2季度北京写字楼市场报告

2007年2季度北京写字楼市场报告

1、经济概述

北京市第一季度实现地区生产总值1882.8亿元人民币，比上年同期增长11.9%。2007年一到五月，北京市全社会固定资产投资1011.9亿元，同比增长15.3%，其中房地产开发投资达到532.8亿元，占到52.7%，同比增长10.8%。

2、北京整体写字楼市场

2.1 整体供求状况

2007年第二季度，北京写字楼市场集中供应的状况得到缓解，与前几个季度相比新增供应量有所回落。经过上季度的大规模放量，虽然市场对本季度新入住的写字楼项目吸纳良好，但整体空置率仍然维持在高位。租金方面，在奥运经济的带动下，北京写字楼市场租金继续保持稳中有升的态势，但由于市场供应比较充足，加剧了项目之间的竞争压力，导致租金增幅并不明显。本季度写字楼市场大单交易仍然活跃，显示出内地机构和外资基金仍对北京写字楼市场前景持乐观态度。

2.1.1 供应情况

2007年第二季度，共有三个项目竣工入住，为北京写字楼市场提供了近18万平方米的供应量，与去年同期相比供应量下降近50% 。新入住的三个项目分别位于朝阳门、燕莎和中关村地区。其中光彩国际中心位于东单路口东南角，本季度交付使用的是该项目的B、E两栋，为长安街区域提供了58000平方米的写字楼面积。中国红街和天元港国际中心分别为朝阳门及燕莎区域提供了38，600平方米和80，000平方米的新增供应。

截止到2007年第二季度，北京市场写字楼存量共计12，498，963平方米。超甲级和甲级写字楼的存量与上季度相比略有下降，约占存量总的37%；乙级写字楼存量所占比例上升至62.7%。

与前一季度热点区域的集中放量相比，本季度的新增供应主要分布朝阳门、长安街等非热点区域，而CBD和中关村区域本季度则没有新项目供应。总体来看，北京写字楼市场存量分布依然不平衡，目前中关村、CBD和金融街三个区域的写字楼存量占到整体的60%以上。

2.1.2 需求情况

经过上一个季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空置面积也相应增加，市场需要较长一段时间消化过剩存量，加之本季度又有三个新项目入主，因此，本季度写字楼市场的整体空置率略有上升。另一方面，外资及国内企业对投资写字楼的热情仍然不减。本季度中国平安保险（集团）股份有限公司出于自身的使用需要购买了位于北京的办公

零售大楼美邦国际中心。与此同时，德意志银行旗下中国商业信托对外透露称，将以27亿元收购北京佳程广场90%股权。佳程广场位于北京三元桥东南角的燕莎商城，包括2幢写字楼和1个大型商场，总建筑面积约14万平方米。政策方面，5月份中国人民银行先后调高人民币存款准备金率及存贷款基准利率，以收缩需求，控制投资过热。

本季度共有三个新项目进入北京写字楼市场，提供了17.6万的新增供应量，仅相当于上季度新增供应量的三分之一。

2.2 租金走向

2007年第二季度，北京写字楼市场租金水平继续保持稳中有升的态势。本季度北京写字楼市场项目的平均租金报价为178人民币/平方米.月（含物业管理费），与上一个季度相比增幅不足1%。其中甲级写字楼的平均租金报价为241人民币/平方米.月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为152人民币/平方米.月（含物业管理费）。新入市项目的租金报价普遍高于该区域的平均水平是造成本季度平均租金小幅上涨的

主要原因。

2.3 售价走向

2007年第二季度，北京写字楼销售市场项目均价和上一个季度相比基本持平。整栋购买等大单交易仍然十分活跃，在某种程度对写字楼成交单价起到拉低的作用。本季度中国平安保险（集团）股份有限公司购买了位于燕莎区域的美邦国际中心办公楼部分，成交均价约为人民币16516/平方米，而品质相近的写字楼在售项目均价大多在人民币18000/平方米至人民币20000/平方米左右。另一方面，受政府最近出台的一系列政策影响，迫于资金压力一部分开发商不得不改变销售策略，有意整栋出售。因此写字楼市场上散售项目的数量也在逐步减少。

2.4 空置率

虽然经历了上一季度写字楼项目的大规模放量，以及本季度176，600平方米新增供应量进入市场，但本季度北京写字楼市场的整体空置率仍然保持稳定趋势，比上一个季度减少了了0.09个百分点，小幅下降至15.99%，显示出强劲的市场需求。虽然整体空置率保持稳定，但各个区域却呈现出不同的市场态势。CBD、金融街以及中关村等写字楼传统热点区域的平均空置率继续呈下降趋势，而燕莎、长安街等区域由于新项目的放量，空置率有不同程度提高。本季度甲级写字楼的整体空置率较上一个季度略有下降，为14%。乙级写字楼整体空置率则上升至17.16%。

3、主要写字楼区域

3.1 CBD & CBD 周边

2007年第二季度，CBD区域没有写字楼项目入住，平均空置率从上季度的23.3%小幅下降至22.35%，显示出CBD地区对写字楼的需求依然旺盛，上季度的供应已经开始被

慢慢消化。2007年第三季度预计将有6个写字楼项目完工入住，近47.8万平方米的新增供应量，CBD区域的平均空置率有望达到2年来的最高水平。本季度，CBD区域写字楼租金报价上升至196.71人民币/平方米/月（含物业管理费）。

3.2 金融街和周边

2007年第二季度，金融街写字楼市场没有新项目入住，使该区域原有的空置面积得以进一步消化，整体空置率也从上季度的14.42%下降至14.19%。今年下半年金融街区域将有包括F1，F2大厦在内的4个项目约240，000平方米新增供应量进入市场，但由于大多数项目都在完工前被整栋购买，因此预计该区域的空置率不会有大幅提高。

3.3 朝阳门与东二环

新项目的加入使本季度朝阳门及东二环写字楼市场写字楼项目的整体空置率有所

上升，目前为23.03%。租金报价也由于中国红街的加入出现了小的涨幅，目前为人民币178.73/平方米/月（含物业管理费）。

3.4 燕莎

本季度天元港国际中心的如期竣工为燕莎区域的写字楼市场增加了8万平米的供应量，稍稍缓解了该区域写字楼市场供应短缺的局面。然而单个项目的入住并不能扭转目前供应短缺的局面，燕莎区域的写字楼依然保持着较高的入住率，租金也相应上涨至人民币213.44/平方米/月（含物业管理费）。

3.5 东长安街沿线

本季度光彩国际中心两座写字楼的日入住结束了长安街区域自从2005年上半年以来没有新项目供应的局面，这一区域的整体空置率也相应大幅提高，达到11.22%。

3.6 中关村地区

由于新项目供应短缺，中关村区域的写字楼市场整体空置率在本季度回落至

10.57%。租金在本季度也小幅度地上升，至人民币150.09/平方米/月（含物业管理费）。

3.7 亚运村地区

进入2007年第二季度，亚运村区域仍然没有新的写字楼项目供应。而写字楼整体空置率和上一个季度相比略有上升，主要是由于亚运村区域内的写字楼项目设施设备相对老旧，已经很难满足租户的需要，因此一部分客户分流到CBD、燕莎等其它区域。

4、市场展望