如何快速定位地块的产品形态

1、看区域。从该项目所在的区域的建筑形象、交通配套、市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套、景观配套、在建在售项目等方面来考察。考察的目的有两点：一是看项目可以借鉴的区域优势有哪些，这些优势会对项目的产品和价格产生何种影响；二是看项目所在的区域在城市中的形象和定位如何；三是看项目是跟随区域（形象）还是领导区域（项目），如果是领导区域，是否有足够能力，要定位何种产品才能够领导区域。

2、看规划。看了区域的现状之后，再看区域的未来，这个区域未来将以何种形象、何种地位立足于城市中，是工业区、居住区、市政配套区（教育、医疗、体育等）、商业区还是商务区。未来有哪些规划会影响区域的格局产生变化（如道路的修扩建、政府搬迁、学校搬迁、市政设施建设等）。

3、看地段。地段决定产品形式，如中心地带的小型地块，适合的产品有写字楼、商务公寓、商业（百货或街区）和酒店；如中心区的大型地块，应以以上几种产品为主力，辅以少量住宅。

4、看人口。在很大程度上，住宅项目周边的人口即构成了项目的主力消费群（大型别墅项目和投资型项目除外），因此，周边人口的结构，他们的教育背景、生活习惯、购房能力、购房偏好对项目的产品构成很大的影响。那如何快速的对周边人口进行了解呢？以河西为例。在2005年之前，岳麓区所有的项目的客户群结构均无法突破28比例，即河东到河西购买房产的人不会超过20%，沁园春、景秀江山、江岸景城、阳光100等轰动一时的项目均无法突破这个限制，后来由于麓南和金星北别墅和洋房的大量开发，这个定律才被打破，但比例仍然不大。这就和河西的地理特征和人口构成有很大的关系。河西的地理特征可

以归纳为四个关键词：桥、杠铃、湘江、岳麓山。河西的人口基本可以确定为五类：老师、学生、医生、政府官员、高科技从业者和当地农民，其中房地产置业的主要人群为老师、医生和政府官员，他们的特征非常明显：有一定的经济实力、有非常紧迫的置业需求、内部传播快、盲目跟风。他们的这些特征决定了他们主要购买的产品应该是小高层和洋房。

5、看市场环境。大环境是不需要看的，因为不管大环境如何，这个项目都是要开发的。我们主要看的是竞争环境，当然，如果以先入为主的观点设定了产品（如市中心小地块要做小户型），那我们就必须对整个长沙的该种产品的情况进行调查分析，因为这直接影响到这种产品在开发时机上是否合适，在开发经济效益上是否划得来，在销售上是否能顺利。看市场环境的目的主要是看本项目是跟随市场还是领导市场，怎么跟随，能否领导，怎么领导。

6、看规模。地块的规模给产品形态限定了一个大概的范围。如小地块不能考虑建洋房或别墅，等。

7、看地块。地块内部的资源（是否有山、有水）、看地块的形状，这些对未来的产品规划和概念（主题）的打造有重要影响。而主题又会反过来影响产品的档次和高度。

8、看经济指标。容积率、建筑限高、建筑密度。在这里，我个人发现了一个如何计算项目平均层数的公式。即平均层数=容积率/建筑密度。如容积率是3，建筑密度是25%，那这个项目的建筑平均层数就应该是12层。我们对产品的定位

和产品的配比应该要最大限度的将指标用尽，这样才能确保项目的经济效益最大化。

9、经济效益。开发不同的产品有不同的销售难度、销售周期、成本和效益，那么，何种产品或者说何种产品组合能使得项目的开发价值最大化（包括经济价值、品牌价值和社会价值），就是合适的产品组合。