筑设计应当充分考虑建筑物的采光、通风、日照、消防、抗震等要求。
”三、提高容积率的法律问题探讨1. 容积率调整的合法性提高容积率涉及土地利用、城乡规划、建筑设计等多个领域，因此，容积率调整的合法性是首要问题。
住宅用地容积率修正系数确定方法研究
住宅用地容积率修正系数确定方法研究一、容积率是个啥？说起“容积率”，大家可能首先会想，这个听起来高大上的术语到底是干嘛用的？容积率说白了就是土地上可以建多少楼，建筑的面积与土地面积之间的比例关系。
假设你有一块地儿，容积率高了，意味着你可以在上面建高楼大厦；容积率低了，那你只能盖点小房子。
所以，容积率和我们每个人的居住环境息息相关。
它不仅直接影响建筑物的高度和密度，还影响到城市的通透感和舒适度。
容积率修正系数嘛，就是用来调整这个比例的一个系数，是根据一些特定情况来计算的。
我们可以这么理解，容积率修正系数就是为了让某些特殊情况的土地开发更加合理，避免一味地追求“高楼大厦”而忽视了其他一些需要考虑的因素。
二、修正系数是如何确定的？这个“修正系数”到底是怎么计算出来的呢？决定它的因素可不止一个。
比如，土地的形状、周围环境的影响、交通便利性等，都是需要考虑的内容。
想象一下，如果你有一块地，它靠近高速路或者地铁站，那么修正系数可能会相对较高，因为交通便利的地方，容积率可以适当放宽。
而如果你有一块地位于老旧小区中，周围建筑密集，空气不流通，那就得低调一些，修正系数就得适当调低了。
要是这块地是个不规则的形状，像一个L形或者曲折的地块，那也得修正系数来帮忙修正一下，不然你盖的楼很可能成了“歪楼”了。
就好比你手里拿到一副扑克牌，有的牌比较好发，有的就需要修一修才行。
修正系数也是根据实际情况来“优化”的，避免出问题。
三、影响修正系数的因素地形地貌会影响容积率修正系数。
土地的大小、形状、坡度等都会直接影响建筑的布局，进而影响容积率的确定。
比如，有的地方是坡地，建房子就不那么容易，得多考虑防滑、稳定等问题。
这就要求我们在计算修正系数时要考虑地块的实际情况。
再比如，街道上建筑的排布、周边的绿化带等，也会对容积率产生影响。
你说，楼前的草坪如果太大，阳光照不到楼下，人住着舒不舒服？有点憋屈，对吧？修正系数就得根据这些因素进行调整，避免一味的高楼大厦盖得不合适。
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关于容积率修正系数调整的相关建议
根据本估价机构对城郊农民宅基地拆迁实务中总结的经验和教训，结合房地产估价原理谈谈对容积率修正系数调整的相关建议。
一、假设房地产市场单价不变，土地容积率不同对地价的影响
根据国土资源部《城镇土地估价规程》，结合盐城市区土地出让一级市场的情况，通过单因素分析原理测算土地容积率不同对地价的影响。
案例A：假设市区城郊同一区域三宗土地需挂牌出让，规划条件为建设普通商品房，假设建筑成本、专业费用、规费、小区配套费、开发利润、税费等条件均相同情况下，区域商品房单价相同，测算出让不同容积率下出让评估挂牌价，结果详见下表。
从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，房地产的楼面地价是相同的，故在房地产补偿单价相同，以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。
但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为国有出让土地状况下测算的结果，那么就提出两个问题：
1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？
2、假设城郊农民住宅交易时，需不需要象房改房需补缴土地出让金，即城郊农民宅基地是不是参照国有划拨土地使用权评估？
二、假设城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的情况下，土地容积率不同对房地产单价的影响
(一)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该不同容积率土地的评估地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响
案例B：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。
注：按案例A评估地价的40%计算土地出让金。
从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。
但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为土地出让金按评估价的40%下测算的结果，那么就提出两个问题：
1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是
不是一样？
2、假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价一样的情况下，土地出让金怎么扣除？
(二)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该级别土地基准地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响
案例C：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。
注：假设该级别土地基准地价为1000元/平方米，按基准地价的40%计算土地出让金。
从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上需对容积率作相应修正，其相应修正表结果详见下表。
附表：。