上海康桥市场总部经济园区调研分析报告

前言此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。

本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。

这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。

本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。

我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

上海康桥总部经济园区市场调研报告48页康桥总部经济园区市场调研报告第一章宏观环境分析1.1国家总体宏观经济图1：历年国民经济发展情况2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。

其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。

全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。

在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。

规模以上工业企业产销率达到98.1%。

工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。

全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。

其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。

投资结构有所改善。

第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%1。

1.2上海市宏观经济概况图2：上海市历年经济发展情况2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。

全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第1资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。

2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。

第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。

三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.12。

工业——工业总产值继续上升全年实现工业增加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值3427.04亿元，增长19%。

在规模以上工业增加值中，轻工业增加值990.14亿元，增长18.8%；重工业增加值2436.9亿元，增长19.1%。

全年工业总产值达到14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。

——企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。

全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。

全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。

工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。

其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。

——区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。

在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。

区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。

全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。

2资料来源：2004年《上海市国民经济和社会发展统计公报》——产业内部结构调整，重点行业增长较快产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。

全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重达到28.2%，比上年提高1.7个百分点。

工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市工业中的主体地位进一步巩固。

电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。

1.3 南汇区经济总体形势图3：历年南汇区经济增长情况2004年全年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。

2004年全年完成工业总产值585.3亿元，同比增长23.6%。

全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。

三产和消费增速加快。

2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。

综述：2004年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园的基本条件。

第二章上海市工业园&商务区发展情况总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。

国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。

目前我国在城市边缘规划商务花园以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式在国外已经发展得较为成熟，而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选。

本项目位于上海市城乡接合部——康桥工业区内，由于我们的最终目标是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对上海市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群。

2.1上海市现代工业园概况2.1.1 主要经济园区分布上海市规划了“1+3+9”工业园发展规划3，康桥工业区属于市级工业园区，因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区。

3"1"是指浦东新区，"3"是指三个国家级开发区--漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；"9"是指九个市级工业园区--莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。

图4：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。

2.1.2 各大工业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。

2.1.3 各工业区发展趋势生产规模进一步扩大，发展速度增快2003年，“1+3+9”工业园区生产规模进一步扩大，年末资产总计达到4514.55亿元，占全市资产总计的37.1%，比上年增长25.4%。

在生产规模不断扩大的基础上，生产速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59亿元，占全市比重达到43.9%，比上年增长45%，增幅不仅高出上年23.2个百分点，也高出全市工业平均水平13.6个百分点，对全市工业增长贡献率为61.1%。

各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78亿元，比上年增长5.1倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综合开发区、青浦工业园区和崇明县工业园区，工业生产均呈成倍增长之势。

表2：2003年工业园区经济总量从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于所有工业区平均增长速度。

图5：各大工业区总产值050010001500200025003000浦东新区漕河泾新兴技术开发区闵行经济技术开发区上海松江出口加工区莘庄工业区宝山城市工业园区嘉定工业区康桥工业开发区上海市工业综合开发区松江工业区青浦工业园区工业总产值：亿元经济效益明显提高，但附加值率较低上海工业已经进入“发展中调整”阶段，经济发展更注重质量和效益。

“1+3+9”工业园区的经济效益也有明显提高。

2003年，工业园区共实现产品销售收入5011.64亿元，比上年增长59.8%；实现利润总额277.97亿元，增长50.8%；税金总额164.16亿元，增长40%。

九大市级工业园区共实现利润总额53.75亿元，比上年增长74.4%。

其中，莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户”，全年实现利润15.34亿元，占九大工业园区利润总额的28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现利润5.73亿元，比上年增长4.5倍。

虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业发展水平看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配状况。

2003年，“1+3+9”工业园区的工业增加值率仅为22%，比全市平均水平低5.4个百分点；实现利润总额占全市比重34.6%，与工业总产值占全市比重相差近10个百分点。